12号,13号,14号のお話し

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。



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<イベント一覧>
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
※各自スリッパや名刺(自作でもなんでもOK)など必要なものを持ってきてくださいね。
 みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


こももさんの2号戸建のキッチンがかっちょよくなりましたよー(*'▽'*)♪

1.jpeg


こももさん2号戸建関連記事
2016年01月15日 残された大物たち
2016年01月20日 男が3人??
2016年01月24日 大家仲間
2016年02月11日 8 借りる・返す ということ。
2016年02月15日 ありがたい。
2016年02月26日 入りたくない率 100%


キッチンのインパクトはでかいですね〜(゚д゚lll)


...


さて今日は、12号,13号,14号の決済でした。

2.JPG


売主さんの希望で、全て新券です(^_^;)



毎年ひとつは何か買いたいと思っていますが


今年最初の物件購入。


去年は土地(10号赤磐市、11号南区植松)しか買えなかったので


久々にボロ戸建がラインナップに追加です(^_^;)


これで、

北区  1号(売却済)、2号、3,4,5号、9号
中区  6,7号
倉敷市 8号
赤磐市 10号(土地) ※新築1〜2棟予定
南区  11号(土地) ※新築4棟進行中
東区  12,13,14号


ということで、何気に岡山市4区コンプリート(笑)


...


どんなのを買ったのかというと、以前登場したこれでした。

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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%


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2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?


こんな感じの 平屋2つ と 大きな戸建が1つ

3.JPG


平屋2つは、どちらも3.8万円で入居中。


大きい方は空き家で残置物満載(°°;)"((;°°)


これが1720万円でネットに出ていました。

4.JPG


家賃3.8万円×2棟 で 年91.2万円 なので


表面利回り5.3%というわけ(゚д゚lll)


残置物はこちらで処理するということで


1720万円 → 1500万円 の指値に成功。


表面利回り6.08%へアップ!


指値万歳\(^o^)/ (笑)


...


大きな戸建はどうするかなー


大きすぎる家は、直すところが多くなるから困るんよね〜(´・_・`)


でも、建物の程度はかなりよかったので、


ここもいつものノーリフォーム作戦かな(^_^;)


って、程度に関係なくノーリフォームだけどー(笑)


駐車場も2台以上取れるし


家賃は6万円ぐらいいけんかなー?


それなら

12号 3.8万円
13号 3.8万円
14号 6万円(希望)

計13.6万円  年163.2万円 で


ようやく表面利回り 10.88%(; ̄O ̄)


あはは。


利回り星人には完全に馬鹿にされるレベルじゃな( ̄◇ ̄;)



つづく



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   → H27年1月から次が入居
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
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年季の入った机と椅子とタンス。
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...


こんばんは。岡山大家です。


さて今日は、12号,13号,14号の続きで。

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12号 3.8万円
13号 3.8万円
14号 6万円(希望)

計13.6万円  年163.2万円


1500万円で買ったので表面利回り 10.88%


...


ここ、3棟がまとまって建っていて


土地が174坪あるんです。


それが1720万円だったので、坪9.88万円


1500万円になったので、坪8.6万円


実は、このあたりの宅地は坪20万円ちょっとで取引されているんですよ(゚д゚)


東区では一番人気のある学区で、意外と高いんですよ〜( ̄◇ ̄;)


将来、解体費なんかは必要ですが


3つのうち2つは入居中ですし


利回りは出ないけど土地として考えたら安いなと思っていました。


ただ、できる限り安くしたいなと...


...


そこを後押ししたのはこれ。

5.JPG


しばらく止まっていた事業が再開することに!



ここは、いまは奥まった場所ですが


近い将来新たに道路ができる場所に、ほぼ隣接するんです(*'▽'*)♪

地図.jpg


その調査が再開されて、数年後には道ができるんですね〜

DSC_5609.JPG



供用済みの箇所沿いは建物が建ち並んでいて


買えるような場所はもうありませんし、坪25万円ぐらいはします...


でも、マイホームや店舗用地で買うのはアリでしょうが


賃貸向けで相場で買って合うような場所ではないのでね(^_^;)


...


ということで、平屋2つの家賃で返済


2階建てが入居すればそのままキャッシュフローになり


将来は、解体して売却


新たに新築用地として仕込んでおこうかな


という作戦でした(^_^;)



期待されたようなスペクタクルお話しではなくて


ごめんなさいね(°°;)"((;°°)



おしまい



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 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<イベント一覧>
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
※各自スリッパや名刺(自作でもなんでもOK)など必要なものを持ってきてくださいね。
 みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


岡山市の広報誌 「市民のひろば おかやま 3月」 に載ってましたよー


再就職のための公共職業訓練 受講生募集!

5月開講コース(6ヶ月間) 住宅リフォーム技術科


ポリテク.JPG


OCさんご夫妻、ジムさん奥様もここで勉強したあれですよー(^-^)


わたくしもいつか行ってみたいんですけどねー(^^;

...


そうそう。こんなんも載っていました(゚д゚)


住民票の写し、印鑑登録証明書がコンビニで取得できます。

コンビニ住民票.JPG


へー、28年2月1日からコンビニで取れるようになってたんですね〜


6時半〜23時までだって。こりゃ助かるねー(^-^)


でも、この前区役所まで取りに行ったばかり Σ(|||▽||| )


世の中、知らんかったら何かと損することばかりよね(T ^ T)


でも、折角のサービスなんだから行政ももっとアピールしたらいいのにねー(ーー;)

3月号のの21、22Pに載っています。

...


それはさておき、先日O村さんが某物件を決済されまして。


その某物件というのはこちらで登場した

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2016年01月29日 見学会盛りだくさん
2016年01月30日 よく遊んだな〜(笑)


例の、20万円戸建


土地建物で20万円いうてねー(°°;)"((;°°)


もはや伝説のかこちゃまの40万円戸建をも下回る


最安値を更新(゚o゚;;


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2015年12月18日 1万円台からの〜 10万円超えへ
2015年12月19日 興味津々です。
2015年12月31日 自分次第
2016年02月07日 単なる思い込み
2016年02月27日 なんの見学会?


誰も買わないなら引き取ろうと思っていましたが


チャレンジャーが現れたので


先日、ひっそりと第20回あみだくじが開催され

1 しゅんさん
2 S農さん
3 じゅんこさん
4 HTさん
5 T本さん
6 O村さん

が参加。

・・徳芳20万円あみだ 結果画像.jpg


なんと最後の残りくじが当たるという幸運?を発揮し


O村さんが獲得したのでした(゚д゚lll)



これが今後どのようになっていくのか??


興味津々です(^^;


...


O村さんは、7日にも別の物件の決済をされるそうで(゚д゚)


立て続けに波に乗ってますね〜


買える時ってポンポンっていけるもんですね(^-^)



しかし、20万円だの、40万円だの、


60万円だの、70万円だの、100万円だのって見てると


なんだか感覚が麻痺してきます(ーー;)


いまじゃ500万円とか高すぎて


全然買う気が起こりませんもんね〜(T ^ T)


...


感覚が麻痺といえば


mihoさんと一緒に見に行った物件で


他の方々は 汚い って印象を少なからずお持ちだったんですけど

1.JPG

2.JPG

3.JPG


わたくしは 「え〜、全然きれいじゃーん」 って(笑)


たぶん、いいてんきさん、taimanさん、かこちゃま、こももさん、OCさんとかも同意見かと(笑)



数々のボロ・廃墟物件から比べると、正に新築級〜(笑)



この程度なら頭を悩まさずとも、どうにでもなりますね(๑≧౪≦)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




行政代執行

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
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  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
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 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

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こんばんは。岡山大家です。


全国的に問題になっている空き家問題


行政代執行で取り壊しです(゚o゚;;


危険空き家、代執行で撤去=所有者判明ケースで初−東京・葛飾


所有者が判明しているケースでは初だそうで(°°;)"((;°°)



15年ぐらい前だったかな〜?


中区祇園で違法建築物を代執行で壊している現場を見ましたが


大勢集まってガンガン進めていました(^^;


「あー、ほんとにやるんだー」 なんてちょっと驚いたことがあります(笑)



違法建築物とはちょっと話しが違いますが


いまにも崩れそうな危険な空き家って時々見かけますから


これを弾みにどんどんいくんでしょうかね...




今回の所有者は高齢の女性とのこと...


お金もかかるし今さら、なんてことになりますわね...


でも、結局代執行でかかった費用は請求されるんですけど(^^;


...


まぁ今回のは、築56年で外壁は剥がれゴミが散乱ってことなんで


明らかに廃墟っぽいので仕方ないですね(ーー;)


...


ボロ戸建マニアの我々?にとっては


築56年なんてどーってことないですし


ゴミが散乱ってのもどーってことないですが


さすがに外壁が剥がれた廃墟となるとね〜(^^;




再生して貸せるボロ と どうにもならない廃墟 とは違いますからね(°°;)"((;°°)



再生して貸せるレベルのボロ


破格値で買って貸す


資本の少ない時は、これが一番安全かと。



といっても、物件もなかなか見つけられないし


見つかったとしても、それが


再生可能かどうか?

再生費用は?

どこまで下げてもらうのか?

いくらで貸せるのか?



これがわからんわな〜(><)



なかなかハードル高いわね...



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




旅費は25,000円

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
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 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
※各自スリッパや名刺(自作でもなんでもOK)など必要なものを持ってきてくださいね。
 みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


先日見学会をさせていただいた


よーすけさんの物件1号が入居者と契約しましたよー(*´▽`*)

関連記事
2015年12月05日 第17回あみだくじ
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。


契約までいけばとりあえず一安心(^^)/


申込みとか部屋止めだけされて


何日も引っ張られた挙句キャンセルΣ(・□・;) 


そんなことは日常茶飯事ですけども〜(笑)



実は一度申込みがあったんですけど


交渉がきつい割りに内容が良くないので


断ったんですよね(-_-;)


交渉に応じるか? 断って次を待つか?


断っても次がいつくるかわからないので


許容範囲なら受けたほうがいいと思うんですけど


そのあたりの判断がなかなか難しい( 一一)


今回はわたくしが思うMAXで客付けできましたから


待って大正解でしたよ(^^♪


これでスタートを切れたんならまずまずじゃないでしょうかね〜


無事に鍵渡しまでいってくれよ〜(^^;


...


今日は、必殺ツアーで群馬県草津温泉へきております(^^;

0.jpg


うわぁ〜、ずっと話してたからそんなに思わなかったけど


こんな遠くまできたよ〜 Σ(・□・;)


初の群馬県...


西日本にいたらなかなか来る機会ないもんね(^^;


草津温泉って有名なんですね...

6.JPG


名前を聞いたことはあってもどこにあるか知らんかった(◎_◎;)


泊まったホテルは ホテル櫻井


ごっついですね〜Σ(・□・;)

2.JPG

4.JPG

3.JPG


4年連続5つ星(*´▽`*)

5.JPG


晩御飯も大満足です♪

9.JPG


総勢22名。


必殺談義も相変わらず熱を帯びています(^^♪

7.JPG

...


今回はほとんどが大家さんで


ひとりだけ物件をお持ちでない方が。


その方、現状無職Σ(・□・;)


いろいろ状況を聞かれ


無職ってところから、「ぶっちゃけいくら持ってんの?」って質問が。


すると 「1,500円ぐらい」 と Σ(・□・;)


今回の旅費は25,000円ですよ...


実際のところ、なかなかできんよね...


そんな経済状況でも何かを求めにきたんだね...



そんな彼に、みんないろいろアドバイスしてましたよ。


大家なんてそんな難しいもんじゃないから。

賃貸(レンタル)業なんて、部屋を貸す以外にもあるよ。

無職ってことは、いろいろできる時間があるじゃない。

好きなことしたらいいんよ。

どうせサラリーマンなんて家と会社の往復しかしてないよ。

諦めたら終わりよ。



などなど...



この旅費25,000円


高かったのか? 安かったのか?




もしかしたら、この経験は プライスレス じゃないかな?


この日が、人生を変えた一日になればいいね。


いまから始めても全然遅くないよ。


諦めずに本気で取り組んだら、いつかきっとできると思うよ。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




ゆばたけ?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
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  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

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 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
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年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、草津温泉街を少々散策。


世の中には知らんことがたくさんありますね〜(^^;


いままで温泉にそこまで興味がなかったのもありますけど


関東なんか東京駅・品川駅界隈と横浜以外には


ほとんど行ったことがないので


草津温泉もよく知りませんでしたし(゚o゚;;


ちなみにディズニーランドも行ったことない(^^;


で、この草津温泉には ゆばたけ ってのがあるそうで。


ゆばたけ?


なにそれ?(^^;


折角草津まできたんなら見て帰ったほうがいいよって(^^;


ゆばたけか... ふーん(´・ω・)


めちゃ有名なんですってね(^^;


お恥ずかしながら知りませんでした(笑)


で、とりあえず行ってみると


じゃーん(゚д゚)

1.JPG


おー!?こういうことか〜!


ゆばたけ → 湯畑 か〜


なるほどな〜


どんどん湧き出てくるんだね〜(゚д゚)

草津のシンボル「湯畑」


ほー、ダイナミックですな〜

3.JPG

2.JPG


自然ってすごいね〜(゚д゚lll)


もうちょっと岡山から近かったらいいんだけどな〜(><)


新幹線と特急で6時間、待ち時間入れたら7時間(ーー;)


さすがにちょっとしんどい(||´Д`)o (笑)


成田からハワイまでいけるが(笑)


まぁこんな機会でもないとなかなかこれんしね(^-^)


今度はもっとゆっくり滞在したいと思います(*´∀`*)


わざわざ企画してくださったM木さん、ありがとうございましたm(__)m


...


しかし、今回もいろんな大家さんにお会い出来ました(^-^)


不動産以外の面白い話しも聞けましたし


毎回必ず得るものがありますね〜



わたくし、基本的に初対面はすごく苦手で


隅っこのほうで静かにしているタイプなんですけど


何事も思い切って行動してみるもんですね(´∀`)


ほんとご縁ってのはありがたいですね。


情報を教えてくれるのも 人


動いてくれるのも 人


助けてくれるのも 人



やっぱり成功の鍵は 人 だなって思います(^-^)



おしまい



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たけのこのお話し

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
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 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

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   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

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 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
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 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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  2015年04月06日 臭いがなー
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☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市内にたくさんたけのこが伸びてるもんで

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2016年02月18日 たけのこ?


たけのこの産地ってどこなのかな〜?って調べてみると

順位 都道府県 収穫量 割合(シェア)
1 位 福岡県 1万3,518トン  34.45 %
2 位 鹿児島県 9,604トン  24.47 %
3 位 熊本県 3,703トン  9.44 %
4 位 京都府 2,664トン  6.79 %
5 位 徳島県 1,340トン  3.41 %
6 位 香川県 1,308トン  3.33 %
7 位 大分県 917トン  2.34 %
8 位 石川県 909トン  2.32 %
9 位 愛媛県 751トン  1.91 %
10 位 三重県 582トン  1.48 %
11 位 高知県 513トン  1.31 %
12 位 静岡県 497トン  1.27 %
13 位 宮崎県 441トン  1.12 %
14 位 兵庫県 252トン  0.64 %
15 位 栃木県 219トン  0.56 %
16 位 秋田県 201トン  0.51 %
17 位 岡山県 189トン  0.48 %
18 位 山口県 163トン  0.42 %
19 位 長崎県 161トン  0.41 %
20 位 島根県 131トン  0.33 %


我が岡山県は17位


たけのこって九州四国でたくさん出荷されてるんだねー。へー(∵`)


...


さて、北区辰巳といえな西方面ではかなり人気の高いエリア。


ここにも1本のなが〜いたけのこが。


このたけのこ、もうすぐに食べられる状態


1本のなが〜いのを横に切って10個に分けて


それを4個に切っています。


一番下は食べられないみたいで


全部で36個


で、売れたのはたったの3個(;´д`)


どこにでもあるふつ〜のたけのこなのに


かなり高額なんでね〜(><)


最近、3,000円ぐらい値下げしたみたいで。


加えて5,000円ぐらいまでなら下げるっていっているそうですよ(;´д`)


このたけのこ、採れたてなのに


成約に結びつけてくれたお店には


2個分の奨励金が出るんですって(゚д゚lll)


採れたてで、旬の時期に投げ売りとはね〜(;´д`)


...


と、野菜ネタはこれぐらいにして(笑)


不動産って、資産価値としては場所は大切な要素ですが


収益を上げられるかどうかはまた別の話し。


賃貸住宅の場合は、


場所が良くても、その地域の需給関係に左右されます。


場所が良い と一口にいって


どんな人たちがその場所を好むのか?


学生?

社会人の単身者?

ファミリー?

生活保護の方?

車が必須の方?

電車が必要な方?


いろいろな人がいますからね。


...


その場所だけを見ていてもダメ。


例えば、岡山駅直近で、そこよりも上位にくるところがなければ良いですが


そんなことは滅多にない。


そこ単体で見れば良い場所で、ライバルが少ない場合でも


そこより上流に類似物件が多数存在すれば


そちらに持って行かれます(ーー;)


近隣のマーケットや建物の存在はもちろん


上流のマーケットや建物の存在を理解して


それにマッチした物を建てないと大変なことになりますよ(´・_・`)



そんなことは、建築屋にはわからないんですよねー。


建築屋もわからないから


一応、地場の不動産屋にヒアリングもするんですけど


ほとんど格好だけ(笑)


大概、こちらが提示した間取りや賃料を無視して


どんどん進めていきます(笑)


こちらの提示したものでは


利回りが合わなくて受注できないんですよね...


でも、こちらの提示した賃料が正味のところだったりする訳(笑)


高騰する建築費に、幻の表面利回りを載せて


日夜がんばっています(笑)



建(勝)てば官軍です(笑)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




達成のための手段

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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......


欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日のランチは鉄板焼きのお肉

1 (2).jpeg


昼間から幸せですな〜(´∀`)


...


今日から、第15回あみだくじでゲットしたA木さんの1号戸建


ようやく契約開始です(*'▽'*)♪

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2015年09月11日 大幅ディスカウント
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2015年09月18日 中間省略?
2015年10月04日 水回りはポイント高い
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月09日 5 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月16日 君に必要のないものでも世界のどこかで必要とされる物がある。


予定が1週間ずれましたが、またひとり大家さんが誕生しました(^-^)


月々○万円とはいえ


いままでゼロだったものが入ってくる。


この違いはほんと大きい。


古い戸建の現金買いですから


固定資産税も安いし、


自主管理なので管理料も不要。


入居も長くなることが多いしね。


ほとんどが手残りになりますからねー


約2年で回収ですし、ほんと楽勝ですね(๑≧౪≦)


...


ある方は、初めて買う予定の物件の融資が通ったそうで(*'▽'*)♪


そういう方でも使いやすい金融機関を紹介しておいたんですが


かなりの好条件で通ったので


興奮して電話をしてこられました(笑)


すごく喜んでいたのが印象的ですね(^-^)


...


普通のサラリーマンが、大家のスタートを切るのはいろいろ大変(ーー;)


大家になること自体は、ただ物件を買えばいいだけなんで


お金を用意できれば簡単な話し


でも、大家になるのが目的じゃなくて


その先にそれぞれ何かがあって


そのために大家になって目的を達成したいっていう


達成のための手段のひとつであるはずなのに


そこが狂ってくる人が結構いますねー(;´д`)


欲しいと思う物件じゃなくて


自分の属性や資力で買える物件をとりあえず買うみたいな(^_^;)



なんだかブームみたいになってて


価格も上がるし、すぐにネットから消えていく...


指値も通らない、融資もなかなか通らない



ってなると


希望とは大きくかけ離れているけれど


ようやく融資が通った物件だから買ってしまおうと...


そういう時って


大概、きつい融資条件


さらにきつい物件だったりするんですよね...


ここへたどり着くような人は


それなりに勉強して、試算を繰り返しているはずなんですけど


買わんと始まらんとか


何かと買う理由を見つけてきて


最後の最後で基準を緩くしてしまうんですよねー(ーー;)


...


今回のおふたりは完全にセーフモード(*´∀`*)


お二人共これをきっかけに少しずつ拡大できればいいですね(^-^)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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申込が(゚o゚;;

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

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 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
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 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
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こんばんは。岡山大家です。


2月末に退去になったわたくしの物件2号


平成21年11月築


最初の人が4年入居。


その時、クロスを壁1面だけ貼替え。


そして、次の方が2年入居し今回の退去(ーー;)


近所に実家があって、


お母さんの面倒もあるので近くに住みたいということでしたが


お母さんがお亡くなりになって、実家に住むことにしたとのこと。


しかたないですね(;´д`)


退去立会の際に見ましたが


かなりキレイに使っていただいていました(^-^)


家賃がそこそこする物件は


基本的にモラルのある方が住んでくれることが多いですね(*'▽'*)♪


しかし、ここも7年目を迎えて、


さすがにそれなりにリフォームせんといけんかなー


なんて思っていましたが


3月は何かと忙しい時期(><)


とりあえず現地キーだけをつけて、あとは放置中(ーー;)


とりあえず、見学会でもしようか...

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2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


でもいつにしようかな...


どうしたもんかと思案していたら


なんと申込が入ってしまいました(゚д゚)


保証会社の審査も通過...


入居も早めを希望(゚o゚;;


まぁありがたい話ではあるんですが(^_^;)


ということで、


とりあえず、3月16日(水)にしようと思います。


時間と集合場所は調整してブログでお知らせします(^_^;)



おしまい



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
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   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

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 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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こんばんは。岡山大家です。


今日の晩御飯はこちらへ。


岡山市北区本町3-2 2F
瀬戸内バル +plus(プラス)



雰囲気のよいお店でたくさん人が入っていました(^-^)


こちらの千屋牛が(゚д゚)ウマー

1.jpeg


でも、調子に乗って食べ過ぎるとメチャしんどくなるんですが(´・_・`)


って、実際いつものようにしんどくなりました(笑)


欲しいモノが好きなだけ食べられないってのも辛いですねー(><)



少し前に、某管理会社の方と食事にいきましたが


その際に、昔は相当ブイブイいっていた


業界で有名な社長さんお二人の話しに。


10年前は、まぁとにかく 豪快 という言葉がお似合いの方々でした。


そのお二人とも病気をして


最近見かけた時にはガリガリだったと...


健康って大事だなって思いますね(><)


...


ところで、一緒に行った方々はというと


なんと、水戸大家さんと5名の営業のみなさまと


岡山の大家さんの方々(゚д゚)



水戸大家さんといえば


著書もいくつか出されていて、わたくしもいくつか読んだことがあります。


昔勤めていた会社の上司に殴られ、会社を辞めて一念発起。


地元水戸で物件を買い進め


果ては不動産業者の免許を取り、


東京の六本木へ進出しているというお方(゚д゚)



実は、わたくしの名前を思いついたきっかけは水戸大家さんなんです(笑)


わたくしがブログを始めようとして


ペンネームを考えていたところ


たまたま、水戸大家さんのメルマガを読んでいて


地名 + 大家 ってわかりやすいな〜 って(^^;


岡山大家 で検索してみても全然出てこなかったから


じゃあ 岡山大家 にしてみよー って(笑)


せっかくなんで、いまでは商標登録までしてますけども(笑)

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2014年11月28日 いろいろお知らせ。


...


そんなご縁の水戸大家さんといろいろお話しをしてみたかったんですけど


途中から食べ過ぎてめちゃしんどくなって


お酒も回ってクラクラ...


そして、猛烈に眠い(ーー;)


そんな中、営業の方3名とお話しすることができました。


じゃぶじゃぶ出す金融機関の話しとか


物件は少ないのに買いたい人はめちゃ多いとかね。


...


この営業の方々、みなさん社員じゃないんですって(゚д゚)


それぞれが業務委託という形でやっているそうで


いわゆるフルコミッション(完全歩合)


なるほどー


水戸大家さんのブランドで集客して


みなさんが売り歩くんですねー


へー(∵`)


売れないと完全無収入ですから


必死に売らないといけないですね(^^;


...


「ご自身で物件はお持ちでないんですか?」 って聞いたら


「銀行から止められてるんです」 って。


「えっ?なんでですか?」


「どんどん情報が入っていろいろ買えちゃうから」

「自分で買うばっかりだと、お客さんに出せなくなるから」



「えっ?じゃあ別会社作って買うとかすればいいんじゃないです?」

「少しぐらい買っても別にいいでしょ?」



「まぁそれはそうなんですけどね...」


「??」


...


ははは。


銀行から、「買わないでくれ」って止められませんよ(笑)


このご時世、「買ってくれ買ってくれ(借りてくれ借りてくれ)」なのにねー(^^;


まぁ、本当の理由はわかるから、それ以上突っ込まんかったけどー(๑≧౪≦)

...


そんなこんなで、


なんとここのお会計は 水戸大家さん持ち (゚д゚lll)


ごちそうさまでしたm(__)m



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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