自分の決断=自分の責任

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 
 お風呂の塗装が残されていましたが、これで完成とのこと(*^^)v
 5万円で購入された戸建てが、いくらで直して、いくらで貸せるのか??
 興味がある方はぜひ。

 10月2日(日)12時半〜
 参加予定(定員14名)
 1よーすけさん※
 2Mさん※
 3デンチさん※
 4しんさん?
 5こももさん(女性)※
 6A藤さん
 7K本さん※
 8I島さん※
 9じいじさん
 10わたくし※
 ※はランチ行く人。

 オーナーのI島さんも登場ですので、生々しい声が聞けそうですよ(^^;


<見学会のお知らせ2>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 10月 5日(水)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1taimanさん※
   2Y田さん?
   3摂津屋さん※、3は欠席
   4HR田さん※
   5OCさん※
   6OCさん奥さん(女性)※
   7こももさん(女性)※
   8mtanaさん※、3は欠席
   9Sa山さん
   10わたくし※
   ※はランチ行く人

  3の植松から
   1T田さん(初登場)
   2麒麟さん
  
  わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 5日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火) 見学会&ランチ予定
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


9月30日の日経新聞にこんな記事が。

アパート空室率悪化、泣くオーナー(真相深層)


以下転載。


2016/9/30 3:30日本経済新聞 電子版

人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。
2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、
それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。
家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、
需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。
目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。

■節税対策で脚光

「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」
千葉県白井市の男性公務員(43)は肩を落とす。
相続した土地にアパートを12年に建設した。
2階建てで総戸数は8戸。
今年で築4年、最寄り駅から徒歩10分と条件は悪くない。
だが、今年は一時、5戸が空室になった。

母親が亡くなるとほどなく大手の建設請負業者が訪れ、
相続した土地にアパート建設を勧めてきた。
9千万円という建設費にためらったが、
担当者は「当社が全室借り上げ、入居者も集めます」
と提案書を差し出した。

試算では家賃収入は年660万円。
業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。
銀行からの借り入れは必要だが、
試算で示された月30万円程度の返済には十分。
地銀からの融資も決まり、建設に踏み切った。

現実は甘くなかった。
当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。
家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。
今後、定期的な契約更新で金額が変わる可能性も残る。

居住人口の少ない土地でのアパート経営に無理はなかったか。
オーナーの妻(35)は後悔の念を抱きながら敷地の草むしりをする。
専門業者に任せるお金はないからだ。

...

...

厳しいかもしれんけどはっきり言って甘すぎるよね...

自分とこ以外にも物件が建つって想像できんのかね...

家賃が下がるなんて当たり前じゃん...

新築と築古が同じ家賃のわけないでしょ...


---

国土交通省によると、
7月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0%だったのに対し
アパートなど貸家は11.1%
大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。
更地にしておくより借金をしてアパートを経営した方が税金が安く済むからだ。

その波に乗ったのがサブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者だ。
建設だけでなく、一括借り上げして入居者を集め、
手数料を除いた家賃をオーナーに支払う。
こんな提案で、大東建託やレオパレス21といった大手が続々とアパートを建設している。
大東建託の16年3月期の売上高は8期連続で過去最高を更新した。

■トラブルも発生

業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。
「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」
不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、
こうした相談が月に数件寄せられる。

国交省は9月から業者に対し契約時には、
将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。
業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」(レオパレス21)、
「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」(大東建託)

と適切に対応していると主張する。

...

...


中にはタチの悪い営業マンもいるかもしれんけど

概ねちゃんと説明してると思うよ。

投資信託なんかと一緒で

みんなきちんと説明を受けたうえで建ててるのがほとんどでしょ。

でも説明を受けても理解できていないか

安易に考えているか
じゃないかな...

欲に目がくらんで、自分の無知を棚に上げて

「話が違う」「騙された」とかって騒ぎ立ててるだけでしょ。

別に業者の肩を持つわけじゃないけど

ちゃんと理解している人は、こんな安易な提案には乗らないから。


---

言い分が分かれる中、アパートの需給は悪化を続ける。
不動産調査会社のタス(東京・中央)によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。
最も高い神奈川県は7月に36.66%と過去最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。
適正水準の上限30%を大幅に上回る

無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。
埼玉県羽生市では1年ほど前にアパートの建設地域を制限した。
しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。
首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」(タスの藤井和之氏)。

空室増のあおりを受ける不動産管理会社は対策を余儀なくされている。

6万戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース(東京・新宿)。
空室が増えれば収入減につながる。
そこで7月からオーナーに従来より3割程度安く改修できる新提案を始めた。
大学再編で居住学生が減少する相模原市の管理会社は
入居者専用の食堂設置をオーナーに呼びかける。

空室率が悪化してもなお増え続けるアパート。
建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、
住友林業など戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。

相続税対策を狙うオーナー、アパートの建設代を得たい業者
空室が発生した場合、誰が責任を取るのか。
直視しないまま、今もアパートは増え続ける。(岩本圭剛)

...

...


相続税対策を狙うオーナー VS アパートの建設代を得たい業者


要は、どっちも金儲けしたいのよ。

うまいこと金儲けできたらそれで良し。

想定と違ったら建築屋が悪い?

バカなこと言ってんじゃないよ。

損失は全部自分の責任よ


自分の決断に責任持てんのなら大人しくしときなさいな



おしまい



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    次はH27年7月16日から35,000円で入居
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    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 10月 5日(水)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1taimanさん※
   2Y田さん?
   3摂津屋さん※、3は欠席
   4HR田さん※
   5OCさん※
   6OCさん奥さん(女性)※
   7こももさん(女性)※
   8mtanaさん※、3は欠席
   9Sa山さん
   10わたくし※
   ※はランチ行く人

  3の植松から
   1T田さん(初登場)
   2麒麟さん
  
  わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 5日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火) 見学会&ランチ予定
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


先日ソフトバンクが仕掛けた、携帯3社のデータ通信戦争。

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2016年09月15日 そら追随するしかないわね...

スーパーデジラ20ギガ

5,000円 → 5G
6,000円 → 20G

ちょいちょい5Gではオーバーしていたので


だったら1000円プラスして20Gでしょってことで


早速プラン変更し、今月から適用でしたが


ちゃんと変更されていました(*´▽`*)

0.png


消費者としてはありがたいですし


業界内でどんどん競争が起こることで


価格の低下やサービスの向上が期待できる訳ですけど


サービス内容や商品での差別化が図りにくい場合、


より顕著
になりますわね...


だって、主にそこでしか差別化が図れないんだもん(-_-;)


自分の関わる商売(賃貸事業)では、


そういう領域に足を踏み入れないようにして


無風地帯で荒波に晒されにくくしたいと目論んでおります(^^;


...


さて、今日はI島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目でした。

よーすけさん
Mさん
デンチさん
しんさん
こももさん(女性)
A藤さん
K本さん
I島さん
じいじさん
わたくし

の10名で出発。

1.jpeg

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2016年07月22日 ごまんえん
2016年07月30日 クラック多数...
2016年09月13日 表面利回り1080%〜1200%


今日は、オーナーI島さんの解説付きです(*´▽`*)
2.jpeg


こういう実体験を生で聞けるのはありがたいですね〜


トレジャーハンター6でわたくしの物件で

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2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目


わたくしの物件からゲットした照明器具が
2.JPG


こんなところで活躍していました(^^)v
13.jpeg


...


前回アフター1日目では、お風呂を塗る前でしたが


きれいになっていました(^^♪

ビフォー
ファイル_007.jpeg

アフター
5.jpeg3.jpeg


塗っただけで随分印象が変わりましたね〜(*´▽`*)


...


ビフォー
2.jpeg

アフター
7.jpeg6.jpeg



ビフォー
6.jpeg

アフター
4.jpeg7.jpeg



ビフォー
8.jpeg9.jpeg

アフター
9.jpeg


その他
10.jpeg11.jpeg


押入れの中もクッションフロアを貼ると


イメージが良くなりますね(^^♪


これだけやれば充分でしょう(≧▽≦)


駐車場も2台確保していますし


欲張らなければ、割と早い段階で貸せると思いますね〜


実質利回り40%ぐらいは確保できそうですよ(^^)/



利回り25.2%の50万円駐車場といい

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2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月24日 大きく抜けないと動けないんですよ...
2015年05月06日 まだ使用できます。

2015年11月12日 駐車場
2016年02月23日 満車御礼


お宝物件を連続ゲットでうらやましい限りですね(*´▽`*)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




0か1

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
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<見学会のお知らせ>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 台風の影響で延期となりました(-_-;)
 10月 5日(水)10時半〜
 ↓
 10月 7日(水)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1taimanさん※
   2わたくし※
   ※はランチ行く人
   ☆2の元結婚式場は草木がボーボーで、
    漆もあるようなので長袖着用をお勧めします(^^;

  3の植松から
   1
  
  わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火) 見学会&ランチ予定
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


南区某所の賃貸マンションで


2005年築でRC6階建て

1フロア4室 計24室

1LDK 40.5u、45.61u



っていうのがあるんですけどね


2005年築いうたらまだまだ新しい部類かと思いますけど


いま24室中7室も空いてるんですよね(-_-;)
2.jpg


広告料も1〜2か月ついてるんですけどね...


新築当時はこのあたりで1LDKなんて


ほとんどなかったですから


少々家賃が高めでもサクサク決まったもんですが


ライバルが増えるとなかなかね...


まぁ賃料が少々高いってのもあるでしょうが...
3.jpg
※左から家賃、共益費、P、町費、毎月保証料


これは退去日ね。
4.jpg


長いとこだと半年ぐらいになりますね(-_-;)


しかし、築10年程度どこうなるときついわね...


...


やっぱね、どんな商売も需給関係だから


同種の商品が増えるとなかなか売れなくなるよね...


供給される見込みが少なく


でも、一定以上の底堅い需要があるもので勝負


した方がいいと思うんだけど


見た目の(架空に近い)収益性に心躍らせる方の多いこと(;´Д`)


...


たくみさんのブログで
「たくみのせとうち不動産事業」


お知り合いの投資家さんに


ご自身の戸建に退去が出ることを話したら


「戸建だと1か0しか無いからツライと思うから集合の方が良いよって言ったのにな〜」


って言われたそうで(^^;


まぁ戸建を一戸しか持ってなければ確かにそれはそうなんですけど(^^;


でも集合住宅ほど頻繁に退去は無いしね...


退去になってもライバルが少ないと


比較的決まりやすいんですけどね...


0 になる期間がほとんどなくて、しかも早めに1に戻せるもの。

最高10だけど、頻繁に10じゃなくなって、しかもなかなか戻せないもの。


後者でずっと10だったら最高ですけどね(^^;


上記の物件なんかで


「24戸あって7戸空きだけど、戸建みたいに0じゃないからね〜(*´▽`*)」


なんて軽く言えんでしょ(^^;


こんな風になりがちなのが


ライバルが増えやすい多くの集合住宅の運命かと思いますがね...


...


まぁ、上記の物件はこんな外的要因もあるからかもしれませんが(^^;

朝日新聞デジタル
神戸山口組系幹部、銃で撃たれ死亡 岡山のマンション前

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2016年05月31日 逆に安全かもしれませんね。


だって、すぐ隣なんですもん(-_-;)

5.jpg

事件物件が左上記物件が右(-_-;)


紹介するほうもちょっと紹介しにくいかもしれませんね...


効率重視で一か所に集中する集合住宅は


全体が影響を受けるとしんどそう
だな〜(-_-;)



まぁお金持ちは集合住宅をたくさん持てばいいんでしょうけど(^^;



零細大家だとそんなん無理だし


無い頭で考えると


コツコツ戸建を分散させるぐらいしか


作戦を思いつかない
のです(-_-;)



数億円、数十億円とか持ってて


入居率が60%や70%でも痛くも痒くもなければ


きっとボロ戸建はやってないと思う(笑)



おしまい



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2年ほどで倍

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 台風の影響で延期となりました(-_-;)
 10月 5日(水)10時半〜
 ↓
 10月 7日(水)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1taimanさん※
   2わたくし※
   ※はランチ行く人
   ☆2の元結婚式場は草木がボーボーで、
    漆もあるようなので長袖着用をお勧めします(^^;

  3の植松から
   1
  
  わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火) 見学会&ランチ予定
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


明日は見学会予定でしたが


台風が近づいていて


見せてくださる方が延期を希望されたので


残念ながら7日(金)に延期になりました(^^;


いつもの感じで岡山は逸れていくような気もしますが


仕方ないですね...


...


さて、北区学南町に売り物件が出ていましたね。


アバンティ学南町
2.jpg


43600万円Σ(・□・;)


学南町の2000年築RCでセパレートの学生マンションなら


入居は極端には困らないでしょうね(^^;
3.jpg

4.jpg


レントロールとかないからわかんないけど


1Kが53室で、家賃は平均で4.3〜4.5万円ぐらいでしょうかね。


駐車場とか入れたら年250万円ぐらい入るのかな?


確か太陽光も載ってたんよね。


ネットで検索してみたら


日本エコシステムが28kw載せてたよ。


当時は38.88円かな?


なら年120〜130万円ぐらいかな?


家賃と合わせて、年380万円ぐらいかな?


43600万円で8.7%か。


ちょっと高く見積もってるかもしれんね(^^;


...


これ、知り合いの大家さんが2年ぐらい前に


2億ちょっとで買って


割とすぐに3億ぐらいで売って大儲けしたような...


2年ほどで倍ですか...


これ買った人は、数年後にさらに高値で売るのかな?


すごい世の中になっちゃったな〜(-_-;)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




バブル感が凄いです。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 台風の影響で延期となりました(-_-;)
 10月 5日(水)10時半〜
 ↓
 10月 7日(水)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1デンチさん※
   2いいてんきさん※ ランチで解散
   3じいじさん※
   4K藤さん※ (初登場)
   5HR田さん※
   6taimanさん※
   7わたくし※
   ※はランチ行く人
  
  残念ながら2の元結婚式場は中止になりましたが
  近いので外観だけ見ていきましょうか(^^;

  3の植松から
   1T田さん(初登場) 

  その後、ロバートS田さんの400万円アパートの大工事を見に行くことになりました(^^;

  関連記事
  2016年06月19日 場所選びはほんと大事
  2016年06月29日 2 自分次第
  2016年07月18日 拾われていきました(^^;


<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火)17時〜 見学会&飲み会
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は見学会予定でしたが残念ながら台風で延期に(-_-;)


しかし毎度の如くと言いますか、大方の予想通りと言いますか


またもや岡山への影響はほとんどなし...


相変わらず、恵まれた感をたっぷり味わっておりますが


お隣の韓国では結構な被害にΣ(・□・;)

[写真]台風18号が韓国南部直撃 各地で浸水被害


災害が少ない地域に住んで


大家として運営できるというのはありがたいことですね(^^;


台風で延期したおかげか?


3件目の植松新築のあとに


ロバートS田さんが第26回あみだくじで当選した


「倉敷市某所の400万円アパートの工事を見に来ませんか?」

関連記事
2016年06月19日 場所選びはほんと大事
2016年06月29日 2 自分次第
2016年07月18日 拾われていきました(^^;


とお誘いをいただいたのでお邪魔したいと思います(*´▽`*)


かなりハードな作業をしているということで興味津々(^^;


お時間のある方はぜひ(^^)v


...


さて、岡山市内で人気の伊島エリアに


単身マンションが売りに出ていましたね。

岡山市北区伊島町1丁目4-19
セリーヌ伊島
グールグマップ


1990年築(平成2年) RC4階建て

3点ユニットの1Kが12室






現況満室で、家賃年額4,476,000円(共益費、水道代含む)


これが5,999万円だそうで。


表面利回り7.46%


6000万円 20年 1.5% で


月返済約29万円、年347万円だから


年100万円、月8万円ちょい残り...


固定資産税やら経費やら考えると...


ちなみに土地は40.87坪ね...


...


数か月前に、すぐ南隣のそれいゆ伊島が売りに出て


1989年築(平成元年) RC4階建て

3点ユニットの1Kが16室



2室空きで、


満室時家賃年額5,436,000円(共益費、水道代含む)


5,200万円


表面利回り10.5%


で、すぐ売れていったと聞きました(-_-;)


ちなみに土地は47.11坪


これでもおススメできないので誰にも情報を出しませんでしたが...


このバブル感はどこまで続くんでしょうね...



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




築4年

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 南方面の物件を3軒見学します(^^)/
 1,玉野市taimanさん80万円戸建
 2,玉野市某所 元結婚式場
 3,南区植松 新築平屋見学会 3日目


 台風の影響で延期となりました(-_-;)
 10月 5日(水)10時半〜
 ↓
 10月 7日(金)10時半〜
 参加予定(定員12名)
  1のtaimanさん物件から
   1デンチさん※
   2いいてんきさん※ ランチで解散
   3じいじさん※
   4K藤さん※ (初登場)
   5HR田さん※
   6taimanさん※
   7わたくし※
   ※はランチ行く人
  
  残念ながら2の元結婚式場は中止になりましたが
  近いので外観だけ見ていきましょうか(^^;

  3の植松から
   1T田さん(初登場)
   2K高さん

  その後、ロバートS田さんの400万円アパートの大工事を見に行くことになりました(^^;

  関連記事
  2016年06月19日 場所選びはほんと大事
  2016年06月29日 2 自分次第
  2016年07月18日 拾われていきました(^^;


<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ
 10月 11日(火)17時〜 見学会&飲み会
 10月 16日(日) 見学会&ランチ予定
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


今日はヤマダ電機へ出没。


前々からレーザープリンターが欲しくて


どうせならスキャナー、コピーもできる複合機がいいな〜


と思っていたんですけど


でもそこそこ値段(5〜8万円ぐらい)するわな〜なんて考えつつ


チラッと見に行ったら


モノクロなら2万円台、カラーなら3万円台からあるんですね〜Σ(・□・;)


わたくしの用途的にはモノクロで充分なんで


在庫処分で安くなっていたこちらを早速お買い上げ。

キヤノン Satera MF222dw
1.jpeg

【お取寄せ品】 キヤノン Satera MF222dw スモールオフィス向け複合機 A4 9540B027 1台 【送料無料】

価格:16,980円
(2016/10/7 04:22時点)
感想(1件)





少々型落ちですけど、


16,980円で在庫1台だったので即決でした(*´▽`*)


早速使用していますが、きれいで速いΣ(・□・;)


技術の進歩や価格競争の賜物ですね(^^;


次から次へと新製品が登場しては、型落ちは値段を下げていく...


世の中のほとんどの製品はそうなりますわね...


不動産も製品の一種な訳ですから、


ある程度将来予測は立ちそうなもんですけどね〜(-_-;)


...


さて、南区新保に2012年築の製品がありましてね。

アルドール
4.jpg
グーグルマップ




2012年築のRCですからね〜


まだまだきれいで立派なもんですね〜(*´▽`*)


ここ、30uちょいの1K?1Rが19室


南区新保でバイパスの北側ですから


場所も悪くないですし、なんと言ってもまだ築4年


新築から30年40年と続くであろうこれから先を考えると


まだまだ始まったばかり...


...


...


...



それがいまは5室空いているようでして(-_-;)
2.jpg


まぁ家賃自体もちょっと高いんですけどね...



これは退去した日ですけど
3.jpg


そこそこの期間空いていますね...


築4年そこらで苦戦するとは


関係者の誰も想像していなかったのではないでしょうかね...


そこそこの場所でも


新しいだけじゃ勝てないんですよね...



おしまい



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小さい家

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


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 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
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  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
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  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
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  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会&飲み会のお知らせ>
 taimanさんの北区某所の戸建のビフォー見学会&飲み会です。
 10月11日(火) 見学会 17時〜 飲み会 18時〜20時

  関連記事
  2015年06月16日 えぇ客ですわー
  2015年08月03日 値上がりしとるやんけ。

  飲み会会場
  卜傳 BOKUDEN (ボクデン) 岡山総本店
  120分飲み放題 4,000円

  ※10月10日(月)20時で締め切ります。

  参加予定(定員10名)
  1taimanさん
  2Y口さん
  3K原さん(初登場)
  4DDMさん
  5ryokoさん(女性)
  6TAKEさん
  7HR田さん
  8
  9
  10わたくし

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ

 10月 11日(火)17時〜 taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
 10月 16日(日)12時半〜むーさん2号戸建ビフォー見学会&ランチ
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は見学三昧(^^;

1、玉野市taimanさん80万円戸建ビフォー
2、玉野市某所 元結婚式場
3、南区植松 わたくしの新築平屋見学会 3日目
4、倉敷市某所 ロバートS田さん400万円アパートリフォーム工事中


に行ってきました(^^;

デンチさん
いいてんきさん
じいじさん
K藤さん(初登場)
HR田さん
taimanさん
わたくし

の7名でまずはtaimanさん80万円戸建て


相変わらず怪しい集団です(^^;
1.jpeg


80万円だからどんなボロなんだろう?とワクワクしつつ


歩くこと約5分。


え!?これ!? って感じの上等すぎる建物Σ(・□・;)


まぁボロはボロなんですけど、上等なボロ(^^;


駐車場も1台あるし楽勝じゃないですか〜
2.jpeg


小型車でもギリギリはいりそうです(*´▽`*)


まぁできれば2台欲しいですけど


ここのターゲットを考えると1台で充分かもね(^^;


室内はこんな感じ。

玄関
3.jpeg

洋式トイレΣ(・□・;)
5.jpeg

風呂も上等Σ(・□・;)
6.jpeg

キッチンも問題なしΣ(・□・;)
4.jpeg


え〜!?、残置物も全然ないし、


そんなに直さなくても貸せそうじゃん(^^;


ボロ戸建てマニアの面々からしたら新築級(笑)


他もきれいなもんで


1階和室
8.jpeg


畳もそのままいく?


上にゴザでも敷いたらそれでいいかも(^^;


家賃安かったらたぶんそのまま貸せるよ。


3万円ぐらいなら直さずに貸せそうだけどね〜


一応洗面台もあるんだけど
7.jpeg


洗濯機置き場がない(-_-;)


洗面台より、室内洗濯機置き場のほうがいいから


ここに置くのが一番安上がりだな(^^;


20坪ほどの土地に50uほどの2階建てとかなりコンパクト


賃貸用ならこれぐらいがベストですね(^^)v


なんせ大きい家をガッツリ直しても


家賃がなんぼも取れない
からな〜(;´Д`)


少々古くても汚くても


家賃最優先の層は必ずいる
から


小さい家で、あまり直さず安く貸すのが一番いいと思うけどね。


まぁどこにターゲットを持っていくかだね(^^;



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




結局、儲かるのは...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
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  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会&飲み会のお知らせ>
 taimanさんの北区某所の戸建のビフォー見学会&飲み会です。
 10月11日(火) 見学会 17時〜  飲み会 18時〜20時

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  2015年06月16日 えぇ客ですわー
  2015年08月03日 値上がりしとるやんけ。

  飲み会会場
  卜傳 BOKUDEN (ボクデン) 岡山総本店
  120分飲み放題 4,000円

  ※10月10日(月)20時で締め切ります。

  参加予定(定員10名)
  1taimanさん
  2Y口さん
  3K原さん(初登場)
  4DDMさん
  5ryokoさん(女性)
  6TAKEさん
  7HR田さん
  8
  9
  10わたくし

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 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ

 10月 11日(火)17時〜 taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
 10月 16日(日)12時半〜むーさん2号戸建ビフォー見学会&ランチ
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた北区平野の新築戸建賃貸

プレーヌ カーサ ABC棟


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2016年07月14日 入居は二の次


3月完成なのに7月時点で3つともまだ決まらんって話でしたが


10月に入って...


...


...


まだ3つとも空き(-_-;)


敷金、礼金0にもできて、広告料も1か月...


なかなか決まらんね(-_-;)


...


次なる手段は...


...


...


そう。値下げ




家賃10.5万円 → 10万円 になりました(-_-;)


これに共益費2000円はそのままね。


...


...


新築でいきなり値下げいうのも先が思いやられるね(-_-;)


入居対策できることなんて限られてるから


こういうのも仕方ないけど...


でも、まだ厳しい水準じゃないかな...


北区平野自体は悪くないけど


基本的に山陽本線の南側は弱いわな〜(;´Д`)


もう5000円値下げしたほうがいいと思うけどね...


でも、そこまでいくとサブリース賃料を下回るか...


もう値下げもできんわな...


いきなり賃料見直し交渉もできんしな...


でも近い将来は...



そもそも新築でリフォーム云々は関係なし...

初期費用もこれ以上無理...

家賃減額もこれ以上無理...



もし、これで動きがないとなると


このまま来年の繁忙期まで辛抱するか...


次は広告料増額か...


まぁ自腹切って増額しかなかろうな...



家賃10万円級で広告料2か月となると


歩合給の多い会社の営業マンは


きっとゴリ押ししてくれると思うな。


彼らは物件云々よりも売上最優先だからね(^^;


住居で一撃30万円の売り上げはでかいよΣ(・□・;)



どこにでもあるような物件を建ててみても


結局、儲かるのは建築屋と客付け不動産屋なんよな...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




世知辛い世の中

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
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  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
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  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
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  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会&飲み会のお知らせ>
 taimanさんの北区某所の戸建のビフォー見学会&飲み会です。
 ※taimanさんの都合が悪くなり急遽変更になっていますのでご注意ください。

 10月11日(火)
 ↓
 10月12日(水) 見学会 17時〜  飲み会 18時〜20時
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  2015年06月16日 えぇ客ですわー
  2015年08月03日 値上がりしとるやんけ。

  参加予定(急なので定員は設けませんが一応10名程度までで)
  1taimanさん
  2わたくし

  参加希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
    

<イベント一覧>
 10月 2日(日)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ 2日目
 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ

 10月 12日(水)17時〜 taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
 10月 16日(日)12時半〜むーさん2号戸建ビフォー見学会&ランチ
 10月 26日(水) 見学会&ランチ予定
 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

 11月5,6日(土日)必殺北海道旅行
 11月 12日(土) セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


taimanさんの都合が悪くなって


明日11日(火)の見学会が


12日(水)に変更になりましたのでご注意ください(^^;


すでにエントリー済の方はすみませんm(__)m


...


さて、こんな記事が出ていましたねΣ(・□・;)

TBS NEWS
練馬の大家殺害、女は家賃滞納し複数回の督促受ける

以下転載。

TBS系(JNN) 10月8日(土)16時34分配信

 7日、東京・練馬区の住宅で69歳の大家の男性が包丁で刺され死亡した事件で、
逮捕された女が今年6月ごろから家賃を滞納し、
複数回にわたって男性から支払いの督促を受けていたことが新たに分かりました。

 この事件は7日、職業不詳の加藤未香容疑者(24)が
練馬区・谷原の住宅で大家の本間昭蔵(69)さんの腹を包丁で刺し、
殺害しようとしたとして逮捕されたものです。
本間さんは病院に運ばれましたが、まもなく死亡しました。

 加藤容疑者は本間さんが所有する住宅の部屋を間借りしていたということですが、
警視庁へのその後の取材で、加藤容疑者が今年6月ごろから家賃を滞納し、
本間さんから複数回にわたって督促を受けていたことが新たに分かりました。

 警視庁は2人の間に家賃をめぐるトラブルがあったとみて、
容疑を殺人に切り替え、さらに調べを進めています。

...


6月頃から滞納ですか...


部屋を間借りということなので


それほど高額な賃料ではなさそうですが...


4〜5か月分の滞納で


金額にして10〜15万円前後
でしょうか...


お亡くなりになった大家さんは69歳...


まだお若いのに...


お気の毒にとしか言いようがないですが...



殺害した方は24歳...


こちらもまだお若いのに...


10〜15万円のことで人を殺すとは...


まぁ金額云々ではないでしょうけど


24歳の今後の人生を考えれば


充分に返済可能な金額かと思いますが


そんなことも考えられないぐらい


人生全部が悲観的で自暴自棄になってしまったんでしょうね...



仕事はされてなかったんでしょうかね...


まぁ収入があったら多少なりとも払ってますか...



アベノミクスで有効求人倍率が上がったり


一部の人の所得が上がったりしていますが


単に格差を助長しているだけのような気がしますがね...


世の中の闇を、暗に示すような事件ですね。


...


家賃滞納というのは大家側からしたら死活問題になる話でね...


今回の方はどうか知りませんが


年金とわずかな家賃で生活している人にとっては


払ってもらえないと自分たちの生活に支障をきたすわけで...


いまの法律では圧倒的に入居者保護(-_-;)


でも、大家=資産家、裕福 とは限らない訳ですからね...


この方がどんな督促で追い込んでいったのかわかりませんが


裕福でない大家は何らかの形で保護されてもいいのでは?


過剰な督促はできないし


調停や裁判に移行するのも簡単ではない...


追い出しも簡単にできない...



何にしても年々、世知辛い世の中になっているような気がしますね...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




原因は自分にあり

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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 taimanさんの北区某所の戸建のビフォー見学会&飲み会です。
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 10月 7日(水)10時半〜 トリプル見学会&ランチ

 10月 12日(水)17時〜 taimanさん戸建アフター見学会&飲み会
 10月 16日(日)12時半〜むーさん2号戸建ビフォー見学会&ランチ
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 10月 30日(日) 見学会&ランチ予定

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朗報が2件入りまして(*´▽`*)


ひとつは、みーちゃんが自分で歩いて物件を探し


登記簿から所有者へ直接アタックし


それを借りて、こももさんらとリフォームし


転貸する予定
だったこの物件。

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2015年07月09日 できない? やらない?
2016年01月18日 女性パワー恐るべし
2016年01月19日 贅沢な大人の遊び


ついに入居が決まったそうですよ(*´▽`*)


あれからもいろいろ手直しをしたそうで(^^;


大変でしたけどついに報われましたね〜


見学会に参加された方はよくおわかりでしょうが


物件は結構な山の中で木々に囲まれた谷状の地形(-_-;)


こんなとこ誰か住むの?


と思った方も多かったのでは?


でも、時間こそ要しましたけどちゃーんといるんですよね〜(^^;


大概の物件は入居者が付きますけど


場所が良くないと家賃を高く設定できないケースが多いので


どれだけ費用を抑えられるかにかかってきます。


その点ここは、購入費用はゼロですからね(^^)v


所有権こそ移りませんけど


この場所でわざわざ所有する必要もないでしょう(^^;


あとは長く住んでくれるのを期待ですね(^^)/


...


もう1件の朗報はここで登場したとしさん1号戸建。

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2016年05月07日 安く買うのがミソ
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2016年09月01日 それ、ほんとにいける〜??


こちらもめでたく決まったそうで(*´▽`*)


某不動産屋に自信満々に言われた


5.5万円では到底決まりませんでした
がね(^^;


自分とこで取っ掛かりをつけたいもんだから


まずは高い家賃を提示して釣っておくんですよね(;´Д`)


まぁよくある話です。


このとしさん、拠点は大阪なんですよね。


そんな中、限られた時間で岡山の不動産業者を回って


自力で物件を見つけてきました(^^;


ネットを徘徊しているだけで


物件が無い無い言うてる人は


結局のところ、行動量が足りないだけだと思いますよ。


実際、こうして行動が実を結ぶ人がいる訳ですからね。


買えない人は、自分に原因があるんですよ(-_-;)



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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