イオン効果も大きいなー

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。

7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で

8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひわーい(嬉しい顔)

7日(日)
 O幡さん
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 アツオさん
 わたくし

8日(月)
 あつさん
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 H間さん(初登場)
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参加予定

6日11時
 HR田さん
 わたくし

9日13時
 O幡さん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から倉敷で面談の予定だったので


バイパスで向かっていると


激しく渋滞しているではないですか(>_<)


雨だからかな?三連休だからかな?


なんて思っていると反対車線でこんなことに(ToT)

DSC_2465.JPG


トラックがひっくり返っています...


これを見ながら走ってるから渋滞してんのか


なんて思っていると


すぐ先のこちらの車線で4台の玉突き事故が(°°;)"((;°°)


あー(>_<) 気をつけねば。


それを抜けたらこちらはスカスカですがー


反対車線はめちゃめちゃ混んでますが(ーー;)


どうにかして反対車線の車に伝える方法ってないもんですかねー


...


さて、わたくしの物件1号が退去するということで


今後の方針を悩んでおるところですが

関連記事
2014年10月30日 売るか、貸すか。悩ましい...


どうやら、同じ間取りの2階の部屋が売れたようなんです。

1600万.jpg


前面道路は6m程で目の前に13階建ての建物があるので


2階だと結構日当たりが悪いんですバッド(下向き矢印)


なので、はっきり覚えてはいませんが


新築時の価格が1400〜1500万円台ぐらいだったと思います。


日当たりが悪いとは言え、


新築がそんな価格で買えるなんて、


振り返るととてもよい時期でした。


今回売れた2階の部屋は1600万円ですから


築8年経っても購入価格より高く売れているんですよねー(((゜Д゜;)))


グレースタワーやコア本町などで


そんなケースも時々はありますが


やっぱり岡山駅に近いってかなりメリットなんですね。


郊外に買ってもそんなことにはなかなかならないですもんね。


そこへイオンの進出。


当時は、林原が健在で


ハヤシバラシティっていう再開発の計画もあったんで


もしかしたら値上がりの目もあるかなーなんて思っていましたが


まさかイオンが来てくれるなんてねーるんるん


売る側や貸す側にはうれしい話しですけどグッド(上向き矢印)


買う側や借りる側にはどんどん厳しくなりますねーバッド(下向き矢印)


...


中心部では、柳川交差点の南東部分で再開発の計画もあるようですし


青江のジャスコの跡地も気になるところです。


モノによっては賑わいが増すかもしれませんね。


そのあたりで物色してみようかなー


いやいや、まずは1号をどうするか早めに方向性を決めねば...



おしまい




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8日(月)
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 カシミアさん(初登場)
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6日11時
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9日13時
 O幡さん
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 A郷さん(初登場)
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた、南区あけぼの町の戸建て賃貸。

2014年08月25日 うーん...しんどいと思いますが...




家12.2万  共0.25万  P2台込み

敷金2ヶ月  礼金2ヶ月



じゃ、岡山市内中心部に近い人気エリアと遜色ないじゃんあせあせ(飛び散る汗)


みたいなことを書きましたが


7月に完成して、今もまだ空いています...


...


やっぱりなかなか決まらんわなー


なんて見ていると


ん? なんか変わってる?


よく見ると


家12.2万  共0.25万  P2台込み

敷金2ヶ月  礼金2ヶ月
 だったのが


家12.5万  共0.25万  P2台込み

敷金2ヶ月  礼金2ヶ月
 にexclamation&question


上がっとるやんがく〜(落胆した顔)


まぁサブリースだろうし、


建築費でガッツリ儲かっとるんでしょうけども...


もう年内は動かんでしょー


繁忙期でなんとかなるんかなー...


新築時から軽く半年は空くな...


一般大家だとたまらんけど、大手は余裕ですわね...


いらん世話か。



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


頻繁に物件探しをしている方はお気づきかと思いますが


売りに出ていた南区豊成の8700万円

1.jpg


実は、某読者さんの関係の方が購入されましてひらめき


この方、ちょっと前に単身用のマンションを売却されたばかりで


資産の組み換えを模索していましたが


入居が厳しい地域の単身用からファミリー物件にチェンジできて


さらに場所も良くなって、土地も広くなったので


よい組み換えになったのではないかと思いますグッド(上向き矢印)


まぁこれは売れるでしょうね。


ライバルも少なくはないですが、


入居もなんとかなると思いますよ手(チョキ)


...


この物件見たことある人もたぶんいますよね?

2.png


当時、わたくしも読者の方と一緒に見に行きました。


かなりボロでしたけど


DIYが得意なこの方が直せば


なかなか面白い物件に変身
するんだろうなーって思っていました。


この方が買い付けを入れたんですが


売るのを止めてしまったんですよねーバッド(下向き矢印)


それが、売主が直して再販で登場です。


こんな風に直すようです。

3.png


価格は1450万円

4.jpg


当時の倍以上になっていますたらーっ(汗)


ここ、道路が問題なんですよねーたらーっ(汗)

5.jpg


この価格で売れるかなー?


この方が得意のDIYで直して


賃貸に出したら面白そうだったのになーバッド(下向き矢印)


ざーんねん



おしまい




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9日13時
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 HR田さん
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...


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わたくしの物件1号と同じタイプの2階の部屋が


新築時よりも高い1600万円で売れたことは書きましたが


関連記事
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2014年11月01日 イオン効果も大きいなー



どうやら賃貸に出ているようです。

12万円.jpg


家賃12万円


2階で日当たりが良くないとはいえ、


たぶんこの家賃でも行けるんでしょうねー


2階で12万円だから最上階ならもっといけるだろー


とは思いますが、


せいぜい13万ちょいですかねー


同じ棟の最上階の広い部屋が13.5万円で出ていますし...


...


まだ13万円はいけるだろうと思いつつ


やっぱり売ることにします。


時々、問い合わせがくるので


興味のある方は内装写真を参考にしてください。


2LDK 60.5uです。




価格は応相談ということで。


あまり安売りするつもりもないので


ここの読者の方にはオススメしませんが。


ただ、個人間売買にもできるので


その場合は仲介手数料は発生しません。


心配ならどこかお知り合いの業者を通すのも構いません。


そのうちどっかのサイトに掲載すると思います。


...


さて、また非公開の情報が入りまして。


これは買える人が限られるのでいきなりブログで公開することにします。


北区富田町(とんだちょう)

土地面積 176.10u (53.27坪)

延床面積 524.80u (158.75坪)

構造 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建て

築年月 昭和54年 (築35年)

総戸数 10室 (4室空き)

駐車場 3台あり

用途地域 商業地域

価格 4,500万円 

現状月収 29.2万円  現状利回り 7.79%

満室月収 52万円  現状利回り 13.87%



中心部の角地で場所はGOODですグッド(上向き矢印)


値交渉も多少いけるみたいですよ。


築が古いのでどの程度修繕が必要なのか心配なところ...


たぶん某金融機関なら20年以上の融資は引けるんでしょうけども...


RCなので解体費も結構なもんでしょう...


将来解体してマンションでも再築するなら場所は良いですよ。


最近このあたりで新築がポロポロ建ちますので


長い目で見たらライバルが増殖する下地はありますが...


空き部屋の状態もわからないので


とりあえずは見てみないと何とも言いにくいですかね...


我こそは!という方はご連絡ください。


どう料理するかはお任せします手(パー)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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知らんと損する世の中ですからね。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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...


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12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。

7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で

8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひわーい(嬉しい顔)

7日(日)
 O幡さん
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 I崎さん
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8日(月)
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 H間さん(初登場)
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 カシミアさん(初登場)
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11月6日(木)11時、9日(日)13時に
岡山市中区神下475−1 シュープラザ東岡山店

集合でお願いします。
その後食事でも行きましょう。
参加希望の方はご連絡ください。

参加予定

6日11時
 ハルタナさん
 ロッカーキャットさん
 わたくし

9日13時
 O幡さん
 I崎さん
 A郷さん(初登場)
 HR田さん
 HM田さん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


毎週、全国賃貸住宅新聞を読んでいるんですけどね


いろいろ目を通しておかないと


どんどん時代遅れになってしましますからねーふらふら


...


今回はこんなん載ってました。


オンザウォール



漆喰と同じ石灰石を主成分としているそうで。


壁紙の上から直接塗れる似たようなものは


ホームセンターで見たことがありますが


これは全部で12色もあるんですねー(((゜Д゜;)))


機会があればこんなのも採用してみたいですけどねー


...


こんなのも載っていました。


マグフレンズ



ホワイトボードみたいに書き込みもできるし


磁石もくっつくというもの。


大東建託の新築で


磁石がくっつく壁を採用した物件が出るようですが


こういうのもあったら便利ですわね。


ただ、クロスを張り替えるだけじゃ面白くないもんなーバッド(下向き矢印)


いろんなことにチャレンジしてみたいんですけど


予算や賃料なんかの絡みを考えると


なんでもかんでもって訳にはいきませんわねーたらーっ(汗)


...


採用するしないに関わらず


知っていると何かと役に立つこともあるでしょうし


知らないってことだけで、損するシーンが多い世の中ですからバッド(下向き矢印)


特に不動産の世界なんか


知らんかったら大損こくことが普通にありますもんねふらふら


日々勉強の毎日ですわ。



おしまい




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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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8日(月)
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11月9日(日)13時に
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参加予定
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...


こんばんは。岡山大家です。


11月25日から東区役所が移転するんですねー

DSC_2469.JPG


昔はカネボウの工場がありましたね。


今は商業施設や公園が集まっていい感じになっていますひらめき


駅までは遠いですけど、バイパスも近いし


そこそこ面白そうな場所だと思いますけどねー家


もっと発展していってほしいですねー


...


こちらは残念なニュースふらふら


岡山市役所の構内駐車場


土日祝は無料で駐車できていたんで


柳町あたりで飲み会があったりすると時々利用していましたが


なななんと、有料化されることにバッド(下向き矢印)

DSC_2470.JPG


枠外駐車や長時間駐車などを改善して


必要な人が安心して利用しやすい駐車場にするため
とのことですが...


タダだからずーっと置いてたりする人がいたんでしょうねーたらーっ(汗)


そういうのが横行するとそうなりますわね...


残念です(>_<)


周辺に賃貸も分譲もマンションがかなり増えましたから


そんな影響もあるかもしれませんね...ふらふら


...


さて、今日はしんさんの物件見学会1日目でした。


ハルタナさんとロッカーキャットさんの3人で出撃ダッシュ(走り出すさま)


1階はフローリングもきれいだし、そのまま貸せるレベルです手(チョキ)

DSC_2472.JPG


2階はリフォーム中でした。

DSC_2474.JPG


ここは、元レ○パレス物件なんですけど


音が響くので2階はじゅうたんなんですよねーバッド(下向き矢印)


今時じゅうたんはあまり好まれないので


L-45という等級の比較的防音性の高いフローリングに変える予定ですひらめき

L.jpg


先日、リフォーム中に内見にきたお客さんが


早くも部屋を決めたそうですよわーい(嬉しい顔)


...


そうそう。一緒に見に行ったロッカーキャットさんって


DIYも得意なんですが、本業は 画家 なんです(((゜Д゜;)))


以前、一度おじゃましたことがありますが


また展示会をされるそうですひらめき

DSC_2477.JPG

11月14日(金)〜18日(火) 11時〜16時
岡山市中区門田本町4−1−16
岡山国際ホテル1階ロビー 入場無料



興味のある方はぜひわーい(嬉しい顔)



おしまい




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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...


こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた、吉永町の物件。

関連記事
2014年09月10日 極端に依存するのはちょっと...
2014年10月19日 ついに キタ━(゚∀゚)━!


ポロポロ動いちょります(((゜Д゜;)))


1LDKのほうは、1室入居済でもう1室予約中。

1.jpg


2LDKのほうは2室予約中。

2.jpg


ヤクルトパワーで満室なるか!?


...


さて、中区門田屋敷に建設中の


アルファライフ門田屋敷

関連記事
2014年07月21日 アルファライフ門田屋敷
2014年08月04日 アルファライフ門田屋敷 見に行ったよー


こちらは、ポロポロどころかかなり動いちょります(((゜Д゜;)))

DSC_2469.JPG


アルファライフシリーズにしては価格も高く


駐車場は不足


学区は...



という状況でしたが、団塊世代が買ってるんでしょうかね。


ほとんどの部屋が2000万円前半までで買えるので


賃貸用でも相当数出てきそうな気がしますが...


左から2列目は1LDK+S で


55.34u 1680〜2070万 でしたから


この列の多くは賃貸用に買った人かもね。


何室ぐらい登場するのか?


家賃は?


その後の入居の決まり具合は?



興味のあるところです。



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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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内外装リフォームを行いますがひとまずビフォー状態を見てみませんか?

11月9日(日)13時に
岡山市中区神下475−1 シュープラザ東岡山店

集合でお願いします。
その後食事でも行きましょう。
参加希望の方はご連絡ください。

名刺とかスリッパとか持ってきてくださいねー手(パー)

参加予定
 O幡さん
 I崎さん
 A郷さん(初登場)
 HR田さん
 HM田さん
 しょーですさん
 F原Hさん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


こんなんが送られてきました。

DSC_2470.JPG


12月5日のイオン岡山のグランドオープンに先駆けて


11月29日〜12月4日までプレオープンするみたいですグッド(上向き矢印)


フルオープンしたらとんでもないことになるだろうから


プレの段階で行ってみようかなー


「近隣のイオンカード会員さまにひと足早く。」 って書いてあるけど


それでもすごい人なんだろうなー(ーー;)


ここで行かんとオープン1年ぐらいは経過して落ち着きを見せんと行かんような気がする...


そもそもお店そのものにはあまり興味もないですが(笑)


物件1号が30日に退去だから


イオンの駐車場が混んでたら1号に止めていこうかー(笑)


...


今日、某不動産屋に、「物件1号を売ろうと思うんですよー」


なんて話していると


ついさっきプログレス鹿田本町で問い合わせがきたんだけど


今日売れちゃったんだよー 


このお客さんにピッタリだわー って


退去翌日の1日に内見予定です。グッド(上向き矢印)


ちなみにこの方はキャッシュらしい(((゜Д゜;)))


売れるかなー?


あはは。


...


明日11/9(日)はTAKEさんがイベントをされるそうで。

10:00-16:00

岡山市北区田中624-1 アクシスナーフ のガーデンにて(屋根付きです)

黒糖ジンジャーエール、すだち生姜、マンゴーソーダの手作りジュースや

大好評のキーマカレーサンドを出すそうです。

アクシスナーフ
http://www.axcis.jp/

イベントフェイスブック
https://www.facebook.com/events/900965783256492/

CHAYA フェイスブック
https://www.facebook.com/pages/THE-CHAYA/148624271962204?pnref=lhc


...


さて、今日は北区某所の某物件を見てきましたよ。

DSC_2474.JPG


事前に聞いてはいましたが


部屋に入るとなんだか気持ち悪いというか


クラクラするというか...



そうなんです!


ここは心霊スポット...


...


...


ではなくて、傾いているんです(((゜Д゜;)))


調査の結果7cmほど傾いているそうですが...


もうね、はっきり体感できますたらーっ(汗)


部屋の端から踏み出すと、明らかに上り坂(笑)


重力を感じながら踏み出しました(笑)


外から見たら建物の真ん中あたりにヒビが入って


端っこから沈んでいっていましたふらふら

1.jpg


このまま進行したら2つに折れますね(笑)


...


部屋の中はこんな感じでなので

2.jpg


こんなところにオンすると


強烈なフックラインが残ります。


そして芝はフローリングなので超高速グリーン(笑)


ワンパットで決めた方には賞金出ます(ウソ)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

結局、価格なんですよね。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ 1

セキスイハウスの新築見学会が、北区西之町で
11月15日(土)、16日(日)にあります。

DSC_2304.JPG

ご都合の合う方は一緒にいかがですか?

15日(土) 10時
 HR田さん
 ハルタナさん
 わたくし

16(日) 10時
 しょーですさん
 わたくし

西之町4−120の東隣です。
現地集合でお願いします。


...


忘年会のお知らせです。

12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。

7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で

8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひわーい(嬉しい顔)

7日(日)
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 わたくし

8日(月)
 あつさん
 Sさん
 M谷さん
 H間さん(初登場)
 mtanaさん
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


わたくし、一応住宅ローンアドバイザーなので


毎月会報みたいなものが送られてきます。


その中にこんなん入ってました。

DSC_2471.JPG

DSC_2472.JPG


なかなか便利そうな手帳です。


法律や軽減措置なんかもちょいちょい変わるし


全部覚えきらんからこんなん持ち歩いてたら便利よねーひらめき


税込、送料込960円なら持っててもいいかなー


試しに注文してみましょうかね。


...


さて、今日は読者のしんさんの物件の見学会2日目でした。


雨の降る中、8名が集合。

 O幡さん
 I崎さん
 A郷さん(初登場)
 HR田さん
 HM田さん
 しょーですさん
 F原Hさん
 わたくし

1.JPG


確か、元々2000万円ぐらいで売りに出ていて


そこから徐々に下がったけど


結局競売になったんですよね。


競売になる前には何人か相談を受けていましたが


当時は高すぎたんでね...


地域的に懸念されるところではありましたけど


なんだかんだ家賃次第で入居もしますしね。


室内のリフォームはほとんど手がかからないレベルだし


利回り20%近くになるんなら全然いけるでしょうねー


...


同じ物件に対して


競売前に売りに出ていたときは ナシ で


競売後の今回は アリ なんですけども


結局のところ、価格なんですよね。


フルローンはダメだと


いや、フルローンがいいんだとか


時々よそのブログで戦っていますが、そんなのケースによりますよね。


1億円 利回り10% の物件を


1000万円で買えるんならフルローンでも全然OKでしょ?


少々場所が悪かろうが、古かろうが


家賃下げたら大概入居しますから。


周辺が家賃4万円なら、こっちは家賃2万円で入れたらいいんですよ。


結局、高く買ってるから対策が取れなくなるんですよねーバッド(下向き矢印)


ローンの支払いは多いし


そこそこの家賃で入れないと採算合わないし


そこそこの家賃で入れようとしたら


リフォームだ広告料だでお金が出ていくし


RCだと固定資産税も高いし


見た目の収入だけは増えるから所得税も上がるし


こども手当とかはもらえなくなるし


そりゃ苦しくなりますわたらーっ(汗)


...


どーんと安く買えれば


フルローンだろうが、金利4.5%だろうが


なんとでもなると思いますけどねー


諸条件は二の次で、価格がほとんどを支配していますよ。


フルローン議論なんてあんまり意味ないと思うけどなー


まぁよろしいわ。



おしまい




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カフェとかで貸せんかなー

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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セキスイハウスの新築見学会が、北区西之町で
11月15日(土)、16日(日)にあります。

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ご都合の合う方は一緒にいかがですか?

15日(土) 10時
 HR田さん
 ハルタナさん
  わたくし

16(日) 10時
 しょーですさん
 I島さん
 わたくし

西之町4−120の東隣です。
現地集合でお願いします。


...


忘年会のお知らせです。

12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。

7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で

8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひわーい(嬉しい顔)

7日(日) 6名
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
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 わたくし

8日(月) 17名
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 M谷さん
 H間さん(初登場)
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 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 わたくし

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...


こんばんは。岡山大家です。


わたくし、スマホもノートPCも wifiのみ で繋いでいます。


自宅(戸建て)にフレッツ光とかを引くと、月5000〜6000円しますから


ノートPC を wifi接続。


スマホもパケ放題みたいなのにすると、月4000〜5000円しますから


合わせると1万円ぐらいになりますもんねたらーっ(汗)


パケ代で1万円はきつい(ーー;)


なので、スマホはネット接続を切って、wifiオンリーで接続です。


これなら、パケット定額の変動制で最低金額でOK手(チョキ)


4G、LTEなら1000円ちょっとですかね。


わたくし、それすらももったいないので


敢えて、3Gのスマホにしています。


これならミニマムが372円ひらめき


という訳で、wifiが4000円ぐらいと、この372円で済ませていますが


先日、wifiの2年契約の更新の打診がありまして


速度の早いWIMAX2+対応の新しい機器になって


月額1000円ほど安くなるということで更新したところ、


この赤いやつが届きました。右は普通のガラケー。

DSC_2492.JPG


デカいです(ーー;) そして重いです... かなり邪魔です...バッド(下向き矢印)


でもいいところもありまして。


なんといっても電池が長持ち


なかなか減らない(((゜Д゜;)))


バッテリーが占める割合が大きんでしょうね。


そして、この機器からスマホなどへの給電もできるみたいです。


非常用バッテリーにwifi機能がついた感じですかね。


まぁそれはそれで役に立つシーンもあるのかなと


無理やり納得させておりますが


この大きさなんとかならんかね...


まぁ3500円ぐらいでパケ代が収まるんなら贅沢言えませんかねーたらーっ(汗)


...


そうそう、昨日のブログでちょっと書いた


2015 ハウジングダイアリー


役に立ちそうだなーと思って何人かに声かけたら


一緒に注文して欲しいという方がいたので


もしご希望の方がいらっしゃったら連絡ください。


17日(月)には注文しようと思います。


...


さて、今日は総社市清音(きよね)に出撃してきましたよー車(セダン)


清音駅のすぐ近くにおばあさんの住んでいた古家があって


なんとか活用できんもんかなという相談です。


建物はこんな感じ。

DSC_2478.JPG


清音駅の西側で歩いてすぐなので、清音の中では良いほうかと。


もう少し南にいくと新しい家もいっぱいあるし


大東の新しいアパートもポロポロあるんですよねー(゚д゚)


ここは100坪ぐらいあるし


今の建物を活かして、古民家カフェみたいなので貸せんかなー?


なんて思ったり。


駅が近いから駐車場もアリかなー?なんて思ってウロウロしてみたら


案外、月極とか時間貸しが多いんでビックリ(((゜Д゜;)))


パークアンドライドで使うのかな?


昼間なのに結構止まってましたね。


月極は3500円ぐらいでした。


岡山市内の普通の場所で5000円ぐらいが多いですけど


ここで3500円で貸せるんならなかなかよい商売ですねーひらめき


駐車場はライバルが多いから


やっぱり古民家カフェかなー


まだ室内は見てないんですけど、8〜10万円ぐらいで貸せんかねー


まぁ最悪駐車場でもなんとかなりそうですが。



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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