経験値、タイミング、決断

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 

 H26年11月27日に売却の契約をしました。
 決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。
7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で
8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル 1F
もつ鍋天神 本町店


飲み放題120分 3,500円

7日(日) 14名
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 BLXさん
 タマクさん
 N島さん
 A山さん
 M谷さん
 Y原さん
 S井さん(初登場)
 しゅんさん
 わたくし

8日(月) 24名
 あつさん
 Sさん
 H間さん(初登場)
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 M田さん(初登場)
 TAKEさん
 Y本さん(初登場)
 68さん
 S田さん
 S村さん
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)
※当日のキャンセルは、キャンセル料が発生するのでご注意ください。

...


<見学会のお知らせ 1>

以前少し書いた、倉敷市某所の2DK 6室
2014年11月21日 なかなか買えないです(笑)

急ですが、見学会の段取りができたので都合のつく方はどうぞ。
倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店
駐車場の西のほうにしましょう。

12月 3日(水) 16時
参加予定
 麒麟さん
 HM田さん
 かこさん
 わたくし

...

<見学会のお知らせ 2>

わたくしの物件1号の見学会をやります。
岡山市北区東島田町1丁目9−14 アルファライフ岡山駅南

12月7日(日) 17時(忘年会前)
参加予定
 O幡さん
 麒麟さん
 T本さん(初登場)
 わたくし

ご希望の方はご連絡ください。
駐車場がないので、どこかの100円パークなどへお願いします。

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は女性お二人とランチへグッド(上向き矢印)

DSC_2607.JPG


どちらも業者さんですけどもー(笑)


いろいろ情報交換できましたわーい(嬉しい顔)


ありがとうございますm(__)m


...


午後からは、わたくしの物件1号の見学会へ

しょーですさん
HR田Yさん
HR田さん
わたくし

の4名

DSC_2608.JPG


なんてことない、ふつーの分譲マンションの1室で


珍しくも何ともないんですけど


分譲マンションの室内を見たことがなかったという話しもあったので


こんな物件でも役に立つことがあるんだなー


なんて妙に納得(笑)


...


その後、某不動産屋を訪問。


ここの不動産屋さんに物件1号の売却の依頼をしていて


退去したらその日に内見したいという方を見つけてくれていたんですが


内見するまでま買付けを書けないということだったので


結果的に、内見せずに決めた読者の方が購入することになったんですたらーっ(汗)


でも、参考までに見ておきたいということだったので


鍵を貸してあげていたのを回収しにいったんですが


不 「どうしても買いたいいうてるわー。満額で。」

不 「どうにかならん?」

岡 「ははは。さすがにどうにもならんですねーふらふら

不 「そうよなーバッド(下向き矢印)

不 「もし審査が通らんかったら教えて」

岡 「そりゃもちろん!二番手では確保していますから!」


うーん(。-_-。)


なんかかわいそうな事したな...


でも買付けもないから仕方ないよね...


...


1年か1年半ぐらい前に、用事で物件1号に訪問したときに


すごく綺麗に使ってくれていましたし、


家賃も高いからそもそも変な人は入っていないので


「1年か1年半前ぐらいに見たときは綺麗だったので、たぶん綺麗だと思いますよー」


って両者には伝えていたんですけど


そこを思い切れたかで差が出ましたかねふらふら


まぁ、わたくし直なら仲介手数料もいらないので


少々悪くてもそこをリフォーム費用に充てられるってのもあったかもしれませんが。

...


最近は良い物件の購入なんてなかなかできないですし


パーフェクトな物件なんてそうそうあるもんでもないですから


結局、どこまで許容できるかじゃないですかね。


...


あとはタイミングですね。


今回買う方は、たまたま別件で相談を受けている中


「実は物件1号を売るんですよー。まだほとんど情報は出していないんですけど」


って世間話から発展しました。


とりあえず話してみるもんですねー(笑)


そこからすぐ検討して


「たぶん綺麗」 という言葉を信じて契約ですから


タイミング と 思い切り が合致したんですね。


そりゃ、もっともっと安い方がいいに決まってますけど


売主次第ですから欲しいなら妥協するところはしないといけないし


このご時勢、そんな話しが自分のところに転がり込んできただけでも


ラッキーというもんでしょう。


あーだこーだ言うてても他の人が買うだけです。


なんでもかんでも買えってことじゃないですけど


破格に安いとか希少性が高いとかならすぐ売れちゃいますから


普通はまともに検討する時間すらないんで


この方みたいにスパッと決断しないとね。


今回は売主(わたくし)の事がわかっているから


決断しやすかったでしょうけど。


...


あーだこーだ言っている人は


自分の中で不安材料がたくさんありすぎるんですよねー

○○がどうだから...

△△がちょっと...

□□が気になって...



これって、経験が絶対的に不足 しているのが原因です。


経験値の高い人

○○? こんなのこーすればいいじゃん。

△△? そんなのふつーにあるよ。

□□? そこを言うてたらいつまで経っても買えないよー



みたいな感じですよ。


経験値を上げて許容範囲を広くしつつ


タイミングがきたら


スパッと決断。



...


さぁ、今日も地道にコツコツ物件を見て回りましょー手(グー)



おしまい




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参加予定
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...


こんばんは。岡山大家です。


先日、Aさんからネットに掲載されている戸建ての相談がメールで。


添付のURLをクリックすると、北区某所の戸建


写真を見るとふーんって感じ。


住所が書いてあったので地図で調べると...


...


...


これ、見学会もさせてもらったBさんの戸建じゃん(笑)


そして、外観写真違うし(笑)


...


A 「○○○万円ぐらいになるなら買おうと思うんですけど、どう思います?」

「特に売る理由もない方なんで、安くならないと思いますよー」

  「いい値段で売れたら売ろうって感じだと思いますよー」

「それなりにお金かけてますからねー」

「入居者ついてるし、買ったあとも特に直すところもないですけどねー」

...


と思いつつ、一応Bさん

 「Bさん、もしかして戸建売りに出してます?」

B 「言い値で買う人が出たら売ってもいいですって感じです」


あーやっぱりね(笑)

...


別の方(Cさん)からは、

C 「あのーもしかして最近Dさんって戸建買いました?」

 「あー買いましたよ。○○市で」

C 「でも、北区某所で買いましたよね?」

 「ええ。そのあとすぐ○○市で買ったんですよ」

C 「やっぱりそうでしたか...」

 「どうしたんですか?」

C 「わたしもその戸建を買おうとしたんですよ」

  「そしたら、業者さんにひとり先に見ている人がいるって」

  「その人は実需の方かと思っていたんですけど、

   ○○○万円ぐらいで指値を入れようと思うって言ったら

  ちょうど前に見た方も同じぐらいで言ってましたと...」

  「ありゃ?こりゃ素人じゃないなと思ったら

  その方も貸すって言ってましたよーって言われて...」

  「で、結局その方に○○○万円ぐらいで買われちゃって...」

  「もしかしたらDさんじゃないかなと...」


 「ははは。それ確実にDさんですわー(笑)」


って感じで、水面下で繋がってしまうのが面白い(笑)


...


そんなこんなで、明日は北区某所の非公開の平屋を見に行ってきます。


もしかしたら売り物件でご紹介できるかもしれません。


...


そして、戸建といえば


わたくしの物件4号から退去連絡がきましたー


例の超ボロ平屋


完全ノーリフォームで、家賃14,000円


3DKの平屋が家賃14,000円。値付けがアホです。


そんな平屋が約2年間の時を経て、ついに退去です。


わたくしもたった一度しか足を踏み入れていないという物件4号。


12月末に退去するので、


新年一発目の見学会はこれで決まりだ!(笑)



おしまい




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参加予定
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区某所の平屋を見てきましたよー


外は塗ってあったので意外と綺麗なんで


ちょっと期待したんですけど


玄関入るとやっぱり古いよね...

DSC_2609.JPG


キッチンはまぁまぁ。

DSC_2606.JPG


風呂はちっちゃいけどまぁ普通よね。

DSC_2607.JPG


トイレは...

DSC_2608.JPG


床に見える小さなものは


蜂の死骸...


スズメバチの巣ができていて駆除したんだそうです(((゜Д゜;)))

DSC_2605.JPG


前の入居者がめちゃにしたそうで


壁が壊れています...

DSC_2604.JPG


結構お金かかりそう...


いくらで買うかよね...

...


その後、なかなか時間の取れない某読者さんの代わりに


イオン岡山のイオン銀行へ。


金利も低くて、一部繰り上げ返済の手数料が無料だったりと


それなりに期待していたんですが


やはりいろいろありますね...

DSC_2614.JPG


住宅ローンでも自己資金を結構言われますし


手数料がバカ高い(ーー;)


今回はつなぎも含めて手数料だけで100万円以上になります(((゜Д゜;)))


低金利で呼び込んで


結局そういうところで回収するんだね...


利息でちょびちょび回収するよりいいよねー


...


その後、倉敷市某所の二度目の見学会へ

麒麟さん
HM田さん
かこさん
HR田さん
mtanaさん
わたくし

の6名


ここも改修にかなり必要ですけれど買値次第でしょうね。


どこまでやるかですけど、200〜300万円ぐらいかけたら


再生はそんなに難しくないと思うんですけどねー


原因は、管理と客付けの怠慢ですから。


我ながら再生意欲が湧くなー( ´∀`)


5日(金)24時で締め切って、6日(土)に集計するので


購入希望の方はご連絡ください。


ちなみに融資特約は可能です。


よろしくお願いします。



おしまい




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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。
7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で
8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル 1F
もつ鍋天神 本町店


飲み放題120分 3,500円

7日(日) 15名
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 BLXさん
 タマクさん
 N島さん
 A山さん
 M谷さん
 Y原さん
 S井さん(初登場)
 しゅんさん
 トナカイさん
 わたくし

8日(月) 24名
 あつさん
 Sさん
 H間さん(初登場)
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 M田さん(初登場)
 TAKEさん
 Y本さん(初登場)
 68さん
 S田さん
 S村さん
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)
※当日のキャンセルは、キャンセル料が発生するのでご注意ください。

...


<見学会のお知らせ>

わたくしの物件1号の見学会をやります。
岡山市北区東島田町1丁目9−14 アルファライフ岡山駅南

12月7日(日) 17時(忘年会前)
参加予定
 O幡さん
 麒麟さん
 T本さん(初登場)
 わたくし

ご希望の方はご連絡ください。
駐車場がないので、どこかの100円パークなどへお願いします。

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のOCさんご夫妻と


北区下中野の 「きえん」 でランチレストラン


いつもありがとうございますm(__)m


そして写真は撮り忘れ(ーー;)


数ヶ月ぶりに行ったんですけど


あら?いつもあったところに駐車場がない!?


先日、読者のtomoeさんから


「きえんの駐車場が広くなったんですよー」


なんて聞いていましたが


確かに別の広いところに移動していました。


で、前の駐車場を含め周辺の田んぼだったところは


全て土が入れられ分譲地にでもなりそうな雰囲気。


建築の看板が建っていたので見てみました。

DSC_2616.JPG

DSC_2617.JPG


おー(゚д゚)


どうやら来年6月完成のRC7階建てが建つようで(((゜Д゜;)))


詳しく見ていないですけど


駐車場の台数から察するに


ファミリー物件で各戸2台確保してそうな感じですね。


施主は近所の方ですか。


地図で見たら結構な豪邸にお住まいのようで(((゜Д゜;)))


この辺は昔はなーんにもなかったのにねーたらーっ(汗)


わたくしが業界に入った頃にガンガン工事をやっていて


当時は、岡山駅東口の店舗にいましたが


こっち方面に案内に来る度に


「こんな遠くの何もないところにわざわざ住まんやろー」


なんて思ったもんです。


12〜13年経ちますが随分変わりましたねー


...


ちょっと気になって西バイパスをウィキで調べてみると

岡山西バイパス


計画は1979年(昭和54年)から始まってるんですねー(゚д゚)


道路計画からそれなりの街に発展するまで


30年ぐらいはかかるんですね。


ネットに昔の写真がありました。

http://townweb.e-okayamacity.jp/tanakanoda/baipasu/kouzimae01.htm

http://townweb.e-okayamacity.jp/tanakanoda/baipasu/kouzimae02.htm


懐かしいなー


今から30年後はどこが発展しているでしょうかね?


今の内ならきっと安く買えますよ手(チョキ)


やっぱ地主はよろしいなー(^_^;)


...


さて、お待たせしました。


年末のお忙しい時で恐縮ですが


北区北方の読者のO幡さんの1号物件の見学を


させていただけます家


1K4室、2LDK1室の5室ですが


1Kをご覧いただけます。


ここはリフォームが終わっていますが


極力お金をかけずにそれなりに雰囲気は出しています。


興味のある方はどうぞ。


...


その流れで昨日見てきた平屋の見学も同時開催です家

関連記事
2014年12月03日 手数料だけで100万円超え


ここは平屋が2棟で、1棟はかなり綺麗なんですけど


もう1棟は前の入居者が結構やってくれていましてふらふら


そこそこお金がかかりそうですがバッド(下向き矢印)


客付けも充分可能ですし、


そんなに難易度は高くないと思いますねー


12月10日(水)、13日(土) 11時


パチンコ屋のゲットゲット原店に集合して行きます。


こちらも興味のある方はどうぞわーい(嬉しい顔)


時間のある方はその後ランチでも(^-^)



おしまい




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アルファスマート西川緑道公園 その後

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 

 H26年11月27日に売却の契約をしました。
 決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。
7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で
8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル 1F
もつ鍋天神 本町店


飲み放題120分 3,500円

7日(日) 15名
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 BLXさん
 タマクさん
 N島さん
 A山さん
 M谷さん
 Y原さん
 S井さん(初登場)
 しゅんさん
 トナカイさん
 わたくし

8日(月) 25名
 あつさん
 Sさん
 H間さん(初登場)
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 M田さん(初登場)
 TAKEさん
 Y本さん(初登場)
 68さん
 S田さん
 S村さん
 O倉さん
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)
※当日のキャンセルは、キャンセル料が発生するのでご注意ください。

...


<見学会のお知らせ 1>

わたくしの物件1号の見学会をやります。
岡山市北区東島田町1丁目9−14 アルファライフ岡山駅南

12月7日(日) 17時(忘年会前)
参加予定
 O幡さん
 麒麟さん
 T本さん(初登場)
 わたくし

ご希望の方はご連絡ください。
駐車場がないので、どこかの100円パークなどへ置いて
現地の1階エントランス前にお越しください。

...


<見学会のお知らせ 2>

北区某所平屋2棟 & 北区北方O幡さん1号物件 のダブル見学会です。

12月10日(水)、13日(土) 11時
パチンコ屋のゲットゲット原店に集合して行きます。

ご希望の方はご連絡ください。
時間のある方はその後ランチでも(*^_^*)

参加予定
10日(水)
 O本さん
 わたくし

13日(土)
 I島さん
 しょーですさん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、イオン岡山のグランドオープンでしたねー


クソ寒いなか行列でもできたんでしょうか?


わたくしはたまたま東区会場で面談の日だったので全く近づいておりませんが。


ほんとかどうか知りませんが、聞くところによると


あるテナントの賃料が、1坪6万円とか...


さらにそれ以外で売上の7%を払うとも...


それだけ払ってでも入居したいって物件なんでしょうねー(((゜Д゜;)))


大人気物件を持ってると左うちわですわーグッド(上向き矢印)


...


さて先日、読者のHR田さんからこんなチラシをもらいまして。

DSC_2621.JPG


アルファスマート西川緑道公園


何度かこのブログでも登場しましたが

関連記事
2013年10月18日 アルファスマート西川緑道公園
2013年10月19日 アルファスマート西川緑道公園 その2
2013年10月20日 アルファスマート西川緑道公園 その3
2014年06月09日 家賃相場には敏感です。
2014年09月03日 どんだけ〜
2014年10月03日 心折れたか...それが賢明よ。


まだ売っているようで...


完売 ということになっていましたが...



まぁ今回、確かに所有者を変えて売ってるんでしょうから


とりあえずは 完売 には違いないでしょうけど


単なる屁理屈で実質完売ではないという気が...


まぁよろしいわ。


...


そんなアルファスマート西川緑道公園。


賃貸募集中の部屋もまだまだたくさんありますたらーっ(汗)

1.jpg


これは、某社が募集を任されている部屋だけなので


まだ他に何部屋かあるんじゃないかと思いますが。


...


もう少し家賃下げたら決まらんこともないと思うけど


中心市街地とはいえ


売れやすくもなければ、貸しやすくもないという感じになってますね...


...


どうせ2500万円とか使うんなら


できるだけ売れやすい、貸しやすいってとこのほうがいいよねー


そういう物件は価値も人気も下がりにくいってことね手(チョキ)



おしまい




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  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。
7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で
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岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル 1F
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飲み放題120分 3,500円

7日(日) 18時〜 17名
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 BLXさん
 タマクさん
 N島さん
 A山さん
 M谷さん
 Y原さん
 S井さん(初登場)
 しゅんさん
 トナカイさん
 F木さん(初登場)
 H場さん
 わたくし

8日(月) 19時半〜 27名
 あつさん
 Sさん
 H間さん(初登場)
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
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 F木さん(初登場・連投)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
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 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 M田さん(初登場)
 TAKEさん
 Y本さん(初登場)
 68さん
 S田さん
 S村さん
 O倉さん
 はかたくん(初登場)
 HR田Yさん
 わたくし

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<見学会のお知らせ 1>

わたくしの物件1号の見学会をやります。
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12月7日(日) 17時(忘年会前)
参加予定
 O幡さん
 麒麟さん
 T本さん(初登場)
 わたくし

ご希望の方はご連絡ください。
駐車場がないので、どこかの100円パークなどへ置いて
現地の1階エントランス前にお越しください。

...


<見学会のお知らせ 2>

北区某所平屋2棟 & 北区北方O幡さん1号物件 のダブル見学会です。

12月10日(水)、13日(土) 11時
パチンコ屋のゲットゲット原店に集合して行きます。

ご希望の方はご連絡ください。
時間のある方はその後ランチでも(*^_^*)

参加予定
10日(水)
 O本さん
 わたくし

13日(土)
 I島さん
 しょーですさん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日もいろいろありましたよー


昼は、某読者の方の新築戸建賃貸の打ち合わせで某工務店へ。


家賃は安くないんですけど


学区が良いので比較的楽に決まると思うんですがね。


仲介さんに頑張ってもらいましょうひらめき

...


その後、某読者の方が欲しいという


土地建物の所有者に直接アタック。


高知県の方で、数日前から電話をしていたんですが


ようやく繋がりましたー手(チョキ)


価格次第ではありますけど


もしかしたら売ってくれるかもしれませんグッド(上向き矢印)


こんな依頼も受けていますわーい(嬉しい顔)

...


夜は昔の仲間と忘年会ビール

DSC_2623.JPG


みんなねー、それぞれ呪縛から解き放たれて


昔より見違える程順調そうでなによりです(^-^)


ひとつのところにしがみつかずに


思い切って環境を変えるってのも大切ですねーひらめき

...


今日は、先日の倉敷市某所の物件の抽選もやりました。


エントリーしたのは5名

1、麒麟さん
2、S山さん
3、HM田さん
4、mtanaさん
5、わたくし



このあみだくじで決めることにしました。

1.jpg


くじ順はエントリーした順とさせていただき


わたくしは一番最後で。


まずは、このエクセルで作ったあみだくじを


パスワードをかけて事前に配布


エントリー順にくじを選んで


全員が選び終わったらエクセルのパスワードを送るという形。


左から1〜5で、それぞれ電話で選んでもらい

1、麒麟さん → 2。
2、S山さん → おー、2を取ろうと思っていたんですが...じゃあ4で。
3、HM田さん → 1。
4、mtanaさん → 5。
5、わたくし → 残った3。



決定後パスワード送信mailto

...


結果は...

2.jpg


1、麒麟さん → 2 → 1番手
2、S山さん → 4 → 5番手
3、HM田さん → 1 → 3番手
4、mtanaさん → 5 → 4番手
5、わたくし → 3 → 2番手



ということに。


すでに200万円の指値は通っているので


そこを前提に購入を進めます。


1番手の麒麟さんが、融資がダメとか、やっぱり止めておくとかであれば


2番手のわたくしに回ってきますが


たぶんそのままいくでしょう。


...


なるべく多くの人に行き渡ったらいいなー


なんて思ってやった初の試みでしたが


エントリーしたのは


全員何かしらの物件を運営中の現役大家さんでした。


やはり、これから始めようとする方とでは


リスクの許容度が違うようですね...


...


この物件、修繕に300万円かけても表面で16〜18%は出ます。


今時そんなに多くないと思うんですがね...



毎日ネットを巡回しているだけでこんなんが出てくるとでも?


仮にネットに掲載されていたとして


末端の末端、ど末端のあなたに順番が回ってくるとでも?


もっともっと素敵な物件情報があなたの元に優先的に届くとでも?


人それぞれですから


別にそんな夢物語を追いかけるのを否定はしませんが。




新しくて、綺麗で、立地も良くて、入居付も困らない、


しかも高利回りで価格も手頃
exclamation


もしかして、そんな物件をお探しですか?



おしまい


あーこんなこと書くから敵が増えるんだよっ(ーー;)




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飲食代3,500円。

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 

 H26年11月27日に売却の契約をしました。
 決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 M田さん(初登場)
 TAKEさん
 Y本さん(初登場)
 68さん
 S田さん
 S村さん
 O倉さん
 はかたくん(初登場)
 HR田Yさん
 ダイヤモンドさん
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)
※当日のキャンセルは、キャンセル料が発生するのでご注意ください。

...


<見学会のお知らせ>

北区某所平屋2棟 & 北区北方O幡さん1号物件 のダブル見学会です。

12月10日(水)、13日(土) 11時
パチンコ屋のゲットゲット原店に集合して行きます。

ご希望の方はご連絡ください。
時間のある方はその後ランチでも(*^_^*)

参加予定
10日(水)
 O本さん
 麒麟さん
 わたくし

13日(土)
 I島さん
 しょーですさん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの物件1号の見学会でした。

DSC_2624.JPG


今回購入してくださる方もお越しになりましたが


意外と室内がきれいなので多少安心してくれたのではないかと思いますわーい(嬉しい顔)


高額家賃の物件に入居してくださる方は


基本的にモラルがしっかりしているケースが多いので


退去後の部屋もきれいなことが多いですねーるんるん


結局、8年半で3組が入居しましたが


壁1面のクロスの張替え(約8000円)だけで済みましたから。


リフォーム費用が抑えられるのも大きいですグッド(上向き矢印)


家賃が安い物件だと時々廃墟みたいになっているケースもありますからねー


家賃2〜3万円で、リフォームに20万円とかかけられないですよふらふら


失礼かもしれませんが、


お客を選べる状況ってすごく有利だと思います。


...


さて、その後は忘年会初日へ。

 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 BLXさん
 タマクさん
 N島さん
 A山さん
 M谷さん
 Y原さん
 S井さん(初登場)
 しゅんさん
 トナカイさん
 F木さん(初登場)
 H場さん
 わたくし

の17名

DSC_2625.JPG


初登場の方も何人かいらっしゃいますが


不動産っていう共通項があるので


すぐに馴染めるのがいいですよねーるんるん


以前から持っている方、最近買った方、これから買いたい方


がそれぞれいらっしゃいますが


みなさんの体験談などが聞けたりと


生の大家さんの声ってすごく有益だと思いますねーひらめき


特に自分と年齢の近い方がいたりすると


さらにモチベーションが上がるのではないかと思いますわーい(嬉しい顔)


「自分と同い年ぐらいの人がこうやって大家さんを実践している」

「自分にもできるんじゃないか」



みたいなね。


...


本やブログを読んで知識をつけるのもいいですが


こういう場にくると


どこにも書いていないようなことがたくさん聞けるんですよ。


最初はドキドキするでしょうけど


参加するっていうひとつのハードルを超えると


それも成長につながるんじゃないかと思います。

...


明日は27名ですかー(((゜Д゜;)))


まさかそんなに膨らむとは...


新年会も企画しようと思うので


道に迷っている方は思い切って参加してみてはいかがでしょう?


飲食代3,500円


本2〜3冊以上の価値を生むかもしれませんよ。



おしまい



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家賃は確実に上がっとります。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 

 H26年11月27日に売却の契約をしました。
 決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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パチンコ屋のゲットゲット原店に集合して行きます。

ご希望の方はご連絡ください。
時間のある方はその後ランチでも(*^_^*)

参加予定
10日(水)
 O本さん
 麒麟さん
 わたくし

13日(土)
 I島さん
 しょーですさん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は忘年会第二弾でした。

 あつさん
 Sさん
 H間さん(初登場)
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田Sさん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場・連投)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 TAKEさん
 Y本さん(初登場)
 68さん
 S田さん
 S村さん
 O倉さん
 はかたくん(初登場)
 HR田Yさん
 ダイヤモンドさん
 わたくし

の27名

DSC_2629.JPG

DSC_2630.JPG


いやぁーこんな人数になるなんて(゚д゚lll)


しかし、毎回面白いですねー


今回は、元相撲取りの方がいらして


不動産のことじゃなくて「角界」の裏話をいろいろお聞きしました(笑)

...


さて、岡山駅至近にまた新築が。


仮)シャーメゾン駅元町

※クリックで大きくなります。



岡山駅にはめちゃ近いですねー


45〜46u の 1LDK で


共益費入れたら8万円ちょいですか...


駐車場が10,800円いうのは近隣の月極からすると


かなり安いですけど


家賃は結構高いよなーたらーっ(汗)


でも、最近の相場からしたら、


まぁこれぐらいでも入るだろって感じではありますが。


...


この直ぐ近くに築浅のマンションがあるんですけど


ミッド・シティ岡山

※クリックで大きくなります。



築浅といってももう5年も経ちますかー(゚д゚)


時間の流れは早いですね...


当時は岡山駅近くのグレードの高い高級賃貸マンションとして


家賃高いよなー なんて思っていましたが


今空いている 40.27uの1LDK(家6.9万、共8千) の部屋よりも


さっきの新築のほうがもっと高いですもんね...


相手は最新のアパートでこっちのほうが少し狭いとはいえ


アパートが築5年のマンションを逆転するなんてことは


そうそうないんですけどねたらーっ(汗)


流石に高層階の44.43u 1LDK は


かなり高額を維持できているようですが。


...


建築費の高騰やイオン岡山の登場で


家賃相場がかなり上がりましたねー(゚д゚)


そんな高い家賃でも


入居が決まってしまうなんて


一部は景気がよろしいみたいです(ーー;)



おしまい



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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

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  ※最高値時 142,000円

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  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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12月10日(水)、13日(土) 11時
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参加予定
10日(水)
 O本さん
 麒麟さん
 O幡さん
 mtanaさん
 じいじさん
 S村さん
 わたくし

13日(土)
 I島さん
 しょーですさん
 大黒天人さん
 S山さん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


ある方から人口現象傾向の過疎地物件の相談を受けました。


現状、過疎地まで言うと失礼かな。

...


○○さん


こんばんは。

○○(自治体名)ですか...

こりゃまた危険なエリアにいきますねー

個人的には手を出さないエリアです。


理由は

・人口少ない。さらに減少加速しそう。

・街自体が衰退の一途。発展の気配なし。

・強い業者がいない。

・△△△△△△△に勤めていた時(10年ぐらい前)に
 当時の新築でさえ客付けに苦労した。

・コネクションがないので客付けに自信がない。


といった感じですかね。

............


物件的には、□□□□□(商品名) というのは※※※※の昔の商品です。

悪評が高かった頃のですね...


それなりにメンテはされているようですが

海に近い物件で鉄骨造というのも個人的にはちょっと...

どうなんだろう?あまり気にすることもないのかな?



ストリートビューを見るとまだ※※※※の管理っぽいですね。

借り上げ中?

借上げ中なら売る理由もないような気もしますが...

この会社の物件って岡山ではあまり売りに出ないんですが

相続絡みでしょうか?

利回りを10%に合わせているように思いますが

売り急いでいたりしないのかな?

これで売り逃げできたら大喜びしてそうな気が...



2DKで土地が広めはいいと思うんですけど

それでPが各1台はもったいないなー

ここなら2台いると思うんですけどね。

管理会社も客付けにそれなり苦労しているんじゃないですか?



もっと駅に近いとこか、商業施設の近くなら

それなりにいけると思うんですけど

将来が期待できない遠くの自治体

指値入れて表面11%そこらの物件

わざわざ買いに走る必要があるのかな?


これ、回収まで保有します??

途中で売るとしても簡単じゃないと思いますが...



買うんなら1000万円ちょいぐらいのもんじゃないですか?

今のままなら明るい未来が見えないんですが...


...


どうなんでしょう。


誰もが避けるような場所に敢えて突っ込むのも


一つの作戦ではありますが


「物件が無い」 とはいえ


表面10〜11%程度の物件なら


岡山市、倉敷市で見つかるので


わざわざ遠隔地の過疎傾向の進む自治体に突入しなくても...


...


そんなとこいかなくても物件は出てきますよ。


潜在的に売りたい人なんていっぱいいますから。


みんなが知らないだけで。




客観的に 急いでいる?焦っている? 印象を受けます。


2000万円前後ぐらいならとりあえず手を出そうとしてません?


物件購入に 焦りは禁物 ですよ!



おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 

 H26年11月27日に売却の契約をしました。
 決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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ダブル見学会 1日目 でした。

 O幡さん
 O本さん
 麒麟さん
 mtanaさん
 じいじさん
 S村さん
 F原Hさん
 わたくし

の8名


平屋の中で

DSC_2640.JPG


アパートの前で

DSC_2641.JPG


平日の昼間からみなさん好きですねー(笑)


...


さて、何度か取り上げている吉永町の物件。


2014年09月10日 極端に依存するのはちょっと...
2014年10月19日 ついに キタ━(゚∀゚)━!
2014年11月07日 アルファライフ門田屋敷 その後


2LDK 4室 の棟と


1LDK 6室 の棟がありますが


2LDK 4室 はちょっと前に満室になりましたーグッド(上向き矢印)


54.44u で 家5.8万  共3千  P2込 なんで


こっちに比べたらかなり安いんですけど


探している人も少ないだろうけど


アパートも少ないから


うまいことマッチしたら入るもんですねー(゚д゚)


極端に物件が増えることもないだろうし


古くなってきたら厳しくなるとは思うけど


サブリースだしな...


まぁとりあえずこれはこれでいいのかな...


...


1LDK のほうはというと


6室中 2室が入居中...


101、102、103、203 はまだ残っています...


40.16u 家4.7万  共3千  P1込 と


こっちでは考えられない安値なんですけど


こっちはなかなか進まないですねーバッド(下向き矢印)


建物は問題なし、家賃も問題なし。


時期の問題なのか?


地域の問題なのか?


両方かな?


とりあえず、2部屋は入ってるんだから


1LDKのニーズが全く無いってこともないみたいですね(゚д゚)


繁忙期を迎えればもう少し動くのかもしれませんしね。


でも、新築時でサクッと満室にならないのは


やっぱりニーズが少ないと考えたほうがいいのかな...


...


今のところ、1LDK 2室  対 2LDK 4室


たった2室の差 でどうこう言いにくい面もありますけど


感覚的には


単身用よりは、ファミリー用のほうが


ニーズがあるような気がしますね。


田舎で、学校や工場なんかがあまり期待できない場所だと


どこも似たような感じかもしれません。


わざわざこっちのほうに建てるつもりはありませんけど


こうして日々、よそ様の物件で実験?している


悪い奴です(笑)



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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