希望価格は○○○万円

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 わたくし

.....


<見学会のお知らせ>

何度か登場している motoさん が購入した物件4号です家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;


6日(日)7日(月)
見学会をさせていただけることになりました家

スーパーセンタートライアル 東岡山店
岡山市東区藤井254-1

各日13時に集合でお願いします。
住宅地なんで車2台で向かおうと思います。
すみませんが、各日定員10名でお願いしますm(__)m

6日(日)13時〜
 参加予定
  Bさん
  よーすけさん

7日(月)13時〜
 


お時間のある方はランチでも。


.....


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山



.....


こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの物件10号(土地)の様子を見てきました。

1.JPG


今年(2015年)の2月13日にお金を払って


その後、田植え→稲刈り で


ようやく造成に入りました(^_^;)


近所の分譲地が坪12〜14万円ぐらいで


結構サクサク売れてるんで


新築するか、そのまま売るか悩ましいね...


...


さて、今日は某所で戸建も見てきました。


古いけど割と小奇麗な物件でした家

2.JPG


キッチンはこのまま使えそうひらめき
3.JPG



風呂も悪くない。
4.JPG



脱衣所はないけど、まあよろしいわ。
5.JPG



これは洋式にせんといけんかな...
6.JPG



シャッター付きの車庫もあるし手(チョキ)

小さい車なら2台入るかな〜?
7.JPG



庭も立派なもんですグッド(上向き矢印)

8.JPG

9.JPG


風情があってよろしいな(^-^)


...


でも、もちろんマイナスポイントも(><)

10.JPG


広縁に雨漏りの痕跡が(゚o゚;;


いまは止まってるみたいだけどな...


はがしてみんとわからんな...


でもシロアリはいなかったらしいですわーい(嬉しい顔)


...


場所はイマイチ...

駐車場は1台...

雨漏りのこと...



まぁ客付けはできるけどね。



売主さんの希望価格は○○○万円...


さて、どれぐらいで指してみるかな...



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




あぁ〜...わぁ〜...

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
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平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 わたくし

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<見学会のお知らせ>

何度か登場している motoさん が購入した物件4号です家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;


6日(日)7日(月)
見学会をさせていただけることになりました家

スーパーセンタートライアル 東岡山店
岡山市東区藤井254-1

各日13時に集合でお願いします。
住宅地なんで車2台で向かおうと思います。
すみませんが、各日定員10名でお願いしますm(__)m

6日(日)13時〜
 参加予定
  Bさん
  よーすけさん
  わたくし

7日(月)13時〜
 参加予定
  摂津屋さん
  わたくし

お時間のある方はランチでも。


.....


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山



.....


こんばんは。岡山大家です。


昨日は某所で戸建てを見てきましたが

関連記事
2015年12月01日 希望価格は○○○万円


実はもう2つ、他の物件も見てきました車(セダン)


そこは、かなりヘビーな感じで(^^;


...


基本的に、不動産って 資産 になると思いますが


これは現時点では完全に負債...


持ってるだけでどんどん損をしていく...


毎年毎年、固定資産税だけを払っていく状態(><)


どうにかならんもんかね...


...


少し写真を公開しましょうか。


広々とした土間。


昔懐かしい感じですが...

1.JPG


昔はお店をやっていたそうです。


ここと、2階に1部屋...


かこさんみたいに落とし穴に落ちないように


慎重に進んで行きました(^^;

関連記事
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。


...


この段を上がると

2.JPG


風呂があります...

3.JPG


...


土間にはキッチン...

4.JPG


...


トイレは一応洋式でした(^^;

5.JPG


...


うーん(。-_-。)


どうしたもんかね...


一応、○○万円で話しを持って行ってもらっていますが...


これで何ができるかな...


まぁ見学会ネタとしてはおもろいけどね( ̄▽ ̄)


...


もうひとつはこんな感じ...

6.JPG


ここを降りていかないとたどり着きませんが


探検隊でも組まないと先に進む勇気が持てない(゚д゚lll)



相続で継いでるから自分たちで使うことなく


かといって希望の価格では処分できるはずもなく...


ここの場合、タダで引き取ったとしても


解体や造成やってたら...



タダで引き取ってもきつい不動産って


世の中にはゴロゴロあるよね(><)



この2つを見ながら何回言っただろうか...


「あぁ〜バッド(下向き矢印)...」「わぁ〜バッド(下向き矢印)...」


見ていて気の毒になりました(ーー;)



おしまい




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かこちゃま

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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
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 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会のお知らせ>

何度か登場している motoさん が購入した物件4号です家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;


6日(日)7日(月)
見学会をさせていただけることになりました家

スーパーセンタートライアル 東岡山店
岡山市東区藤井254-1

各日13時に集合でお願いします。
住宅地なんで車2台で向かおうと思います。
すみませんが、各日定員10名でお願いしますm(__)m

6日(日)13時〜
 参加予定
  Bさん
  よーすけさん
  わたくし

7日(月)13時〜
 参加予定
  摂津屋さん
  mariさん(女性)
  ayakoさん(女性)
  わたくし

お時間のある方はランチでも。


.....


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山



.....


こんばんは。岡山大家です。


必殺さんバーベキューの申込の締切を


ひとまず明日12月4日(金)にするそうです(゚д゚)


ギリギリまで多少の調整はできるそうですが


ご希望の方はぜひ。


...


今日は taimanさん と かこちゃま と勉強をしてきました。

1.JPG


今日の内容はよかったですね〜グッド(上向き矢印)


講師の方がよかったのもありますけど


とても参考になりましたひらめき


しかし、ほんと不動産にはいろいろ落とし穴がありますね〜(゚д゚lll)

...


落とし穴といえば かこちゃま (^^;

関連記事
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。


いつもネタを提供してくださってありがとうございますm(__)m(笑)


そんなお茶目で可愛らしいかこちゃまわーい(嬉しい顔)


初登場は2年半前のビアガーデンでしたビール

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー


何年も物件が買えず...


不動産屋に行っても馬鹿にされて相手にされず...


悔しさで涙にくれ...


不動産への道を諦めるために、わたくしの激辛トーク?で


「あんたなんかにゃ無理だよ」引導を渡してもらうべく


15名の男性集団の中に恐る恐る単身飛び込んできました(><)


この苦労話で本が書けるよ(笑)



もちろん前向きに頑張ろうとしている人に


引導なんか渡すはずもありませんが(^^;


...


そこからは、同年2013年に1棟4戸アパートを購入(゚д゚)

関連記事
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー




翌2014年にも1棟4戸アパートを購入(゚o゚;;

関連記事
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー




今年2015年には第9回あみだくじで20分の1を引当て


激安土地を獲得Σ(゚Д゚)スゲェ!!

関連記事
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!




そして今回、ついに激安戸建の領域に参入((((;゚Д゚))))


中区某所で○○万円で戸建てをゲットしました(°°;)"((;°°)


そんな戸建てを

12月18日(金)
12月19日(土)



と見学させていただけることになりました〜グッド(上向き矢印)


写真を見る限り、相当きてるね(^^;


ボロ戸建マニアの方はぜひ(笑)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




きょうそう

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

何度か登場している motoさん が購入した物件4号です家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;


6日(日)7日(月)
見学会をさせていただけることになりました家

スーパーセンタートライアル 東岡山店
岡山市東区藤井254-1

各日13時に1階駐車場に集合でお願いします。
住宅地なんで車2台で向かおうと思います。
すみませんが、各日定員10名でお願いしますm(__)m

6日(日)13時〜
 参加予定
  Bさん
  よーすけさん
  I崎さん
  O幡さん
  わたくし

7日(月)13時〜
 参加予定
  摂津屋さん
  mariさん(女性)
  ayakoさん(女性)
  HR田さん
  こももさん(女性)
  わたくし

両日ともにお時間のある方はランチでも。

.....


<見学会&ランチのお知らせ2>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------

<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今朝、あるメールを配信しました。


その時間は 5時07分


そのメールに反応があった方々のそれぞれの時間は

5時13分
5時21分
5時36分
6時01分
6時45分
6時54分09秒
6時54分30秒
7時15分
7時20分



みんなどんだけ早いんよ(°°;)"((;°°)


それぐらいのスピード感を持たんといけんいうことなんかな...


そうは言ってもなかなかね...


1番になれっていうのは酷だけど


せめて10番以内ぐらいには頑張って欲しいな〜なんて...


なるべくならスピード勝負にはしたくないんだけどね...


いろいろ難しいな...


なるべく有利不利がないようにしてあげたいけども...


こういう考えは競争社会では向かないのかな...


どういうのがいいんだろうね...



って、なんのことかわからないよね(^^;


まぁ競争社会を垣間見た感じた出来事があったってことで。


...


さて、そんな競争社会の中


ここで取り上げた物件も早々に消えました。

関連記事
2015年11月15日 昔ちょっとね...

1.JPG


まぁそりゃすぐ消えるわな...


しかも満額...

2.jpg



ライバルが多いから下手に指値入れて他に取られるのもな〜


って感じだろうか...


まぁ指値なんか受けなくてもすぐ消えちゃうから


どんどん断ればいいもんね(^^;


全てが売り側に有利な状況ですな(ーー;)


買うなら、買い側が有利な状況に限るね。


...


物件が高いのって、買い側の競争が生んでるんですよね〜バッド(下向き矢印)


競争のない状況が一番快適なんだけど...




もはや 競争 じゃなくて 狂騒 になってるわな(;´Д`A



その 狂騒 が 凶相 になる時もあるだろうね...


しっかり見極めんとな...



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




第17回あみだくじ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
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 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

何度か登場している motoさん が購入した物件4号です家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;


6日(日)7日(月)
見学会をさせていただけることになりました家

スーパーセンタートライアル 東岡山店
岡山市東区藤井254-1

各日13時に1階駐車場に集合でお願いします。
住宅地なんで車2台で向かおうと思います。
すみませんが、各日定員10名でお願いしますm(__)m

6日(日)13時〜
 参加予定
  Bさん
  よーすけさん
  I崎さん
  O幡さん
  じいじさん
  わたくし

7日(月)13時〜
 参加予定
  摂津屋さん
  mariさん(女性)
  ayakoさん(女性)
  HR田さん
  こももさん(女性)
  わたくし

両日ともにお時間のある方はランチでも。

.....


<見学会&ランチのお知らせ2>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------

<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日はよーすけさんが購入予定(契約済、決済待)の


南区某所の戸建てで打ち合わせ家

1.JPG


場所は悪くない、建物は平成築(゚д゚)


平成築はやっぱり違いますわ〜(笑)

2.JPG

5.JPG

3.JPG

4.JPG



もうボロ戸建マニアのみなさまが見たら


完全に新築級!(笑)


少しいじれば駐車場も2台置けるしね〜


ただ室内が汚いので


リフォームにそこそこお金はかかりそうなんですけどね(ーー;)


それでも普通のサラリーマンが


これで1号物件として


○○○万円で買えてスタートできるんですから


まぁ悪くないでしょう。


コケることはないですよ手(チョキ)


どんな風に変身するのか楽しみです(^-^)


...


さて、今日は第17回あみだくじが開催されました〜グッド(上向き矢印)


対象物件はここで登場した


壁が崩壊中+かこちゃま転落戸建(笑)

関連記事
2015年10月18日 崩壊していました(><)
2015年11月23日 空白の時間
2015年11月29日 ボスのご機嫌
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。


6.JPG

7.JPG


これをわたくしが○○万円を立替えて購入しておりましたが


ボロとはいえ、○○万円ならこれから始める人にも


入りやすいんじゃなかろうかと思い提供してみました(^^;

...


前回、70万円戸建の第15回あみだくじの際は


30人の大あみだくじに(゚o゚;;

関連記事
2015年09月18日 中間省略?


もう30分の1なんか当たらね〜よって感じ(^^;


...


今回はそれを下回る価格で、さらに場所も段違いのUP(゚д゚)


しかも、かこちゃま転落というプレミア付きひらめき


もうどう転んでも、前回に匹敵する人数になるのは必至...


前回の二の舞は避けようと思い


あまりやりたくはなかったですが


スピード勝負の要素を加え


先着10名という縛りを設けてみました。


...


エントリー開始の告知をいつにしようか悩みましたが


朝一ならみんな気づきやすいんじゃないかと思い


5時07分にメールで配信mailto


早起きは三文の徳とも言うしね(^^;


少し考えて、自分もエントリーしよ〜って


エントリーしたのが 5時12分


そこからどんどん入る入るΣ(゚Д゚)スゲェ!!


5:13 JBさん
5:21 ロバートS田さん
5:36 nnwさん
6:01 しんさん
6:45 あつさん
6:54 GOGOさん
6:54 N村さん
7:15 T本さん
7:20 O崎さん



7時20分で終了かよ(゚o゚;;



もう少し人数増やしたほうがよかったんかな...


見学会参加者優先とかにしたほうがよかったかな...


次回以降の課題としていろいろ考えますが


とりあえず第17回を開催。


まず、4人、3人、3人の3ブロックに分けました。

あみだくじ画像.jpg


その結果、決勝進出者は


nnwさん、ロバートS田さん、しんさんの3名

十日市予選結果 画像.jpg



3人で決勝あみだ(^^;

十日市決勝 画像.jpg


一番最初に引いた、nnwさんが当選となりました〜

十日市決勝 結果画像.jpg



nnwさんほどのレベルの大家さんが


こんなボロをどう使うのかな?


再生? 解体?



それはそれで楽しみです(^-^)

...


そんなボロ戸建とは対照的


ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見に行くことになりました〜家


ちょっと急ですが、

12月8日(火)10時半
ホームセンター ダイキ豊浜店
岡山市南区豊浜町13番地68号


ご希望の方はご連絡ください。
okayamaooya@gmail.com
※電話やLINEでも構いません。

参加予定
 かこちゃま
 わたくし


新築は新築でいろいろ勉強になることもあるんですよ〜ひらめき



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




駐車場2台

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

何度か登場している motoさん が購入した物件4号です家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;


7日(月)
見学会をさせていただけることになりました家

スーパーセンタートライアル 東岡山店
岡山市東区藤井254-1

各日13時に1階駐車場に集合でお願いします。
住宅地なんで車2台で向かおうと思います。
すみませんが、各日定員10名でお願いしますm(__)m


7日(月)13時〜
 参加予定
  摂津屋さん
  mariさん(女性)
  HR田さん
  こももさん(女性)
  わたくし

お時間のある方はランチでも。

.....


<見学会&ランチのお知らせ2>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------


<見学会&ランチのお知らせ3>

ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学させていただけます。

12月8日(火)10時半
ホームセンター ダイキ豊浜店
岡山市南区豊浜町13番地68号

参加予定
 かこちゃま
 わたくし

新築は新築でいろいろ勉強になることもあるんですよ〜ひらめき


ご希望の方はご連絡ください。
okayamaooya@gmail.com
※電話やLINEでも構いません。

-----


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は、motoさん4号物件の見学会1日目でした〜

 Bさん
 よーすけさん
 I崎さん
 O幡さん
 じいじさん
 わたくし

の6名


順調にコツコツ増やしている手腕に興味津々です(^-^)


今回は、○○○万円で購入し○○万円の予算でリフォーム予定。


駐車場が2台余裕で止められるのがいいですね〜


岡山市郊外ではこれは大きなポイントですね。


1台しか無いって時点で


お客さんの選択肢から弾かれることが圧倒的に多いんでね(ーー;)


もちろん1台でも決まることもありますが


郊外ではかなり不利(><)


物件探しの際には


門扉を壊せば... とか


庭を狭くすれば... とか


どうにかこうにか2台確保できそうなものを選ぶと


客付けが楽になりますねグッド(上向き矢印)


...


でも、古い物件って2台取れないものが多いんですよ〜(><)


アパートでもそうですけど


昭和の終わりぐらいまでの物件は大概1台しかない...


時代背景的に、当時は1家に1台って感じだったんですよね〜


それがいまは一家に2台


多いとこだと、子供も持ってて一人1台ぐらいになってますから(ーー;)


なので、駐車場が3台以上取れるってだけで


大きな差別化にもなるぐらいです。


...


さて、motoさん4号はまだまだリフォーム中ですが


ビフォーアフターの比較ができるのがありがたい(^-^)

1.JPG

2.JPG


いくらでリフォームできて


何がどう変わったのか?


そしていくらで募集して、


結果いくらで貸せたのか?


そういうところを共有できるのは


すごく参考になりますね(^-^)


まだ明日も見学会2日目があるので


写真は控えめにしておきます(^^;

...


その後ランチへ


行った先は、レストラン ツモロ


入るのに躊躇する怪しげな外観...


でもほぼ満席でしたよ(゚д゚)


ここの目玉は巨大ハンバーグ。

3.JPG

4.JPG


相変わらずデカいね...


もちろん完食はできませんでした(^^;


明日はどこに食べにいこうかな〜るんるん



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




物件力と...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

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平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

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締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
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かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

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2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
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12月19日(土)12時〜
 参加予定
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12月8日(火)10時半
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参加予定
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 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目

 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は motoさんの物件4号見学会2日目でした家

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;

 摂津屋さん
 mariさん(女性)
 HR田さん
 こももさん(女性)
 HR田Yさん
 わたくし

の6名

1.JPG

2.JPG


安い戸建がどう仕上がっていくのか?


みなさん興味津々でしたわーい(嬉しい顔)


ありがとうございます(^-^)



2日ともmotoさんはお仕事で不在でしたが


motoさんのお話しを聞きたがっていましたよ(^-^)


完成後もまたお願いしますm(__)m


...


その後のランチはJR上道駅のすぐ横にある


ナマステ・ガネーシャ 上道店

3.JPG


ここもボリューム満点(^^;


連日食べ過ぎてしんどいです(><)


...


さて、仲間内でも話題になったので、


ここで少し取り上げてみます。


必殺さんブログ
12月2日 質問コーナー『仲介会社との付き合い』



豪傑亀三さんという方がコメントをされていました。



「不動産業者の賃貸管理部門のものですがはっきり言います。

優先順位は

1、自社管理物件(専任)
2、虫食い管理物件(一般決まったら管理)
3、案内すれば決まると思われる物件(物件力と賃料設定等)
4、広告宣伝費をいっぱいくれる物件(客付け)
5、会社との付き合いが深い物件(売買のお客)

不動産業者はただ仲介手数料だけで食ってるわけではないので、
お金を落としてくれるオーナーが比較的優先されます。
また、お金を得る可能性が高い物件は営業マンが目をつけます。

あとは、困ったちゃんを受け入れてくれるオーナー物件も営業が目をつけています。
リスクを受け入れ客付けさせてくれるオーナー。

うまみのあるオーナーは相手にしてもらえますが、自分の方針を大事にされ、
『時代にそぐわない方針』を前面に出される方は、優先順位が下がりますね。

不動産業者を信用しない方もいらっしゃいますが、
すべてを言いなりなれって不動産業者はロクな不動産業者ではありません。
お気を付けください。

どこに頼んでも結果が出ないのであれば、それは多分不動産業者ではなく、
物件力や条件が足りないのかもしれませんね。 」




まさにそんな感じですね〜(^^;


豪傑亀三さんは、どこかの賃貸管理部門の方だそうで。


すごくリアルなお話です。


...


これに対して、賃貸営業マンの視点は若干異なります。


同じ会社の一員である以上


管理物件を優先するのはもちろんですが


管理物件といっても


超人気物件から、どうにもならない物件までいろいろあります。


好立地で新築、築浅などで家賃が適正であれば


誰がやってもすぐ決まりますから


売上が立ちやすいグッド(上向き矢印)


一方、どうにもならない物件はなかなか決まりませんバッド(下向き矢印)


いくら会社から、「決めろ決めろ」と言われても


売上という営業数字を追いかけている訳ですから


管理物件とはいえ、決まりにくいものは敬遠しますたらーっ(汗)


なので、管理を任せているから最優先にされている


と単純に言えるものでもありません。



管理物件だろうが、一般物件だろうが


決まらんもんは決まらんです。
(キッパリ)




結局は、物件力


リフォームしたり


広告料を上乗せしたり


家賃を下げたり


決まるための方策を取っていかないといけません。



管理を任せてるからっていっても


決めるのは管理担当者じゃなく、現場の営業マンですから。


上司や管理責任者などが尻を叩いても


その時は「はい!頑張ります!」とは言っても


心の中では「あんなクソ物件決まるわけなかろ〜が」と思っています。


そんな声は、上司には絶対聞こえてきませんけどね。


...


現場が決めたい物件


それは、簡単に売上になって単価の高いもの


それが、自社管理だろうと、他社管理だろうと、一般だろうと


あまり関係ありません。




具体的には


・賃貸条件が他に比べて有利(家賃が安いとか)

 場所がよくて綺麗で安ければ最高(笑)



・条件などの交渉が通りやすい

 家賃や初期費用の交渉。ペット相談など。



・ちょっとしたことで融通を利かせてもらえる(面倒なことは言わない)

 入居日が少し先でもOKとか。

 あの書類を出せこの書類を出せとか、過剰に要求しない。

 あーだこーだ言わない。



・単価が高い

 家賃が高い。広告料がでかい。



・決済までが早い

 サクッと審査を出して、サクッと契約書をくれるとこ。

 売上計上の関係で月内に入金まで持っていきたいのに

 契約書作成が遅い管理会社は最悪です(ーー;)



・広告料を決済金から相殺させてくれる

 広告料は後日支払になると月を跨ぐことが多いので当月売上にならない(ーー;)

 決済金から相殺させてくれれば最高。



これ以外だと、付き合いの深い大家さんの物件かな。


あまり売上にはならなくても


手伝ってあげんといけんな〜って思う大家さんの物件


特別に頑張りますよ。


大家さんの顔が見えるとか人柄ってのはとても大きい。



これは 人間力




管理オーナーなんか管理担当者とは面識があっても


営業マンが管理オーナーに会うことなんて滅多にありませんし


時々会ってもどこの物件のオーナーだか覚えちゃいない(笑)


しかも物件名を言われてもどこにあるのかさえ把握していない(笑)


そんな営業マンばかりだもんだから


管理を任せてるからって安心してちゃダ〜メよ(笑)



ん?もちろんわたくしは全管理物件を見に行きましたよ手(チョキ)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




新築戸建賃貸を見てきました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)12時〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会

 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


忘年会の開催日が決まりましたよ〜

12月27日(日)
12月28日(月)


2日開催です。


時間や場所は調整中ですので


早めに決めてブログでお知らせします手(チョキ)


...


さて今日は、ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学会でした家

 かこちゃま
 mtanaさん
 HR田さん
 じいじさん
 tomoeさん
 わたくし

の6名


やっぱり新築はいいですね〜グッド(上向き矢印)


ボロ戸建を見ることが多いので余計ギャップを感じます(^^;


建物はなかなかのもんでしたよグッド(上向き矢印)


1.JPG

2.JPG

4.JPG

3.JPG



ローコストなのでグレードを落としているところもありますが


目立たないようにコストを削っていましたグッド(上向き矢印)


基本的に、

・なるべく四角い形(壁面が減る)
・なるべく建物を小さく(施工面積が減る、杭も減る)
・基礎を低く(コンクリートが減る)
・窓を少なく(壁より窓のほうが高価)
・片流れ屋根(雨樋が1つ、つなぎ部分もない)
・軒の出を少なく(軒裏が減る、屋根面積が減る)
・屋根勾配を低く(外壁材が減る)
・化粧にタイルを使わない(コンクリートのままのほうが安い)
・室内の間仕切りを少なく(壁が減る)
・建具を少なく(建具は高いんです)
・照明、コンセントを減らす(電気工事が減る)



って感じの建物になるので


ローコスト住宅ってどこも似たりよったりの見た目になるけどね(^^;



あとは、内装材、外壁材、住宅設備のグレードを落とす。


例えば


フロアタイル → フローリング → CF とか


洗面台を 三面鏡750mm → 二面鏡600mm とか


風呂のサイズを 1616 → 1216 とか


キッチンのサイズを 2550mm → 2100mm → 1800mm とかね。



他には、何棟かまとめて建てて、現場管理費や大工手間を減らす。


ぐらいのもんでしょう(^^;


工務店が大工に外注するにしても


自社で抱えているにしても、人件費はかかりますからね〜


大工に直に頼むのが一番安く建つんだろうけど


そうなると保証の問題とか出てくるわね(^^;


...


それ以外で過剰に安い建物って


そこからさらに表に見えない部分を削ったり


粗悪品を使った感じになるんじゃないかな...



施主からしたら安いのはいいことだけど


安すぎるのには何か隠されてるのかもしれないね〜バッド(下向き矢印)



築5年ぐらいなのに劣化でみすぼらしくなって


一度入居者が出たあとは安っぽさが際立つ


ローコスト戸建賃貸をみたことがありますが...


...


そんな感じで削られるところって限られてきますけど


ここは小洒落たタイプの窓も多く使ってるし


建具もたくさん。


それなりにお金をかけていましたよひらめき


賃貸用の戸建とすれば充分で、


マイホームとしても問題ないですねグッド(上向き矢印)


杭、外構を除いて、1棟あたり約1100万円だそうです。


窓や建具を減らせばもう少し下がるでしょうね(^-^)


...


でも、この価格じゃ純粋に収益目的はなかなか難しいわね...


場所によるけど、杭、外構を含めたら2棟で+300万円かな...


結局のところ、


土地持ちの方が資産活用とか相続税対策でやるか


1つはマイホームで、もう1つを貸すって人でしょうね(^^;


マイホーム&賃貸のパターンなら


住宅ローンで全部いける場合があるから


過剰にデカくて立派なマイホームを1棟やるよりは


断然オススメですけどねひらめき


読者さんでは、S田さん、Bさんが実践していますね(^-^)


...


岡山は地盤が緩いから


杭を節約するためになるべく地盤の硬いところ


安く土地を手に入れられればいいんだけどね〜ふらふら


それもなかなか難しいんだよね...


土地持ってないとしんどいな〜(><)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




やっぱり水回りは大きいね〜

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

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<見学会&ランチのお知らせ1>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

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2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)13時半〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  mtanaさん
  わたくし

 ※すみませんが、12時→13時半に変更しています。

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  摂津屋さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

------


<忘年会のお知らせ>

12月27日(日)
12月28日(月)


2日開催です。

時間や場所は調整中ですので
早めに決めてブログでお知らせします手(チョキ)


-----


<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会

 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)13時半〜 かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目
 12月27日(日) 調整中  忘年会1日目
 12月28日(月) 調整中  忘年会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


今日は、第17回あみだくじに登場した北区某所の○○万円戸建を


当選者のnnwさんへパスしてきました(^_^;)


0.JPG


関連記事
2015年10月18日 崩壊していました(><)
2015年11月23日 空白の時間
2015年11月29日 ボスのご機嫌
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。
2015年12月05日 第17回あみだくじ


全オーナーからの書類はバッチリ揃ってるんで


あとはわたくしが先に払っていたお金をもらうだけっていうことで


すぐ終わりました(^^;


果たしてここはどう料理されるのか?


まずはあるところに売却の打診をするようですが...


わたくしが保有していても一番初めのアクションはそのチョイスなので


いくらで売れるか興味津々です。


だったら自分でそれをやればいいのにね〜(^^;


ん?あっ気づきました?


そう、単に頭がおかしいんですよ(;_;)


...


お次は、第15回あみだくじに登場した、


北区某所にあるA木さんがゲットの70万円1号戸建へ


関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?


ガス屋さんの工事が終わったようでちょっと拝見グッド(上向き矢印)



ビフォー キッチン
3.JPG





アフター キッチン
1.JPG


小さいながらも新品が(゚o゚;;


洗濯機置場が妙に光っています(笑)


...


ビフォー 風呂
4.JPG





アフター 風呂
2.JPG



おー(゚д゚)浴槽を入れ替えましたか〜


浴槽に穴が空いていたんですって(ーー;)


まぁすごく綺麗になったんで


それはそれで良いとしましょうか(^^;


...



ビフォー トイレ
5.JPG

6.JPG





アフター トイレ
3.JPG


おーΣ(゚Д゚)スゲェ!!


小便器を撤去してスッキリグッド(上向き矢印)


いくらボロとはいえ、水回りがキレイになると


随分印象が変わりますねひらめき



さて、ここからどう持っていきましょうかね〜


...


夜はtaimanさんのお誘いを受けて飲み会へビール


taimanさん
あつさん
かこちゃま
tomoeさん
OCさん
mtanaさん
わたくし

の7名


5分前に行ってみると、taimanがひとりでぽつ〜ん(°°;)"((;°°)

4.JPG


絵的に面白いので写真撮ってみました(笑)



また不動産話で大盛りあがりです(^^;

5.JPG



二次会ではかこちゃまが酒乱ぶりを発揮(゚o゚;;

6.JPG


顔を赤くして常時ケラケラ笑ってます(笑)



帰りがけに、


「ここ段あるからね〜。落ちたらダメよ〜(笑)」


って言って、先にエレベーター内で待つこと数秒...


カシャーン!  ※%&$!! バラバラバラ...


さすが〜グッド(上向き矢印)


こっちのフリに、自ら落ちてオチをつけるなんて(><)

関連記事
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。


身体を張って笑いを取りに行くかこちゃまに感動です(笑)


やっぱりこの人持ってるわ〜わーい(嬉しい顔)


...


二次会はmtanaさんにお世話になってしまって(゚o゚;;


taimanさん、mtanaさん、ありがとうございました(^-^)


みなさんお疲れ様でした〜



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




借りる・返す ということ。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
 OCさん
 Y本さん
 わたくし

.....


<見学会&ランチのお知らせ1>

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日 ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日 南区築港緑町 1650万円
2013年08月30日 殺到しているらしいです(汗)
2013年09月22日 ついに契約!
2013年10月15日 かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日 面白くしたいんだよねー
2015年06月01日 持て余しているならぜひ!
2015年11月30日 人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店 1階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

12月18日(金)13時半〜
 参加予定
  かこちゃま
  HR田さん
  mtanaさん
  わたくし

12月19日(土)12時〜
 参加予定
  O幡さん
  I島さん
  わたくし


両日ともにお時間のある方はランチでも。

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<忘年会のお知らせ>

12月27日(日)
12月28日(月)


2日開催です。

時間や場所は調整中ですので
早めに決めてブログでお知らせします手(チョキ)


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<イベント一覧>
 12月 6日(日)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 1日目
 12月 7日(月)13時〜  motoさん4号戸建見学会&ランチ 2日目
 12月 8日(火)10時半〜 ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会

 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
 12月18日(金)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 1日目
 12月19日(土)12時〜  かこちゃま○○万円戸建見学会&ランチ 2日目
 12月27日(日) 調整中  忘年会1日目
 12月28日(月) 調整中  忘年会2日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....


こんばんは。岡山大家です。


世の中にはたくさん 借りる ものってありますね。


レンタカーとか、レンタルCD、賃貸住宅とかは


車やCD、部屋を借りるということに対しての対価


それぞれレンタル代、家賃を払う。


相手も商売ですから、その対価の中には、


仕入れ代、経費、利益などが含まれるのは当然ですね。


で、借りたものはそのまま(ある程度綺麗な状態で)返す。


月極駐車場、コインパーキングも一緒ですね。


その空間を借りて、対価としてお金を支払う


...


カラオケBOXとか、スポーツクラブとかも


その空間や設備を借りているということで言えば


レンタル業の一種と言えるかもしれません。


その場で払って、元に戻して返す。


...


バスやタクシーも一緒です。


その乗り物と運転手の時間や技術を借りて対価を払う


目的地付近まで連れて行ってもらうサービス料(運賃)に


含めて払っています。


...


時間や技術を借りて対価を払うということでは


弁護士、税理士などの士業や


各種コンサルタントなども同じ。


シルバーさんに軽作業をお願いして対価を払うのも


その方の時間と技術をお借りするということでは同じ。


...


もっと広く捉えれば、飲食店では


その飲食代に、その場を借りる費用(家賃)も含まれています。


あなたが食べるための椅子やテーブル、その空間は


全てそのお店から借りているので


その費用は飲食代に含めて払っています


椅子やテーブル、空間にだって


お金がかかっています(初期投資、ランニング、設備更新費)から


当たり前に無料で借りているような気がします


どこかで費用をもらわないといけません。


どこでもらうかっていうと、飲食代に含めるしかありませんわね。


そういうことを何ら意識することなく


椅子やテーブルの設備とそのスペースを借りて


元に戻して返しています



...


他にも対価が発生していない場合もありますね。


ちょっとボールペン貸して とか。


使ったらすぐ返しますね。


そんな場合でも、相手が対価(使用料、インク代など)を求めて貸して


それを承知で借りるなら払う必要がありますわな。


...


そんなことを考えると


日本人のほぼ全員が、


何かを借りてお金(対価)を払い、借りたものは返す


ということをしたことがあるでしょう。


...


日常生活で当たり前に 借りる・返す をしているにも関わらず


あるものに対しての 借りる・返す を毛嫌いする人がいます。


何だと思います?


...


...


...


...



そう。お金ですね。



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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