2 3月注目物件

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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見学会&お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に3LDKのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりましたグッド(上向き矢印)
3月8日(土) 13時 からで考えています。
ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)



こんばんは。岡山大家です。


3月に動向を注目しておきたい物件の二つ目ですが


こちら、プランドール大供


2013年12月に岡山市役所の道路を挟んだ西隣に完成したので、


見たことのある方も多いのでは?

外観.jpg


岡山市北区大供(だいく)。
ストリートビュー

駐車場に建ちました。


...


間取りは、1K、1LDKの混合で、11階建て 全60戸 です。



1K は 33.95u でかなり広い部類ですが


1LDK は34.92u と 36.86u で


1LDKとしては狭い部類に入りますね。


...


家賃表 と 決まり具合 はこんな感じ




12月5日時点

 高いところが好きな方はどこにでもいますが

 さっさと最上階2部屋が決まっています。

 あとは、低層階の 1K が先に決まっているんですね。

 これはなかなか興味深い

 1K で 34u近くあればかなり広い部類で

 共益費、ネット無料で6.5万というラインは絶妙なところです。

 勤め先が中心地の方が、家賃を多少無理してでもってラインがこのへんまで。

 いいところを突いていると思いますね。

 2、3、4階はむしろ安い。5.8万スタートでOK。

 最上階はもう少しいける。



1月4日時点

 すでに完成していますが、あまりにも動きが悪いので

 広告料を出さないとヤバイって判断かな。

 とりあえず50,000円出してきた。

 しかし、相変わらず決まるのは 1K

 低層階がないので、仕方なく上へ。

 これ、1LDKとの家賃バランスがおかしいんですよ。

 面積が1〜3u程度しか違わないのに

 家賃が1〜1.3万上がりますからね。

 コスト的には断然 1K でしょ。

 

2月5日時点

 1Kは満室

 1LDKも動き出したけど低層階が中心。

 基本的に家賃重視の動きっぽい。

 この1ヶ月で、15部屋決まる。

 繁忙期パワーを感じるね。



2月27日時点

 4部屋しか決まらず、一気にトーンダウン

 相変わらず低層階が動く。

 広告料は5万円のまま



12月完成から、繁忙期も残り1ヶ月。


60室中 残り23室


満室は秋のイオン特需までお預けか?


...



苦戦中の、北区春日町 1LDKペット可 も 33u ほどなんだよねー
2014年02月27日 3月注目物件


同じく、北区春日町 1LDK 広告料2ヶ月 家賃1ヶ月サービスは 40u。

家賃はそんなに変わらないのに残り1部屋。
2014年02月07日 2 激戦区の様子


さらに、北区富田町周辺にもRC新築1LDKが3棟あるし


少し離れたらハウスメーカの1LDK40u超がゴロゴロあるしね。


そっちに喰われとるかな...




しかし、岡山ネタしか書かんからランキング下がるなー(笑)



おしまい



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シャトル学南

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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読者のS村さんが、東区可知に3LDKのアパートを買いまして
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3月8日(土) 13時 からで考えています。
ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)



こんばんは。岡山大家です。


今日は、近所で戸建のオープンハウスをやっていたので


買いもしないのにお邪魔してきましたー(笑)


天窓があったり、2階の部屋は珪藻土を使ったりと、


結構お金かかってますあせあせ(飛び散る汗)

DSC_0985.JPG


...


ん?なんだこの戸は?なぜ色が違う?

DSC_0986.JPG



開けてみると、壁... は?

DSC_0987.JPG



どうやら、収納の戸も外して

DSC_0988.JPG



ここの仕切りに使えるようになっているそうです。

DSC_0985 1.jpg


へーひらめき


個人の価値観の違いですけど


無駄にお金かけてるなーった印象でしたたらーっ(汗)


...


さて、今日のタイトルの シャトル学南。


岡山で収益物件をお探しの方なら見かけたこともあるのでは?

外観.jpg

キッチン.jpg

間取り.jpg


岡山市北区学南町

1986年築 木造2階建て

土地 138.84u 1K 6室

現況 4室 空き

現在収入 72万円   表面利回り4.28%



1680万円


で出ていました。


...


何人かの方に購入に関して相談を受けましたが


「場所は悪くないけど、ちょっとしんどいと思う」 って感じの返事をしたと思います。


それが、満額で売れて、賃貸市場に登場してきました。


101、102  家賃29,000円 共益費2,000円
202、203  家賃31,000円 共益費2,000円

駐車場はなし


これで満室なら 年225.6万円


表面利回り 13.4%



敷金2ヶ月 礼金1ヶ月

家賃+3,000円 で 敷金0 礼金0 OK

さらに家賃+2,000円 で 冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機 付き

鍵交換代 13,200円 

広告料 1ヶ月



...


3点UB で 1階3.1万 2階3.3万 か...


敷0、礼0 で 1階3.4万 2階3.6万...


家電付けたら 1階3.6万 2階3.8万...



どう思います?ちょっと高くないかなー?


ベースは2.5万ぐらいからじゃないかなー


それでも、満室なら年200万円ぐらいになるから


表面で12%ぐらいには...


...


岡山大学の学生がメインでしょうが、あと1ヶ月でいけるかなー...


岡大生の客付け実績が乏しいところに任せてるしな...


とりあえず入居してくれたら4年いてくれそうだけど...


この3月を外したらヤバイな...



動向を追っていきましょう。




おしまい



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富裕層もいろいろ

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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3月8日(土) 13時 からで考えています。
その後、お茶でも喫茶店ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)


O下さん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のI上さんと新築プランの練り直し。


その後、倉敷の大家さんとリフォームの相談でした手(チョキ)


膨大な量のクロスからわたくしが選びます。迷うなーたらーっ(汗)

DSC_0996.JPG


...


さて、2013年12月11日 2 激戦区に参戦


で取り上げた 富裕層向け物件


岡山市北区 カサセグーラ幸町



間取りはこんな感じ




北区幸町といえば、中心地ど真ん中ビル


立地はめちゃいいですグッド(上向き矢印)


ここに RC 11階建て で


1LDK 51.6u 10室 と 2LDK 66u 20室
 ですからねー


すぐ決まりそうな物件ですねー。家賃次第ですけど。


で、肝心の家賃と決まり具合はこんな感じ。




12月26日時点

 1LDK 2室、2LDK3室(1室キャンセル) が 申込。
 
 広告料は無しも、年内時点としては上々か。

 10階、11階は急激に家賃が上がるので、

 中層階から決まってるのかな?



1月30日時点

 4室申込(1室キャンセル)。ここまで計7室。

 最上階好きの登場

 とりあえず、金持ちは最上階いきます(笑)

 1月の割に低調。



2月27日時点

 申込は低層階が2室のみ。

 繁忙期はもう終わり?

 こりゃヤバイってことで、広告料1ヶ月に。

 遅いわ。

 っていうか、やっぱ家賃高いよね...




完成まであと20日程なんですけど


30室中 9室...


...


岡山でまぁまぁサクサク決まるラインって


12万円ぐらいまで
なんだよねー


法人契約で、会社の規定が12万円までとか


10万円までは会社が出すからあとは自己負担とかね。


自己負担で4万円も5万円もはなかなかねーふらふら


個人契約で医者とかもいるけどね。


賃貸物件 で 2LDK 66u でここまではちょっとね...


低層階は日当たり悪そうな部屋もあるし...


同じぐらいの家賃で、新築級分譲マンション70u超えがあるからねー


1LDK は なんとかなると思うけど


ここだけで 上級富裕層向けが 20室 もあるとね...


10〜12万円の層 と それ以上の層 に分かれちゃうから


一口に富裕層って括りにもならないからねー




たぶん繁忙期中の満室はもうないなー


秋のイオン特需に期待ですかね。



おしまい



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いつか売れるもんだねー

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 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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集合場所 
 岡山市東区益野町1−1 ホームセンターダイキ 西大寺店


地図

O下さん
A山さん
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


岡山で収益物件を探したことがある方なら


一度は見かけたことがあるであろうこの物件。

外観.jpg


岡山市南区新保 1K 9室

土地面積 264.45m2 ( 79.99坪 )
建物面積 230.04m2 ( 69.58坪 )
地目 宅地
用途地域 第一種住居地域
建ぺい率 60% 容積率 200%
建物構造 鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺
築年月 平成7年
階/階建 地上:3階/3階建


が、4800万円で売っていました。


長い間いろんなサイトに載ってましたからねー


表面利回り9%ぐらいだったような。


...


ここは、Sホーム管理だったんで、何度も見たことあります。


トイレ風呂がセパレートで、


一応、駐車場各戸1台あります。かなり狭いですがたらーっ(汗)




いくらで売れたかは知らないですけど


ついに売れたかーって感じです。


ずーっと晒されてましたからね(^_^;)



市場にモノがないので、消去法的に売れたような気もしますが...


大幅ディスカウントでもあったのでしょうか?


それはないか。


...


現在、2室空いているようで


家賃 40,000円

共益費 2,000円

駐車場 1台込

水道代 2,000円

広告料 1か月



で募集中です。


...


自己資金800万円 で


4000万円 2% 20年 で借りて


月々20万円ぐらいの返済ですね。


現状、30万円ぐらいは入ってそうですけど


2室も空いてたらきついですねーふらふら


水道代定額だから持ち出しもありそうだし、管理料もあるしね...




この繁忙期で満室にしたいところです。




おしまい



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北区学南町 復活

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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集合場所 
 岡山市東区益野町1−1 ホームセンターダイキ 西大寺店


地図

O下さん
A山さん
S神さん(初登場・女性)
N山さん
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


以前、北区学南町の学生アパートを取り上げました。


グレースハイム学南
外観.jpg

2013年09月09日 北区学南町 2100万円

2013年09月12日 学南町2100万円 2



早々に売れたと聞いていたんですが


2,100万円 ⇒ 1,800万円 になって再登場です家


どうしたのかと思って、不動産屋に電話したら休みでしたふらふら


今日は水曜日でしたね...



融資が通らなかったんですかねー?


でも半年近く経ってますから何かトラブルがあったのかな?


気になるところですが...


...



過去記事でも書きましたけど


場所は文句なしなんですよねーグッド(上向き矢印)


1999年3月築とそこまで古くないし、学生の客付も難しくないと思います。


ただ、接道が1.8mぐらいしかなくて


現状、再建築ができないもうやだ〜(悲しい顔)


それ以外は問題ないんですけどねー


担保評価も低いでしょうから融資も出にくいでしょうねー




現況は、南面のほとんどが駐車場なんで


10年、20年後に購入できたりしたら一気に化けるんですけどねーひらめき



1K 4室 で たぶん 家賃は4万円ぐらいなんで

間取り.jpg




1800万円なら 表面10.6% ぐらいですね。



土地は 95.3u(28.87坪) しかないし、


これでもまだまだ高いと思うんですけど


かといって、最近物件も少ないし


全てに満足できる状態にはなかなかなりませんわね...



多くの人が手を出しにくい物を


どうやって変えていくかなんでしょうねー



ライバルが多い中、ただ待ってても先に進まないので


次のチャレンジャーはすぐに現れるんだろうと思いますあせあせ(飛び散る汗)



おしまい



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家賃維持か入居優先か

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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見学会&お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に3LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりましたグッド(上向き矢印)
3月8日(土) 13時 からで考えています。
その後、お茶でも喫茶店ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)

集合場所 
 岡山市東区益野町1−1 ホームセンターダイキ 西大寺店


地図

O下さん
A山さん
S神さん(初登場・女性)
N山さん
68さん(元・馬○さん)
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


3月8日(土)に、東区可知で見学会の予定ですが


どうやら、近所の中区福泊で大東建託の新築見学会があるそうなので


ついでに突撃したいと思いますグッド(上向き矢印)


最新のメーカー物件も何かと参考になりますよひらめき


車で5分ぐらいなので、お時間のある方は一緒にいきましょう車(セダン)


...


今日は朝から北区芳賀のテクノサポート岡山まで


補助金の説明会にいってきましたよー車(セダン)


国のやることはなんだかんだややこしいふらふら


書類が多すぎ(笑)
DSC_0997.JPG


でも、きちんと処理をすれば100万円以上になるので頑張ります手(チョキ)


...


さて、家賃を下げれば入居者の質が下がりがちなので


なるべく家賃は下げたくないって大家さんは多いですね。


無理矢理でも家賃を維持するのか?


とりあえずでも埋めていくのか?



今日はある物件のお話。



物件情報

1987年築 鉄骨造3階建て 14室

間取り 1K  23.1u
間取り.jpg

家賃 35,000円
共益費 2,000円
駐車場 3,000円
水道代込



場所は北区二日市


セパレート、ベランダは東向き。


室内も綺麗なんですけどね。

室内.jpg


場所は... 岡山の方ならなんとなくわかるでしょうが、まぁあれですね...


...


1階6室、2階6室、3階2室 の 14室 なんですけどもね


去年の夏前から


201,202,203,205,206,207 が 空き...


要は、2階が全滅ですもうやだ〜(悲しい顔)


そこに 101 が 追加で 半分空室 に...


広告料1か月、フリーレント1か月 で時間が経過...


夏が過ぎ...


秋が過ぎ...


そして冬...


変化なし...


ついに年が明け...


106 から退去予告が... 14室中 8室空き...


そして 広告料3か月 に


広告料効果?繁忙期パワー? 201 が申込みグッド(上向き矢印)


さあこれからというときに


301 から退去予告が...バッド(下向き矢印)


その間、広告料は増えましたが、募集条件は変わらず。


...


場所やスペックからいうと... 家賃は高いですね...


個人的には、繁忙期にちょっとでも埋めたほうが良いかと思いますが


まぁいらん世話ですか。


もう借金もないんでしょうねー



しかし、この状態でも倒れないのがうらやましい w(゚ー゚;)wワオッ!!



おしまい



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時々出てくる〇オパレス物件

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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見学会&お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に3LDKのメゾネットのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりましたグッド(上向き矢印)
3月8日(土) 13時 からで考えています。
その後、お茶でも喫茶店ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)
近所の中区福泊で大東建託の新築見学会も一緒に突撃予定です。

集合場所 
 岡山市東区益野町1−1 ホームセンターダイキ 西大寺店


地図

O下さん
A山さん
S神さん(初登場・女性)
N山さん
68さん(元・馬○さん)
わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、知り合いのデザイン会社にいってきましたー車(セダン)


最近、事務所を新築したんですけど、素敵な建物に仕上がっていましたグッド(上向き矢印)


天井から棒が伸びていたので

1.jpg


洋服をかけたり、何か干したりするのかと思ったんですが


どうやら違うようで...


何だと思います?


...


...


正解は、トレーニング用(懸垂用)のバーらしいです(笑) まじであせあせ(飛び散る汗)


まぁこれはこれで面白いですけどね(笑)


...


スイッチはこんなん使ってました。

DSC_0999.JPG


こんなんも面白いですねー


...


夜は、読者のTAKEさんとセミナーに突撃

DSC_1003.JPG


「当たり前のことを当たり前に」

「お金をかけるより手間をかける」



ってことを言われていましたけど、わかっていてもできない人のほうが多いですもんねーふらふら


それができるだけで充分差別化になるなんてね。


何事も必殺技や近道なんかないんで、愚直にコツコツやるだけですねー手(チョキ)



さぁ、今日もブログがんばろー(笑)



...


さて、レインズに〇オパレス物件が出ていました家


まだ閲覧数ゼロでした。

外観.jpg


岡山市南区当新田

土地面積 198.82u(約60坪)

建物延面積 149.04u

築年月 1991年07月

構造 木造2階建て 8戸



価格 2,300万円


...


当新田 で 20u足らずの1K かぁー...


この広さなら3点ユニットかなー...


築年的には電気コンロっぽいな...


駐車場は数台あるみたいだけど...


家賃3万円はきついわなー...


どれぐらい入ってるんだろう?


中を見ないとなんとも言えんけど、2.5万円も楽じゃないなーたらーっ(汗)


仮に2.5万円で8戸なら 月20万 年240万...


あー、やっぱり表面10%ぐらいに合わせてきとんやなー...


このあたりだったら坪単価は20万円ぐらいかな...


60坪で1,200万ぐらいか...


やっぱまだまだ高いわな...


このあたりじゃ客付もしんどそうだし


ちょっと無理じゃなー


そんなん言うてたらなかなか買えんけどなーバッド(下向き矢印)



でも、これじゃねーな。



ってかんじ?



おしまい



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見学会フル回転

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

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 岡山駅徒歩7分 最上階

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  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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今日は見学会でしたー車(セダン)


まずは中区福泊の大東建託の新築へ

DSC_1006.JPG


外壁にタイルを使っています。

DSC_1007.JPG

年々改良されていきますねー


数年前からでも格段に良くなっています。


定期的に見学しておかないと時代に置いていかれそうですたらーっ(汗)




この、何の変哲もないキッチン

DSC_1010.JPG

天板だけ、扉だけ、の交換が可能らしいです。


普通は全体の交換になりますけど、リフォーム費用の節約になりますねグッド(上向き矢印)



しかし、この進化を現場の営業マンはどれだけ知っているのか...


もっとアピールして、マイナスイメージを払拭したほうがいいですね。


きっと入居率上がりますよ。


...


次に、建築中の読者のTAKEさんの物件を外から拝見。

DSC_1012.JPG

10kwずつ太陽光を載せます。


完成が楽しみですけど、果たして3月末に間に合うのか...


少々心配です...


...


写真はありませんが、その後


⇒ 近所のO下さんの遊休地を見学

⇒ ミサワの戸建賃貸を見て

⇒ 読者のS村さんの物件を見て

⇒ 近所の売り物件(平屋)を見て

⇒ 大多羅駅そばの新築メゾネットを見て

⇒ ガストでお茶



途中から、初登場のS神さんが合流。


13時に集合して、散々見て回って、散々話して


解散は19時 ( ゚Д゚)


6時間のロングラン


物件見学ツアーですな(笑)



どんだけー   あっ、古いですね...



しかし、長すぎて申し訳ないふらふら


ほんと、お疲れ様でしたあせあせ(飛び散る汗)


...


その後、19時半からセミナー仲間と飲み会

DSC_1014.JPG


今日は新たに 税理士さん、弁護士さん、イベントMC の方とお会い出来ましたーるんるん



しかし、出会いっていいですね手(チョキ)


サラリーマン時代では考えられないほど、毎日楽しくやってますわーい(嬉しい顔)



おしまい



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煽りを食う

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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煽(あお)りを食(く)・う 【煽りを食う】

デジタル大辞泉の解説 では

1 強い風の衝撃をまともに身に受ける。
2 まわりの状況の変化で思わぬ災難や影響を受ける。「不況の―・う」


...


岡山市役所近辺にいくつも新築が建っていて

2013年10月14日 新築なのに...
2013年10月21日 新築なのに... 3
2013年10月27日 ほんと新築決まってないなー
2013年11月29日 貸家 新設住宅着工戸数
2013年12月10日 激戦区に参戦
2014年02月27日 3月注目物件


地図.jpg


新築にも関わらず、どこも苦戦しているのは何度も書きました。


赤○は、この繁忙期に募集中の新築マンションですビル


...


当たり前の話ですけど


基本的に建築屋は建て続けないと死にますから


時間とともに物件は増えますわね...


そうなると既存物件はどんどん厳しくなりますわね...


黒○は既存のマンション。


左下の黒○は、ラフィーネ大供


2004年築のRC、オール電化の1K、1DK


かなり強気な家賃でしたが、


新築から数年は入居に困ることはありませんでした。


広告料も1ヶ月は出ていましたし、


当時は、類似物件がなかったですからねー手(チョキ)


...


もうひとつの黒○は、ルミエール大供


こちらは2009年の鉄骨1LDK


イトーヨーカドーも近くて便利なんですけど、


1LDKの割に狭くて、主な開口部が北向き。


家賃もかなり強気だったので


完成後もしばらく満室になりませんでした。


確か、広告料を増やしたり、フリーレントをつけたり


あの手この手でどうにか満室に持っていった物件でした。


...


今は、どちらも数室空いていて、広告料2ヶ月で募集しています。


当時はよかったけど、外部環境の変化で徐々に...


当時から苦戦気味だったけど、外部環境の変化で更に...




物件を保有するということは、戦いに挑むってことですからねー


勝つ人もいれば、負ける人もいるからね...


なかなか思い通りにはいきませんなーふらふら



おしまい



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6棟 113室

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、照明器具のお店に行って


在庫処分の格安ダウンライトを買ってきましたー車(セダン)


とりあえず、6ダース。
DSC_1016.JPG


本体と電球合わせてなんでねー
DSC_1017.JPG


次に新築を建てるときに使いたいと思いますひらめき


...


さて、今、岡山で一番伸びているのでは?と思われる


管理会社の空室一覧を眺めていると


よく知った物件の名がいくつか...



どうやら管理先が変更になったようでバッド(下向き矢印)



まぁ管理会社もいろいろありますからねー


管理を取った、取られた なんてことは日常茶飯事なんで


珍しくも何ともないですけど


今回は、大物家主の移籍なんで、戸数が結構多いですあせあせ(飛び散る汗)



中区門田屋敷 1棟 33室

北区新屋敷 1棟 14室

北区学南町 3棟 42室

北区津高 1棟 24室



と、一気に 6棟 113室 が移ったようですがく〜(落胆した顔)



この大家さん、他にも何棟お持ちのようで、


複数の管理会社に分散してお任せしています。


なので、リアルに管理会社の比較ができるんでしょうねー


何が良くて何が悪いのか。


どこの会社が良くて、どこの会社は良くないのか。



...


今、伸び盛りの新管理会社のヒント

・岡山駅東口
・FC加盟
・黄緑
・イメージキャラクターの苗字は、
 サッカー イタリア セリエA で活躍中の日本代表選手と同じ
・下の名前は、
 誰もが知るサッカー漫画の金字塔の主人公と同じ。
 ボールはともだち。ドライブシュート。



一方、取られた旧管理会社のヒント

・FC加盟
・青
・イメージキャラクターは
 某人気ダンスグループのリーダーと結婚。
 半沢直樹に出演。役名は"フラワー"
 ソフトバンクCM
・岡山市内には5店舗



こういう大物家主の移籍劇は


第三者的に見ても、何かと気付きを与えてくれるもんです。



ここでは詳しく書きませんが、


一般的には


対応が悪い、遅い


大家の意向が反映されない


空室が埋まらない



などでしょうか。



管理を変更するということは、相当な不満の蓄積があるんでしょうねーふらふら



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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