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自分の決断=自分の責任

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

  関連記事
   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 
 お風呂の塗装が残されていましたが、これで完成とのこと(*^^)v
 5万円で購入された戸建てが、いくらで直して、いくらで貸せるのか??
 興味がある方はぜひ。

 10月2日(日)12時半〜
 参加予定(定員14名)
 1よーすけさん※
 2Mさん※
 3デンチさん※
 4しんさん?
 5こももさん(女性)※
 6A藤さん
 7K本さん※
 8I島さん※
 9じいじさん
 10わたくし※
 ※はランチ行く人。

 オーナーのI島さんも登場ですので、生々しい声が聞けそうですよ(^^;


<見学会のお知らせ2>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 10月 5日(水)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1taimanさん※
   2Y田さん?
   3摂津屋さん※、3は欠席
   4HR田さん※
   5OCさん※
   6OCさん奥さん(女性)※
   7こももさん(女性)※
   8mtanaさん※、3は欠席
   9Sa山さん
   10わたくし※
   ※はランチ行く人

  3の植松から
   1T田さん(初登場)
   2麒麟さん
  
  わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 5日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火) 見学会&ランチ予定
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


9月30日の日経新聞にこんな記事が。

アパート空室率悪化、泣くオーナー(真相深層)


以下転載。


2016/9/30 3:30日本経済新聞 電子版

人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。
2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、
それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。
家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、
需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。
目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。

■節税対策で脚光

「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」
千葉県白井市の男性公務員(43)は肩を落とす。
相続した土地にアパートを12年に建設した。
2階建てで総戸数は8戸。
今年で築4年、最寄り駅から徒歩10分と条件は悪くない。
だが、今年は一時、5戸が空室になった。

母親が亡くなるとほどなく大手の建設請負業者が訪れ、
相続した土地にアパート建設を勧めてきた。
9千万円という建設費にためらったが、
担当者は「当社が全室借り上げ、入居者も集めます」
と提案書を差し出した。

試算では家賃収入は年660万円。
業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。
銀行からの借り入れは必要だが、
試算で示された月30万円程度の返済には十分。
地銀からの融資も決まり、建設に踏み切った。

現実は甘くなかった。
当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。
家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。
今後、定期的な契約更新で金額が変わる可能性も残る。

居住人口の少ない土地でのアパート経営に無理はなかったか。
オーナーの妻(35)は後悔の念を抱きながら敷地の草むしりをする。
専門業者に任せるお金はないからだ。

...

...

厳しいかもしれんけどはっきり言って甘すぎるよね...

自分とこ以外にも物件が建つって想像できんのかね...

家賃が下がるなんて当たり前じゃん...

新築と築古が同じ家賃のわけないでしょ...


---

国土交通省によると、
7月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0%だったのに対し
アパートなど貸家は11.1%
大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。
更地にしておくより借金をしてアパートを経営した方が税金が安く済むからだ。

その波に乗ったのがサブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者だ。
建設だけでなく、一括借り上げして入居者を集め、
手数料を除いた家賃をオーナーに支払う。
こんな提案で、大東建託やレオパレス21といった大手が続々とアパートを建設している。
大東建託の16年3月期の売上高は8期連続で過去最高を更新した。

■トラブルも発生

業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。
「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」
不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、
こうした相談が月に数件寄せられる。

国交省は9月から業者に対し契約時には、
将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。
業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」(レオパレス21)、
「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」(大東建託)

と適切に対応していると主張する。

...

...


中にはタチの悪い営業マンもいるかもしれんけど

概ねちゃんと説明してると思うよ。

投資信託なんかと一緒で

みんなきちんと説明を受けたうえで建ててるのがほとんどでしょ。

でも説明を受けても理解できていないか

安易に考えているか
じゃないかな...

欲に目がくらんで、自分の無知を棚に上げて

「話が違う」「騙された」とかって騒ぎ立ててるだけでしょ。

別に業者の肩を持つわけじゃないけど

ちゃんと理解している人は、こんな安易な提案には乗らないから。


---

言い分が分かれる中、アパートの需給は悪化を続ける。
不動産調査会社のタス(東京・中央)によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。
最も高い神奈川県は7月に36.66%と過去最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。
適正水準の上限30%を大幅に上回る

無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。
埼玉県羽生市では1年ほど前にアパートの建設地域を制限した。
しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。
首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」(タスの藤井和之氏)。

空室増のあおりを受ける不動産管理会社は対策を余儀なくされている。

6万戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース(東京・新宿)。
空室が増えれば収入減につながる。
そこで7月からオーナーに従来より3割程度安く改修できる新提案を始めた。
大学再編で居住学生が減少する相模原市の管理会社は
入居者専用の食堂設置をオーナーに呼びかける。

空室率が悪化してもなお増え続けるアパート。
建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、
住友林業など戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。

相続税対策を狙うオーナー、アパートの建設代を得たい業者
空室が発生した場合、誰が責任を取るのか。
直視しないまま、今もアパートは増え続ける。(岩本圭剛)

...

...


相続税対策を狙うオーナー VS アパートの建設代を得たい業者


要は、どっちも金儲けしたいのよ。

うまいこと金儲けできたらそれで良し。

想定と違ったら建築屋が悪い?

バカなこと言ってんじゃないよ。

損失は全部自分の責任よ


自分の決断に責任持てんのなら大人しくしときなさいな



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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