岡山市に納めてきました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


先日公売で落札した北区二日市の土地。

関連記事
2016年10月27日 物件価格が1万円?
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません?


今日、早速ryokoさんと支払いに行ってきました〜(*´▽`*)


岡山市税の滞納による公売なので


出向いた先は岡山市役所


全額、前所有者の税金の滞納分に充てられるんですって。


間接的に納税したことになりますね(^^;


とんでもなく利益の乗っかった昨今の収益物件を買うより


こういうところで払う方がなんとなく気持ちいい(^^;


わたくしのような零細大家は


利益確定売りの投資家さんに儲けさせてあげるより


岡山市に100万円ちょっとを納めてあげる方がお似合いですね(^^;



そんなこんなで、わたくしの1,459,001円を数え中(^^;
1.jpeg


このあと、ryokoさんの中区乙多見の


2,345,678円が数えられていました(^^)


ちゃんと領収書もくれました。
2.jpeg


最終的に11月4日に売却決定通知が出されるので


そこから所有権移転の手続きに入ります(*´▽`*)



おしまい



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 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


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  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
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  2016年08月08日 2 土地探し
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  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
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  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
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  14号戸建 売却で進行中...

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  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
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-----


こんばんは。岡山大家です。


USJがまた値上げを探っているようで(^^;

産経新聞ニュース
8年連続?USJまた値上げか 「海外のテーマパークに比べるとまだ安い」


相変わらず強気ですね〜


しかし商売としては素晴らしい。


外国人客が増えたり、ハロウィン企画で入場者数も増えているそうですが


ベースとなるのはリピーターでしょう。


どんな商売でもリピーターが一番ありがたい(^^♪


不動産屋に勤めていた時は


新規顧客の取り合いを制するのがカギでしたから


広告宣伝費も多く使いながら


大変な労力を費やしてきました
(^^;


部屋探しの場合も、


もちろんリピーターはありがたいですけど


同じ個人がそんなに何度も引っ越しするもんじゃないですからね(-_-;)


リピーターとなると法人契約で定期的に転勤のある会社が中心ですかね。


個人の方相手だと、紹介をなるべくもらえるような形にするとかね。


いずれにしても全体の契約数に対しては多くはないです。


なので、来る日も来る日も新規顧客獲得に明け暮れる毎日でした(^^;


しかし、これがなかなか辛い(-_-;)


今月は好調に新規客が増えているけれど


次月以降はどうなるかわからない...


一気に客足が落ちるかも...



新規客に頼った商売だと、どうしてもそうなりますわね...


どんな商売でも新規客頼みだとそうですよね(;´Д`)


どこもそんなことは分かっているので


割引券やポイントなどで再来店を促す訳で。


新規獲得にかかるコストや手間を考えると、


再来店を促す方が楽
なんですよね〜


...


これは賃貸経営にも例外なく当てはまることで。


やっぱりリピーターが最高な訳です。


じゃあ賃貸経営におけるリピーターって


なんだと思います?


...


...


...


それは、今日も明日も明後日も


毎日毎日住み続けてくれる入居者



長く住んでくれる入居者こそが最高のリピーター


この方がいる限り、新規客(次の入居者)を探す必要がないですもんね。


新規客を探すコスト、手間こそが


経営を安定させず、ひいては経営を悪化させる
ようになります。


宿泊施設のような一泊の単価が数千円〜数万円と高いならばともかく


普通の賃貸物件の1日あたりの家賃はそんな高額にはできません(-_-;)


但し、宿泊施設のような日々退去(チェックアウト)ということはなく、


月単位での退去にはなりますが。


それでも普通の賃料で毎月毎月退去されてたら


商売として成り立ちませんわね(;´Д`)


退去=新規客獲得が必要=コスト発生


となるんですから


どれだけ退去を減らせるかが安定経営のカギなんですが


そういうところは抜け落ちたまま物件をチョイスして


苦しい思いをするんですよね〜(-_-;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




残念ながら撤退です...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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 11月5,6日(土日)    必殺北海道研修旅行
 11月 12日(土)13時〜 なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会
 11月 8日(火)12時半〜見学会予定
 11月 13日(日)12時半〜見学会予定
 11月 14日(月)12時半〜見学会予定
 11月 19日(土)12時半〜見学会予定
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜見学会予定
 11月 29日(火)12時半〜見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、以前登場したこの物件の探検に誘われたので

関連記事
2016年10月11日 秘境その2


一緒について行ってきました(^^;


前回は主に母屋の探索でしたが


今日のターゲットは少し離れた場所の倉庫。
1.jpeg


怪しい感じが満載です...


勇気を振り絞って入ってみるとカビ臭くて暗〜い雰囲気(-_-;)
2.jpeg


夜に一人では絶対無理...


中は残置物満載(-_-;)
3.jpeg

倉庫なのに一応キッチンが...
4.jpeg

裏から外に出られるようで...
5.jpeg

すると左手に別の建物が...
6.jpeg

これ、ユニットバスでしたΣ(・□・;)
7.jpeg

その隣はトイレ...
8.jpeg


近くに母屋があるのにここに風呂トイレがいるのかな(^^;


まぁいいけど。


結局収穫は無し...


面白そうだったのは母屋にあった


古い時計とラジオぐらいのもんでした(^^;

古い時計
10.jpeg


じいじさんに聞いたら欲しいっていうから持って帰ってきたよ(*´▽`*)


じいじさんのお店に置かれるのかな?

関連記事
2016年08月01日 平屋建て


また今度渡しますね(^^♪


...


古いラジオ
9.jpeg


GE/THOMSON Model7-4100J というラジオで


1932年に誕生したラジオのレプリカ版らしく


1988年頃に登場したそうで。


ヤフオクで8000円で出てました(^^;


ちゃんと動けば尚良いですけど、


飾っているだけでも雰囲気が出ますね(^^♪


これはTAKEさんにあげることにしました(^^;


もしかしたらTHE CHAYAに置かれるかもしれませんね。


...


物件自体はタダでもらってもどうにもならんレベルなので


残念ながら撤退ですね(-_-;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




駐車場は大きいな〜(-_-;)

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
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  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


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  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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 11月 13日(日)12時半〜見学会予定
 11月 14日(月)12時半〜見学会予定
 11月 19日(土)12時半〜見学会予定
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜見学会予定
 11月 29日(火)12時半〜見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


例のI島さんのごまんえん戸建。

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2016年07月30日 クラック多数...
2016年09月12日 大空室時代
2016年10月02日 お宝物件を連続ゲット


入居が決まって契約決済が終わったそうですよ(*´▽`*)


募集してから3週間一度も問い合わせが無かったそうなんですけど


こういうのはタイミングですからね...


全然問い合わせが無いので


不動産屋数社に聞いて回ったところ


数社に「案内になれば決まると思う」

1社に「家賃が高いから下げたらどうか」


と言われ値下げも迷いましたが


大手FCがちゃんとスーモに掲載もしていましたし


わたくしもこのまま行けると思ったのでそのまま継続。


一般物件をネットに掲載するということは


ぼつぼつ売り上げになるという感触があるからですからね(^^;


そんなこんなで待っているとタイミングよくサクッと決まりました(^^;



ここは元々、駐車場が無い物件でしたけど


2軒隣の月極駐車場がうまいこと2台空いたので


すぐにI島さんが借り上げられたのも大きかったですね。


岡山市郊外では、駐車場が1台しかない場合、


決まらないことはないですけど


かなり不利になるのは間違いないですからね...



ちょいちょい問い合わせも案内もあるにも関わらず


駐車場がネックになることもよくあります(-_-;)


まぁそういう物件でもどこかのタイミングでは決まるんですが...



先日決まったDDMさんの物件も駐車場がネックになっていましたが

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2016年05月20日 スパっと断ったほうがいい。
2016年10月22日 爆弾でも落とそうかね(^^;


なんとか決まりましたからね(^^;



他にも駐車場がネックになっている物件があるので


なんとか早く決まるようにしてあげたいんですがね...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ライバルがいないと楽(^^)v

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月06日 臭いがなー
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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

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  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
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  2016年08月25日 理由がわかったよ...
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 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
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こんばんは。岡山大家です。


今日は必殺旅行in北海道(*´▽`*)


札幌駅横のJRタワー最上階からの景色はこんな感じ...
ファイル_001.jpeg


ものの見事にでございます(-_-;)


何にも見えませんね...


そんなことにもめげずにやってきたのは

北海道札幌市南区定山渓温泉東3丁目
ホテルミリオーネ

グーグルマップ

外観.jpg


なかなか立派なホテルでございます(^^)


雪の中お出迎えありがとうございますm(__)m


早速、宴会で盛り上がり
ファイル_002.jpeg


いつものように終わりの見えない夜に突入していった訳です(^^;
ファイル_003.jpeg


いつものレギュラーメンバー以外の方では


北海道の方と数名お話しました(*´▽`*)


それぞれ右の〇から順番に

岩見沢
恵庭
留寿都(るすつ)
岩内


4.jpg


というところからお越しになられたそうで。


でも全く地名と場所がわからない(^^;


ちなみに留寿都からホテルまでは約1時間


札幌まで約2時間なんですって。


北海道の人は2時間程度は割と短距離の移動らしいです(^^;


岡山人にとってはちょっとした小旅行(笑)


市内から東西南北どっちへ行っても県境超えちゃうもんね(^^;


そんなやたら広い北海道の中の


地方都市からお越しの大家さんたちでしたが


ふつ〜に運営して儲かってるんですね〜Σ(・□・;)


素人感覚では、こんなところで運営できるの??


って思いますけど、まぁ住む人もゼロじゃないですわね(^^;



札幌は関東の方とかが参入したりで


競争が激しくて大変らしいですけど


今日お会いした方々は周りにライバルが全然いないですってΣ(・□・;)


留寿都でアパート8戸をお持ちの方は


2年ぐらいの運営中に


退去が1度で、それも同月に埋まったとか(^^;


なんせ不動産屋がないので


自治体の空き家バンクに掲載したらすぐ決まったんですって〜Σ(・□・;)



実はこの留寿都。


冬はスキー客でごった返す人気のリゾート地なんだそうで。

ルスツリゾート


外国人の方が別荘を建てたりするらしいですよΣ(・□・;)


同じような山間部でも


岡山県北の過疎地とはちょっと違いましたね(^^;


でも、ライバルがいないと運営が楽なのは


どうやら共通のようですよ(^。^)y-.。o○



おしまい



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雪は大変だ(-_-;)

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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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     ここももちろんノーリフォーム。
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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ
  A木さんが2号戸建てを購入され
  ビフォーの状態をみせていただけることになりました(^^)
   11月8日(火)12時半〜
    参加予定(徒歩で行くことにしたので定員12名で(^^;)
    1しゅんさん
    2じゅんこさん(女性)
    3S農さん
    4真中さん(女性、むーさん娘さん改め)
    5mtanaさん
    6こももさん(女性)
    7mayukaさん(女性)
    8じいじさん
    9わたくし
 
<セミナー開催&懇親会のお知らせ>
なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会を開催します。
11月 12日(土) 13時〜17時15分
なっちーさん楽待コラム 
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 参加予定(◎セミナー、〇懇親会)
  1よーすけさん◎〇
  2KHさん◎
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  4O幡さん◎〇
  5I崎さん◎〇
  6IW本さん◎
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  8しんさん◎
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  10ryokoさん◎(女性)
  11しっしーさん◎〇
  12F原さん(香川県、初登場)◎〇
  13TAKEさん◎〇
  14なっちーさん◎〇(女性)
  15わたくし◎〇

 ※間違いがあったら教えてください(^^;

<イベント一覧>
 11月5,6日(土日)    必殺北海道研修旅行
 11月 8日(火)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ1日目
 11月 12日(土)13時〜 なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会
 11月 13日(日)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 14日(月)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ1日目
 11月 19日(土)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ1日目
 11月 29日(火)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は必殺旅行in北海道2日目。


朝起きると外は一面雪Σ(・□・;)
1 (1).jpeg

道路は真っ白...
1 (2).jpeg

なんなんだこれは...
1 (3).jpeg

こんなのニュースでしか見たことないです(-_-;)


履いてきたこんな靴じゃすぐにビショビショ...
1 (4).jpeg


どうにもならんので買いました(-_-;)
1 (5).jpeg


たまたまホテルに売っててよかった〜(*´▽`*)


とはいえ、25cmの女性用を無理矢理履いていますが(^^;


...


岡山市内では考えられない、


あっという間の積雪と刺すような寒さに心が折れそうになりながらも


なんとかここまで乗ってきたレンタカーに到着...


...


...


Σ(・□・;)Σ(・□・;)Σ(・□・;)

1 (6).jpeg


まじか...


これどうすりゃいいのよ...


とりあえず車に接近も、膝まで埋まる...
1 (7).jpeg


靴買って良かった(^^;


車内からは...
1 (8).jpeg

もちろんワイパー動かず...


とりあえず雪下ろし中...
1 (9).jpeg


どうにかこうにか出発も、道路は激しく渋滞中...


どうやら事故らしい...


渋滞中の景色...
1 (10).jpeg


事故現場では4台ほどが停車中...


その中には、北海道で有名な


昨晩知り合った屯田兵4号さんらしき人がΣ(・□・;)


見間違い? 大丈夫かな...


...


そんなこんなで真っ白な雪の中恐る恐る走り


次の目的地へ到着(^^;


着いたのはノースサファリサッポロ
ファイル_000.jpeg


どうやら動物園ですね...


こんな雪の中でもやってるんですね〜(^^;

ファイル_001.jpeg

動物園の中も真っ白です(;´Д`)



フクロウなどがズラリ
ファイル_002.jpeg


ピラニアの入った水槽を見ながら
ファイル_003.jpeg


赤い平均台のような細い道を歩いて恐怖体験できますΣ(・□・;)


...


そんなこんなで動物園も終わり新千歳空港へ。


しかし、雪の影響でどの便も大幅な遅延(-_-;)


空港は長蛇の列Σ(・□・;)
ファイル_004.jpeg


どうにか1時間遅れほどで飛んでくれて一安心(-。-)y-゜゜゜


そんな感じでなんとか帰ってきました(^^;


...


☆今回の収穫☆

・岡山の気候は恵まれている(*´▽`*)
・雪の降る地帯での賃貸経営はわたくしには無理(-_-;)
・楽しい時間は過ぎるのが早い(-_-;)
・辛い時間は長く感じる(-_-;)


風邪ひいたかな〜


なんだかしんどい(-_-;)


まぁ何はともあれ、みなさん無事でなによりでした。


必殺さんありがとうございました(^^)/


みなさんお疲れさまでした(^^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




キター(≧▽≦)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
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  2015年05月16日 普通の庭
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 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
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 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
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  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
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  9T本さん 〇
  10ryokoさん◎〇(女性)
  11しっしーさん◎〇
  12F原さん(香川県、初登場)◎〇
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  14とっこさん(女性)◎
  15norikoさん(女性)◎
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  17なっちーさん◎〇(女性)
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 ※懇親会はとりあえず16名で予約を取りましたので先着順でお願いします(^^;
   ハナミズキ 岡山錦町店
   岡山市北区錦町8-23野形ビル2.3F
   8品3500円 120分飲み放題  

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 11月 13日(日)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
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 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ1日目
 11月 29日(火)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


北海道から帰ってきたら郵便物が山積(^^;


残念ながら、要らない郵便物も混ざっていました(-_-;)

固定資産税の家屋調査について
3.jpeg


植松の新築の固定資産税の査定にやってきます...


現地を確認したり、図面で確認したりと


1軒1軒やっていくんですよね〜(;´Д`)


ご苦労なことで(-_-;)



しかし、中には朗報も(*´▽`*)

売却決定通知書
1.jpeg


あとは手続きを済ませてしまえば完了です(^^)v


今後はボヤっとしか考えていないですけど


市内中心部の土地が坪6万円じゃ手に入らんですから


なんとか有効活用したいもんですが...



これも届いていました(*´▽`*)

1.jpeg


ざーっと拝見しましたが


ド素人の方が、手探りでよくここまでやったなと(^^;


属性が低め、預貯金少なめの方がうまくやっていくには


戸建から取り組むのが最適
だと思いますね〜


都会で賃料の高いところなら


数百万円の区分マンションでのスタートもアリなんでしょうけど


岡山の数百万円の区分は家賃が取れないから(^^;



わたくしのここまでの歩みは


数々の幸運に恵まれたレアケースですから


一般の方にとっては再現性が低く


なかなか真似のできるものではないですけど


いろいろ失敗を繰り返しながら


実際に低属性から這い上がってきた


なっちーさんの生体験は誰にでも可能なレベル


こういう再現性の高いお話は


これから始めたい方には大いに参考になるでしょうし


始めたばかりの人にも失敗談なんかは特に参考になるでしょうね〜



どんなお話をしてくださるのか楽しみです(*´▽`*)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ヤバいですね...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<セミナー開催&懇親会のお知らせ>
なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会を開催します。
11月 12日(土) 13時〜17時15分
なっちーさん楽待コラム 
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なっちーさんブログ

参加ご希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
ご質問などは info@okayamaooya.com へお願いします。

 参加予定(◎セミナー、〇懇親会)
  1よーすけさん◎
  2KHさん◎
  3OCさん◎〇
  4O幡さん◎〇
  5I崎さん◎〇
  6IW本さん◎
  7yasuさん◎
  8しんさん◎
  9T本さん 〇
  10ryokoさん◎〇(女性)
  11しっしーさん◎〇
  12F原さん(香川県、初登場)◎〇
  13TAKEさん◎〇
  14とっこさん(女性)◎
  15norikoさん(女性)◎
  16ラファエル岡山代表さん 〇
  17なっちーさん◎〇(女性)
  18わたくし◎〇

 ※間違いがあったら教えてください(^^;
 ※懇親会はとりあえず16名で予約を取りましたので先着順でお願いします(^^;
   ハナミズキ 岡山錦町店
   岡山市北区錦町8-23野形ビル2.3F
   8品3500円 120分飲み放題  

<イベント一覧>
 11月5,6日(土日)    必殺北海道研修旅行
 11月 8日(火)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ1日目

 11月 12日(土)13時〜 なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会
 11月 13日(日)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 14日(月)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ1日目
 11月 19日(土)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ1日目
 11月 29日(火)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日はA木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ1日目でした(*´▽`*)

しゅんさん
S農さん
真中さん(女性)
mtanaさん
こももさん(女性)
mayukaさん(女性)
じいじさん
DDMさん
norikoさん(女性)
わたくし

の10名で出発。


集合場所から徒歩5〜6分...


...


...


現場到着〜


じゃーん(≧▽≦)
1.jpeg


めちゃ廃墟Σ(・□・;)Σ(・□・;)


こりゃ相当ヤバいですね...


...


...


なーんて。


これは道中にあったもはや家とは言えない代物(^^;


そこを通過して到着です。
2.jpeg


今回の戸建。


ネットで400万円で売りに出ていたところ、ダメ元で指値。


2〇〇万円が通ったので即お買い上げというお話。


しかし、みなの注目はその隣の廃墟(笑)
3.jpeg

4.jpeg


ボロ戸建マニアのみなさん、興味津々です(笑)


そんなこんなでこちらの室内はこんな感じ。
5.jpeg


2日目もあるので写真はその後ね(^^;


...


しかし、世の中とんでもないことが起こるもんですね〜Σ(・□・;)

YAHOOニュース
博多駅前 道路30メートル陥没 70代女性が転倒し、けが

陥没の動画

1.jpg


昼間だったら何人も死ぬような大事故だったでしょうに...


以前にも近くて似た事故があったそうで...


こりゃ相当ヤバいですね...


...


朝日新聞デジタル
インド首相「高額紙幣、4時間後に無効」 混乱は必至


まじか〜Σ(・□・;)


日本で、4時間後に1万円札が無効なんてことになったら...


所詮、国の信用で発行している単なる紙ですからね(-_-;)


国の決断ひとつでどうにでもやられますわね...


自分で保全する方法を持っておかないと


こりゃ相当ヤバいですね...


...


以前取り上げたこの物件。

関連記事
2016年09月28日 明るい未来はあるんでしょうか?

北区東中央町 サンリット2



11月1日から入居開始ですけど


未だ全空き...


こりゃ相当ヤバいですね...


...


11月12日(土)のなっちーさん&岡山大家セミナー後の懇親会


なんと!?


ラファエル岡山代表さんがエントリー!?

関連記事
2016年10月31日 ラファエルさんに会いました。

有名ユーチューバーのラファエルさん


1.jpeg


会場はパニック必死Σ(・□・;)Σ(・□・;)


こりゃ相当ヤバいですね...



おしまい



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役所三昧

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)


市役所に手続きに行ってきました(*´▽`*)

1.jpeg


あとは市役所が移転登記を進めてくれます。


登記にかかる費用は市役所持ち(^^)v


ただし、登録免許税だけはこちらで負担(-_-;)


ちなみにわたくしは46,000円。


ryokoさんの物件は評価が高いので20万円以上Σ(・□・;)


また納税かよって感じで


税務署で現金納付して領収証をもらい
2.jpeg


市役所の1階で固定資産評価証明を取得し


めでたく手続き完了です(*´▽`*)


あとは、登記完了を待つのみということになりました。


市も滞納分が一部回収できてよかったですね(^^;


...


その傍ら、備前県民局へ。


ここでは不動産取得税を扱っています。


昨年取得した、南区植松の物件11号土地。


土地の不動産取得税を先に納付しましたが

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土地を取得してから3年以内


住宅を新築すると減額があるんですね〜(≧▽≦)


以前、物件6号、7号の土地の際には


この特例のおかげでゼロになりました。

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2012年10月30日 不動産取得税って嫌ですねー 2


ただし、面積要件があって


50u以上240u以下でないといけません。
※集合住宅は40u以上


この面積要件を満たすために


1LDKの集合住宅は40uギリギリが多くなるんですよね(^^;


で、わたくしは

1号棟 連棟タイプ 86u
2号棟 平屋タイプ 43u
3号棟 平屋タイプ 43u
4号棟 テナント  60u


の4棟を建てましたが


50u以上240u以下住宅となると


2号棟(43u)、3号棟(43u)、4号棟(テナント)は除外(-_-;)


1号棟は集合住宅になり40u以上を満たし


この部分の土地の不動産取得税については減額
となるので


県民局に手続き行ってきたという訳(^^;

3.jpeg



この規定はもちろんわかっていたので


当初2号棟、3号棟を50u以上にすることも考えたんですけど


建築費も数十万円上がりますし


7u増えても家賃がなんぼも上がらん
のでね...



1号棟のようにくっつけると建築費も下がって


不動産取得税も減額になるので


それが一番良い選択だったかもしれませんけど


単独の平屋を建ててみたかったんですよね(-_-;)



まぁなんぼかでも返ってくるんでそれで良しとしておきましょう(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




不動産屋の求める条件じゃなかったです(-_-;)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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こんばんは。岡山大家です。


今日はあつさんの2棟目のアパートを見せていただきました(^^)


このアパート、鉄骨2階建の縦長の2DKが6室


1階の1室だけ住んでいるんですけど


その方が少々ややこしいらしく


大勢で乗り込んでトラブルになっては困るので


残念ながら見学会は実施されません(>_<)


ここ、外壁も正面だけ塗装し奇麗になって
12.jpeg


リフォームの終わった部屋もあるのに


全然不動産屋も見に来てくれないということで


原因を探りにきたというわけ(^^;


...


一部の部屋は終わったとはいえ、まだまだのようです(^^;
1.jpeg


この部屋はまだ工事中ですね(^^;
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風呂と和式トイレは全室新品に。


1階の部屋はシロアリが酷かったんですって(-_-;)


...


リフォーム後の部屋はこんな感じ。


床は2種類あります。
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水回りは新品がいいですね〜(*´▽`*)
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随分きれいになりましたね(^^)


クロスはケチって、少し汚い箇所もありましたが(^^;


...


さて、それなりにきれいになっているのに


なぜ不動産屋が見に来てくれないのか?


わたくしがまず思ったのが

・家賃が少々高い
・駐車場がない



駐車場が無くて、家賃3.7万円、共益費4千円だそうで。


駐車場が無いというのはかなり痛い...


とはいえそれはどうにもならないので


賃料で勝負するしかない...


一般的にこの手のアパートで、


田んぼの田の間取りの2DKなら


駐車場1台含めて3.5万円から4万円ぐらいかな...


ここは縦長の2DKで駐車場も無し。


しかもこの場所だと強くは押せない
ところ...


率直なところ、


一般の方に向けての募集なら3万円前半かな...


少々きれいにしたところで


せいぜい2千円前後変わるぐらいのもんですし


ここは風呂が正方形の小さいやつ


洗濯機置き場がDKに置けず


真ん中の部屋に食い込む
羽目に...


クロスの汚さの目立つところもあるので


そんなマイナス要素を考えれば


家賃プラス要因とほぼ相殺
...


家賃3.7万円、共益費4千円だと


わたくしの思う賃料より1万円ぐらい高い(-_-;)


そして、広告料は1か月


・賃料が高い
・駐車場がない
・広告料1か月



残念ながら、不動産屋の求める条件になっていなかったんですね(-_-;)


...


ただ、賃料を1万円まで下げなくても


ここは環太平洋大学の学生が狙えるエリアだし


もしかしたら生活保護の方も入るかもしれないので


ひとまず生活保護価格の3.7万円まで下げてもらうことにしました(^^;


一般の方向けではこれだとまだまだ高いですが


家賃は3万円前半+共益費で帳尻を合わせて


広告料2か月
なら


少しは動きがあるのではないかと思いますが


果たして今後どう動くでしょうか?



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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