TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、時々ブログに登場する、太陽Tさんに誘われ


異業種の方との食事会へいってきましたービール

飲み会.JPG


今日も新たな出会いに感謝ですねーわーい(嬉しい顔)


しかし、体力なくなったなー。猛烈に眠いふらふら


...


午前中は、読者のTAKEさんの完成間近の家を見てきました車(セダン)


カッチョいいですなグッド(上向き矢印)

外観1.JPG


1階はテナントにする予定で下地丸出しです。

テナント.JPG



このダウンライトは例のあれですよ。

2014年03月10日 6棟 113室


1つ 500円 の激安で入手したやつです。


TAKEさんも60個買って早速有効利用していますグッド(上向き矢印)

ダウンライト.JPG


わたくし、140個ぐらい確保していますが、


使うときがくるんでしょうか?(笑)




コンクリートの土間をよく見ると...

点々...JPG



ん? これは...


猫ですかーがく〜(落胆した顔)

足跡.JPG


やってくれますな...


なんとなくいい味出してますが(笑)


...


もう1棟の外観はこんな感じ。


カッチョいーグッド(上向き矢印)

北.jpg


各棟、太陽光もビッシリ10kwずつ載っています晴れ


...


その後、西大寺のラーメン屋へ


何なんでしょう...


ラーメン食べただけで


この様ですふらふら

歯.JPG


埋めて銀歯をかぶせていた奥歯が


土台ごと崩壊バッド(下向き矢印)



こんなところにもガタがきている今日この頃ですふらふら



おしまい



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サクラ満開ならず...

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


変わった自転車を発見しましてねー


いやー、最近の自転車はすごいですよーグッド(上向き矢印)


トランスフォームするんですひらめき


...


...



どーんexclamation&question


トランスフォーム.JPG


...


...


てへっるんるん






さて、後楽園あたりの桜はもう満開で


連日、花見客も大勢出ていますねービール


その後楽園沿いの桜並木の道路を 桜道 といいますが


その桜道沿いの高級戸建・アパート群 サクラミチガーデン ですが

追跡シリーズ 1


一瞬の満室を味わったあと


101号 家賃246,000円 が空いてしまったというのが


約1ヶ月前の前回のお話し。


2014年02月28日 2 苦戦中物件 続報


...


3月を終え、この高級物件を借りる人は...


...


...


いませんでしたーバッド(下向き矢印)



残念ながら、空振りに終わり...


...


...


さらに、もう1室空くという憂き目にもうやだ〜(悲しい顔)


105号 家賃181,000円 70.59u

間取り.jpg


この部屋、昨年のこの記事の段階に決まって

2013年04月30日 残り2部屋...


わずか1年足らずで退去...


退去予定日は、明日4月3日...


あー(>_<)



こりゃ、秋のイオン特需まで動かんな...



満室経営ってのもなかなか難しいですねふらふら



おしまい



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空振り 2

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は業者さんと密会し、各種情報交換をしてきました。


が、写真は撮り忘れふらふら


よく忘れますバッド(下向き矢印)


...



さて、今日は 空振りシリーズ で。


収益不動産の購入を目指している方の中には


割と簡単そうに考えている人も多いような気がします。


なので、当事者には申し訳ないですが


繁忙期を超えてもこんなに空いてるんだぞー


そんな簡単に決まらないんだぞー



というリアルを紹介したいと思います。


...


まずはこちらの物件

外観.jpg

間取り.jpg


北区富原というところで


岡山インターのすぐ北側にあります。


H3年築 RC5階建て エレベーターなし

よくある3点ユニットの1K 20室


駐車場は3〜4台ぐらいあったかな。

面積は20uほどです。


家賃は2.3〜2.4万

共益費3000円

水道代2000円

駐車場3000円か5000円

敷金0 礼金0



ペット可(小型犬か猫1匹)
※家賃+3000円、敷金1ヶ月 


...


これが年明けの1月4日時点

103
201
203申込
401
402
502
503


の 6室空き



繁忙期の明けた4月2日時点

103 ⇒ そのまま空き
201 ⇒ そのまま空き
202 ⇒ 新たに空き
401 ⇒ そのまま空き
402 ⇒ そのまま空き
501 ⇒ 新たに空き ⇒ 申込
502 ⇒ そのまま空き
503 ⇒ そのまま空き
505 ⇒ 新たに空き



6室の空き部屋はそのまま


新たに3室空いて、1室だけ決まりました...


...


なかなか決まらないのは


・郊外でスーパー、コンビニなどが遠い

・駐車場が少ない(戸数の20%ぐらいしかない)

・3点ユニット

・狭い(約20u)

・その割に2万円後半

・エレベーターなしで5階はきつい...

・ほぼ隣接して他に6棟似たタイプのマンションがある...



広告料も2〜4万円程度...


決めても売上が5〜6万ほど...



これじゃあなかなか決まらんと思うのは


わたくしだけでしょうか...



まぁいらん世話ですけども。



厳しすぎる物件もあるんですよ。



おしまい



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空振り 3

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、花見でしたーるんるん


が、焼肉屋に行ったので、桜はどこにもありませんが(^_^;)


花見 気分 ってとこですね。

DSC_1155.JPG

その後、二次会⇒三次会⇒四次会 まで行きましたダッシュ(走り出すさま)


そこのお店も結構多かったですねー


代行も捕まらなかったし...


景気回復基調か? ただの花見効果か?


そんなこんなで 現在3時10分...


疲れたー(o´Д`)=з


...


さて、今日も空振りシリーズで。


該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...



今日の物件は、北区伊島町


1K 20u程で、ここはセパレートタイプ

間取り.jpg


ちょっと狭いけど、セパレートタイプっていうのはgoodグッド(上向き矢印)


平成6年築の鉄骨造


場所は、転勤族ファミリーに大人気の 伊島エリア


まぁ単身用なんで、転勤族ファミリーは関係ないですが...


でも、岡山大学や岡山商科大学は自転車範囲です。


狭い1Kとはいえ、セパレート。


何とかなりそうかな?


...


で、1月4日時点

201号 1月末退去予定

家賃2.7万  共益費2千円

駐車場なし

敷金2ヶ月 礼金1ヶ月

敷金0、礼金0の場合は、家賃+3千円

広告料 なし



...


2月5日時点

上記、201は退去したのでリフォーム中

敷金2 ⇒ 敷金0

礼金1 は そのまま

に変更



新たに 101 が2月末で退去

家賃2.5万  共益費2千円

駐車場なし

敷金0ヶ月 礼金1ヶ月

広告料 なし



...


2月27日時点

201号 ⇒ そのまま空き。広告料2.7万がついた。

101号 ⇒ 申込


今度は、102号 が 3月末退去



繁忙期らしいバタバタ感たらーっ(汗)


1室決まるも、1室空き...


102号の条件は


家賃2.7万  共益費2千円

駐車場なし

敷金0ヶ月 礼金1ヶ月

広告料 なし



...


3月6日時点

201号 ⇒ そのまま空き。広告料2.7万継続。

101号 ⇒ 申込 ⇒ キャンセルか審査OUTで再募集。広告料はなし。

102号 ⇒ そのまま空き。



ここにきて101号再募集とは...ちょっと暗雲が...


...


繁忙期最終盤 3月27日時点

201号 ⇒ そのまま空き。広告料2.7万継続。

101号 ⇒ そのまま空き。広告料2.5万。

102号 ⇒ そのまま空き。



最後の土日に突入。もうやばい...


...



4月2日時点

201号 ⇒ そのまま空き。広告料2.7万継続。

101号 ⇒ そのまま空き。広告料2.5万継続。

102号 ⇒ そのまま空き。広告料2.5万



繁忙期終了...


...


酷い...


できることはたくさんあったんじゃないか...


でも、たったの3室だしな...


まぁ仕方ないか...


...


...



そうそう。外観写真を載せていなかったですね。


こちらです。

外観.jpg


見たまんまの 1K 4室



ここの大家さん以外から見たら


駐車場が無い、学生中心のエリアで、


たったの3室が、繁忙期でコケただけの話しですわ。



ひどい話じゃな...


毎回いらん世話ですか...



おしまい



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空振り 4

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は午前中にBLXさんと


Bさんの戸建賃貸を見学させていただきましたーグッド(上向き矢印)

DSC_1158.JPG


どんなのになるか楽しみですねー(^-^)


午後からは、以前登場した倉敷の戸建を再見学ぴかぴか(新しい)

2014年03月22日 倉敷で新築を見てきましたー

DSC_1162.JPG


やはりこのウッドデッキが大好評でしたわーい(嬉しい顔)

デッキ.JPG

デッキ外から.JPG


...


さて、今日も空振りシリーズで。


該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...



今日の物件はこちら

外観.jpg


まだまだ古くない、平成11年築のしっかりしたRC。


1フロア5室の4階建て。


間取りは3LDK 65.6u


間取り.gif


3LDKとしてはちょっと狭いですけど


10年前は転勤者なんかでバンバン決まったもんです。


日赤病院やイオン岡山店のすぐ近くでかなり便利です。


それが 7室 も空いていました。


以前では考えられません...


...


ここは、色々と対策を施されました。


まず、


3月上旬から新管理会社へ移行

 条件は 家賃7万〜7.2万 共益費5千 P1台込み

 広告料1ヶ月



3月11日時点

 広告料2ヶ月 へ増額


大家さんを説得したのでしょう。

自社での客付けは少ない管理会社なのでこういう動きは大切です。

広告料を自社で取り込む管理会社もありますからねー



3月18日

 1室申込


早速、反応がありました晴れ



3月22日時点

 家賃5千円ダウン


まだ安いと言える水準ではありませんが

こんなになるまで家賃を下げなかった大家さんを

頑張って説得したのかな?

もっと時期が早ければ...



繁忙期終了



という流れで、現在でも 6室 空いている訳ですが...


でも、 「なんとかしたい」 というのはよく伝わります。



なかなか条件変更を受け入れなかった大家さんに


広告料の増額 と 家賃ダウン を


一生懸命説得したように感じます。


勝手な推測ですが...



広告料は家賃減額なんかは


はっきり言って単純な提案ですけど


説得できたところが評価できますね。


それすらもできていない管理会社もある訳ですから...



管理会社の移行がもっと早かったらよかったかもしれないですね。



厳しい状況が続きますが、


大家さんのためにいろいろ改善提案をしてあげてほしいものです。



おしまい



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空振り 5

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...



今日の物件は 岡山市北区北方。


奥の方にいくと狭くて入り組んでいるところが多いですが


ここは昔の主要道路に面していて、場所は悪くないですグッド(上向き矢印)


スペックは


RC2階建て 平成元年築

123054_25730_103.JPG


1K 約18u...


今となってはかなり狭いです...ふらふら



家賃2.9万〜3万 共益費込み、駐車場5千円


敷金0 礼金0


広告料0.5ヶ月...




かなり厳しそうな内容です...バッド(下向き矢印)


...



年明けの1月6日時点


102、103、202、203 の4室空き



繁忙期明けの4月1日は...


...


...


予想通り、変わらず...


募集内容も一切変わらず...


...


実は、約1年こんな感じなんです(>_<)


...


外観はこんな感じ

外観.JPG


わずか6室です(>_<)


...


地図を見ると大家さんがお隣かな?


土地持ちですでに支払いも終えているんでしょうか。



浮世離れした家賃...


我が道を行く広告料設定...



余裕なのか?頭が固いのか?


よくわかりませんが


こんな物件も珍しくありません。



ここは 空振り ではなく 見送り ですかね。


振りにいってないですもんね(笑)



おしまい



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空振り 6

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...


今日の物件は 岡山市北区奉還町。


昭和59年築、鉄骨4階建て。

外観.jpg


間取りは複数あるけど全部単身用、16室。

間取り.jpg


ちょっと古くて、20uもない...


岡山駅まで約1kmと比較的近いけども


やや中途半端な距離感。


大学関係からは遠いのでターゲットにはならず


岡山駅との間にライバルも多く、社会人にもイマイチ


家賃2.7万 共益費3千円 水道代3千円


敷金2ヶ月 礼金1ヶ月



外国人には少々お高め...



現状では、ちょっと狙いどころがぼやけていますバッド(下向き矢印)


...


そんな感じのこの物件。


年末時点

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料3万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料3万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料8万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料3万


3月入居OK

なぜか203だけ広告料8万円


...


2月5日では

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万 2末退去
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万 1末退去

2部屋増えました...

広告料は大盤振る舞いの10万円

約3.7ヶ月分...

売却も視野にいれているのか

家賃は下げないでいく作戦のようです。


...


3月3日

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


今のところ広告料効果も実らず...ふらふら


...


3月20日

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
203 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万 申込
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


繁忙期終盤で待望の申込exclamation


がんばれパンチ


...


4月2日

101 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
202 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
205 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
305 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万
405 家2.7万 共3千 水3千 広告料10万


チーン...繁忙期終了...


...


繁忙期でなんとか埋めたいという動きでしたが


広告料10万円でも効果は限定的に...


スペックに対しての割高感を埋めきるまでには至りませんでした...


家賃は下げたくないんでしょうね...



ちょっと狙いがぼやけているので


このままでは当分苦戦しそうですバッド(下向き矢印)




おしまい



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古民家を見てきました。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ある方の紹介で


早島で賃貸に出したい、とある 古民家 を見てきました車(セダン)


それはそれは立派な古民家でしてねー

DSC_1171.JPG


9LDKぐらいありますグッド(上向き矢印)



素敵な庭ですぴかぴか(新しい)

DSC_1170.JPG

DSC_1165.JPG




玄関の踏み台が石ですよー

DSC_1169.JPG




ながーい縁側

DSC_1167.JPG




部屋が多すぎて迷いそうになるぐらいですあせあせ(飛び散る汗)

DSC_1166.JPG



茶室もありますひらめき

DSC_1168.JPG



こんな立派な古民家なんて久々に見ましたよーわーい(嬉しい顔)



ここで 古民家カフェ とか


デイサービス とかができたら


すごく面白いと思うんですよねーグッド(上向き矢印)


誰かやりたい人知りません?(笑)




おしまい


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あっ、そういえば...

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、業界の方と食事へビール


いろいろと情報交換ができましたーグッド(上向き矢印)


そして相変わらず写真は撮り忘れ...バッド(下向き矢印)


...



あっ、そういえば最近、物件8号を買いまして。


こんな感じです。

DSC_1154.JPG


昭和40年築です... 


かなりボロに見えます...


敷地いっぱいに建っています...


軽四なら1台置けます...


80歳ぐらいのおじいちゃんが一人で住んでいます...


足が悪いそうです...


室内は意外にも手すりなどあり


玄関土間にはスロープもあり


床は綺麗に貼られていました...


車椅子のまま出入りできるようです...


ヘルパーさんがちょこちょこ出入りしているようです...


家賃はヘルパーさんが振込んでくれています...


なぜか、家賃は後払いで、次月の初旬に入ります...


...


実は、読者のいいてんきさんからの紹介で


いいてんきさんが買ってもよかったけども


ちょっと遠いから面倒だなーということで


読者のあつさんに話しを持って行きましたが


事情があってパス...


・早めに決済して欲しい

・あまり大々的にはしたくない

・不動産屋は入らない



などということで、できればある程度経験・知識のある方への売却がよいとのこと。


一応、倉敷の大家さんたちに声をかけましたが、


検討時間も1日しかないしボロいのでパス。


購入希望者が誰もいなくて、とにかく時間がないので結局わたくしが買うことに...


...


倉敷かー...


遠いなー...


場所もビミョーなんよなー...


かなりボロだしなー...


固定資産評価よりはかなり安いけど...


でも、亡くなるまで住んでくれるだろうなー...


ヘルパーさんがくるから、孤独死みたいなんはないか...


ちゃんと家賃入るかなー?...


これで表面16%ほどじゃ良くもないしな...


ここって数年後に売れるんかなー?...


うーん... 見れば見るほどボロい...


大丈夫かな...


わざわざここを買わんでもいいしな...


でも、誰も買う人がいなかったら買うって言っちゃたしな...


...


そんな不安要素満載の中


売主さんのところへ出向くと


これがまた、看板もない怪しい喫茶店...


ちょっと強面の方もいる...


うゎー、大丈夫かなー...


って感じでかなりドキドキしていました。



でも、決済当日に、入居者さん、ヘルパーさんに会って、室内を見たら


ちょっと安心しました(o´Д`)=з


初心者が一人でやれって言われたらちょっと難しいでしょうねーバッド(下向き矢印)



まぁなんとかなるでしょう。


おじいちゃん、長生きしてくださいねー




おしまい



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空振り 7

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...


南区にある、芳泉(ほうせん)学区といえば


幼稚園、小学校、中学校、高校が同じ場所にあって


南区では人気のあるところなんですよグッド(上向き矢印)


芳泉学区指定で部屋探しする方も多くいますしね。


...


今日はこの物件なんですけどね。


南区福富西3丁目というところで


芳泉学区なんですね。


同じ敷地内に4棟もあるんです。

外観.jpg


まぁ見た感じ悪くもないです。


でも、流石に築16年ほど経っているので


間取りや設備なんかはちょっと時代からズレてきていますねバッド(下向き矢印)

間取り.jpg


62uありますけど、3DKっていうのは最近だとちょっとね...


真ん中階段で、隣と接するところに水回りがあるので


左右の音は気になりにくいんですけどね。


...


昔は結構すぐ入ってたんですけど、


最近はちょっと難しくなってきましてねあせあせ(飛び散る汗)



24年12月の段階で

A201 家賃6.5万 共益費2千 P3千
B201 家賃6.5万 共益費2千 P3千


が空いていて

繁忙期に向けて家賃を下げた状態でした。

敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあります。



25年1月...

2月...

3月...

4月...

5月...

6月

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
B201 家賃6.0万 共益費2千 P3千


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり


そうなんです...


繁忙期に空振りしました。


気づきました?これ、一昨年(24年)の年末からの話です。


ここで家賃5000円下げました。


...


7月には

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
B201 家賃6.0万 共益費2千 P3千 申込


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり


やったーわーい(嬉しい顔) 値下げの効果があったのかな?


8月...


9月...



10月

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
D101 家賃6.0万 共益費2千 P3千 10末解約


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり


うー、満室一歩手前だったのに...バッド(下向き矢印)




11月

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
D101 家賃6.0万 共益費2千 P3千 申込
A202 家賃6.0万 共益費2千 P3千 12月末退去


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり

一進一退...




そして、26年繁忙期に突入

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
A202 家賃6.0万 共益費2千 P3千


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり



2月

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
A202 家賃6.0万 共益費2千 P3千
B102 家賃6.0万 共益費2千 P3千 3末解約


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり

あー...ふらふら




3月

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
A202 家賃6.0万 共益費2千 P3千
B102 家賃6.0万 共益費2千 P3千 3末解約
B102 家賃6.0万 共益費2千 P3千 4末解約


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり

あわわ...もうやだ〜(悲しい顔)




3月22日

A201 家賃6.0万 共益費2千 P3千
A202 家賃6.0万 共益費2千 P3千
B102 家賃6.0万 共益費2千 P3千 3末解約
B102 家賃6.0万 共益費2千 P3千 4末解約
A102 家賃6.0万 共益費2千 P3千 4上旬解約


敷金2、礼金1、広告料1 2台目Pもあり


歯止めがかからん...がく〜(落胆した顔)


...


...


...



ところで、気づきました?


A201はずーっと空いていますもうやだ〜(悲しい顔)




ちょっと舵取りを誤ると


人気の芳泉学区のファミリー物件でさえ...


こわい世の中ですバッド(下向き矢印)




おしまい



コメント欄が復活しましたexclamation
何かあればお気軽にどうぞわーい(嬉しい顔)

※もちろんこちらでも結構です。
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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