割安、いつでも売れる、お金も残る、退去も少ない

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1>

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか!?

3月14日(土) 12時
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン 岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 みーちゃんさん(女性)
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
1階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白いグッド(上向き矢印)

今回、岡山初登場ですひらめき
わたくしの物件10号土地にも建てようか?マジで考えています。

3月15日(日) 12時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(13名)
 Y山さん
 F木さん
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 じゅんこさん(女性)
 K原さん
 I島さん
 しんさん
 しんさんJr.1
 しんさんJr.2
 HR田Yさん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 3>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 4>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(7名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

15日(日)西川
有機生活マーケットいち
http://setouchifinder.com/ja/detail/527

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


ある方からの質問で


基準としている物件の指標があれば教えて欲しいと聞かれまして。


基準ですね...


うーん。まず表面利回りは全く意識しないですね。


実際にいくらぐらい残るのか? ってことは気にします。


なので、中古RC表面10%フルローンなんて全く興味が湧きませんバッド(下向き矢印)


...


あとは、手間が極力かからないものですかね。


わたくし、リフォームや募集がイヤなんですよね...たらーっ(汗)


そんなこと言ってたら家賃が入らなくて困るんですけど(^_^;)


なので、なるべく退去しない物件がいいですね。



ちなみにわたくしの過去の運営では


・物件1号(売却済) 新築から8年半 退去3回

 1回目 掃除のみ。 こちら負担は0円

 2回目 掃除と壁1面だけクロス交換。 こちら負担は0円
 
 3回目 売却に伴い掃除だけ実施 31,000円


・物件2号 新築から5年半 退去1回

 1回目 掃除と壁1面だけクロス交換。 こちら負担は0円

 ※次の入居者の希望で、物干し台を買ってあげました。約6千円


・物件3号 購入3年半 退去なし
  ※入居時もリフォーム、清掃なし


・物件4号 購入3年半 退去1回
  ※入居時もリフォーム、清掃なし

 1回目 リフォームなし、掃除もなし  こちら負担は0円


・物件5号 購入3年半 退去なし
  ※入居時に掃除と電気工事を少々 約5万円負担


・物件6号 購入2年ちょい 退去なし


・物件7号 自宅


・物件8号 購入 1年 オーナチェンジ 退去なし


・物件9号 放置中


という感じで、ここまで10万円は使っていないですね。


逆に1号、2号の退去精算で20万円ぐらい儲かっているので


今のところ、退去する度にプラスになっています。




退去がないと


募集経費やリフォーム費用も要りませんし


それらにかける時間や労力もいりませんからねー
グッド(上向き矢印)



退去って精神的に良くないと思いません?


あっ!不動産屋から電話かかってきた(°°;)"((;°°)


なんだ?クレームか?退去か? みたいな(笑)



わたくしの物件で退去を受けたことは少ないですが


サラリーマン時代に、


入居が苦戦している管理物件の退去通知なんかがくると


「あーまた空いたよー(ーー;) 入れても入れても空くなー(>_<)」

「入る入る、出る出る出るやんけー(´Д` )」



なんてことはしょっちゅうでしたからふらふら



退去が出ると


あ〜、リフォームどれぐらいかかるかな〜。汚かったら困るな〜バッド(下向き矢印)


あ〜、また募集せんといけんな〜バッド(下向き矢印)


あ〜、家賃下げんといけんかな〜バッド(下向き矢印)


あー、広告料多めに出さんといけんかな〜バッド(下向き矢印)


あー、すんなり次が決まるかな〜バッド(下向き矢印)



って。


で、空室期間が長くなると


どんどん気分も落ちますしね...



退去っていろんな面でマイナスばっかりなんですよ...


まぁ今のところは退去で儲けてはいますが...


...


あとは、いつでも売れて、売っても損しなさそうなモノですかね。


そもそもかなり割安で買っておけば損しにくいですし


不動産の弱点は流動性(換金性)ですからねー


投資家以外に売れるものなら尚いいですね。


投資家相手だと叩かれちゃうからね(^_^;)




割安、いつでも売れる、お金も残る、退去も少ない


ってのを意識していますね。



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

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 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

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 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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 約52坪。土地50万、建物200万

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☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

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 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター

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3月14日(土) 12時
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候補地は
セブン-イレブン 岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 みーちゃんさん(女性)
 わたくし

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わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
1階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白いグッド(上向き矢印)

今回、岡山初登場ですひらめき
わたくしの物件10号土地にも建てようか?マジで考えています。

3月15日(日) 12時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(13名)
 Y山さん
 F木さん
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
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 じゅんこさん(女性)
 K原さん
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 しんさん
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 HR田Yさん
 わたくし

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早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
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岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(7名)
 ロッカーキャットさん
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 じゅんこさんJr
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  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

15日(日)西川
有機生活マーケットいち
http://setouchifinder.com/ja/detail/527

21日(土)ベクトル主催玉野
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http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
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http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


セブンイレブンでウロウロしていると


おにぎりを2個で妖怪ウォッチのファイルがもらえる って(゚д゚)


完全に向こうのペースですね...(笑)


ちなみにファイルは2種類。

DSC_3368.JPG


はい。おにぎり4個買いましたよ(ーー;)


...


先日、岡山についてちょっと書きましたけど

関連記事
2015年03月09日 岡山っていいとこなんだよー


新聞に岡山への移住の記事が載っていましたよ。

ファイル 2015-03-13 3 44 35.jpeg


2月現在で1120人で、西日本で最多

年々増えているのは岡山だけ



なんですってー(゚o゚;;


災害が少ないのはもちろん


ご主人は関東に残っているので


会いに戻るには新幹線で約3時間の岡山がギリギリだった とか


先に避難した人が多くて安心感があるようです。


今後も増えていくかもしれないですねーグッド(上向き矢印)


...


さて先日、中区某所の戸建てを見てきました家


場所は岡山屈指の人気学区内グッド(上向き矢印)


ここにおばあさんが住んでいたけれど


今は家族の家に住んでいるので、この家を処分したいと。


という訳で出動してきましたが


残置物が相当ありましてねーバッド(下向き矢印)

DSC_3358.JPG

DSC_3361.JPG


これらの撤去も一緒にやってほしいそうで(゚д゚)


写真じゃわかりにくいですけど、


タンスやら仏壇やら机やら大物がたくさんあるんです(@_@;)


...


ちょこちょこ片付けに戻ってきているようで


水回りなんかは割と綺麗で床もしっかりしていましたグッド(上向き矢印)

DSC_3363.JPG

DSC_3364.JPG

DSC_3360.JPG


充分使えそうです。


ってか今も使っていますけど(笑)


...


しかし、そうそううまい話もなく問題点もいろいろ...


道路がらしきものが見えないので恐らく再建築不可...


駐車場はなし...


...


ロケーション的にはこんな感じ(^_^;)

DSC_3365.JPG


この1m幅ほどの階段を上がって行きますふらふら


この階段を使って


さっきの残置物撤去やリフォームをすることにがく〜(落胆した顔)


どんだけ割増料金がいるんでしょうか...


解体したあとの使い道もどうしたもんか...


そもそも解体も全部人力...


建てる時も相当大変だったでしょうに(@_@;)


...


「ごめん... 少しでも高く言ってあげたいけど...」

「いろいろ考えると 100万円 でもきついかな...」

「50万円ぐらいならなんとか...」




とりえあず、おばあちゃんに相談してみてください(^_^;)



おしまい




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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


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 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

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<見学会のお知らせ 1>

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか!?

3月14日(土) 12時

集合場所
セブン-イレブン 岡山法界院店

その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 みーちゃんさん(女性)
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
1階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白いグッド(上向き矢印)

今回、岡山初登場ですひらめき
わたくしの物件10号土地にも建てようか?マジで考えています。

3月15日(日) 12時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(14名)
 Y山さん
 F木さん
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 じゅんこさん(女性)
 K原さん
 I島さん
 しんさん
 しんさんJr.1
 しんさんJr.2
 HR田Yさん
 トナカイさん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 3>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 4>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(7名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

15日(日)西川
有機生活マーケットいち
http://setouchifinder.com/ja/detail/527

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


明日は学南町の新築見学会


集合場所は人数によって変えるということにしていましたが


そのまま

セブン-イレブン 岡山法界院店

にしますのでご注意ください。


...


さて、先日チラッと登場した中庄駅前の分譲マンション。

関連記事
2015年03月06日 魚の取り方


リフォームが完了したとのことで


室内を見に行ってきましたー車(セダン)

2.JPG

1.JPG



元々そんなに汚くなかったんですけど


やっぱりクロス変えて掃除したら見違えるようですねグッド(上向き矢印)



ここは中庄駅前の一等地で


募集開始したらすぐに医大の学生さんで入居が決まっていました。


3LDK 家賃13万円台に学生が一人暮らしですと(@_@;)


で、15日から入居予定でいろいろ動いていたんですが...


残念ながら、進級できず留年ということにバッド(下向き矢印)


そうなると寮から出られないので


キャンセルしたいとの連絡が(°°;)"((;°°)



学生の場合こういうケースは時々ありますね...


この方は留年でしたけど


新入生で、大学の合格見込みで一応部屋を決めたけど


不合格でキャンセルとか(ーー;)



もちろん、本人やご家族も辛いでしょうけど


大家さんも辛いふらふら


わたくしも辛い(>_<)




せっかく意気揚々だったのに、そんなこんなで再募集に奔走させられましたよあせあせ(飛び散る汗)


普段からももちろんありがたいですが


こういう時にサクッと動いてくださる業者さんは特にありがたい(^_^;)



幸いなことにここは3LDKなんで


学生の時期を外してもまだまだチャンスはありますパンチ


学生オンリーだとこの時期逃したら大概1年空いちゃうからねバッド(下向き矢印)



1年空いたらほんときついですよねーあせあせ(飛び散る汗)



サラリーマン時代に


岡山大学の近くの当時築5年程度の物件が


10室中、4室も1年空いたのを見たことがありましたふらふら



そんなだからこの時期の学生物件の大家さんはみんな必死です(゚o゚;;



学生物件って、一度入ると大概4年とか6年とかになるんで


すごくありがたいですけど、コケたときはきついですねーたらーっ(汗)


大学がなくなって大変なことになったケースもありましたし...



自動車業界でもマツダやトヨタの工場が閉鎖とか


牛丼屋のBSE問題とか


ある特定のものに依存度が高すぎるのは諸刃の剣ですね...



ってわかっていながら


わたくしの資産形成は 日本国内 だけ


しかも 不動産 だけ


さらに言うと 岡山 だけ


そして 戸建 だけ


って状況なんですがね(^_^;)


あはは(;´∀`)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

学生アパートのくせに(ーー;)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<見学会のお知らせ 1>

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
1階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白いグッド(上向き矢印)

今回、岡山初登場ですひらめき
わたくしの物件10号土地にも建てようか?マジで考えています。

3月15日(日) 12時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(11名)
 Y山さん
 F木さん
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 じゅんこさん(女性)
 K原さん
 I島さん
 HR田Yさん
 トナカイさん
 わたくし

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<見学会のお知らせ 2>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 3>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(7名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

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読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

15日(日)西川
有機生活マーケットいち
http://setouchifinder.com/ja/detail/527

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、午前中にリフォームの打合せにいってきました。


以前少しだけ書いた 即買い 物件。

関連記事 
2015年01月14日 即買いですよ。


これをリフォームするんですが


当面はマイホームということなんで


それなりにお金をかけていきます。


ご夫婦でビッシリリフォームプランを作成(゚o゚;;

DSC_3411.JPG


念願のマイホームだけに熱が入りますねーグッド(上向き矢印)



そんなマイホームですが相当変えることになるので


いろいろ捨てないといけないものがありましてあせあせ(飛び散る汗)


こんな建具たち...

DSC_3394.JPG

DSC_3391.JPG

DSC_3390.JPG

DSC_3395.JPG


中は空っぽなんで


トレジャーハンターのみなさんを召集するほどのもんでもないんですよ(ーー;)

関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター


まだまだ使えそうなんで、誰か欲しい人いませんかー??


よかったら引き取ってくださいexclamation


...


お昼からは、北区学南町の学生用アパートの見学会

 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 みーちゃんさん(女性)
 こももさん(女性)
 しょーですさん
 わたくし

の8名の不動産好きが集結。


以前、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた


あの場所です。

ファイル 2015-03-15 6 19 09.jpeg


まだまだバリバリ工事中でしたが


1室出来上がったモデルルームを見学。


それほど広くない単なる学生アパートかと思いきや


随所に工夫が見られましたねーグッド(上向き矢印)

DSC_3404.JPG


鏡を大きなものにするだけで高級感が出てきますねー(゚д゚)

DSC_3400.JPG



このアパート、わたくしの6号、7号の戸建て賃貸と同じ作りなんですよ。


木造で耐震等級3という優れもの。


建築基準法の基準を満たしただけなら 1

その1.25倍の対策が取れていれば 2

1.5倍の対策なら 3


というものなんですよひらめき



世に出ている戸建賃貸は、大概 1 なんですけど


学生アパートがわたくしの戸建賃貸と同等とは生意気な(笑)


基本、いつも辛口なんですが


学生アパートで家賃5万円台しては充分すぎるんじゃないでしょうかねー(笑)


18戸中 残り 2戸 らしいです。


時間の問題ですね。


...


夕方からは珍しく家族サービス。一応、ホワイトデーだしね。


金曜日の新聞に、天満屋でイベントをやってるってのを見て


予約して行ってきました。


アナと雪の女王 の エルサ の服を着て撮影してくれるというものカメラ


3,000円也。

ファイル 2015-03-15 3 38 46.jpeg


まぁこんなんで喜んでくれるんなら安いもんですねひらめき


「パパなんか嫌い」 って言われ出す前に


いろいろ連れて行ってあげようと思いますがなかなかねふらふら



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

ガレージハウスの見学会でした。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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48.86坪の土地に戸建を2棟!
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そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 わたくし

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岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(8名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

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読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

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読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
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22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区高島新屋敷のガレージハウスの完成見学会。

 Y山さん
 F木さん
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 じゅんこさん(女性)
 K原さん
 I島さん
 HR田Yさん
 トナカイさん
 トナカイさん奥さん
 I崎さん
 かこさん
 F原Kさん
 わたくし

の不動産好き15名が集結(゚д゚)

DSC_3412.JPG


...


愛知県では既に30棟ぐらい建っているようで


そちらでは常時空き待ちがでる状態とのこと(゚д゚)


岡山初登場の今回、


中区高島新屋敷というややマイナー(失礼)な場所に


一気に 3棟 8室 が登場ということで


どうなるのか興味津々です。


...


さて、外観はこんなスタイリッシュな感じです。

DSC_3422.JPG


パッと見、目を引きますし個人的には好きなデザインですグッド(上向き矢印)


こちらガレージ部分。

DSC_3421.JPG


リモコンで動く電動シャッター付きですグッド(上向き矢印)


折角のガレージですから、


車から降りてガラガラガラって手で開けるのもねー(^_^;)


車載用、家用、予備と3つあるそうですよ。


受信範囲も広く、2階の部屋からでもリモコンで開けられるそうですひらめき


間口が、1Kは4m、1LDKは4.55m と充分な広さで


大きな車でもすっぽり入ります車(RV)



現在決まっている部屋の方で


ランボルギーニ と ポルシェ がやってくるそうですよ(@_@;)


岡山の片田舎でもそういうのあるんですねー(^_^;)


...


1Kの室内を見上げるとロフトがありました。

DSC_3416.JPG



ロフトへ上がる階段もなかなかGOODですグッド(上向き矢印)


この四角を組み合わせた棚はナイス。

DSC_3420.JPG


普通のロフトって、下から上まで全部ハシゴってケースが多いですが


あれって登りにくいは降りにくいはで


個人的にはあまり好きじゃないんでね...



最近は全部を階段にしている物件も時々ありますが


それだと階段部分に割く空間が広すぎて


コストもそこそこ上がってしまいそうなんで


使い勝手は良さそうなんですけど


善し悪しだなーって思っていましたが


このタイプだと省スペースで短いハシゴなので


こういうのはアリだなって思いました。


ただ、棚の奥行が結構狭く


たぶん40cmぐらいなので


降りるときにはちょっと怖かったですが(^_^;)


...


ロフトへ上がってみると4帖程度はありそうでしたグッド(上向き矢印)

DSC_3415.JPG


ロフトに寝るとなるとちょっと不便そうですし


猛烈に暑くなりそうなので


実際にはここは物置になるのかな?


まぁロフトなんてどの物件でも似たような扱いを受けるんでしょうが...


実際の用途は別にして


これぐらい広くてインパクトを与えられると


賃貸物件の見学者にはアピールになるのは間違いないですねグッド(上向き矢印)


...


1LDKの写真は残念ながらありませんあせあせ(飛び散る汗)


というのも、室内は至って ふつう


これといって面白いものは何もないので


もうひと工夫あってもいいのかなっていうのが正直なところです。


が、この物件に決める人は


恐らく室内は ふつう でいいんでしょう。


ガレージに付加価値を感じる人が借りればいいですから


室内に下手にお金をかけなくてもいいということかなと。


部屋自体に付加価値を感じる人は


LDKが何帖以上とか


風呂が大きくとか


設備がどうのとか 言いますけど


ペットを飼いたい人は


飼えればあとは ふつうでいい って人も多いでしょうから


同じ理屈ですかね。


...


昨日見に来たしょーですさんは


元走り屋で車大好きな人なんで


もしかしてここの営業マンですか? ってほど絶賛していました(笑)


が、ガレージに付加価値を感じない人は


たぶん ふーん って感じなんでしょうね。



でもそういうのでいいんじゃないかな。


ここ、ガレージ含めて家賃が8万円も9万円もするんですけど


ランボルギーニ や ポルシェ のオーナーからしたら


ふつうの物件にたった1〜2万円プラスするだけ


愛車を守ってくれる空間が手に出来るんですから


それはそれでありがたいんでしょう。


これをこの家賃で借りる人いるの〜? って思う人は、


間違いなく庶民感覚が染み付いています(笑)


...


万人受けするものよりも


こうしたコア層を、しかも富裕層を狙うって商売


ターゲットも明確で


個人的には大賛成ですグッド(上向き矢印)



これが岡山の片田舎でどれだけ通用するのか


そこが見ものですね。



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

こんなんされるときついな〜

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(7名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 こももさん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(8名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


ようやく確定申告が終わりましたよ〜


今年は15日が日曜日だったので16日まででしたが


ここまでずれ込んでしまうほどバタバタと忙しいのは


それはそれでありがたいことで(^_^;)



今年は、娘の医療費控除が多かったりして


不動産所得は黒字ですが、


わすかばかり還付金を受けられることになりましたグッド(上向き矢印)


納税しないといけない場合は、期限までに終わらせないといけないですが


還付金を受けられる場合は期限を過ぎてもよく


概ね全体像が見えてきた頃には


「あっ。こりゃ還付になるな。」 ってわかりましたから


精神的には余裕がありましたけどね。


とりあえずこれで少し楽になりました(^^;)


...


さて、こんなんされるときついな〜って物件を発見。


仮)シャーメゾン高島新屋敷

※クリックで大きくなります。



1階が5室で 2LDK 54uほど


2階も5室で こちらは 3LDK 66uほど


時々見かけるパターンですが


これが登場して間もなくあっさり満室(゚д゚)



このあたりは最近道路が整備されて


新築も随分増えているんですけど


それにしても早い(@_@;)



そりゃそのはず。


家賃が安いんですよ〜(ーー;)


2LDKが 家6万〜 共3500円 P1込 2台目2160円 と


合計で6.6万円ほど。


3LDKは 家6.5万〜 なんで


合計でも7万円ちょい(゚o゚;;


場所は微妙とはいえ


3LDKの新築でP2台で7万円ちょいなんてないですからねーグッド(上向き矢印)


この家賃なら築10年級と同等ですよ...


...


そうなんです...


新築なのに、築10年級と同じ程度の家賃...


新しいわ、設備も最新だわ、家賃も同等だわって


築10年級の物件はどうすりゃいいのよって( ;∀;)



ライバルが次々と増えるとこうなりますよねふらふら



不動産の市場は後発ほど有利なんですねー


なんぼでも建つからキリがないんですバッド(下向き矢印)



他の業種では 先行者利益 を得られることもありますが


それって、先行して始めることで多くのシェアを獲得できるから。


不動産でシェア獲得なんて、自分の物件の戸数以上は無理ですもん(;´∀`)



自分の戸数以上には獲得できないんだから


市場の多くを獲得しにいく必要がないんですね。



市場の極一部を獲得できればそれでいい



それでいて、後発が登場しにくいものなら尚よいと思いますけどね。



日本人気質で右ならえなのか


みんな似たようなのをやっちまうんですよねーふらふら



おしまい




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

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48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
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3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(8名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
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 こももさん
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家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(8名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
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28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
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こんばんは。岡山大家です。


先日、第七回目のあみだくじ抽選を行いました。


対象物件は、先日見に行った倉敷市某所の元猫屋敷。

関連記事
2015年03月10日 リフォーム練習用?


エントリーしたのは

ジムさん
HR田さん
O倉さん
こももさん
O村さん
S南さん


6名


それぞれ

ジムさん 5
HR田さん 3
O倉さん 6
こももさん 4
O村さん 1
S南さん 2


を引いて


ジムさん 5 → 3番手
HR田さん 3 → 6番手
O倉さん 6 → 2番手
こももさん 4 → あたり
O村さん 1 → 4番手
S南さん 2 → 5番手



となり、こももさんが当たりとなりましたーグッド(上向き矢印)

結果.jpg


おめでとうございますわーい(嬉しい顔)


...


という訳で、早速今日はその契約に行ってきました。


当初の予定どおり、100万円で契約ペン

DSC_3423.JPG



もしかしたらもう一声いけるかもなんて思っていましたが


これ以上はとてもとても無理な雰囲気でした(^^;


ここで、もう5万、10万値下げ交渉して気分を害されてももったいないですし


そもそも土地と一戸建てが100万円で買えること自体が


そんなに無いことですから。


あまり欲張ってもね(^_^;)


...


この売主さん、この物件のトラブルのお陰で


弁護士費用を捻出するのに他の物件を売ったりと


相当苦労と出費を重ねたそうでもうやだ〜(悲しい顔)


手放せてホッとしていることでしょう。



しかし、問題入居者を抱え込むと大変なことになりますねーバッド(下向き矢印)


いくら入念に審査したところで


実際のところ入居してみないとわからないことばかりですからねたらーっ(汗)


...


このこももさん、まだ出会って2ヶ月ほどですが


いろいろ事情があって子供のために


不動産を手にしたいということでしたが


めでたく念願の1号物件を手にすることができそうですわーい(嬉しい顔)


ご主人がDIYに興味があるそうなので


新たな楽しみができたことも良かったですねひらめき


すぐに貸さないといけない訳でもないので


時間をかけてじっくりやってみてもいいんじゃないかと思いますね。



まだ引渡しが終わっていないので


完全に安心はできませんけど


またひとり念願が叶いそうでよかったですぴかぴか(新しい)



おしまい




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人生悲喜交々です。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

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早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
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そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
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家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
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岡山市北区東古松5丁目383-17
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これもなかなか面白いですよひらめき
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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、昨日コメダ珈琲店デビューを果たしまして喫茶店


明るく綺麗な店内でしたが、なんとなくファミレスっぽかったですねー


ここはモーニングが売りでしたっけ?


ちょいちょいそんな話しは聞きますね。


注文したのはこれ。 でかっ(゚o゚;;

DSC_3426.JPG

コーヒー屋だけどもコーヒーは頼んでいないという(笑)




ちょっと薄暗くアンティーク調な倉式珈琲館


やや年齢層が上がって年配の方も多いイメージですね。


男女比は半々ぐらいですかね。




明るくポップな配色でなんとなく都会っぽいカフェ青山


圧倒的に女性客が多い。


年齢層は幅広いですが、いつ行っても9割以上は女性ですね。


まぁここはタルト目当てって人も多いかもしれませんが


コーヒーの他に紅茶の品揃えが多いのも魅力かもしれませんね。



それぞれ狙いが明確なんだなー と思った今日この頃です。


賃貸経営にも通ずるものがありますね。


漠然とお店を使うだけよりも、


そこの狙いとかを考えるのも面白いですよ。


...


さて昨日は、第七回抽選で獲得した


こももさんがめでたく契約に至ったわけですが


もちろん買ってからが本番です。



世の中そうそううまくいくことばかりでもなく


あみだくじ第一回 の 麒麟さんが当選した倉敷市某所の2DK 6室 は


引渡しまでは比較的すんなり進んでよかったんですけど


関連記事
2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)
2014年11月30日 圧倒的でした。
2014年12月03日 手数料だけで100万円超え
2014年12月06日 どんな物件をお探しですか?
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日 即買いですよ。


購入後は何十本も竹を切ったり


内外装をフルリフォームしたりといろいろ労力をかけています。


いざセーフティーネットを使おうと思ったら


細かいところでNGになったり


といったハプニングもありましたふらふら


...


第二回のS山さんが当選した北区某所の平屋2棟で400万円ちょいは


関連記事
2014年12月03日 手数料だけで100万円超え
2014年12月10日 片っぽは満室になったねー
2014年12月13日 世の中狭いですね...
2014年12月16日 物件を持っていない方に頑張ってほしいんです。
2015年02月01日 めちゃくちゃにされた!?
2015年02月09日 半分出口発見?一番の問題は...


契約前に売主が病気で入院して2ヶ月ほど伸びてしまいましたしね(゚д゚)


まぁ結果的に無事引渡しが終わったんでよかったですけど。


今は内装屋さんやガス屋さんと話しを進めていますが


直すところもそこそこあるので


実際に入居募集できるのはもう少し先ですね。


...


第三回のI島さんが当選した50万円の駐車場用地は


関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月24日 大きく抜けないと動けないんですよ...


鉄骨の屋根の足が腐食していて


補修費が数万円かかりましたしねたらーっ(汗)


現在募集中です。


...


第四回のA野さんが当選した南区某所の120万円の1LDK区分は


駐車場が少し遠かったり、私道の持分移転のトラブルが発覚して


A野さんが辞退(@_@;)


抽選二番手だったS山さんに順番が回り


持分トラブルも解消し近日中に引渡しにはなりますが


こちらも風呂周りのリフォームが残されています。


...


第五回のあつおさんが当選した横井上の500万円戸建ては


売主が売るのが惜しくなってきて保留...


...


第六回のO倉さんが当選した平井の300万円戸建は


買主が現れたとたん、400万円で買いたい人がいると言い出す始末...


ほんとかどうかしらんけど、こちらも放置中バッド(下向き矢印)


...


あみだくじ抽選なしの1本釣りされた津島福居学生アパートは


関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年03月06日 魚の取り方


売主の書類不備で、急遽兵庫県明石市まで取りに戻ったりしてね(ーー;)


ヒヤヒヤもんの決済でしたあせあせ(飛び散る汗)


しかも、購入時に卒業で空く部屋が3つもあってね...バッド(下向き矢印)


でも、3部屋ともあっさり入居が決まりましたけどもグッド(上向き矢印)


...


そんな感じで人生悲喜交々です。


こももさんはどうなっていくんでしょうね?


これを機にいろいろ好転していけばいいですねーグッド(上向き矢印)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

通らなくてよかった〜(゚o゚;;

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(13名)

 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 O幡さん奥さん(女性)

 I島さん
 こももさん(女性)
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)
 O田さんお子ちゃま

 M本さん(初登場、女性)
 HM田さん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(13名)

 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)

 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 Sさん
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)

 O田さんお子ちゃま
 F木さん
 わたくし



各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


先日、TAKEさんのところに行きましたが


水分と工事も進んでいる様子手(チョキ)

DSC_3427.JPG


室内はこんな感じ

DSC_3428.JPG


まぁほとんど箱だけって状態で引渡しを受けるそうです。


で、ここは木造なんで、たくさん端材がでるそうで


もし欲しい方がいるなら持って帰ってください。 ってことだったので


木材が欲しい方がいればお声がけください(^-^)


...


さて先日取り上げた競売物件。

関連記事
2015年02月18日 ざーんねん(ーー;)


門田本町2丁目の戸建て


家賃10.5万円で入居中

2.jpg




わたくしが任意売却で500万円で入れてダメで


700万円に上げたけど結局ダメだったやつ。


...


その開札があったんですけど


結果は、

結果.jpg


555万円也...


700万円なんかで通らなくてよかったー(゚o゚;;




入札したのは二人だけだったんですねー



まぁ道が相当狭いし、退去したら次は結構厳しそうだから


みんな敬遠したんでしょうかねたらーっ(汗)


それでも充分貸せるとは思うんですけどね。



家賃が入っている間のボーナスタイムが


どこまで続くかわかりませんけど


555万円で落札ならまぁいいんじゃないでしょうかねー



建物もいろいろガタがきているみたいですけど


ボーナスタイム中に回収して


今後に備えておけばなんとかなるでしょうひらめき



おしまい




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(14名)

 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 O幡さん奥さん(女性)

 I島さん
 こももさん(女性)
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)
 O田さんお子ちゃま

 M本さん(初登場、女性)
 HM田さん
 I崎さん
 わたくし

...


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岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(14名)

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 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)

 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 Sさん
 O田さん
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 I崎さん
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21日(土)ベクトル主催玉野
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22日(日)浦安総合運動公園
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28日(土)プレステージ城東
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...


こんばんは。岡山大家です。


昨日の新聞にこんな記事が載っていました。


再生エネ負担額倍増

※クリックで大きくなります。


再生可能エネルギー普及のために電気料金に上乗せされている
「賦課金」が5月検針分の料金から、
一般的な家庭でいまの2倍超の月474円に増える。

※記事から抜粋

...


どういうことかというと


電力会社が買い取る再生エネルギーとして発電された


太陽光や風力などの買取価格は


我々が普段電力会社から買う価格よりも高い
んですね。


簡単に言うと、


電力会社が再生エネを1.5円とかで2円で仕入れたのに


お客には1円で売っているような状態で


買い取れば買い取るほど逆ざやになるので


みなさんの電気料金に上乗せさせてもらっていますよー


ってことです。


今回の記事は、それ(賦課金)を値上げしますよー


って話し。


わたくしのように再生エネ(わたくしは太陽光)設備を稼働させて


それなりに享受できている人はともかく


再生エネで売電をしていない人にとっては迷惑な話し(ーー;)


みんなから取った「賦課金」の一部が


わたくしにも流れてきているということですからね(゚o゚;;



売電している側からすると


この「賦課金」自らを払って、売電で回収している感じ...


「賦課金」が上がれば上がるほど


実質の売電金額は減る
わけですね...



個人的には、こういう価格決定権のない事業は


基本的に儲かりにくい
のではないかと考えています。


...


昨日の新聞にはこんな記事も載っていました。


USJ 客も納得の値上げとは

※クリックで大きくなります。


USJは1日券を値上げしていた。
大人は税込みで6980円から7200円になった。
値上げは6年連続8回目だ。
開業後初めて値上げする直前の2006年は5500円だった。
この9年余りで3割上げたことになる。

※記事から抜粋


こんなに上がってたんだー(@_@;)



値上げしても、この4年は来園者が増え続けた。
「値上げしても来園者を増やせたのは消費者に受け入れられたから」
「逆に値下げしていたら結果は違っていたはず」


USJも値下げをした時期がある。
01年に開業した後で不祥事が続いたころだ。
1年間何度でも入れる券を大きく値下げして、一旦は来年者が増えた。
だが、また減っていった。

「値下げは一時的に客が増える麻薬でしかなく、長続きしない」

「値上げしても、来たいと思うような場所にすることだ」

※記事から抜粋


こちらは、価格決定権のある事業だと思いますね。




そもそも麻薬に頼るような事業はするべきではないと思いますがね。


麻薬に頼るなら、それに耐え切れるだけの体力がないと


麻薬を使いこなせませんよね。



これ、賃貸経営でも同じですね。


でも多くの人が麻薬に頼らないといけない物件を買いますがね。


...


要は、主導権を誰が握るのか?


前者は電力会社。売電事業者は単なるぶら下がり。


後者はUSJ。


どちらが良いと思うかは人それぞれですが。


...


話しは変わって、わたくしの100万円で購入した物件9号

関連記事
2014年12月29日 架空のお話ではございません。


忙しくてずーっと放置していたんですが


とりあえず、売却と賃貸の両方で募集してみたところ


安さに釣られて賃貸の案内は結構な数がありました(^_^;)


でもちょっとやりたいことがあったので


倉庫にして自分で使おうかなー なんて思っていると


先日、家賃3.5万円で申込が入り、保証会社の審査も通過しまして(゚o゚;;


もちろんリフォーム負担は一切なし


あなたの好きにしてくださいってことで。



所詮100万円なんで、


入居なんてあってもなくてもどっちでもいいです。


直す気なんてさらさらありません。


なんなら自分で倉庫にしようと思っていた訳ですから。



これ、主導権はわたくしが握っています


このままキャンセルにならなかったらラッキーですね手(チョキ)



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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