出直しじゃな(ーー;)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


先日、南区某所の安い戸建の情報が入ったので


ひとまず現地を見に行ってきました車(セダン)


地名を聞いてもパッと思い浮かぶ人も少ないだろうな〜


ってぐらいマイナーなところですけど


車があれば街中へのアクセスはそれほど悪くないし


なんせライバルがいないexclamation


ライバルっていうのはほんと厄介でね〜(ーー;)


消費者からすれば、ライバル同士がガンガンやりあって


サービス合戦を繰り広げて
くれたらありがたいんですけどね(^^;


牛丼戦争、コンビニ戦争、携帯電話戦争...


お陰で良いサービスが安く提供されていますもんねるんるん


でも、サービスを提供する側(大家)からしたら絶対避けたい手(グー)



ここは、金額も300万円以下は確実のようなので


貸せるレベルの建物で安く買えるならまぁアリじゃないかな〜


なんて思って見に行ってみました。


...


現地はというと、


草木がボーボーでゴミ?が散乱(@_@;)

1.JPG

2.JPG


う〜ん...これ片付けるだけでも大変じゃな〜(ーー;)


でも、建物の外観はまだいけそうだな...


とりあえず入ってみるか...


ガラガラ...(玄関を開ける音)


OH!? ゴミ屋敷やんけ(@_@;)

3.JPG


うわぁ〜なにこれ!?


くっさ〜(><)


何の臭い!?


...


ガラガラ...(玄関を閉める音)


こりゃいけん、出直しじゃ(ーー;)
※このあとアポがいくつかあるのでニオイがつくと困るので(><)



とりあえず、勇者たちを募ってみるか...(笑)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

みなさん熱心ですな〜(゚o゚;;

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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
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    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
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こんばんは。岡山大家です。


毎日何かと相談を受けますが


みなさんほんと精力的ですビックリしますね〜(゚д゚)



今日の一人目はnaomiさんから法人化の相談。


すでにアパートを運営中で


相続でさらに増えるので


どういう方向がいいのかってことで。


法人化したほうがいいと思うけどな〜って。


税理士さんに相談してみよーひらめき


...


二人目は電話でayakoさん。


ネットで物件を見つけて見に行ってきたけど


購入についてどう思うか?ってことで。


場所的に客付けも問題なし。

建物も新しい、内外装も綺麗。

駐車場も2〜3台取れる。

角地で広さもある。

希少な平屋。

しかも自宅の近所。



あとは価格次第ですけど、


○○○万円なら買ってもいいんじゃないですか?


初めての物件としては悪くないですし


コケる気配は全く感じませんね〜って。


ここの運営ははっきり言って余裕ですな手(チョキ)

...


三人目はSB田さん。


今年、戸建てを2棟建てて1棟を貸す作戦で大家人生をスタート。


先日めでたく入居が決まり


今後の物件購入の方向性について。


いまは資金不足ということもありますが


基本、安い築古戸建て狙いでいいんでしょーグッド(上向き矢印)


...


4人目はこももさん


猫屋敷の方向性も随分固まってきましたが

こももさんブログ 不動産


今日は間取りの相談。


ターゲットをどうするかで変わってくるんでね。


1LDK?2DK+S?


ここの場合、2DK+Sのほうが拾いやすいと思いますよ〜グッド(上向き矢印)


...


5人目はmotoさん


売主さんの事情で1週間ほど4号物件の決済が伸びちゃったので

関連記事
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。


その間に契約内容の確認やリフォームなどの方向性の確認。

DSC_4461.JPG


家賃が高くできないのでなるべくローコストでね(^^;


印象が随分変わるからトイレは洋式にしたほうがいいよね〜手(チョキ)


...


6人目は麒麟さん。


あみだくじでゲットしたアパートも比較的順調で(^-^)

関連記事
2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)
2014年11月30日 圧倒的でした。
2014年12月03日 手数料だけで100万円超え
2014年12月06日 どんな物件をお探しですか?
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日 即買いですよ。
2015年05月23日 人生の転機になればいいですね(*^_^*)


この度1室空いたので、リフォーム内容の確認を。


単価自体は安くないんですけど、


入居者からきっちり回収してくれるなら


大家負担は少なく済むんでこれでもありっちゃありかな(^^;



以前新築した戸建賃貸も順調グッド(上向き矢印)

2013年11月10日 戸建て賃貸建築中
2013年11月12日 戸建賃貸募集開始
2013年11月28日 戸建賃貸建築中 2
2013年12月17日 戸建賃貸建築中 3
2014年01月25日 麒麟さん戸建賃貸完成見学会 & 申込
2014年01月26日 見学会二日目 & 必殺さんセミナー


道路挟んで向かいに2LDKのメゾネットアパートが建つんだって〜(゚д゚)


でも全然ライバルにならないから余裕ですな手(チョキ)


...


7人目は電話でHTさん。


フラッと立ち寄った不動産屋さんで


まだ表に出す前の物件をたまたま紹介されたんですって〜(゚д゚)


値段も高くないし、学区はいいので最後まで持って宅地で処分かな?


出口ははっきりしてるんだけど


1K6帖のトイレ風呂が一緒のやつなんだよね(><)


駐車場も足りなくて、いまは半分空いてるからな〜(ーー;)


まぁ半分でもどうにか回せるんだけど


満室にするにはそれなりの時間と出費を伴う感じ(ーー;)


保有中はあまり儲からんけど、出口では儲かりそう...


でも、今時こんなの滅多に出ないんで表に出たら瞬殺でしょうね(@_@;)


10年耐える覚悟で買ってみてもいいんかな...


...


8人目はLINEでかこさん


地域的に微妙なエリアの1Kの相談(^^;


場所は不人気

土地は間口が狭くて縦長

建物は築年数不詳。築35年ぐらい?で1K

半分以上空き



価格的に高くはないけれど...


将来この土地じゃ使いもんにならんか〜


客付けも自信ないな...


まぁ家賃下げて、初期費用0、広告料ガッツリ


時間さえかければなんとかなるかもしれんけど(^^;


...


ほんまみなさん熱心です(^_^;)



おしまい




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でも...

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
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...


こんばんは。岡山大家です。


毎日、いろいろな方にお会いしたり


メールでやり取りしたりしますが


この人はきっと大家さんになってうまくやるだろうな〜


って人感じる方もいれば


この人は多分無理だろうな〜


って感じる方もいます。


まぁ個人的になんとなく感じるだけなんで


その後どうなるかはわかりませんけども(^^;


...


何が違うかな... と思ってちょっと考えてみると


この人はきっと大家さんになってうまくやるだろうな〜


って感じる方は


まず 熱心さとか必死さ が伝わってくるかな。


なんか意志、想いを感じるというかね...


なんとなく大家さんになりたい って感じじゃないですね(^^;


大家さんになるにはどうすればいい?


学びたい、吸収したい。


前向きで、努力や自己投資ができる感じが伝わります。


そういうのが伝わってくると


なんとか手伝ってあげたいなと思ってしまう(^^;



そういう方は、行動も伴っていて


積極的に動くし、動きも早い


質問もバンバンしてくるしね〜(^^;



出費が伴う場合でも、自己投資と考え将来につなげていく


率直に自己投資できん人はきついね〜


自分の成長、自分の未来に投資できんってのは致命的やね(´Д`)


自己投資が一番固いと思うけどね...


まぁ、時々訳のわからん高額セミナーや高額商材に突っ込んで


チーンなんて人もいるようですけども(笑)


なんもせんよりマシだけど、自己投資って言っても投資先は大事よね(^^;



詰まるところ、頑張っているのが伝わってくる人は


きっといろんな協力者にも恵まれやすくなるだろうし


運も上向いてくるんじゃないかな〜


...


一方、この人は多分無理だろうな〜


って方は、


とにかく でも が多い(笑)


っていうか でも ばっかり(笑)


でも、ローンが払えなくなったらどうするんですか?

  ⇒払えないような状況にしなければいい。


でも、入居が付かなかったらどうするんですか?

  ⇒入居が付かないようは物件を買わなければいい。


でも、変な人が入ってクレームとかきたらどうするんですか?

  ⇒こちらが悪いならきちんと対応すればいい。相手がおかしいなら戦えばいい。


でも、家賃滞納されたらどうするんですか?

  ⇒督促して回収すればいい。そもそもそんなの入れなければいい。


でも、お金がないんで...

  ⇒貯めればいい。或いは借りればいい。


でも、家族が反対するんで...

  ⇒説得すればいい。説得できるまで繰り返せばいい。


でも、忙しくて...

  ⇒無駄な時間は全くない?のんびり飯食ってない?たくさん寝てない?


でも、いまはちょっと...

  ⇒じゃあいつなの?あんたには一生こんわ(笑)



そういう人には協力者は寄り付かんでしょう(笑)



そんなこんなで一生沈んどけばいいんじゃない?


なんてね。てへっ♪



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

水回りはポイント高い

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


まだまだ昼間は暑いですね〜


なのに、朝と夜は寒い(><)


こんな季節の変わり目は要注意...


とわかっていながら風邪で寝込んでいる今日この頃ですが(ーー;)



元気があればなんでもできる!(アントニオ猪木)


まさにその通りですな(^^;


...


さて先日、30名で半ばお祭りと化した争奪戦を繰り広げた


例の70万円物件の作戦会議を現地にて。

1.JPG

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2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?


小さいけど一応駐車場もあるし


ノーリフォームの原状貸しでも


2万円〜2.5万円ぐらいでは貸せそう
なんですけど


ちょっと悩む点が一箇所...


それがこちら。

トイレ1.JPG


そう、和式トイレ...


このままでも貸せるのは貸せるんだけどな...


う〜ん...(。-_-。)


和式でも気にしない人もたくさんいるんで


このまま押し切るのもいいんだけど


安く洋式にチェンジできるなら洋式のほうがいいかってことで


作戦会議でございます。



和式便器の空間が狭いので


この小便器もとっぱらって

トイレ2.JPG

トイレ前.JPG


和式&小便器の空間全部を使って


洋式トイレにしようという作戦です。


これなら3.5万円ぐらいでは貸せるんじゃないかな?


費用が安く収まるなら効果は抜群ですグッド(上向き矢印)


...


ここで登場したJBさんの戸建ての南棟みたいに

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2014年12月03日 手数料だけで100万円超え
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2015年05月25日 2 1年ほどですか〜(><)
2015年07月31日 またやっちまったよ〜


家賃1.8万円とかならボロボロでも貸せちゃうんだけど


3万円オーバーともなると


水回りはそれなりでないと
ちょっときついからね〜(ーー;)



ちなみにもうひとつの北棟ほうは


キッチンを新品にして

2.JPG


3.5万円で入居することになりましたよー



水回りは印象を大きく変えるけど


工事するとなると高額になりがちなので


ボロ戸建は水回りがまともなのを選ぶといいですよ手(チョキ)



おしまい




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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
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   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
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     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


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 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

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こんばんは。岡山大家です。


いきなり毒舌ですが、大家業を舐めてる人って多いね。


自動運転みたいな。


物件を買うか建てるかすれば家賃が入ってくるから


それで返済して、キャッシュフローも出る。


ある面では確かにそうなんだけど


それは物件のチョイスがきちんとできればって前提でね。


ちょっと調べたぐらいでわかったような気になって


調子こいてやっちゃうんだよね〜(ーー;)


頭いい人ほど自信過剰でね〜


...


賃貸業もそんな甘くないのよ。


入居が無くて困ってる物件なんて腐る程あるんだから(ーー;)


不動産屋とか建築屋にいいことばっかり言われて


調子こいてたら頭打つよ?


あなたの賃貸業がうまくいくかなんてどうでもよくて


建築費からガボッと儲かったらそれでいいんだからさ(笑)


...


困っている現実の一端をお見せしましょうか。


ここのオーナーさんには申し訳ないですが...


ごめんなさいねあせあせ(飛び散る汗)


まずは、南区新保の1LDK




6月完成でまだこんなに空いてるんよ(゚д゚)


家賃はちょっと高いけど(ーー;)


ペットも飼える


新築なのに広告料2ヶ月exclamation


...


次は南区豊成の1K




こっちも6月完成だぜ!?


1K 29.93uいうたら広いよ。


こっちもペット飼えるし。


こっちは賃料もそんな高くないのに


広告料3ヶ月exclamation


...


新築で数ヶ月空いた挙句


広告料2ヶ月も3ヶ月も出してよ〜(@_@;)


ただ建てりゃええってもんじゃねーんよ(´д`)


...


...


軽装で冬山に登る登山者の皆さまへ


ブームに乗せられて山を舐めるんじゃねぇ


って、中学生のときに大山に登って以来登山したことないけど(笑)


何事もきちんと装備を固めてからしたほうがいいよ(^-^)


てへ(^ω^)



おしまい




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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
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 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

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 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

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こんばんは。岡山大家です。


懐かしい物件が売りに出てきました。


中区山崎の2002年2月築のミサワのアパートです。

3.png

4.png


わたくしが不動産業界に入ったのが


2002年1月なんですけども


その頃新築で募集中だったので何度か案内に行きましたわー車(セダン)


最近の築浅じゃお目にかかれないですけど


当時はこんな3DKがそれなりに主流だったんですよね〜


...


このあたりは渋滞がきつくて


エリア的に賃貸のニーズが強いわけでも無く


当時は古びた天満屋ハピータウン円山店(失礼)

3.jpg


ぐらいしか無かったんですけど


まぁ新しいうちはそれなりに決まるもんで。



今はハピーズに建て替えられ

4.jpg


ハローズもできて

5.jpg


当時よりは便利感が高まりましたね〜グッド(上向き矢印)


渋滞は相変わらずですが(^_^;)


...


そのアパートが 4,500万円 だそうで。

2.jpg


いまは満室だって。


まだ新しめだけど、P2台でせいぜい5.5万円ぐらいまでかな〜あせあせ(飛び散る汗)


新しめとはいえ、築13年でここだとそんなもんだろうね...


賃貸経営って厳しいね〜(><)



ということは、年264万円か...


南側が月極駐車場で貸してて、月5,000円。


4台はアパートで使ってて、


残り13台貸せるらしいから、満車で78万円。


ここで13台も満車になるかな...


5,000円もちょっと高いかな...


とりあえずそのまま足すと、342万円。



資料には想定収入 334.68万円 ってなってる。


まぁ妥当なところよね...


4500万円だから、表面7.43%か...


土地が193坪あるんでそんな高過ぎでもないけど


ここらは家賃がそんなに取れんからな〜(><)


利回りでみたら厳しいわな...



そろそろメンテがかかりそうだから売るんかな?



月極駐車場を潰してもう1棟建てたら面白いかも?


何にしてももうちょっと下がらんと厳しいか(ーー;)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

大人のババ抜き

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた北区富原の物件。

1.jpg


どうやら売れたようですよ。


金額は不明ですが

1.jpg


今どきのことなんで大幅なディスカウントは無いでしょうね...


6000万円〜満額の間ぐらいでしょうか。


1億クラスは県外組がポンポン買っていく印象ですけど


ここはどんな方が購入されたんでしょうね〜?


...


建物はそれなりに綺麗なのと


ワンルームとは言え、セパレートなのが救いですね。


家電も付いているようなので


すんなり客付けができればいいですね。


1Kのトイレ風呂一体型よりまだマシでしょうか。


トイレ風呂一体型はほんま客付けがきついんで(ーー;)


どちらにしてもここは社会人の単身が主になるんで


入退去の回転は早そう(><)


そうなるとリフォームコストと募集コストがイヤな感じですね...


どっちも賃貸経営の足を引っ張りますからね〜(><)


入居期間が長くなればそういった部分はかなりカットできますから


初期段階の方は避けたほうが無難な道ですね。


...


持ち続けて将来解体してもあまり面白い土地ではないので


数年後には転売で再登場するのかな?


実際、短期間で売り抜けて儲かってる人もいるからな〜(゚д゚)


いつババに変わって、誰がババを引くのか?


ババを引くのは、決まって無知な人なんでしょうけどね〜


大人のババ抜きはこえ〜な(ーー;)



おしまい




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貸したい額 と 貸せる額

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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

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こんばんは。岡山大家です。


北区某所で、こんな立派な家が賃貸に出ていましてね。

2.jpg


大きな家で、元々はマイホームだったんでしょう家


何らかの事情で賃貸に出すことにしたんでしょうね。


間取りはこんな感じの4SLDK(゚д゚)

1.jpg


広いですね〜


面積は 106.67u


賃貸市場で戸建っていうのは元々希少なんですけど


100u超えとなると更に希少


平成10年築で駐車場も2台ある。


物件のスペック的には上々なんですけど


家賃12万円、共益費、P2台込(^^;



大きな家だと、どうしても高く貸したくなるんですよね〜(ーー;)


元々マイホーム仕様といっても


築17年といえばそれなりに古くもなっていますしね...


賃貸の新築級とは設備面でも見劣りしますからね...


このあたりでは、80u前後の新築戸建でも10万円ちょいぐらいのもんなんで


100u超えとはいえ、12万円はいかにも高い感じですね〜バッド(下向き矢印)


ローン返済の絡みもあるんじゃないかと思いますけど


貸したい額 と 貸せる額 はまた違うんでね...



もちろん、借りる人もゼロではないんでしょうけど


それなりに時間がかかるでしょうね...


そもそも借りる側の家賃に上限ってだいたい似たりよったりなんで


家が大きければそれだけ家賃が上がるってもんじゃないですよねふらふら


それなら適正価格でサクッと決めたほうが...


...


大きければ大きいほど、リフォームにかかるお金も大きくなりますし


家賃の上限が一定のラインで決まってくるなら


そこそこの大きさに留めておくほうが賢い選択なんですよ。



まぁ、こういうマイホームを賃貸に出す場合は仕方がないですが


中古戸建てを買って賃貸に出す場合には


大きすぎる家はリフォーム費用などの割に高く貸せないので


そういうことも意識して探したほうがいいですよー手(パー)



おしまい




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 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
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 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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    H27年7月16日から35,000円で入居
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    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
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 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
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 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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 約52坪。土地50万、建物200万
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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



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 赤磐市河本の土地を500万円で購入
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日も物件三昧で、


まずは中区某所のHR田さんのリフォーム中の物件にお邪魔しましたよー

関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日 これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス


おー、作業感が出てますね〜(゚д゚)

1.JPG


床を貼っているところでした。

2.JPG


どんな仕上がりになるか楽しみですね〜(^-^)


...


お次は、北区某所のほぼ非公開の収益物件へ


平成7年築の木造の1K16室


場所的に学生オンリーなんですけど


某大学までは割と近いので入居はそこそこいけるかな〜


っていう感じ。


実際、一旦満室になったんですけど


留学だったかな?で、その後2室空いちゃったんですけどね(ーー;)


基本的に1度入ったら卒業まで居てくれるんですけど


時々、別物件に住み替えや留学、休学、退学なんかの


憂き目に会うこともあるのが学生物件の宿命
(><)


年度の途中に空いちゃうと、次の3月までまず決まらんからね〜ふらふら


そんなこんなで、今日は室内を見せてもらいましたカメラ


ここはミサワの1Kでね。キッチン周りが広めなのが好印象。

3.JPG



キッチンはIHに変わっていますグッド(上向き矢印)

6.JPG

古い電気コンロはちょっとね(^^;



風呂とトイレはセパレート手(チョキ)

4.JPG

5.JPG

これは募集に大きく関わってくるからね〜


昭和末期〜平成初期の物件は一体型が主流だったけど


平成4〜5年ぐらいからの物件は徐々にセパレートになってきたから


この年代の物件は助かるねひらめき



元々クッションフロアなのもいいね。

7.JPG



これが表面利回り11%ぐらい。


最近は利回り低いのばっかりだからな〜(ーー;)


何年借りられるかがポイントかな。


...


次は、某市の戸建てへ。


場所は全く問題ないんですけどね〜


かなり荒れ果てた感じでしたふらふら


大きく越境した木々たらーっ(汗)

8.JPG


庭にはゴミが散乱(><)

9.JPG



長いこと誰も使っていないんで荒れ放題ですバッド(下向き矢印)



こりゃ相当安いところで折り合ってくれんと


話しが進まんですね〜たらーっ(汗)


ごめんなさいね(><)


いくらで言ってみようかな...



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

DIY店舗

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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こんばんは。岡山大家です。


時々登場するTAKEさんですが


躯体以外はDIYでコツコツ作っていたお店


ついにオープンを迎えることになりましてね〜グッド(上向き矢印)


今日少しお邪魔しましたけど素敵な仕上がりにぴかぴか(新しい)

1.JPG

2.JPG

関連記事
2014年12月17日 2000万円ぐらい抜いちゃいます。
2015年01月28日 見えないところはわかりませぬ...
2015年02月14日 どうやって売るのがいいのかな...
2015年02月18日 ざーんねん(ーー;)
2015年02月26日 即席勉強会
2015年03月08日 次回期待しています!
2015年03月19日 通らなくてよかった〜(゚o゚;;
2015年03月25日 なかなかやりよるな。
2015年04月09日 堂々と越境(ーー;)
2015年04月18日 シェアできんかな?
2015年04月27日 高級物件が増えすぎたんでしょうね...
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月22日 ライバル増殖中(ーー;)
2015年06月17日 安いな〜
2015年08月11日 結局誰かがやるんだけどさ。
2015年09月09日 素敵な空間


過去記事拾ってみたらめちゃいっぱいあった(^^;


企画や建築屋選定から考えるともう1年経ちますね〜


途中体調を崩しながら大変でしたね(><)



正式オープンは16日からですが

cafe THE CHAYAオープニングイベント16.17日


14日(水)、15日(木)


DIY店舗の見学会をさせていただけることになりました。


この店舗にはTAKEさんのお店(CHAYA)と

プリザーブドフラワーのワークショップ

レザーの小物作りのワークショップ

足揉み&量子場調整士



が入居します。


DIYのことはもちろん、


開店にこぎつけるまでの店舗募集や資金調達など


実体験を教えてくださると思います。


ランチも提供してくださるので

3.JPG


13時に集合してランチがてら見学会にしたいと思います。


興味のある方はご連絡ください(^-^)


10月14日(水)、15日(木) 13時〜
※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
 岡山市東区広谷352−1 ニューシティハナミズキ
 の東隣なので、ここまでくればすぐわかります(笑)

グーグルマップ




おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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