もう退去か...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ1>

O村さんがDIY中の、東区西大寺の平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月14日(木)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1O村さん
 2HR田さん
 3摂津屋さん
 4TAKEさん
 5しゅんさん
 6わたくし

---

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 1日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶1日目です。
4月 15日(金)13時〜 

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2HR田さん
 3じいじさん
 4TAKEさん
 5K只さん
 6わたくし

---

<戸建見学会&ランチ2>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん(女性)
  6しゅんさん
  768さん
  8mitsueさん(女性)
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

その後14時から

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 2日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶2日目です。
4月 16日(金)14時〜 

参加予定 
 1mihoさん(女性)
 2こももさん(女性)※
 3むーさん(女性)
 4mitsueさん(女性)※
 5 I島さん※
 6わたくし※
※見学会から続けての方

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<平屋見学会&ランチ3>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2わたくし

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<アパート見学会&ランチ4>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見

 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


最近建った、清輝橋の交差点近くのマンション。

2016-04-12.jpg


30号線沿いにあって良く目立つので


見かけたこともある人が多いんじゃないかと思います。


1フロア4室の10階建て。40室ですね。


2月20日から入居開始しておるようで。


...


路面電車の電停が目の前にあったり


バスの路線もたくさんあるんで


交通面では割と便利なんです。


駐車場はないので、


ターゲット的には社会人や


大学病院が近いので、病院関係者や


医大生を意識しているんだと思いますね。


ただ、岡山人にはあまり好まれない場所なので...


...


まだ、現地には募集中ののぼりが立っていますねー(^^;


いまのところこんな感じのようです。

2016-04-12 (2).jpg


残り14室ですか...


新築でこれだと将来が思いやられますね〜(-_-;)


まぁ、立地、スペック、家賃などから考えると


善戦しているほうだと思いますが...


家賃の安い下層階は決まって


高い上層階ばかり残っていますね...


26室も決まっている訳なんで


ニーズがないことはないんですけど


ニーズに合った値付けになっていないんですね...


きっとそんなことはわかってるんでしょうけど


採算面が引っかかってくるんでしょう(-_-;)


4年前に似た名前のマンションが東島田にできたので


もしかしたら同じ大家さんですかね。


その物件は猛烈な勢いで決まりましたから


二匹目のどじょうを狙ったんでしょうか。


社会人にしても、大学関係者にしても


ここよりももっと内側に物件がいくつもありますからね〜(-_-;)


4年前のは場所はもっとよかったですけど


今回はちょっと企画が強引だったかもしれないですね...


..


ん?よく見ると

2016-04-12 (2) - コピー.jpg


1室退去になってるじゃないですか!?


この部屋は3月中旬から下旬にかけて入居したようですが


もう退去なんですね(T_T)/~~~


こういうのはきつすぎますね〜(-_-;)


早く満室になるといいですね...



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ある意味、宝の山なんですが...

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ1>

O村さんがDIY中の、東区西大寺の平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月14日(木)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1O村さん
 2HR田さん
 3摂津屋さん
 4TAKEさん
 5しゅんさん
 6わたくし

---

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 1日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶1日目です。
4月 15日(金)13時〜 

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2HR田さん
 3じいじさん
 4TAKEさん
 5K只さん
 6sachikaさん(女性)
 7わたくし

---

<戸建見学会&ランチ2>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん(女性)
  6しゅんさん
  768さん
  8mitsueさん(女性)
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

その後14時から

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 2日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶2日目です。
4月 16日(金)14時〜 

参加予定 
 1mihoさん(女性)
 2こももさん(女性)☆
 3むーさん(女性)
 4mitsueさん(女性)☆
 5 I島さん☆
 6minakoさん(女性)☆
 7よーすけさん☆
 8わたくし☆
☆見学会から続けての方

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<平屋見学会&ランチ3>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5わたくし

---

<アパート見学会&ランチ4>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8わたくし

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8わたくし
 
---

<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見

 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


先日、東区某所の古民家を見てきました。


蔵がある立派な家でしたΣ(・□・;)

1.JPG


これ1本の木ですよ(;'∀')

2.jpeg


昔はこんな土間が普通だったよね。

3.JPG


立派な造りですね〜

4.JPG


なんだろう?家紋?

5.JPG


井戸もあります。

6.JPG


木材として見たら宝の山なんですけどね〜



こういうのが住居や店舗で再生できれば面白んですけどね...


デカすぎてどれだけお金がかかるやら...


ちなみにトイレはこんな感じ(-_-;)

8.JPG

7.JPG



こういう郊外の古民家は


どんどん住み手がいなくなっていくんでしょうね...



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ほぼ2か月。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ1>

O村さんがDIY中の、東区西大寺の平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月14日(木)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1O村さん
 2HR田さん
 3摂津屋さん
 4TAKEさん
 5しゅんさん
 6こももさん
 7わたくし

---

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 1日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶1日目です。
4月 15日(金)13時〜 

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2HR田さん
 3じいじさん
 4TAKEさん
 5K只さん
 6sachikaさん(女性)
 7JBさん
 8わたくし

---

<戸建見学会&ランチ2>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん(女性)
  6しゅんさん
  768さん
  8mitsueさん(女性)
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

その後14時から

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 2日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶2日目です。
4月 16日(金)14時〜 

参加予定 
 1mihoさん(女性)
 2こももさん(女性)☆
 3むーさん(女性)
 4mitsueさん(女性)☆
 5 I島さん☆
 6minakoさん(女性)☆
 7よーすけさん☆
 8わたくし☆
☆見学会から続けての方

---

<平屋見学会&ランチ3>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5わたくし

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<アパート見学会&ランチ4>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8O村さん
  9麒麟さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

---

<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見

 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、E尻さんがあるアパートの契約をしたんですけど

DSC_5731.JPG


物件の場所は市内北部のかなり郊外。


周りにはコンビニやらスーパーやら何にもありません(-_-;)


平成7年築の1K16室


いわゆる学生アパートなんですけど


4月からの新入生でめでたく満室中


いくつか退去がありましたが


うまいこと入れ替わってくれました(*´▽`*)


周りも何もないのになぜ満室なのか?


不便で場所自体はあまり良くないんですけど


ライバルと呼べる物件がほとんどないんですよ。


周りはここよりもずっと古くて狭いし


トイレ風呂も一緒のタイプが主流



ここはセパレートで、家賃はほぼ下がりきった状態


今後、物件が増えていくような地域でもありませんし


仮に新築が建ったとしてもクオリティーが違いすぎて


全く競合しませんからね。


ライバルがいないのはかなり運営が楽ですね(*´▽`*)


ライバルが多い場合は


空室や家賃の下落を見越してかなり安く買っておかないとね(^^;


...


さて、学南町1丁目に新築マンションがありましてね。

4.jpg


3階建てのRCで、1K18室。


学南町1丁目といえばかなりの一等地Σ(・□・;)


岡山大学と岡山駅の間で便利な場所ですよ。


学南町に土地があって新築ができるなんて


うらやましすぎる(-_-;)


この新築マンション、3月末入居だったんですけど


まだ結構残っています((+_+))

1.jpg


残り7部屋...


3分の1以上残っていますね...


収支的にギリギリでは...


まぁいらん世話ですが(;'∀')


27uほどの1Kで賃料はこんな感じ。

2.jpg


少々高いですが、まぁ新築ですから(^^;


基本的に学生向けだから、もしかして1年空いちゃうのかな...


当初は広告料なしでしたが


いまは10万円Σ(・□・;)

3.jpg


ほぼ2か月分ですか...


新築でほぼ2か月とは(^^;



建てれば入るってもんでもなくなってきましたね(-。-)y-゜゜゜



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




弱者の戦略

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<シークレットトレジャーハンター7&お茶 1日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶1日目です。
4月 15日(金)13時〜 

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2HR田さん
 3じいじさん
 4K只さん
 5sachikaさん(女性)
 6JBさん
 7わたくし

---

<戸建見学会&ランチ2>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん(女性)
  6しゅんさん
  768さん
  8mitsueさん(女性)
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

その後14時から

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 2日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶2日目です。
4月 16日(金)14時〜 

参加予定 
 1mihoさん(女性)
 2こももさん(女性)☆
 3むーさん(女性)
 4mitsueさん(女性)☆
 5 I島さん☆
 6minakoさん(女性)☆
 7よーすけさん☆
 8わたくし☆
☆見学会から続けての方

---

<平屋見学会&ランチ3>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5わたくし

---

<アパート見学会&ランチ4>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8O村さん
  9麒麟さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

---

<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ

 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


以前見学会をさせていただいた、GOGOさんの1号物件。

関連記事
2016年01月21日 未来予想図
2016年02月06日 いろいろ見つけてくるな〜


こちらも入居者が決まって


今日契約を交わしたそうですよ(^^)/


またひとり大家さんが誕生ですね(*´▽`*)


おめでとうございます(^^♪


...


そうそう、例のじいじさんの配管貫通物件(^^;

関連記事
2015年09月02日 配管が貫通(゚д゚)
2015年10月31日 中古戸建投資を馬鹿にする皆様へ
2016年02月16日 君に必要のないものでも世界のどこかで必要とされる物がある。
2016年02月17日 かなり不細工...
2016年04月04日 いろんな人がいますよ(^^;


こちらは引っ越しが終ったそうで(*´▽`*)


...


じいじさんのも、GOGOさんのも


「こんな場所のこんな物件に住む人がいるんだろうか?」


なんて思った人も少なからずいらっしゃるでしょうね〜(^^;


じいじさんのなんて最早アトラクションだし


GOGOさんのもリフォームは最小限で壁は結構汚い...


しかも駐車場は軽が1台なんとかという感じ(-_-;)


でもね、住む人がいることがこうして証明されました(*´▽`*)


ね、ちゃんと貸せたでしょ(笑)


戸建てってね、本当に賃貸市場では数が少ないんですよ〜


もうねそれはそれは圧倒的に少ない((+_+))


集合住宅が10なら、戸建は1以下


0.5とかそんなもんですΣ(・□・;)


賃貸窓口での紹介にはほんと困っていました(-_-;)


元々の数が少ない上に、空き自体も少ないんでね...


集合住宅ならいくらでも代替物件が出せるんですけどね(^^;


だから、戸建っていう存在自体が


賃貸市場では大きな差別化
になるんですよね〜


...


差別化 といってもいろいろ考え方がありますが


例えば、人的な差別化


資本力、DIY力、管理力、業者とのコネクションなど


その人自体が他の大家さんと差別化できたりもしますが


ほとんどの大家さん、これから大家さんになりたい人は


他の大家さんとの人的差別化は難しい(-。-)y-゜゜゜


となると、


・建物の立地

・建物の設備などのクオリティー

・ペット可など付加価値

・家賃、敷金、礼金などの条件面

・広告料
  


というところでの差別化になってきますが


圧倒的な好立地以外は陳腐化が早い(-_-;)


誰でも真似できるからね〜


でも、戸建なら存在自体が差別化になるから


これから大家さんになりたい普通のサラリーマンの人には


特におススメ(*´▽`*)


価格も安い、管理の手間もほとんど要らない。


人的差別化ができなくても


陳腐な差別化に巻き込まれずに


安定的に収益をもたらしますよ。


わたくしは弱者なんでこうするしかないんですけどね〜 (-。-)y-゜゜゜
注・タバコは吸いません(笑)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




平穏な日々

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<戸建見学会&ランチ2>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん(女性)
  6しゅんさん
  768さん
  8mitsueさん(女性)
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

その後14時から

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 2日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶2日目です。
4月 16日(金)14時〜 

参加予定 
 1mihoさん(女性)
 2こももさん(女性)☆
 3むーさん(女性)
 4むーさん娘さん(女性)
 5mitsueさん(女性)☆
 6 I島さん☆
 7minakoさん(女性)☆
 8よーすけさん☆
 9わたくし☆
☆見学会から続けての方

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<平屋見学会&ランチ3>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5わたくし

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<アパート見学会&ランチ4>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8O村さん
  9麒麟さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目

 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


熊本ではどえらいことになっていますね(-_-;)


こういうのを見ると岡山ってほんと何もない。


平穏な日々ってありがたいですね。


昨日は見学会、


今日はトレジャーハンター、


明日も見学会&トレジャーハンター...


恵まれすぎていて怖いぐらいです。


...


そんなこんなで昨日は、O村さんのDIY平屋の見学会でした。


a.jpeg


まだまだ作業の真っただ中Σ(・□・;)

b.jpeg

c.jpeg


柱や扉を白く塗っています(^^)

e.jpeg

d.jpeg


シロアリ被害補修中...

f.jpeg


とはいってもベースが鉄骨なんで


直すとこもしれてるよね(^^)


トイレは元々はこんなでしたが

○トイレ.jpg


こんな風になりました(*´▽`*)

g.jpeg


完成が楽しみですね〜(^^)


...


なんて思っていたら


リフォーム工事初期の段階に


不動産屋さんに連れられ見に来た法人さんが


家賃○.○万円で借りたい言うてこられたそうでΣ(・□・;)


え〜!?


ここまでやったのに今更...


「きれいに直すから家賃あげてくれ〜!」

「いや、安いほうがいいんで...」

「ガビーン( ゚Д゚)」


まぁ世の中そんなもんです(笑)


この提示家賃ならサクッと貸しときましょう(^^;


フルに直しても数千円しか上がりませんから(;'∀')


なんだかんだでこの段階で決まるならラッキーですよ(*´▽`*)


...


その後、いつもようにランチへ


以前行った ゴルディロックス(Cafe Rest Goldilocks)へ向かうも

関連記事
2014年06月26日 いろんなアプローチがありますねー


なななんと定休日(-。-)y-゜゜゜


次に向かったのが同じ通り沿いの 碧い森(あおいもり)


しかし、満車(-。-)y-゜゜゜


次の候補をスマホで探しつつたどり着いたのが


Zicca(ジッカ)

h.jpeg


「和牛とアボガドの丼ぶり」
i.jpeg


15年前に自宅として建てたそうで


いろいろ工夫をされています(*´▽`*)


天井はベニヤ板を45cm角に切って貼り合わせたそうで。

j.jpeg


玄関土間は、ござを敷いて踏んづけたんですって〜

k.jpeg


いろいろ参考になります(^^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




再利用されていきます(^^)

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ1>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5わたくし

---

<アパート見学会&ランチ2>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8O村さん
  9麒麟さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目

 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


地震がすごいですね...


こっちにいたら全然わからないですけど...

地震情報


いまは少し間隔が広がってきているようですけど


ピーク時は2〜5分に1回ぐらいで震度3〜4を観測Σ(・□・;)

スクリーンショット 2016-04-17 05.48.17.jpg


岡山で震度3〜4とか滅多にないから


その程度でもびっくりします(-_-;)


それがこんなんじゃ一睡もできないでしょうね...


普通に朝が迎えられるなんて幸せですね...


...


さてそんな中、昨日今日と シークレットトレジャーハンター7 の2日開催でした。

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まず1日目

じいじさん
HR田さん
わたくし
K只さん
sachikaさん(女性)
JBさん
Y田さん
mihoさん(女性)

の8名で探索。

1.JPG


人数が増えてトレジャーハンターの番号を管理するのも大変(笑)


トレジャーハンター1号 じいじさん

これに中身を入れて正月に配ってくれます(*´▽`*)

5.JPG


トレジャーハンター31号 sachikaさん(女性)

木製の椅子をゲット。

宅建に合格したのでこの後、この椅子を片手に宅建協会へ行きました(笑)

4.JPG


トレジャーハンター7号 HR田さん

スタンドライトや三脚

参観日で撮影の前に帰っちゃった(-_-;)

6.JPG


トレジャーハンター29号 K只さん

新品の折りたたみパイプ椅子と色鉛筆

2.JPG


トレジャーハンター32号 JBさん

ルパンのフィギアとドライバー

3.JPG


トレジャーハンター33号 Y田さん

猫好きなので猫を入れるかごとスコップ

7.JPG


トレジャーハンター17号 わたくし

アルファベットのスタンプや予定表

8.JPG


いろいろありますね〜(*´▽`*)


---

2日目は

mihoさん(女性)
こももさん(女性)
むーさん(女性)
むーさん娘さん(女性)
mitsueさん(女性)
I島さん
minakoさん(女性)
児島大家さん
児島大家さん娘さん
わたくし

の10名で探索。

1.jpeg

こももさん、ぐいぐい攻めてます(笑)

2.jpeg


トレジャーハンター11号 こももさん(女性)

新品のバッグやアイアン小物

8.jpeg


トレジャーハンター35号 むーさん(女性)
トレジャーハンター36号 むーさん娘さん(女性)


猫を背負うリュックや小物多数

4.jpeg


トレジャーハンター28号 I島さん

即戦力の日用品

3.jpeg


トレジャーハンター37号 mitsueさん(女性)

猫の置物

5.jpeg


トレジャーハンター38号 minakoさん(女性)

小物を少々

5.jpeg


トレジャーハンター39号 児島大家さん 
トレジャーハンター40号 児島大家さん娘さん


ゴジラ、ガメラ、土鍋、小物多数

7.jpeg


トレジャーハンター17号 わたくし

新品のカメラケースと赤ボールペン

9.jpeg


トレジャーハンター34号 mihoさん(女性)

護身用木製バット

12.jpeg


ではなくて、いつもの

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魔女1号 じゅんこさん
a.JPG

魔女2号 tomoeさん
b.JPG

魔女3号 ayakoさん
c.JPG


ということで、魔女4号 mihoさん(笑)
11.jpeg


いってらっしゃーい(@^^)/~~~




ゴミになる予定のものが再利用されてよかったです(^^)


ありがとうございましたm(__)m



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




固定資産税。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ1>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5こももさん
 6OCさん
 7OCさん奥さん
 8わたくし

---

<アパート見学会&ランチ2>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8O村さん
  9麒麟さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目

 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ご多分に漏れず我が家にも届きまして...


北区、中区、南区、倉敷市とご丁寧にどうも(-_-;)

0.jpeg


物件8号なんかはめちゃボロだから建物の税金は0円(*´▽`*)


土地は9,100円。


でも家賃は35,000円(^^♪



物件3,4,5号は建物の税金がそれぞれ


7,402円、6,178円、6,465円。3棟で20,045円


土地が9,991円。


計30,036円で、家賃は79,000円。


こんな感じで、固定資産税が安い(評価が低い)ものに


家賃を何万円か払ってくれるってのはほんとありがたい(*^_^*)



方や、物件9号の税金は


建物19,600円、土地12,500円 の


計32,100円。家賃は35,000円...


こっちは税金(評価)の割りに家賃が安いんよね〜(-。-)y-゜゜゜


税金(建物)が
3,4,5号 20,045円 
9号 19,600円

面積が
3,4,5号 141.37u
9号 120.03u

家賃が
3,4,5号 79,000円
9号 35,000円


家賃は半分以下だからね〜(-_-;)


まぁ完全ノーリフォームだから家賃は安いんだけど(^^;



大きな家は、大きさに比例して家賃は上がらない


リフォームが嵩むことが多い


固定資産税も高めだから


あまり好きじゃないんよね〜(;´Д`)


...


今回一番デカかったのが、物件11号の土地。


ここは200坪あって評価もそこそこある上に


まだ住宅が無いので


税金は187,200円...


まだ何も生み出していないのにね〜(;´Д`)


土地だけ寝かせているってのはほんともったいないね...


街中の評価の高い土地持ってる人だとしんどいだろうね...


ここの場合、来年の1月1日時点には住宅があるはずなんで


住宅部分の固定資産税は6分の1に


都市計画税は3分の1になるはず!


わーい(*´▽`*)



でもね、建物があると今度はそっちにも税金かかるんだよね(;´Д`)


うまいこと作ってるよねー



どうせ払わないといけないんなら


サッサと建てて収益を生むようにするのが一番いいね(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




リフォームは難しいね。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ1>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5こももさん(女性)
 6OCさん
 7OCさん奥さん(女性)
 8じいじさん
 9わたくし

---

<アパート見学会&ランチ2>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

---

<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目
 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区中心部にそこそこ近い好立地ながら


1K6室で600万円というお得物件の見学会に

Mr.Xさん(女性)
HR田さん
Mさん
hisashiさん(初登場)
かこちゃま(女性)
taimanさん
norikoさん(女性)
O村さん
麒麟さん
わたくし

の10名でお邪魔してきました(*^_^*)

DSC_5797.JPG

が、まだ2日目が控えているので


ネタばれはまた後日ということで(^^;


...



ということで、今日は先日のT本さんの平屋見学会の話しから。


元々はこんな昔ながらの間取りでした(^^;

1.jpeg


すでに完成間近の状態だったので


T本さんが撮ったビフォーの状態の写真を拝借(^^;


室内
5.jpeg


キッチン
2.jpeg


トイレ
4.jpeg


風呂
3.jpeg


古さを醸し出しています(^^;

...


これをガンガン壊してほぼスケルトンにΣ(・□・;)

7.jpeg

6.jpeg


...


外観はこんな感じで

1.jpeg


外も結構いじっていますΣ(・□・;)

2.jpeg


...


リフォームってどこまでやるかがほんと難しい(-_-;)


T本さんもどんどん引っ込みがつかなくなったそうで(^^;


そうなんよねー


ある箇所が劇的に奇麗になると


今度は別の汚い箇所がめちゃ目立つんよね(;´Д`)


で、そこを直すと、また別の箇所が目立つ...


どんどん気になって、結局全部直しちゃったみたいなね(^^;


あと、ちゃんと奇麗にリフォームされていないと


客付けができないって思っている人も多い
よね(^^;


もちろんフルリフォームできていれば一番いいんだろうけど


奇麗さが最優先の人もいれば


そうでない人もたくさんいる
からね(=_=)


例えば、賃料最優先の人とかね。


車なんかでも


新車じゃなきゃダメって人もいれば


少々古くてもきれいならいいよって人とか


ちゃんと走ってエアコンがあればそれでいいよって人とか


いろいろいるじゃない。


先日、わたくしの知っている19歳の男の子が


400万円の新車を買っていましたけど(^^;


また別の知り合いも400万円ぐらいで新車買ってたなー


ちなみにわたくしの車は約30万円(-_-;)


ちゃんと走って、エアコンもCDもあるからそれで充分。


家もそうなんよね。

・立地重視
・住み心地重視
・ペット重視
・間取り重視
・賃料重視


などなど、いろんな人がいるからね〜


100点満点に仕上げなくても大丈夫。


70点で合格を出す人もいれば


50点で合格を出す人もいるから。



実際に数千人見てきたんだから間違いないよ(^。^)y-.。o○



アフターの写真はまた明日ね(^^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




家賃が伸びんわな〜...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<アパート見学会&ランチ2>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ

 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日のT本さん平屋のビフォーを公開。

関連記事
2016年04月18日 リフォームは難しいね。



元々の図面はこうなりました。
1.jpeg



1.jpeg



外観はというと
1.jpeg



2.jpeg

!? 外塗ってる!?

新しい窓も入ってる!?



玄関は...

3.jpeg


もう新築じゃんΣ(・□・;)


キッチン...

5.jpeg


トイレ...

6.jpeg


風呂...

7.jpeg


ははは激しいなΣ(・□・;)

4.jpeg



激安で買われたということで


床下に死体がないかチェック中です。

3.JPG


地底人に引きずり込まれそうになっていますが誰も助けません。

2.jpeg


埋蔵金はないかな...

4.jpeg


平和な床下(笑)

5.jpeg


極めつけはこれ ぉお!!(゚ロ゚屮)屮

1.jpeg

すげ〜( ゚Д゚)


土地建物が1○○万円。


リフォームに○○○万円(^^;


こうなったらもう転売しましょうよ〜


普通にエンドユーザーに転売できるレベルですよ(^^;


ここまでやってもそんなに家賃は伸びないもんね(T_T)



おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し

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     ここももちろんノーリフォーム。
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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<アパート見学会&ランチ>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8わたくし
  9
  10
  ※キャンセル出ました。

---

<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目
 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ

 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


先日は、Y口さんが大工のお父さんとDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチでした。


お父さんが大工なんてなんてうらやましすぎる(^^;


ということで

Y口さん
HR田さん
nnwさん
しゅんさん
こももさん(女性)
OCさん
OCさん奥さん(女性)
じいじさん
わたくし

の9名で出発〜

1.JPG

2.JPG


...


北区某所の閑静な場所に佇む小さな平屋。


48.97uの3K。


これぐらいの大きさが一番いいですね〜


これを1○○万円で入手したそうでΣ(・□・;)


みなさんいろいろ見つけてきますね〜(^^;


ただ、買った直後はかなりひどい状況だったそうで(-_-;)


当時の写真をくださいました。


残置物もたくさんあり...

3.jpeg

7.jpeg



雨漏りもあり...

5.jpeg

6.jpeg


小さな雨漏りならまだしも結構いっちゃってますね(/ω\)


できれば雨漏りやシロアリのない物件がいいですけど


まともな物件だと安く買えないしね(;´Д`)


ここも普通の人なら思い切って買えないでしょうね〜


...


ある人は買うある人は買えない


同じ物件を見ても、


「うわぁ〜、こんなの無理〜(;´Д`)」


って思う人もいれば


「え〜全然問題ないじゃん!?きれいなもんよね(*´▽`*)」



って思う人もいる訳(^^;


そこは経験値や、そこからくる許容度の差。


ある程度の思い切りもいるし


経験値の低い人にはなかなか難しいわな(-_-;)


...


多くの人と話していると、時々


「損したくない」

「損しない物件がほしい」

「損しないんですか?」



なんて話しが出ます。


「損」するかどうかはやってみないと確定しないけど


まぁそういうことを口にする人はそもそも向いてないね(;´Д`)


「損」に対する許容度がない。


「損」が怖い。


いまあるもの(預貯金など)を減らしたくない、守りたい。


ほぼノーリスクで、リターンだけはほしい。


保守的なのに欲張りさん。


まぁ都合がよろしいことで(^^;


投資家や事業家はそんな考えは持ってないからね〜


ここまでなら「損」してもいい。


それを決めて、その中でキッチリ勝負できている人は


どの分野でも勝てる人でしょうね。



「損」する覚悟のない人は、たぶん前に進めないと思うな。


お金出さんと(出資、投資)、置いとくだけじゃお金増えんよ( ゚Д゚)



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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