建物内で...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


安い戸建ての情報が入りましたよー


岡山市北区玉柏(たまがし)


ちょっと郊外ですね


牧石(まきいし)小学校まで徒歩5分ぐらいなので


このエリアではボツボツのところです。


土地は 203.83u(61.65坪)


道路は6m、下水はなく、市街化調整区域になります。


建物は 昭和45年築 木造2階建て


1階 64.53u   2階 43.38u



※売主負担で解体更地渡し。


※平成22年に建物内で○○履歴有り...


漢字二文字のいわゆる心理的瑕疵ですバッド(下向き矢印)


ご想像にお任せしますたらーっ(汗)


...


気になる価格は


450万円也


そこそこ値交渉できる感触らしいです。


チャレンジ精神旺盛な方はぜひどうぞ。



おしまい



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北区牟佐の1K4戸が...

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

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 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


北区牟佐(むさ)のこの物件。

レガート.png


2000年築 の RC造2階建て...


岡山で収益物件を探したことがある人なら


誰もが一度は見たことがあるんじゃないかというぐらい


長期間晒されていましたたらーっ(汗)


それが、ついに売れたようですグッド(上向き矢印)


...


1750万円 が 1600万円 でいけたようでするんるん


家賃は1台込みで3万円後半ぐらいですかね。


3.5万ぐらいで考えて、年168万円。


表面利回り 10.5% ぐらいですか。


RC造ってーのがちょっとね...


表に出ている物件が少ないから


これでも売れちゃうんですねーたらーっ(汗)


ほんとものすごい売り手市場ですね...


...


先日、某読者の方が物件を売りに出していたんですけど


「100万円指値が入ったんだけどどうしよう?」


みたいなことを聞かれたんで


「そんなん突っぱねりゃいいでしょ」

「その人、突っぱねてもたぶん買いますよ」



って言ったら、案の定満額でご購入(笑)


そんな市場なんですねーバッド(下向き矢印)


でも、こういう時でも、掘り出し物件をゲットする人は絶対いますから


じっくり構えてチャンスを一瞬で攫いたいと思います手(チョキ)



おしまい



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心折れたか...それが賢明よ。

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 新築で表面利回り 9%超

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  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


先日、読者のあつさんが購入された


北区万成西町の4号物件

2014年09月11日 フライング情報
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2


こちらの見学会をさせていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)


10月7日(火) 14時 、 11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店

集合にします。
お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
 お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m



...


さて、何度か取り上げた、アルファスマート西川緑道公園


関連記事
2013年10月18日 アルファスマート西川緑道公園
2013年10月19日 アルファスマート西川緑道公園 その2
2013年10月20日 アルファスマート西川緑道公園 その3
2014年06月09日 家賃相場には敏感です。
2014年09月03日 どんだけ〜



覚えていらっしゃるでしょうか?


1303 2LDK 70.08u の


家賃 18万円 の部屋


なななんと!


この部屋に動きがありました!


って煽ると、まさかこの家賃で決まったのか!?


なんて思うかもしれませんが


ついに値下げに踏み切ったようでバッド(下向き矢印)


18万円 → 15万円



時間さえかければ決まるかもしれないけど...


6月完成なんだけどね...


1ヶ月空けたら十数万円パーになるのに


少々欲張って空振りしたらなかなか取り戻せんでしょ?


7、8、9月と空けてるから40万円以上がパーふらふら


2万円上げて決めても取り返すのに20ヶ月以上かかるよーバッド(下向き矢印)


15万円でもまだ高いと思うけどなーたらーっ(汗)


適正家賃でスパッと決めたほうがいいと思うけど


まぁそこは人それぞれってことで。


...


分譲賃貸に強い、某管理会社情報によると


902 2LDK 14.5万円 敷金3 礼金2

904 2LDK 14.5万円 敷金3 礼金1

905 3LDK 14.5万円 敷金3 礼金2

1105 2LDK 14万円 敷金3 礼金1

1301 2SLDK 14.3万円 敷金3 礼金1

1303 2LDK 15万円 敷金3 礼金1

1304 2LDK 16万円 敷金3 礼金1



相変わらずライバルもいっぱいいますなふらふら


これにプラスして、他の会社での募集部屋もあるからねー


こういう、比較的安めの分譲マンションは


こぞって賃貸に出てくるから棟内でも条件のいい部屋を買わないといかんよー


或いは、他が欲張る中、適正家賃でスパッといかんとね。


来年の繁忙期まで覚悟せんといかんかもよ?


そうなると8〜9ヶ月がパーバッド(下向き矢印)


金額ベースなら100万円超えますががく〜(落胆した顔)


下手したら、来年の繁忙期も空振るかもよ。


欲かいたら損切りできんようになるからなー


もう自分との戦いよね。



おしまい




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水周りのリフォームが終わりました。

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

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  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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先日、読者のあつさんが購入された
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2014年09月16日 見学会のお知らせ 2

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10月7日(火) 14時 、 11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店

集合にします。
お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
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 よろしくお願いしますm(__)m


7日
 ハルタナさん
 わたくし


11日
 わたくし


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こんばんは。岡山大家です。


総社市某所で一戸建ての売り案件があります。


読者さんの自宅で、もちろんここだけの公開です。


平成23年3月築 軽量鉄骨 ダイワハウスXEVO-E

土地 約63坪 建物 約36坪

キッチン パナソニックの最上級 リビングステーションLクラス

一階のトイレ アラウーノ


価格は 1800万円 程度で。


総社市でお探しの方はご一報ください。


...


今日は、先日購入された読者のO幡さんの物件


キッチンと水道関係のリフォームが終了したということで


確認にいってきましたー車(セダン)

2014年08月12日 また大家さんの誕生です。
2014年09月17日 分けにくいんだよねー
2014年09月24日 2 異業種で考えれば気づくことも...


先日の打ち合わせ通り


キッチンを新品に交換グッド(上向き矢印)

DSC_2204.JPG


元々、古くて幅が広いものが入っていたんですけど


そのお陰で、冷蔵庫を置く場所がないバッド(下向き矢印)


うーん(。-_-。)


そんなに広くもない部屋の中に冷蔵庫を置くのもマイナス要因...


幸い、少し余裕があったので


冷蔵庫置き場を確保して


キッチンはサイズダウンするものの新品に交換
しました。


それに伴い、ガス管と水道管の位置がズレてしまいましたが


一緒に移設して、キッチンの背中側のタイルを削って


パネルを貼ってもらいましたグッド(上向き矢印)


タイルの古臭さも払拭され、印象がよくなりましたわーい(嬉しい顔)


...


あとは、お風呂の蛇口を温度調節ができる


サーモスタットタイプに変更。

DSC_2202.JPG


今時、赤と青を回して温度調節するのはちょっとねバッド(下向き矢印)


あとは、クロスなどの内装屋さんの出番です。



おしまい




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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された
北区万成西町の4号物件

2014年09月11日 フライング情報
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2

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10月7日(火) 14時 、 11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店

集合にします。
お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
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 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
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7日
 ハルタナさん
 H田さん
 わたくし


11日
 O幡さん
 わたくし


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者さんが検討中の土地を見てきました。

7RhrrVNHezNjdhG1412514847_1412514900.png


解体渡しの土地で、ここに戸建てを2棟いけたらなーってことなんですけど


北道路で敷地はあまり余裕がなくて、


南側の日当たりが悪くなりそうバッド(下向き矢印)


土地探しもなかなか難しいですねふらふら


...


さて、今日は、築浅、好立地物件を見てみます。


場所は、JR北長瀬駅から徒歩5分足らず


しかも駅の南側ですグッド(上向き矢印)


駅前の南北に伸びるメイン道路沿いで、2011年築。


岡山市在住の方はよくわかると思いますが


こんなところに築浅賃貸物件を持てるなんて


羨ましすぎるたらーっ(汗)


...


1階が店舗で2階に2部屋でどちらも1LDK。


広い方が58uほどで 家賃6.5万円 共3千円


狭いほうが 50uほどで 家賃6万円 共3千円


立地が立地だけに賃料も高いとは言えないレベル。


現在、広い方が空いていて


狭い方も今月末で退去するみたいふらふら


入居率が100%→50%→0% へ一気に下落たらーっ(汗)


戸数が少ないとこういうこともありますか...


でも、立地もいいし、家賃も高くないし、すぐ決まるでしょexclamation


...


それがそうでもないかも...


ここね、1階が飲食店ですごーく流行ってるんですたらーっ(汗)


敷地内に10台ぐらいかなー


わたくしも何度か食べに行ったことありますけども


止めるのに苦労する感じですバッド(下向き矢印)


その煽りを食ってか


今回募集中の2部屋共に


駐車場がない\(◎o◎)/!


北長瀬駅が近いとはいえ、


市内郊外で1台もないというのはきついかも...


新築時は、1台ずつはあったんだけど...


飲食店が好調だからかな...


近くに月極駐車場も少なくて、空きもなかなかないんだよねーバッド(下向き矢印)


近隣にコンビニはあるけど、スーパーとかまで歩きはきついしな...


岡山は田舎だから、岡山駅近く以外は車がいるんだよーもうやだ〜(悲しい顔)


うまいこと車のいらない人がいたらいいのにねたらーっ(汗)



おしまい




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また台風こなかったけど...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された
北区万成西町の4号物件

2014年09月11日 フライング情報
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2

こちらの見学会をさせていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)

10月7日(火) 14時 、 11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店

集合にします。
お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、
 お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m


7日
 ハルタナさん
 H田さん
 まっきさん
 mtanaさん
 わたくし


11日
 O幡さん
 I島さん
 わたくし


------------


こんばんは。岡山大家です。


先日取り上げた、北区玉柏の戸建

2014年10月01日 建物内で...


15日(水) 11時 と 18日(土) 11時 に見学(探検?)にいきます。


パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。


興味のある方はどうぞ。


参加予定

 15日
  NMOTOさん
  わたくし

 18日
  I島さん
  わたくし

...


さらに、10月10日(金) 10時半〜16時半


中区平井5丁目2−18−14 で
※平井5丁目2−18−10の南隣のあたりです。


大東建託の新築見学会があります。


11時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか?


...


さて、台風18号が都会でかなり猛威を奮ったみたいですね(ーー;)


四国沖を大きく曲がっていったので

進路.jpg

岡山市は今回も何にもなかったです。


ありがたいことです。


横浜では土砂がアパートに流れ込んでいましたがく〜(落胆した顔)


先日の、広島の土砂災害にしてもそうですが


最近は集中豪雨も多くなって何かと心配ですねたらーっ(汗)


岡山の場合、平地は干拓地が多いので、土地が低いところが多く


水害や液状化が気になりますし


山の近くなら崩落などが気になりますし


気にしだしたらなかなか選びにくい土地柄なのかもしれないですねたらーっ(汗)


...


以前、少し取り上げましたが

2014年08月23日 買う前に知っておいたほうがよいこと。


岡山市の防災情報は一応目を通しておいたほうがよいでしょう。

岡山市


今回見てみたら、学区別の情報ができていました。


見る度に少しずつ進化していてありがたいですね。


...


我が家の近所では、操山(みさおやま)という山があって


付近は、中区国富(くにとみ)2丁目、3丁目、中区原尾島(はらおしま)4丁目という


割と人気で住みやすいエリアなんですけど


ハザードマップで見ると結構ヤバイかもしれないですねー


水が流れていくポイントがいくつかあって

1.jpg



こういう方向で土石流の可能性もあるようです。

2.jpg


警戒区域となると結構な範囲ですねたらーっ(汗)

3.jpg


わたくしの自宅も山に近いので、


明日は我が身と思って心構えをしておきたいと思います。



おしまい




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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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2014年09月11日 フライング情報
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2

こちらの見学会をさせていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)

10月11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店
集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m


11日
 O幡さん
 I島さん
 わたくし


------------


見学会のお知らせ 2

先日取り上げた、北区玉柏の戸建

2014年10月01日 建物内で...

15日(水) 11時 と 18日(土) に見学(探検?)にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
 15日
  NMOTOさん
  わたくし

 18日
  I島さん
  わたくし

...


見学会のお知らせ 3

10月10日(金) 10時半〜16時半
中区平井5丁目2−18−14 で
※平井5丁目2−18−10の南隣のあたりです。
大東建託の新築見学会があります。

11時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか?

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区万成西町のあつさんの戸建ての見学会でしたー眼鏡

 ハルタナさん
 H田さん
 まっきさん
 mtanaさん
 わたくし

の5名で出撃。


恒例の下半身ショット(笑)

DSC_2209.JPG



おーexclamation&questionトイレが洋式にexclamation&questionΣ(゚Д゚)スゲェ!!

DSC_2210.JPG



キッチンも新しいexclamation&question

DSC_2212.JPG


風呂もまぁまぁ

DSC_2213.JPG


他にも、室内洗濯機置き場が作ってあったり


畳も変わってたり


後付けのカーポートがかなり新しかったりと


かなり手を加えてありましたグッド(上向き矢印)


気になっていた駐車場のサイズも


わたくしのフィットがすっぽり入るぐらいありましたし。


これが300万円で雑誌に載ってたんですからねーひらめき


あつさんが買わなくてもすぐに売れたでしょうね。


...


気になる点は一部が傾いていたことあせあせ(飛び散る汗)


全体じゃなくて、北寄りの2mぐらいの部分だけが傾いている感じ。


そこに立つと、「あら?傾いてる?」って体感できるぐらい。


水平器を当ててみるとこんな感じ。

DSC_2214.JPG


結構な傾きなんですけど、その辺だけなんですよねーふらふら


まぁなんとかなるでしょー(笑)


少し手を加えるだけで、家賃4万円はいけるんじゃないかな?


その後は、数年回してから壊せばどうにでもなりそうですグッド(上向き矢印)


...


駐車場が1台しかないけど


たまたま、2件奥の空き地を別の読者の方が購入して


戸建てを建てるので


空いたスペースを2台目駐車場で貸してもらえるかも(笑)


世の中、いろんなところでつながってますねー(゚o゚;;



おしまい




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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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 15日
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...


見学会のお知らせ 3

10月10日(金) 10時半〜16時半
中区平井5丁目2−18−14 で
※平井5丁目2−18−10の南隣のあたりです。
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷市徳芳に新築された


サービス付き高齢者住宅を見てきましたー


略して、サ高住 とか サ付き住宅 なんて言われるアレですね。


高齢化社会ということで、少しずつ増えているようですけども


まだ全国で15万8千室ほどしかないそうで。


入居者は80代が多いんですって。


20u足らずの居室にトイレがついて


ここの場合は、家賃44,000円


あとは食事代やサービス料などで


全部で月11万円ぐらいでした。


本当は、特別養護老人ホーム いわゆる 特養 を希望する方が


多いそうなんですが


自治体が決めたところしか建てられないみたいでなかなか増えないそうで...バッド(下向き矢印)


サービス付き高齢者住宅っていうのは、


賃貸住宅に高齢者向けのサービスが付いた感じなので


普通のアパートと同じように建てられるようです。


1000uを超えたり、30室を超えたりすると


いろいろ規制がかかるらしく


それ以内で建てるようにいろいろ工夫をしているんですって。


...


最近はよく耳にするようになりましたけども


要は、高齢者をターゲットにした賃貸住宅な訳ですよね。


ただ、不動産屋として疑問に思っていたことは


どうやって募集すんの?

お年寄りは賃貸のお店になんか探しにこないし...

スーモとかの媒体に載せるのも...

需要ってどうなんだろう?



って感じでしたが、


70%以上が、病院や介護事業者からの紹介だそうで。


あとは、折込広告や看板などからみたいです。


入居を付けるには、不動産屋とのコネクションではなく


病院や介護事業者とのコネクションが大事なんですねー


へー(∵`)


今後こういう需要はどんどん増えていくんでしょうねー


...


ただ、素人ではなかなか手を出しづらい分野ですね...たらーっ(汗)


ここの場合は、ノウハウを持った建築屋と大手サブリース会社が


組んでやっているそうですが


そういうところにお願いしないと難しいでしょうね。


元々、セキスイのアパートを建てる予定で契約までしていたそうですが


違約金を払ってまでこちらに鞍替えしたほどらしいので


かなり魅力に映ったんでしょう。


入居付けのノウハウもある中で、一部上場企業の長期の借上げで


アパートより利回りも良かったらしいですから。


ハウスメーカーと競合しても大概勝つそうですよ手(チョキ)



つづく




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 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

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 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
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11日
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 15日
  NMOTOさん
  わたくし

 18日
  I島さん
  わたくし

...


見学会のお知らせ 3

10月10日(金) 10時半〜16時半
中区平井5丁目2−18−14 で
※平井5丁目2−18−10の南隣のあたりです。
大東建託の新築見学会があります。

11時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか?

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日見に行った倉敷市徳芳に新築された


サービス付き高齢者住宅の内部を一部ご紹介。


これは通路。かなり縦長の建物でした。

1.JPG


これは食堂とか集会所みたいなところ。


忘れましたが居室に対して何割かの大きさを作らないといけないそうです。

2.JPG



その横にある厨房。こんなのも必須だそうです。

3.JPG


お風呂の脱衣所。


写っていませんが、右の端にトイレがあります。

4.JPG


お風呂をまたぎやすいように淵が上下するそうです。

5.JPG


居室はこんな感じ。19u以上は必須だったかな。

6.JPG


居室内のトイレ。広いですね。

8.JPG


車椅子で使える洗面台。

9.JPG


これは、トイレのドア。かなりワイドです。

10.JPG


これがなかなか優れもので、


押すとこんな感じで折れます。

11.JPG


引くこともできて、引くとこんな感じ。

12.JPG


へー(∵`)なるほどー


かなり高そうだけど(^_^;)


あとはサービスを提供する会社の事務所部分が必要だとか


スプリンクラーや病院みたいな呼び出しも必要です。


ここの場合は3億円ぐらいって言ってたかな?


表面で9%ちょいらしいです。


いろいろ勉強になりましたわーい(嬉しい顔)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

物件を見るのが一番ですね。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された 北区万成西町の4号物件

2014年09月11日 フライング情報
2014年09月16日 見学会のお知らせ 2

こちらの見学会をさせていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)

10月11日(土) 11時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店
集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´・ω・`)_イカガ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
 もし忘れてもいくつか予備はありますので。
 あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
 何でも構わないのでお持ちいただければ、お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
 よろしくお願いしますm(__)m


11日
 O幡さん
 I島さん
 しょーですさん
 わたくし


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見学会のお知らせ 2

先日取り上げた、北区玉柏の戸建

2014年10月01日 建物内で...

15日(水) 11時 と 18日(土) に見学(探検?)にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
 15日
  NMOTOさん
  わたくし

 18日
  I島さん
  わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げている、北区白石西新町のセキスイの新築アパート

2014年09月08日 終了ー



10月11日(土)、12日(日)に完成見学会をするそうです。

2階建て賃貸住宅“プロヌーブ”【北区】白石西新町会場


12日(日)に出没してみようと思いますので


興味のある方はご連絡ください。


...


さて、今日はいろいろ行ってきましたよー車(セダン)


午前中は、大東建託の新築見学会


物件自体は以前見たものと似たようなタイプでしたが


新しい商品の紹介を受けました。


これは、大東建託40周年を記念して


全国で40棟しか建たないそうであせあせ(飛び散る汗)

DSC_2269.JPG


こちらは住みながら間取りを変化させられるようです。

DSC_2270.JPG


この企画はなかなか面白いグッド(上向き矢印)


毎回いただけますが、今日の粗品はハンドソープなど

DSC_2252.JPG


いつもありがとうございますわーい(嬉しい顔)


...


その後、リサイクルショップへ照明器具を探しに車(セダン)


おっ。なかなかいいかもひらめき

DSC_2253.JPG


おー(゚д゚) 980円

DSC_2255.JPG


買っときましょグッド(上向き矢印)


...


その後、岡山空港近くのこちらへ。


岡山県産業振興財団

DSC_2259.JPG


創業者向けの補助金の採択を受けていましたが

2014年02月28日 2 苦戦中物件 続報
2014年03月06日 家賃維持か入居優先か


なんとか書類を全て提出あせあせ(飛び散る汗)


数十万円が戻ってくる予定です手(チョキ)


しかし、国のすることなんで書類が膨大です(ーー;)


ひとつ物を買うだけで

・見積もり(相見積もり必須)
・仕様書
・発注書
・業務委託契約書
・納品書
・領収証
・振込の証拠書類

といった感じ(ーー;)


仕入れや在庫の発生するような方だと書類を積み上げると30cmぐらいにたらーっ(汗)


わたくしは全然マシですけどね。


ようやく一区切りつきました。


...


その後、酸素カプセルへ車(セダン)

2014年06月28日 ミサワの新築戸建賃貸を見てきましたー


内部はこんな感じ。

DSC_2267.JPG


ぐっすり寝ましたわー手(チョキ)


先日、ミュージシャンの元LUNA SEA 現X JAPAN の SUGIZOさんがきたそうで(゚д゚)

DSC_2268.JPG


酸素カプセルね。いつか家に買いたいんですけどねー(^_^;)


...


明日11日(土)は、あつさん物件で


明後日12日(日)は積水の新築アパート


13日(月・祝)は倉敷の収益物件視察


14日(火)は東古松の建替案件視察


15日(水)はワケあり物件見学


と、連日物件を見に行ってきます車(セダン)


かれこれ、のべ5千室ぐらいは軽く見ているはずですけど


どんどん情報を入れて更新していかないと


成長が止まってしまうんでねー


今日の大東建託の新商品も参考になりましたわーい(嬉しい顔)


不動産を買いたい人は物件をたくさん見ることが一番ですねひらめき



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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