売り物件のその後。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げていた


岡山市北区東中央町 S58年築 RC4階建て

2014年04月22日 管理状態良好でした。


当時、3100万円で売りに出ていました。


いくらで売れたのかは知りませんが


賃貸市場に登場してきたようですひらめき


※クリックで大きくなります。




管理会社は、急拡大中の岡山駅東口の某社。


オーナーは、物件名から推測するに、


業界では有名な岡山の大物オーナー


...


空室は5部屋。


家賃は2.6〜3.1万円


共益費3千円、水道代2千円


敷金、礼金はなし


302号だけ家賃がちょっと高いと思ったら


ここはセパレートに分離したんだねるんるん


その分、部屋に食い込んじゃったのか。


分離工事をして、ウォシュレットを付けて


プラス4千円かーバッド(下向き矢印)


そんなに大幅には上げられんわね...


でも、ここは大金持ちのオーナーだからあんまり関係ない?


...


場所は悪くもないけど、


家賃はちょっと高いかな...


スピード重視でサクッと決めるなら


共・水も含めて3万のライン
かな...



でも、オーナーが大金持ちだから余裕よねー手(チョキ)


少々時間がかかってでも高値で客付けしておきたいんだよねー


とは言っても、客付けに関して超ガンガン詰めてくるとこだけど(笑)


管理の担当者さんも大変だーあせあせ(飛び散る汗)


果たしてどうなりますやら。


...


さて、時々聞かれるんで情報提供をしておきます。


以前紹介した非公開物件。

2014年07月04日 非公開情報を二つほど


まずは、南区豊浜町の中古戸建


こちらは、売主さんが入院中のため、保留になっています。


お年寄りはいつどうなるか心配ですねふらふら


...


もうひとつの


岡山市某区 昭和59年 軽量鉄骨2階建て 1K 12戸 は


何人か見に行きましたが、まだ残っています。


値交渉できんのが辛いねーバッド(下向き矢印)


...


こちらの、北区某所 平屋2棟

2014年07月17日 後継がいないらしいです...

2014年07月22日 見てきましたよー


800万でならという希望者がいましたが


売主さんが1000万円程度を希望していて


特に売り急いでいるわけでもないので現在保留中です。



1000万円でもOKな方なら、話しが付く可能性が高いですが


将来性も考えたら1000万円はちょっときついかな...



折角の非公開だったけど、ざーんねんバッド(下向き矢印)




おしまい



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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のO幡さんとランチへ

DSC_1867.JPG


岡山市中区の東郵便局の東隣にある 習志の へ


昔からありますけど、相変わらずの人気ぶりグッド(上向き矢印)


その後、読者のS山さんとお茶へ

DSC_1868.JPG


初体験の 倉敷珈琲館 岡山青江店 へ


ここはよろしいわーひらめき


最近、こんな感じのコーヒーのお店が増えましたねー


ちょこちょこお茶に行ったりしますけど


東川原のジョイフルはやたら高校生とかが多くて落ち着かんしふらふら


大安寺のスタバはいつも人が多くて、席が近いから落ち着かんしふらふら


清輝橋の岡山珈琲館は駐車場が少ないあせあせ(飛び散る汗)


テーブルも小さいし、分煙がイマイチでタバコ臭いふらふら


中仙道の岡山珈琲館も似た感じかな...


西市の珈琲館もタバコ臭いしなーふらふら


って思っていましたが


ここはよかったですわーぴかぴか(新しい)


店の雰囲気もいいし、


椅子がGOOD。ゆったり座れますね手(チョキ)


お客さんは多いけど、店が広くて全体的にゆったり。


駐車場も多め。


タバコの煙もこなかったるんるん


商談やデートにオススメですねわーい(嬉しい顔)


...


夜は、天候的にどうなるかと思われた花火大会も


無事に開催されましたねーグッド(上向き矢印)


あんな人ごみに突っ込んでいくパワーはもうないので


今年も自宅から鑑賞です。

DSC_1879.JPG


...


さて、ちょっとこれはヤバイかなーという物件をご紹介。


こちら。




岡山市北区白石東新町


西警察署の前を西に行って、野花大橋を超える途中に


左側に見えてきますから、見たことある人もいると思いますビル


ダイワの鉄骨3階建てですね。


数年前に100mほど南にもアパート建てましたけども


その時は、お墓のすぐ隣ということもあってか


入居は少々苦戦していましたねたらーっ(汗)


今回はすぐ近くで、今度は南隣がラブホテル(笑)


北は野花大橋が隣接(^_^;)


建築中から、「うわー、ここにやっちゃうかー(汗)」って思っていましたが...


いつも通り、家賃もお高めだし...



ちょっと前に完成しましたが


全9室 で 1室 しか決まっていないようですふらふら


時期の問題もあるとはいえ


完成までに満室にならない物件っていうのは


根本的に何かしら問題がある
はずですし


どうにかこうにか満室になっても


その後もずーっと苦労している
場合が多いように思いますもうやだ〜(悲しい顔)



建てさせる側は、収支から弾くからだろうねー


収支からいくと、家賃を上げたり、戸数を増やしたりってなるから


その地の特性や需要は軽く見られちゃうんでしょうたらーっ(汗)



早く満室になればいいですけど


すぐ近くに他の新築も...



つづく



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  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

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 約52坪。土地50万、建物200万

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こんばんは。岡山大家です。


昨日の物件もヤバそうなのに

2014年08月02日 これはちょっとヤバそう...


ここから200m足らずの新幹線南


もっとヤバそう


RC6階建て 2LDK 30室 が建っていますビル


詳細はこちら

※クリックで大きくなります。



昨日のよりはちょっと広いけど


家賃は強気やなーたらーっ(汗)


物件名は ホワイトストーン白石


住所は、白石東新町...


白...石...


あはは( ´∀`)


...


これ、1週間前ぐらいの情報ですけど


1部屋しか決まってなさそう...



一応、広告に載せて、問い合わせがあったら


他の物件に引っ張られるだけでしょ。



自社付が強いわけでもない。


家賃は高い。


戸数も多い。


立地も微妙。




サクッと決まる要素が見当たらんですバッド(下向き矢印)



おしまい



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  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


先日、チラッと書いたこちら。

2014年07月21日 アルファライフ門田屋敷


低価格を期待して見に行ってみましたが


昨今の建築費高騰の波には勝てず...


まだ決定ではないらしいですが


68.22u 2LDK+S 2210〜2540万

55.34u 1LDK+S 1680〜2070万

70.40u 2LDK+S 2180〜2530万

68.20u 2LDK+S 2280〜2630万



...


全然安くねぇじゃんバッド(下向き矢印)



でも、すでに4部屋が予約で消えているそうで( ゚Д゚) ス、スゲー!


転売用で3つ、賃貸用で1つですと。


転売でどんだけ乗せるの?それで短期譲渡ですよね?


リスキーな感じがしますけど、これを転売して儲ける人がいるんですねー (∵`)




賃貸用はもう何部屋か出てくるでしょう。


1LDKの部屋だと、せいぜい10万ちょいかな...


他の部屋で12万ちょいまでかな...




下の方だとパンチが弱い。


かといって、上の方を2400〜2500万とかで買ってちゃ


合わんと思うけどね...




単純に、400万の戸建てが6棟買えるじゃんたらーっ(汗)
 

それなら、4万で貸しても24万。土地も残るし。


2400万なら、集合物件もあるけどねーたらーっ(汗)



結局は比較的さっさと売れるんでしょうけど


出口とか考えたらちょっとなーバッド(下向き矢印)


もう少し東か北にずれたら、三勲小学区なのにねーふらふら


貸すにも売るにも、立地は重要ですねー


興味本位で見に行きましたけど


ちょっと魅力に欠けますかね...


まぁひとそれぞれですが。




ちなみに、すぐ近くでミサワが分譲マンションを建てるそうですよ(゚o゚;;


こちらはかなりお高いんでしょうから


価格的にガッチャンはしないかもしれませんが...


こんなとこにミサワ価格で売り出して捌けるんかなー?


まぁよろしいですけども。



おしまい



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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

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こんばんは。岡山大家です。


物件情報が2つ入っているのでお知らせしておきます。


ひとつは、倉敷市茶屋町早沖の戸建


木造2階建て 6DK

昭和47年築

土地 146.37u(44.27坪)

延床 77.53u(23.45坪)

駐車場 縦列2台可

市街化調整区域

価格 450万円



立地、価格ともに微妙ではありますが


売主は早く売ってしまいたいとのこと。


値下げの余地は大きいかもしれませんよ。


------------


もうひとつは、岡山市北区西崎 の集合住宅。


昭和59年築(1984年) RC 3階建て

2DK 52.44u 6室 (現状満室)

土地 353.85u(109.3坪)

延床 358.8u(108.7坪)




月額家賃 35.7万円  年額428.4万円

ソフトバンク屋上アンテナ 年額61.28万円(税込)

計 499.68万円



価格 4600万円


表面利回り 10.86%


固定資産評価
 土地 2477万円
 建物 1403万円




築30年経過しているので


融資付けが簡単ではないかもしれませんがふらふら



学区的にはオススメしませんが、


このエリアで100坪超というのはなかなかないです。



今後、屋上アンテナがどうなるか? とか


修繕リスクなんかも当然ありますし


もう一声安くなってほしいところですが


将来展望的には面白い土地ですねグッド(上向き矢印)


...


さて、以前取り上げたこちらの物件。


2014年06月16日 2 いろんな面で 「過ぎ」 ですかね。




6末完成物件で、当時、8室中 1室(203号) しか決まっていませんでしたが...


完成後、1月ちょい経った現在、


8室中 2室(203号、205号) の契約となっていますたらーっ(汗)



どうせサブリースだと思いますけど、


新築ってだけじゃ、どうにもならない時代なんですねバッド(下向き矢印)




おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のF原さんと戸建てを見てきましたー家

戸建.png


立地も問題なし。


価格も安い。



前回逃しているので

2014年07月28日 ももももしや!?


今回は手に入れられればいいですねわーい(嬉しい顔)


...


さて、岡山市に 吉宗 ってとこがあるの知ってます?


滅多に聞かない地名ですね。


不動産業者でも知らない人が結構いると思います。


岡山市北区吉宗


津高とか横井上とかのもう少し北で


御津の免許センターの行きがけですね。


国道53号線が新しくなってから、


めっきり交通量の減った旧53号線。


旧53号線にいくつかあった店舗系は


ほぼ全滅たらーっ(汗)


って言っても言い過ぎでないぐらい閑散となりました...


...


前フリが長いですけど


こんな郊外(失礼あせあせ(飛び散る汗))でも集合住宅はあるもんでね。


ちょっと調べてみたら3棟だけありましたがく〜(落胆した顔)


そのうちのひとつがこれなんですけど


※クリックで大きくなります。



築20年の積水の普通の2DKです家


35.51u いうたら、結構狭いですよたらーっ(汗)


それが、


家賃 4.9万円

共益費 3千円

駐車場 1台込み

2台目 3240円

敷金2、礼金1



なんです。



例えば、北区の平野や庭瀬や田中とか、


中区の東岡山方面や平井方面に


同じような物件があったら、


P1台込み4〜4.5万ぐらいのもんですよ。



北区吉宗というかなり郊外にありながらも


ちょこちょこ決まるんですよねー (゚o゚;;



業界に入って12年ぐらいウォッチングしている間に


数ヶ月程度空くこともありましたけど


なんだかいつのまにか申込が入ってたりします手(チョキ)


...


業界に入ったばかりのころは


「こんなとこにアパートがあるんだー」

「誰がこんな不便そうなとこに入るんかなー?」

「よくこんなとこに建てさせたなー」



なんて思っていましたが


意外と入るんで、へーって妙に感心したもんです。



北区や中区の、もっと便利な場所にあるからといって


家賃が高いとも限らないし


入居が付くとも限らないんですよねーバッド(下向き矢印)



何度も書いていますけど、


要は、 競合 の存在なんだと思いますよ。



おしまい



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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

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こんばんは。岡山大家です。


時々登場する、読者のTAKEさん


ちょっと前に戸建てを建ててそちらにお住まいですが

2014年04月01日 TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー

2014年05月01日 TAKEさんの物件を見せていただきましたー


実は、前の家ではジュースバーを営んでおりまして。


で、この記事の時みたいに時々イベントをされるんですが

2014年03月16日 高いことに気付いたようで...


8月10日(日)10時から出店されるとのこと。


TAKEさんのジュース美味しいよわーい(嬉しい顔)



場所はご存知の方も多いであろう

岡山市北区田中624-1
axcis nalf(アクシス・ナーフ)


地図

CHAYA フェイスブック
https://www.facebook.com/pages/THE-CHAYA/148624271962204?ref_type=bookmark

axcis nalf(アクシス・ナーフ)フェイスブック
https://www.facebook.com/axcisnalf


axcis nalf(アクシス・ナーフ)って、女性の店長さんはべっぴんさんだし、


面白いものいっぱいかるから楽しいよわーい(嬉しい顔)


行ったことない人はぜひるんるん


...


そうそう、TAKEさんは新居に引越して、


前のお店は賃貸に出すことにして閉めてるから行っちゃダメですよー


実は、ちょっと前から入居募集をしていましたが、

広谷店舗.jpg


概ね入居も決まりそうで話を進めているところです手(チョキ)


順調なら、秋ぐらいには別の飲食店がオープンしそうですよひらめき


...


さて、なぜ、 むむっ!?(川平慈英風に) なのか?


実は、わたくしの物件2号の直ぐ近く


新築戸建てが出現しておりましてたらーっ(汗)


こんなやつ。




3LDK 81.76u

家賃 11万円

共益費、P2台(縦列)込み



一瞬、「おっ!?ライバル(新築戸建)がきたか!」 と思いましたが


全く客層はかぶりません手(チョキ)


よかったです(^_^;)


まぁ、そもそもかぶりにくいモノを意図して作った訳ですけども。


...


この新築、狙いとしては悪くないとは思うんですけどね。


周辺は学生物件がメインで、ファミリー向けはほとんどないですし。


集合住宅をやるよりは、戸建ってのはアリですね。


ただね、11万円っていうのがどうかな...


岡山大学関係は少し目があるか。


学区パワーはないから、大手の転勤者ファミリーは難しいかな。


地元の人間が11万円も払わんしね。


でも、3LDKで80u超えになると


家賃もこれぐらいは取りたくなるんだよーふらふら


まぁなんだかんだそのうち入居はすると思うけど。




どうせ建築費も1000万円後半ぐらいでしょ?


2000万円近いんじゃない?



戸建なんだから、防音性能の高いシャイド55なんていらんと思うけどねー


普通の木造で充分だけどね。


元々セキスイで建築費高いからねーバッド(下向き矢印)


...


ちなみに、わたくしの物件2号は平屋で1000万円ちょい。


新築時は9万円だったけど


家賃はたった2万円の差なのに、建築費はどえらい違うもんねたらーっ(汗)



岡山大学目当てかもしれんけど


ここで大きめの戸建はあんまり賛成せんなー



また余計なお世話ですなたらーっ(汗)



おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

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※物件見学会のお知らせ

8月22日(金)に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場 岡山市中区平井1182−9

時間 10時30分〜16時 


わたくしは11時ぐらいに訪問してみようと思います。

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´・ω・`)_イカガ?



最新物件見るのって楽しいよわーい(嬉しい顔)


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日、岡山大学の裏のセキスイの新築戸建を取り上げたばかりですけど

2014年08月07日 むむっ!?(川平慈英風に)


読者のNMOTOさんから、


「津島福居で新しい賃貸がでました。
https://suumo.jp/chintai/okayama/sc_okayamashikita/bc_100015876470/ 」


ってコメントをもらったので調べてみたら


またも新築戸建がバッド(下向き矢印)

津島福居新築4LDK (320x222).jpg


見た感じ、建物はダイワでしょうかね。


住宅設備がダイワっぽいんで。


管理は、アパマングループの某社がするみたいですよ。


ダイワに建築紹介でもしたのかな?


こういうケースは珍しいですね。


...


昨日の新築戸建の学区は、御野小学校、岡北中学校ですけど、


こちらは津島小学校、京山中学校。


このクラスに住む人たちって、都会からの転勤者が多いので


そういう方たちの学区評としてはこちらに軍配ですね。


...


昨日のは、81.76uでしたけど


90u超え(93.14u)の4LDKっていうのもいいですね。


賃貸で90u超えとか4LDKってほとんどないんで


学区でも広さでも差別化が図れていると思いますね手(チョキ)


...


どうやら、4棟同時にやっているみたいで

A棟 3LDK 家14.4万 共2千 P2台込 敷3 礼1
B棟 4LDK 家14.7万 共2千 P2台込 敷3 礼1
C棟 3LDK 家14.4万 共2千 P2台込 敷3 礼1
D棟 3LDK 家14.7万 共2千 P2台込 敷3 礼1



まぁ、これぐらいは取りたいですよね...


結構ギリギリのラインだと思いますけど、


新築時の設定としては、いいところを突いているんじゃないでしょうか。


11月1日から入居開始のようなので


時期的な問題はあるにしても


きっと来年の繁忙期中には満室になるんでしょうよ。



津島東 と 津島福居 って距離的にはわずかなもんですけど


ファミリー物件の家賃設定のベースが随分変わってきますねーたらーっ(汗)


大学の裏手は交通の便があまりよくないですけど


まぁ車があれば問題ないかな。


この辺に新しいファミリー物件なんてほとんどないし、


戸建賃貸なんて極端に戸数も増えないし


増えてもこの学区と広さっていうのは大きな武器ですな。手(チョキ)


...


ただ、やっぱり建築費は高そうだねーバッド(下向き矢印)


昨日のセキスイのより、こっちのほうがさらに高いよね?


単純に広いしね。


戸建賃貸ってメーカーでやってもローコストでやっても


家賃にはほとんど反映せんからねーたらーっ(汗)

...


昨日のも含めて、わたくしの物件2号の近くに


新築戸建が5棟も供給されますけど


どうやら競合はしなさそうでよかったですわーい(嬉しい顔)



おしまい



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台風がきてますね...

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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※物件見学会のお知らせ

8月22日(金)に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場 岡山市中区平井1182−9

時間 10時30分〜16時 


わたくしは11時ぐらいに訪問してみようと思います。

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´・ω・`)_イカガ?



最新物件見るのって楽しいよわーい(嬉しい顔)


...


こんばんは。岡山大家です。


先日お知らせした、読者のTAKEさんのイベントですが

2014年08月07日 むむっ!?(川平慈英風に)


台風雨接近のため、1週間延期となりました。


8月17日(日)10時から出店されるとのこと。

岡山市北区田中624-1
axcis nalf(アクシス・ナーフ)

地図

CHAYA フェイスブック
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...


さて、台風がかなり近づいてきていますね台風


※画像はクリックで大きくなります。




珍しく、岡山直撃っぽいですたらーっ(汗)


岡山ってなんだかんだいつも直撃を免れるので


イマイチ危機感がありませんあせあせ(飛び散る汗)


この期の及んでも 「ほんとにくるのかー?」 って思ってますたらーっ(汗)


...


四国は真っ赤ですねふらふら




岡山もこんな感じになるのかな...


...


平成23年9月に結構被害があったらしくて


その時の状況がこれみたいです。




さすがに、南区はほとんどが干拓地で土地が低く、海も近いので、


結構、床下浸水していますあせあせ(飛び散る汗)


これ、南区全部ぐらいじゃね?


こういうのを見ると、滅多にないとは言え


他の区に比べると、南区はちょっと怖いところもありますねバッド(下向き矢印)


ほんと、滅多にないですし


全国的に見れば、全然大したことないのかもしれません。


...


中区も床下浸水の件数が結構ありますけど


中区山崎 と 中区福泊 で半分ですね。


近所の中区平井や中区倉田も多いですね。


このあたりも干拓で土地が低いですし


用水路が多いから溢れやすいんでしょうかねー


...


北区は、北区宿で床上浸水してるんですねー


宿の南部のあの辺かな...


あとは、御津で床上浸水ね。


旭川沿いだからなんとなく想像できるな...


他の北区はほとんどないですねーグッド(上向き矢印)


こんなことも数年に一度しかないので


岡山市の人って、防災意識はかなり低いんですよねーあせあせ(飛び散る汗)


わたくしも、北区や中区の北部が生活の拠点なんで


意識が低すぎます(^_^;)


平和ボケするほど、実際平和なんで、


自分が住んだり、物件を持ったりするには


とても良いところだと思うんですよねー


...


今回は大きな被害が出るのかなー?


どうもピンとこない(^_^;)




おしまい



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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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※物件見学会のお知らせ

8月22日(金)に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場 岡山市中区平井1182−9

時間 10時30分〜16時 


わたくしは11時ぐらいに訪問してみようと思います。

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´・ω・`)_イカガ?



最新物件見るのって楽しいよわーい(嬉しい顔)


...


こんばんは。岡山大家です。


台風も過ぎ去りましたねー台風


四国上陸前から少しずつ東にずれて、兵庫県に上陸しました。


岡山県の沿岸部はそれなりに被害があったようですけど

※山陽新聞ニュース


わたくしの生活拠点の、北区や中区中心部では


雨もそんなに降らなかったですし


風もそんなに強くなかったですねー


岡山市はいつもこんな感じで、ありがたいことですグッド(上向き矢印)


...


そんなもんだから、午後からは読者のS山さんと


北区某所に土地を見に行ってきましたよー眼鏡

DSC_1888.JPG


草ボーボー...


草刈り大変そーあせあせ(飛び散る汗)


...


さて、長く売れていなかった物件が売れたようです。


まずはこちら。


岡山市中区竹田

平成元年築 3DK 4室


シティハイツ竹田.jpg


岡山で収益物件探しをしている方なら


見たことあるでしょう。


売り出し価格 2,240万円 が


満額で売れたようですよ。


...


もうひとつはこちら。


岡山市中区倉富

昭和61年築 3DK 4室


マ・フォーラム.jpg


これも見たことある人が多いんじゃないですかね?



こちらは、売り出し価格 2,000万円 が


1,900万円
で。


...


値交渉もあまり受け付けてもらえないのか...


今は受付けなくても売れちゃうもんねーあせあせ(飛び散る汗)


どんな人が買ったんでしょうかねー?


サラリーマン大家さんかなー?




プレイヤーが増えちゃったから


買う側はどんどん難しくなってくるなーバッド(下向き矢印)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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