正月企画の例のやつ   平成21年 16自己紹介 その48

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


あけましておめでとうございます晴れ


去年もいろいろありましたねー(^^;


わたくし、毎年1つは物件を買いたいと思っていますが


物件10号土地、11号土地を買えましたグッド(上向き矢印)


その土地で新築計画進める訳ですが


果たしてどうなるでしょうか...


できれば、中古戸建てで


サクッと家賃が入って、償却も短いってのがいいんですが


くじ運が良くなくて全く買えません(^^;


...


周りの方々もいくつか購入されましたね。

HTさん
よーすけさん
ayakoさん
GOGOさん
摂津屋さん


ら、ニューフェイスの方々や

こももさん
じいじさん
F原Hさん
O幡さん
JBさん
しんさん
minakoさん
IW本さん
あつおさん
A木さん
かこちゃま
motoさん
HM田さん
とーやさん
N西さん
あつさん
rikouさん
ロバートS田さん
OCさん
mtanaさん
ジムさん


ら、常連、古参の方々も。


物件が無い無い言うても、買ってる人は大勢いるんですね〜Σ(゚Д゚)スゲェ!!


今年も1つ、今年こそは1つ、人それぞれでしょうが


何かみなさんのお役に立てたらいいですねわーい(嬉しい顔)

...


早速、新年早々いくつかイベントを予定しております。


1月7日(木) いいてんきさん戸建見学会

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建見学会

1月10日(日)、11日(月・祝) namiさん新築マンション見学会

1月23日(土) 必殺さんin岡山 新年会



今年もよろしくお願いしますm(__)m

...


さて、正月は不動産屋も休みで動きがないので


毎年昔話を書く事にしています。


少々お付き合いくださいm(__)m


...


では早速前回の続きで。

2015年01月04日 平成21年 15 自己紹介 その47

自己紹介 過去記事 最初から



前回は、「繁忙期の学生はベルトコンベアーに乗せるだけ」と書きました。


ここに大家としてのヒントひらめき


...


学生物件って大概そこそこの戸数を持っている訳ですが


毎年のように卒業生が現れます。


1棟の全部を同じ学年で入居させると


4年後に一気に卒業がきちゃいますから


可能な限り学年をバラけさせるようにしますが


それでも戸数が多ければ同学年の子も複数いますからね。


大型物件だと、毎年数戸〜数十戸空きがでます。

...


学生物件は3月4月に入居が無いと


ほぼ1年空く公算が高くなります。


時々、慌てて3、4月に決めたものの


実際住んでみると、


・日当たりが悪い

・周りがうるさい

・思った以上に学校から遠かった



など、当初気付かなかったことで、


夏休み頃に再引越しをするパターンもありますが


そんなことはそう多くもないので


学生物件は3、4月に決めるのが鉄則です。


...


たくさん空いている物件で、3、4月に一気に決めてもらおうとするなら


不動産屋にベルトコンベアーに乗せてもらうのが一番。


となると、そのラインの決め物に入れてもらわないといけませんね。


どうやったら入れてもらえるんでしょう?



おしまい




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平成21年 17 自己紹介 その49

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
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 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
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 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
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<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3HR田さん
 4こももさん
 5わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)


2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日も正月恒例の思い出話しの続きで。

2016年01月01日
正月企画の例のやつ   平成21年 16自己紹介 その48


自己紹介 過去記事 最初から


昨日は、どうやったら決め物ラインに入れてもらえるんでしょう?


って話しで終わりましたが、


一旦置いといて少し話しを戻します。


...


平成21年の秋から


宅建主任者(今は取引士ね)の 新メンバー 男性営業マン Nくん を加え

関連記事
2015年01月02日 平成21年 14 自己紹介 その46


宅建主任者2人体制になりました。


これは業務効率上かなりプラスになりましてね〜


ここの前にいた、市内の西の方の店舗でも


わたくしを含め2人体制でしたけど


特に繁忙期は効きますよーグッド(上向き矢印)


...


宅建主任者の一番重要な仕事は、重要事項説明


これは、契約成立前に必ず宅建主任者がやらないといけないんです(ーー;)


ということは、重要事項説明時には


必ず宅建主任者がその場にいないといけない...


これが結構時間を取りますしね〜あせあせ(飛び散る汗)


でも、宅建主任者が休みだったり


このNくんみたいに営業マンを兼ねていたりすると


お客さんの案内などで外出していることもある訳で(ーー;)


なので実際のところ、


そもそも重要事項説明をしていないとか


宅建主任者でない別の人がしたりということが


業界的に横行していましたたらーっ(汗)


当時の会社でも、その前の会社でも実際にありましたね...


もちろんわたくしの店舗以外でですよ(^^;


当時はどこもコンプライアンスの意識が低かったですからね〜


もちろん改善した会社もあるでしょうが


未だにそんなことをやっている会社もあるかもしれませんね(><)


...


あなたがちょいちょい顔を出す不動産屋では


誰が宅建主任者なのかを見てみてください。


その店の営業マンが一人で兼務しているようだと


怪しいかもしれませんね(^^;



もちろん宅建主任者がひとりでも


お客さんの来店日時を調整すればいいんですけど


そんなこともできんのがゴロゴロおるような業界なんで(ーー;)


繁忙期に宅建主任者が2人おっても


2人とも同じ休みのシフト組んだりとかね(笑)


もうちょっと考えなよーって(^^;

...


基本的に店舗にいることが多い店長とか事務員


+ 営業マンの誰か
が持っていると


コンプライアンス順守を前提に


その店の業務効率はよいと思います。


繁忙期だと尚更ですね。


...


重要事項説明をやらないと


業務停止処分を受けたりするので


それだけ宅建主任者は重要なんです。


宅建主任者が多く在籍している会社は


社内で宅建取得のバックアップをしている場合もありますから


その会社の姿勢を感じ取れる一端になるかもしれませんよ。


...


あなたが頼りにしている不動産屋が


業務停止になんてならなければいいですね(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




平成21年 18 自己紹介 その50

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3HR田さん
 4こももさん
 5わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 わたくし

2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6わたくし

ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん
 2O幡さん
 3わたくし


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん
 2こももさん
 3わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日も正月恒例の思い出話しの続きで。

2016年01月02日
平成21年 17 自己紹介 その49


自己紹介 過去記事 最初から


ベルトコンベアーに乗せてガンガン回していくメリットのひとつに


「契約書の内容や書式、その他書類も一緒だから

流れ作業になって事務処理も早い」


関連記事
2015年01月04日 平成21年 15 自己紹介 その47


ってことを書きましたので、少々掘り下げを。


...


審査から契約に到達するまでに必要な書類って結構たくさんありましてねー(ーー;)


保証会社も何社もあって書式はもちろんバラバラですし


普通の人でも、免許証と保険証が必要だったり


中には住民票や源泉徴収票や所得証明を求められたり


預貯金の残高のある通帳のコピーだったり


自営業の人なら確定申告書の税務署印があるものや


生活保護の人なら受給証明とか


転職や新入社なら、内定通知なんかを揃えてもらったりします。


保証人も似たようなもんで


印鑑証明、住民票などを揃えてもらったりします。


これが、保証会社や管理会社によってマチマチなんで困るんですよ(><)


たくさんありすぎて、揃うまでに時間がかかったり


こちらからの伝え漏れとかも起こったりするんですね...


...


契約書も管理会社の数だけあります(ーー;)


内容こそ似たりよったりですが、書式はバラバラ...


文字ばっかりなんで、


どこにどんな内容が書いてあるやら、


パッと見わからないんですよ(><)


なので、重要事項説明をする前に一度は目を通しておかないと


スムーズに運びませんし


署名捺印をする箇所もバラバラなんで


全部押印してもらったつもりが抜けてて


再度お願いするなんてことも出てくるんです(><)


ただでさえ死ぬほど忙しい繁忙期なんで


新人さんなんかがメンバーに混ざっていると


そういう初歩的なミスは出てしまうんですねーバッド(下向き矢印)


...


それが、いつも見慣れた書式ばかりならどうでしょう?


同じ流れで同じように処理できるので


当然業務効率が上がりますよね?


同じ物件、同じ管理会社の物件を立て続けに決めていく


こういうメリットも出てくるんですね〜


...


このブログを読んでいる方は一般大家さんが多いと思いますが


一般大家さんの物件の契約書って


その不動産屋が自社の書式で作ることがほとんどです。


自社の書式なんですから見慣れてますわね。


まぁ作るのはそれなりに手間ですけど


それでも慣れている分効率は良い。


くそ忙しい繁忙期に、大家さんがあーだこーだ注文を出してくると


変更するのが何かと面倒なんですね(ーー;)


概ねどこの契約書も内容は似たりよったりなんで


要望があれば、特約を追加するとかに留めておけば


面倒がられずに済むと思いますよ。



一字一句読んであーだこーだいう大家さんは


一事が万事そうなんで


客付け後もあーだこーだ言ってくると思って警戒します。


そうなると余程のメリットが無い限り


客付けを避ける
ようになりますからねたらーっ(汗)



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




スーモに掲載するか?しないのか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3HR田さん
 4こももさん
 5ロバート島田さん
 6わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

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<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

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2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 わたくし

2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん
 3O幡さん
 4I島さん
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ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

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その後ランチでも(^-^)

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<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん
 2O幡さん
 3わたくし


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん
 2こももさん
 3わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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欲しい方は連絡ください(^-^)

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4.JPG

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5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


もう正月も終わっちゃいましたね〜(ーー;)


そんな正月にいろんな方のブログを読んだりしていましたが


こんなのを見つけました。


「管理会社を変えてアッという間に空室が埋まった理由とは?」


この方、空室が出て困っていたそうで


管理会社を変更したところ割と簡単に決まったそうで(^-^)


いやぁ〜よかったよかった(´∀`)


こんな話しよくありますね〜


...


でこの方、早期に決まった理由を


「スーモに掲載するか?しないのか?」


というところに帰結して


新管理会社がスーモに載せてくれたからだと思われたようです。


確かに、部屋探しのサイトで一番強力なのは


これは間違いなくスーモだと思います。


リクルートがやってるんですけど


率直にすげーなーと思います(^^;


他にもホームズとかアットホームとかいろいろありますが


問い合わせの数が全然違いますね〜(゚д゚)


なので、不動産屋の立場から


問合せを増やすには スーモに載せる ってのは正解
グッド(上向き矢印)


でもね、この方のように


スーモに載せたからサクッと決まったってのは


これは残念ながら間違いふらふら


...


さっきも書いたように、


スーモは 問い合わせが多い んですね。


これは、単にスーモを使って部屋探しをする人が多いってことだけです。


例えば、Aという物件に対して問い合わせがきました。


この方、そのまま来店してA物件で決めると思いますか?


よっぽどとんがった希少性の高いオンリーワン物件なら


そのまま決めることもありますが


ごく普通にあるアパートなんかは


類似物件がたくさんある訳ですから


A物件をネットで見て、実際見にはきたけれど、


他にもっとよい物件はないですか?


ってなる訳ですよ。


...


要はね、広告っていうのは


お客さんに興味を持ってもらって来店してもらう


っていうのが主目的で


掲載商品そのものが売れなくてもいいってことなんですね。


マヨネーズ1本100円 とかって載せて


もちろんマヨネーズは売れるんですけど


品切れになったあと来た人でも


マヨネーズは残念ながら無かったけど


ついでに何か買っていくこと人もいますよね?


そんな感じです。


スーモなどの広告は 集客のための道具 で


その物件自体を決めるのが主目的ではないんですよ。


だって、不動産屋はどの物件が決まったって


仲介手数料が入る
んですから。


だから基本的には、お客さんを呼べそうな物件を載せる訳ですよ。


...


この方の物件が掲載されて


実際にこの方の物件で問い合わせがきたのかもしれませんが


来店して、この方の物件だけを紹介・案内ということはないと思います。


数ヶ月空いていたような普通のアパートっぽいですから


類似物件もあったと思われるので


多分、他の物件も紹介・案内をして比較された後


最終的にお客さんが選んだんだと思いますよ(^^;



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3HR田さん
 4こももさん
 5ロバート島田さん
 6摂津屋さん
 7S田さん
 8IW本さん
 9わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1mihoさん
 2わたくし

2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6摂津屋さん
 7わたくし

ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん
 2O幡さん
 3Y吹さん
 4摂津屋さん
 5わたくし


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん
 2こももさん
 3GOGOさん
 4わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


昨日は、スーモについて書いてみましたが

関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?


今日はもう少し掘り下げてみましょうかね。

...


スーモは主に集客のための道具


掲載物件そのものをピンポイントで決めようとするものではない


ということは理解できると思います。


不動産屋は、要はお客さんを呼べて


何らかの物件で決まりさえすればいいんですからねー(^_^;)



スーモ掲載物件が空いていようが、空いてなかろうが


それすら関係ない


その物件が満室でも、


問い合わせがあって来店に繋がり、決まればいいんですから。


だから、おとり広告が横行するんですよね(><)


当時は、とか黄色とかとか


おとり広告ばっかりでしたよ(ーー;)


実際には存在しない、架空の物件が載ってることもありましたからね〜(゚д゚lll)


まぁひどいもんです(;´Д`)


業務停止くらったとこもありますしね。


フランチャイズなんで、いろんな方針の会社が混ざってるんですよ(ーー;)


...


それは置いといて、実はお客を呼ぶ目的以外に使うケースもあります。


どんな場合だと思います?


...


...


...


それは、オーナーにアピールする時です。


スーモとかに掲載していると


オーナーって安心するんですよ(笑)


「おー、ちゃんと載せてくれてるじゃん♪」

「頑張ってくれてるね〜♪」



みたいな(^^;


その物件を一般ユーザーが誰一人見ていないとしても


そのオーナーだけは見ているっていう(^^;


別にその物件で直接問い合わせが取れなくても


それはそれでいいんです(^^;


載ってないってだけで、ワーワー言ってくるオーナーもいますからねーふらふら


「スーモに載せてくれー、載せてくれー」 ってね(ーー;)


「じゃあスーモに載せたくなるような物件にしてくださいよ〜」


ってことですわ(´д`)


...


ネット関連が苦手な年寄り中心の会社とか


人が少なくて業務が回っていない会社とか


そもそもやる気の無い社員ばかりの会社とか


は別にして


まじめに集客に取り組んでいる会社が


その物件を載せな
いってことは


載せても問い合わせが取れない物件ってことです。


...


スーモに載せてもらえなくて悩んでいる人


上記のような、スキル、モチベーションに低い会社に頼んでいる


あなたが悪い。




まともな会社に頼んでいるけど載せてくれない場合


載せるに値する物件にできていない


あなたが悪い。



不動産屋が悪いんじゃないよ。



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




3 スーモに掲載するか?しないのか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3こももさん(女性)
 4ロバート島田さん
 5摂津屋さん
 6SB田さん
 7IW本さん
 8HTさん
 9わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

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<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

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2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2OCさん
 3OCさん奥さん(女性)
 4わたくし

2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん(女性)
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6摂津屋さん
 7K原さん
 8わたくし

ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6K原さん(初登場)
 7わたくし


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5かこちゃま娘さん(女性) 未定
 6わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日はいいてんきさんと赤磐市へ車(セダン)


というのが、わたくしの物件10号土地が


ぼちぼち動くということで、現地で打ち合わせをしてきました。


現状はまだこんな感じです(^^;

DSC_5133.JPG


さて、何に使おうかね〜


...


その後、TAKEさんとこで一緒にランチレストラン

THE CHAYA(ザ チャヤ)

DSC_5134.JPG


いつもありがとうございますm(__)m


...


さて、今日ももう少しスーモについて書いてみましょう。

関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月05日 2 スーモに掲載するか?しないのか?


スーモに載せてもらえないのは、


あなたが悪いんですよーって書きましたけどね


実は不動産屋にもいろいろ事情があるんです(°°;)"((;°°)


スーモの載せるのってもちろん有料


各不動産屋が広告宣伝費として払います。


当時は1コマ500円だったかな。


某FCなんかは、特別価格で350円ぐらいたったかな。


まぁ何にしてもたくさん載せれば載せるほどお金がかかるので


小さい不動産屋だと


通常月でせいぜい50〜100コマ程度しか載せないんですよ(ーー;)


というのがね、予算の問題ももちろんですけど


あれって、ひとつひとつ手入力なんです(ーー;)


定期的に空室状況の確認をして


決まったものは落として新たに何かを登録したり


条件が変わったりしたら都度変更...


通常営業をしながら、このメンテをするってのは相当きつい(><)


当然、数が増えれば増えるほど負担も増しますわね...



載せたはいいが、決まったものをそのまま放置しておいたら


おとり広告と取られてしまいますから


頻繁なメンテナンスは欠かせないんです(><)



じゃあ事務員を増員するかというと、小さなところではまず無理(゚д゚lll)


だから予算的、労力的に上限って見えてくるんですよ。



大手FCなんかでも、通常月は300〜800ぐらい。


まぁ岡山での話ですけど。


そのFCのシステムとスーモが連動しているようなところだと


掲載もメンテも省力化されるので


枠を増やす余地もありますけど


結局予算の問題が引っかかってくるので


どちらにしても上限は見えてきます。


...


世の中には、数千数万という空き部屋がある訳ですよ。


予算、労力から全て掲載するのは無理...


基本的には、自店舗のターゲットに合致


かつ、集客に結びつくような物件を選定して掲載する訳です。

...


他にも、クソだろうがミソだろうがとにかく管理物件を優先したり


新規取り扱いでオーナーアピール用にしたり


各店の思惑があるんですよね〜


...


だから、スーモに載っていないから募集されていないという訳でも無い(^^;


全てを載せることは無理なんですから。


載せてくれているということは


予算や労力の壁を超えて、その店の思惑と合致したというだけでね。


...


この方の場合


他社に不満を抱いてやってきた訳ですから


最初の取引の時


アピールポイントとしては一番良い



移った途端、パリッとスーモに掲載して


サクッと申込が入ったら


「おー、新会社はなかなかやるじゃねーか(゚д゚)」ってなるでしょ?



やる気や実力をアピールする絶好のチャンスを活かして


まんまと成功したってことですね( ̄ー ̄)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




勉強になることが必ずありますねー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2OCさん
 3OCさん奥さん(女性)
 4わたくし

2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん(女性)
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6摂津屋さん
 7K原さん
 8A藤さん
 9わたくし


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ2>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6KS原さん(初登場)
 7F原Kさん
 868さん
 9わたくし
※1日目は締め切ります。

締め切りました(^^;


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5かこちゃま娘さん(女性) 未定
 6rikouさん
 7わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会5連発の初日


当初、いいてんきさんのペット戸建てを見に行く予定でしたが



1、いいてんきさん戸建 猫可で貸して3年経ちましたー



2、当初予定の いいてんきさん戸建 猫可で貸して5年経ちましたー



ランチ



3、OCさん1号戸建 工事中



4、ロバートS田さん戸建 アフター状態


と盛りだくさんな内容に(゚д゚lll)


もはやツアーですね(^^;


参加したのは

いいてんきさん
OCさん
OCさん奥さん(女性)
こももさん(女性)
ロバートS田さん
摂津屋さん
SB田さん
IW本さん
HTさん
わたくし

の10名。


新年早々、しかも平日でこの集まり(^^;


みなさんお好きですな〜(笑)


...


そんなこんなでまずは、いいてんきさんの、猫OKで貸して3年経過した戸建家

1.JPG

2.JPG


リフォームは終わっていましたが猫の痕跡を感じさせないですね〜グッド(上向き矢印)


臭いも全然ないしねー( ̄ー ̄)


ここ、元々接道がなかったんですって(゚д゚)


それをゴニョゴニョ...


やっぱりこういうのを再生していかないと


なかなか安いのにはありつけないよね(ーー;)


...


2つめは、当初予定のいいてんきさんの猫OKで5年経過した戸建て家


家の前に佇む怪しい集団(^_^;)

3.JPG


こっちはまだリフォーム前。

4.JPG


所々猫の被害はありますが、それでも全然大したことない。


少しタバコの臭いに入り混じった感じもありますが


全然問題ないですねー


事実、このまま借りたい人がもう決まっていますしねひらめき


元々、戸建てっていうだけでも強みなのに


さらに、猫OKですからね〜グッド(上向き矢印)



猫を飼って、3年経過と5年経過を比較できて


みなさん参考になったんじゃないでしょうか(  ̄▽ ̄)


...


その後、OCさん1号マンションの牛タン屋さんでランチレストラン

4.5.jpeg


不動産話が尽きませんね〜(^-^)


...


そして急遽、OCさん戸建てとロバートS田さん戸建てへ


まずはOCさん戸建て家

5.JPG


おー、順調に進んでいますね〜(゚д゚)

6.JPG


以前はこんな感じでしたけど

7.1.JPG


床を貼ると見違える感じですね(^-^)

7.JPG


2階へ上がると、壁がきれいに(゚o゚;;

10.JPG


その足元はこんな感じ(^_^;)

9.JPG


よく頑張りましたねー(^_^;)


...


ゾロゾロ歩いて

11.JPG


ロバートS田さんの戸建てへ家

12.JPG

13.JPG


何もなかったこの場所には

14.1.JPG


キッチンが入っていました(^-^)

14.JPG


...


ここには

15.1.JPG


こんなのが!?いい感じですね(^-^)

15.JPG


...


トイレはこんな感じに。

16.1.JPG



16.JPG


ほー。ちいさな棚があるだけでも雰囲気がよくなりますねわーい(嬉しい顔)


...


いろいろ見ていくと勉強になることが必ずありますねひらめき


いいてんきさん、OCさん、ロバートS田さん


いつもありがとうございますm(__)m




おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
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 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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<見学会のおしらせ1>

9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

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2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
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2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん(女性)
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6摂津屋さん
 7K原さん
 8A藤さん
 9ロバートS田さん
 10わたくし
※締め切りました。

ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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<見学会のおしらせ2>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6KS原さん(初登場)
 7F原Kさん
 868さん
 9わたくし
※1日目は締め切ります。


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5かこちゃま娘さん(女性) 未定
 6rikouさん
 7わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目

 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会5連発の2日目


A木さん70万円戸建てへ

mihoさん(女性)
OCさん
OCさん奥さん(女性)
HR田さん
わたくし

の5名で出発ー

DSC_5170.JPG


明日もあるのでお楽しみに(^-^)



ランチは北区西崎の中華園

DSC_5171.JPG


わたくし初めて行きましたけど、


美味しゅうございましたよわーい(嬉しい顔)


...


さて、今日は前回の続きで。


関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月05日 2 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?


スーモの使い方には


各社、各店の思惑がある訳ですよ。


もちろんなーんも考えていないとこもたくさんあるでしょうがね(^^;


しかし、基本的にはある程度戦略を描いています。


岡山市のそこそこ街中にある店舗の主力商圏なんて


せいぜい半径2kmぐらいのもんです。


Aという物件が2km先にあったとしても


こっちよりももっと近い場所に


別の不動産屋があったりしますからね(ーー;)



部屋探しのお客さんって


基本的に自分たちが探しているエリアの不動産屋にいくんです。


なので、必然的に近所の物件の案内を中心に話しは進みます。


極端に遠くまで案内にいくようなことはそう多くありません。


離れていけば行くほど物件情報も減ってくるし


自店のスタッフが見たこともない知らない物件になってきますからね。


そっちの管理会社との付き合いも少なかったり


そもそも道がわからないってレベルに落ちてきますバッド(下向き矢印)


効率よく、かつ決定率を上げて売上を取っていくには


精通した自店エリアで勝負するのが一番




ですから、まずは自店舗周辺の決め物から掲載を固めていきます。


何社もあるライバル会社よりも


魅力的な掲載内容にしないと目にとまりませんし


一番得意で有利なはずの自店のエリアで


取りこぼすなんてあまりにももったいない話し。


それはもはや、失態ですたらーっ(汗)


仮に、自社の目の前にある物件を遠くの不動産屋が決めたりすると


「あー、うちの店に呼べていたらこっちで決められたのにな〜」


ってなりますがー(^^;



正月のカルタ取りで


自分の目の前にカルタがあるのに


遠くの人の前ばっかり見て、他の人に取られる(ーー;)


あの残念な感じです(笑)


...


他にも、ファミリー物件中心に掲載していくとか


時期によって学生物件の割合を増やすとか


しがらみで管理物件を中心にとか


生活保護狙いで掲載するとか


安い単身物件狙いとか


いろいろその店の立地や時期で動かしていきます。



無条件に管理物件

自店エリアの決め物クラス

自店エリアのそこそこクラス

少し離れているけど決め物クラス

もっと離れているけど新築



概ねこんな感じかな〜



わたくしなんかは、まずは集客第一でやっていましたので


管理物件であろうと、集客できないものは載せませんでしたが(^^;


このへんは、管理部門とのパワーバランスや


会社の方針とかも絡んできますけどね。



でもとにかく、呼べんことには話しが進みませんからね(笑)


呼びさえすれば、半分以上はどこかで決めるんでねーるんるん


...


限られた枠の中で、厳選して載せている訳ですから


新たに載せようと思うと


何かを削って載せないといけない訳ですよ。


なのでそこに割り込める物件、そこに割り込める影響力のある大家


なのかってとこも大事ですね。



まぁ何にも考えずにテキトーに枠を埋めるためだけに載せているところもたくさんありますがね(^^;


でも、そんな集客意識の低い店に載せてもらっても


来店率も決定率も売上もたかがしれてますわ(笑)


...


あとね、呼びさえすれば、


半分以上はどこかで決める
んですよ。


これはどういうことかというと...



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




5 スーモに掲載するか?しないのか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6KS原さん(初登場)
 7F原Kさん
 868さん
 9わたくし
※1日目は締め切ります。


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5rikouさん
 6じいじさん
 7倉敷大家さん
 8SB田さん
 9SB田さん奥さん(女性)
 10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目

 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


新年会 3連発 のお知らせですよーひらめき


<新年会 第一弾>

必殺新年会&ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきますグッド(上向き矢印)

1月23日(土) 17時〜22時


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。



<新年会 第二弾>

昼しか参加できない方向けに昼の部を開催しますグッド(上向き矢印)

1月26日(火) 11時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山


ちょっとリッチなランチでもいかがですか?
詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー



<新年会 第三弾>

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思いますひらめき

1月30日(土) 18時か19時か

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。
ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー

...


今日は、朝から近くの不動産屋を呼んで一緒に


ロバートS田さんの○○○万円戸建家

関連記事
2015年11月11日 最後は「ロバートS田さん○○○万円戸建」
2015年11月21日 まだまだ控えているんですよ(^^;)
2016年01月07日 勉強になることが必ずありますねー


わたくしの感覚では、○万円〜○.○万円なんですけど


いくらで客付けできるかな〜?


気になるところですねひらめき

...


昼からは、見学会5連発 3日目


A木さん70万円戸建見学2日目でした。


関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?


じいじさん
こももさん(女性)
O幡さん
I島さん
よーすけさん
摂津屋さん
K原さん
A藤さん
ロバートS田さん
わたくし

DSC_5175.JPG


相変わらず怪しさ満点の集団ですが、


定員いっぱいの10名で出発〜車(セダン)


現地に付くと、オーナーのA木さんご夫妻&お子ちゃまも登場るんるん

DSC_5178.JPG


人口密度高すぎ〜(笑)



その後のランチは北区西崎の中華園へ連日登場(^^;

DSC_5180.JPG


人数が多いとランチ場所を決めるのも大変なんですけど


こういう席があるのはありがたい(^-^)

...


さて、今日も続きで。


関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月05日 2 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?


「呼びさえすれば、

半分以上はどこかで決める」
んですよ。

これはどういうことかというと...


で終わりましたけども(^_^;)



営業マンのひとつの目安として


応対したお客さんを成約までもっていく確率(決定率)は


50%ぐらいあればまぁまぁなんです。


どんなお客さんを応対するかで、


運に左右される部分も無いことはないですが


そこそこエリアの物件知識があって


そこそこトークができる営業マンなら


少々不運や不調が重なっても、


50%を下回ることはほぼ無いもんなんですよ。


そういう営業マンは


普段から60〜70%ぐらいで推移させてるんでね。


50%にすら到達しない営業マンは


まだまだ物件知識やトークが足りていない
んですよ。



「呼びさえすれば半分以上は」 っていのはそういうこと。


...


大事なのは、残りの 「どこかで決める」 って部分。


そう。「どこかで決める」んです。


半分以上は。



これ、正確には、「どこかで決めさせる」が正しい。


部屋探しのお客さんってね、大概の人が迷うんですよ。


バチっとはまることのほうが圧倒的に少ないんです。


そんな時に、誰に意見を求めると思いますか?


お父さん?お母さん?


或いは、知人?不動産に詳しい人?


一旦家に帰って相談してくるケースももちろん多いですが


その担当している営業マンの意見も当然含まれますよね。



A物件、B物件、C物件の3つを見に行った...


三者三様、一長一短...


どうしたもんか...



担当営業マンはその人の要望を汲み取りながら


いろいろな思惑を描きつつ


どこかに収束させていく訳です。



これが、「どこかで決めさせる」ってことです。



つづく



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はっきり言って迷惑なんです...

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

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  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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<見学会のおしらせ1>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5rikouさん
 6じいじさん
 7倉敷大家さん
 8SB田さん
 9SB田さん奥さん(女性)
 10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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<新年会 第一弾>

必殺新年会&ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきますグッド(上向き矢印)

1月23日(土) 17時〜22時
岡山市南区若葉町20−23
焼肉 珍山園

・最上級焼肉のコース
・4時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き


料金 10,000円(税込)


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

---

<新年会 第二弾>

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催しますグッド(上向き矢印)

1月26日(火) 11時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか?

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

<新年会 第三弾>

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思いますグッド(上向き矢印)

1月30日(土) 18時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目

 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目
 1月23日(土)17時〜  必殺新年会&ミニセミナー in 岡山
 1月26日(火)11時半〜 新年会 昼の部
 1月30日(土)18時〜  新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、namiさん新築マンションの見学会でした。

namiさん(女性)
O幡さん
Y吹さん(初登場)
摂津屋さん
Y島さん(初登場)
KS原さん(初登場)
F原Kさん
68さん
わたくし

の9名

DSC_5187.JPG


namiさんの涙々の苦労話を聞き入っています(^^;


明日もあるのでお楽しみに(^-^)


...


その後ランチへレストラン


現地でどこにしようか悩んでいると、こももさんからLINEが!?


明日の見学会後の食事に、


北区谷万成の Lanai(ラナイ) が良さそうですよ〜 って。


なんと 「今も友達といます」 って。

こももさんブログ


じゃあそこでってことで、行ってみると


ランチ会で有名なあんじゅさんとランチ中でした(^-^)


わたくしはハンバーグを頼みましたが、


なかなかのボリュームでおいしかったですよひらめき

DSC_5188.JPG

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...


さて、わたくしの知り合いの不動産屋の方が何やらお困りのようで(><)


メールがきたので一部を拝借します(^^;


「このところ投資したい方わんさか来店されてます。
皆さん2-300万円の自己資金握りしめ・・・

お勤めされてたりするのなら良いのですが、
専業主婦の方だったり、そこそこのご年齢だったり。
元手を倍にする以前に、回収前に引退ですよ!?
というような妙齢のお姉さまだったりもされますんで。
正直困っております(>_<)」




どうやらこのブログをお読みの方も多いようで



「何か美しくて・高利回りで・誰もが欲しがる収益物件を
損しないように買いたい、言われるんで...」



うーん(。-_-。)


このブログの功罪とでもいいましょうか(ーー;)


そんなものがあなたの手元に届くはずはないんですが


現実を知らず、夢だけを追いかけているんでしょうね〜たらーっ(汗)


...


直接お会いした方にはよくお話しするんですが


不動産屋の収益は手数料収入がメインです。


いわゆる 仲介手数料 のことですね。


仲介手数料についてはここで書いたので読んでみてください。

関連記事
2015年09月29日 6万円足りないんです。



ざっくり言うと、物件価格の3%+6万円+消費税


これを、売主、買主双方からいただけます。


例えば、1億円の物件が売れれば


3%+6万円+消費税 で


306万円(税別) を 双方から頂戴しますので


ひとつの仲介で600万円以上の収入になります。


2000万円の物件なら 66万円(税別)を双方からですので


130万円超ですね(゚д゚)


...


不動産の仲介って、


1億円だろうと、2000万円だろうと


基本的に作業は一緒ですので


仕組み的に単価(物件価格)が高いほど


収益効率が高くなりますわね。



これが、100万円の物件だと5%なんですが


そうなると、双方から5万円(税別)ずつで 10万円(税別)...


200万円でも5%で 10万円(税別)を双方からで 20万円(税別)...


同じ作業をやってこの格差...

...


不動産屋の営業マンって、ご多分に漏れず


ノルマとか目標を持たされています。


毎月数百万円の目標を追っているわけです。


その金額を達成すれば歩合が付いたりすることもあるでしょう。


そんな状況の中、


100万円とか200万円の物件をお求めの方が殺到したら...


相手をする時間だけが大幅に増えて、売上は少し...


そんなんじゃ目標に到達しないんですね(><)


...


そして、不動産屋は売れないと手数料をもらえません


いろいろ案内したり、売主と調整したりと


それなりに時間と労力を使って売る努力をします。


ですが、貯金はない、ローンは通らない


なんて、購入に至らない可能性が高い人を相手しても


一円にもなりません(><)


不動産屋に行って、そっけない対応を取られたことはありませんか?


裏にはこういう事情があるんです...

...


100万円とか200万円って物件


ネットとかにも滅多に出てこないですよね?


こういうのは単価が低すぎて


売りの依頼を受けても不動産屋が断ることがあるんです(ーー;)


手間の割に儲からないんでね...



時々、そんな売却依頼を受けたとしても


ネットに載せたりしたら大炎上です(ーー;)


問い合わせはバンバンくるし、案内してくれって殺到しますがく〜(落胆した顔)


その結果、売上はごくわずかバッド(下向き矢印)


なので、ネットに載るようなことは滅多にありません...


載せるのもそれなりに手間がかかりますし


はっきり言って面倒なんですね...


...


もし激安物件があれば、そんな面倒なことをせずに


この人なら買ってくれそうとか、


買ってくれる人を知ってそうとか


って人に、電話1本かけるだけ。



「岡山大家さん、こんなのありますけど買いませんか〜」


って電話したほうが楽なんです(笑)


...


そういう事情を知らず、


店頭で初心者丸出しの初歩的質問をバンバンしているあなた。


それでも根気よく話しを聞いてみれば、


貯金も少ない、ローンも無理っぽい...


一円の売上にもならず...


その取られた時間が深夜のサービス残業に...



仕事とはいえ、そんなあなたのことを真剣に取り組めますか?


いますぐにでも売上がほしいのに...



はっきり言って迷惑なんですよね...



どの営業マンも口には出せないでしょうから、


ここで書いちゃいました(^^;


現実はそんなもんなんです(/ω\)



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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