必殺さんセミナー

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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何かあればお気軽にどうぞわーい(嬉しい顔)

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
わーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は、高松で行われた必殺さんのセミナーに行ってきましたよーグッド(上向き矢印)


岡山からも数名参戦。

DSC_0913.JPG

約40名の会場ではみなさんとても真剣で、バンバン質問も飛び


あっという間に時間があせあせ(飛び散る汗)


香川県のO村さん、M木さんご夫妻

愛媛県のM村さん

高知県のM村さん

徳島県のA芸さん、T石さん

岡山県のY部さん、いいてんきさん、T林さん、I川さん

中には、このブログを読んでくださっている方もいたりしてあせあせ(飛び散る汗)

必殺さん、みなさん、ありがとうございましたわーい(嬉しい顔)



前回は太陽光会社の主催で時間が短かったのもありますが


今日はさらに深いお話で大変参考になりましたぴかぴか(新しい)


必殺さんは、主に誰も手を出さない古い物件を再生する手法ですが


そういう物件に入る方の心理や、保険の使い方など


役に立つお話し満載でした。


今まで見向きもしなかった物件に対して見方が変わりそうですひらめき


真に成功している方のお話はほんと素晴らしい。


まだまだ知らないことがいっぱいですねーふらふら


人生日々勉強ですねーグッド(上向き矢印)


時間と費用をかけて行った甲斐がありましたわーい(嬉しい顔)


...


そして、懇親会も終わって23時ぐらいに岡山に帰ってきて


なんとそこから、一緒に行ったY部さんと非公開物件の視察へ出撃(笑)


元気がいいでしょー?(笑)


夜中に物件周辺をウロウロ...

DSC_0915.JPG

完全に不審者です(笑)


それなりの現金を投入できるんなら


ふつーにどうとでも再生できる物件っぽかったですね家


必殺さんの物件に比べれば全然新しくて綺麗なもんですひらめき


個人的にはそこまで現金を投入できないのと


集合住宅にはあまり興味がないってことで見送りですが...


最近の市場にしては悪くないと思いました手(チョキ)


...


そこから帰宅してブログ更新メモ


なかなかやるでしょー?(笑)




おしまい



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納



こんばんは。岡山大家です。


今日は読者のA木さんと北区某所の戸建賃貸を見てきましたよー車(セダン)


ここは、恐らく1棟あたり1300万〜1500万程度すると思われますが


やはりそれなりにクオリティーは高いですね。


個人的には、参考になる点もありましたけど、


うーん(。-_-。) ってところもちらほら...


A木さんも随分目が肥えてきたんじゃないでしょうか?


やはり現物を見るのが一番勉強になりますねーひらめき


...


ところで、賃貸物件を運営していると


キャンセルって怖いですよねーたらーっ(汗)


実は、しょーですさんの物件は次の日にキャンセルになったそうです...もうやだ〜(悲しい顔)

2014年01月16日 祝・しょーですさん物件申込


残念...


キャンセル自体はある程度仕方のないところもありますけど


すぐに次の募集にかかれるのは不幸中の幸いだったかと...


...


悪質な業者だと、キャンセルをなかなか伝えてこないこともあるんですふらふら


例えば、ひどい時なんかだと


3月末完成の新築に、1月頃申し込みを入れて


3月下旬にキャンセルとか...




お客さんの都合でどうしようもない時もありますが


繁忙期の新築なんてすぐに決まることが多いので


キャンセルを隠したまま次のお客さんを探そうとして


結局見つからずギリギリになってキャンセル報告
とか


マジでリアルにありますがく〜(落胆した顔)




長期間押さえた挙句、繁忙期も終わりかけのタイミングでキャンセルとは...


その間、募集をストップしている訳ですからねー (`Δ´)!


何度か問い合わせがあったものを断っていたりすることでしょう...





自分の会社で決めたいがために意図的に行われる場合もありますが


営業マンが、店長にキャンセルを伝えると怒られるので言い出せないとか


そもそも契約進行の管理ができていなくて完全に忘れ去られているとか


いくつかパターンがあります。




最近はお客さんも知恵がついてきたのか


ある物件に申込を入れているにも関わらず


へっちゃらで他の不動産屋を回って簡単にキャンセルしてきたりしますから


一概には言えませんけれども


どちらにしても、なんだかんだで


大家側が泣き寝入りすることが多いでしょうねもうやだ〜(悲しい顔)



営業マン側もしっかりグリップしたと思っていたお客さんに


あっさり裏切られたりするとショックなもんですが


大家さんは募集ストップ中の実害がありますからねーふらふら


...


しょーですさん物件みたいに翌日のキャンセルは仕方がないですが


長期間放置された挙句のキャンセルを極力防ぐには...




つづく



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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込が入る  3/1入居 次は 85,000円 で。



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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
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2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納

2月5日(水) どんきーさん

2月8日(土) M井さん(倉敷の業者さん)、D井さん(女性)




こんばんは。岡山大家です。


今日は某不動産屋2軒に行ってきましたー車(セダン)


なんでかと言いますと、


内見会やらなんだかんだで活躍していた物件2号。


リフォームもせずに放置プレイの挙句


ようやく、とりあえず1月末から本格的に入居募集開始したところ


一発目の案内が、1日(土)にあって、そのまま申込


2日(日)に保証会社審査通過 したので


さっさと(3日)契約書雛形などを持って突撃してきたということでメモ


...


実は、必殺さんのセミナー中に何度か電話があったので


そのやり取りを一部を公開しましょう。


業者さんは昔から良く知っている方です。


業者さん  「いま、案内にきてまして。」
       「壁の一部にシミのようなものがあるんですが...」


わたくし  「そうなんですよー。なんだかんだでまだリフォームできていないんですよ(^_^;)」
       「もちろんクロス替えますよ!」
       「その一面と、玄関あたりを替える予定ですが他にもいりますか?」
       「色はアクセントで濃い色にしようかと思っていますが、今なら希望を聞きますよ」

業者    「いえ、その二箇所で大丈夫だと思います。」
       「色は聞いてみます。」
       「これは琉球畳ですかね?次に退去したときは表替えとか言われますか?」


わたくし  「いや、そんなの大丈夫ですよ。」
       「少し家具による凹みもありますし、傷ついたとかでなければ大丈夫です」

業者    「あとは掃除ぐらいですかね?」

わたくし  「そうですね。入居希望はいつですか?」

業者    「3月1日です。」

わたくし  「なら大丈夫ですね」

業者    「エアコンは寝室だけで、リビングにはないんですよね?」

わたくし  「はい」

業者    「賃料は多少交渉の余地はありますか?」

わたくし  「予算はいくらぐらいですか?」

業者    「一応、9万ぐらいまでですができるだけ安いほうが...」
  
わたくし  「今は9万でいってますよね?」
       「でも築4年で9万は厳しいと思っているので、5000円までならいいですよ」
       「決まりそうなところで、○○さんに任せますわ」
       「自由にやってもらっていいんで、とりあえずまとめてください」

業者    「ありがとうございます」
       「ところで、前の入居者さんはどこに洗濯物を干していたんですかね?」


わたくし  「裏の庭スペースか勝手口の屋根の下じゃないですかね?」
       「勝手口の屋根の下からフックをかけて棒かヒモでやったか...」
       「でも、洗濯物が見えるから裏に物干し台を買って干したのかもしれませんね」
       「何度か行った時でも洗濯物は見えなかったんでやっぱり裏かなー?」
       「そうなると物干し台を買わないといけないですが...」
        
業者    「そうですねー」

わたくし  「話がまとまるんなら物干し台ぐらい買いますわ」
       「まぁいいようにまとめてやってください」

業者    「ありがとうございます」
       「また連絡します。」




概ね、こんな流れでしたね。


結局、

・3月1日入居
・クロスは2箇所を白色で
・物干し台を買っておく
・新築プレミア家賃から5000円ダウンの 85,000円
・敷金1ヶ月
・礼金2ヶ月

で、そのまままとまりました。


家賃はそもそも新築設定のままで高いので、値下げをするつもりでしたし


クロスも2箇所だけの交換で済んで


リビングのエアコンは高いので話題に触れずに物干し台の購入で済ませ


礼金はそのまま2ヶ月でいけたので


入居者属性も問題なく契約内容はよかったと思っています。グッド(上向き矢印)


...


強気にいってもこの方以外でどこかで決まったかもしれませんが


折角、よく知った業者さんが決めようとしてくれていますし


家賃交渉でごにょごにょゴネても面倒なんで


スパッとここまではいくってとこを示したほうがいいでしょーひらめき


意思決定を早くしてあげると


業者さんも、「この大家さんはいろいろ話がしやすい」ってことになりますし


さっさとまとめたほうがヤキモキしなくて済みますから。



前の方の退去精算で17万円ほど予算もありますし


礼金2ヶ月(うち1ヶ月は広告料であげることにしました)ですから


持ち出しもないんでね。



わたくしの営業マン時代の経験上、


意思決定が早い大家さんっていうのは


業者からすればやりやすくてありがたい存在なんですよ手(チョキ)



つづく



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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納

2月5日(水) 10時半 どんきーさん

2月8日(土) M井さん(倉敷の業者さん)、D井さん(女性)




こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日の夜中に突撃してきた中区湊の物件に

関連記事
2014年02月01日 必殺さんセミナー

再度、朝8時半から、Y部さん、不動産屋さんと一緒に突撃してきましたー車(セダン)


室内を見てビックリexclamation&question


かなり綺麗になっていますグッド(上向き矢印)

DSC_0919.JPG

DSC_0918.JPG


この部屋はほぼこのままで行けますね手(チョキ)


需要が余り多くないので、やはり4万前半ぐらいが妥当なラインですが...


...


さて、昨日の記事で、某不動産屋 2軒 に行ってきたと書きましたが、

2014年02月03日 スピード感


1軒は、ブログに書いたとおり、わたくしの物件2号についての動きでした。


実は、1月末に読者のBLXさんの戸建賃貸に3月末で退去予告がでておりましてたらーっ(汗)


その関係でもう一社に行ってきました車(セダン)

関連記事
2012年08月26日 祝・引き渡し!


ここは、岡山市屈指のエリア、伊島小・京山中学区るんるん


大手法人契約だったんですが、たったの1年半でまた転勤だそうでふらふら


まぁそれはしかたないですね...


それで、解約予告後すぐに信頼の置ける業者数社へ募集をお願いしていたところ


3日の朝に、BLXさんから連絡がありまして...


BLXさん 「昨日、わたしの留守中に、突然知らない業者がやってきて申込を入れて行ったんです」
      「おばが対応したんですが...」


わたくし 「どこの業者ですか?」

BLXさん 「○○○○○○(FC加盟)の○○店です」

わたくし 「○○○○○○(FC加盟)の○○店ですか..聞かない名前ですね...」
      「どんな内容ですか?」

BLXさん 「お医者さんで保証人もお医者さんです」

わたくし 「ほー、内容はよさそうですね」

BLXさん 「そうなんですが、知らない業者なんでちょっと心配で...」

わたくし 「そうですね。輩な会社なら心配ですね。ちょっとわたしが電話してみますよ」
      「担当の名前はわかりますか?」

BLXさん 「Nさんという方のようです」

わたくし 「わかりました。確認して折り返しします」


... 早速、業者へ電話したところ、出社前で折り返し待ち...


... 数分後 折り返しあり ...


Nさん  「Nですが」

わたくし 「○○町の戸建わかりますよね?その大家さんの代わりにいろいろお世話させてもらっているMr.Xといいます。」
      「今回はどういった経緯でこうなっているんでしょうか?」

Nさん  「スーモで見て、物件を探しに行ったらたまたまお付き合いのある大家さんの隣だったものですから...」

わたくし 「あーそうなんですね。あそこはおばさんの家で大家さんは別なんですよ」
      「で、大家さんが、わたしの知った信頼できる業者でお願いしているとおっしゃってるんです」
      「内容を聞くと、お医者さんがご希望されているんですよね?」

Nさん  「わたしの身内なんです。保証人も医師です」

わたくし 「内容的には問題ないので、X社を通してやってもらえませんか?」

Nさん  「X社ですか...」

わたくし 「X社とはいろいろ関係があって、大家さんも信頼してくださっているので」

Nさん  「X社を通すと手数料が半分になりますよね?」
      「わたしの身内なんで手数料を半額でやる予定なんですよ」
      「なんとか通さずにできませんか?」


わたくし 「うーん(ーー;) 内容的にはいいんでねー」
      「とりあえず聞いてみますわ」


... BLXさんへ電話


わたくし 「希望者のお医者さんはどうやら身内らしいですね」
      「で、手数料を半額にするので他の業者を通したくないようで..」
      「内容的にはよさそうですし、早く決まる方がいいとも思いますが」

BLXさん 「ですが、やはり岡山大家さんの知ったところでないと心配で...」

わたくし 「そうですねー」
      「では、とりあえずこれから様子を伺いに直接行ってみますよ」

BLXさん 「お願いします」


... Nさんへ電話


わたくし 「Nさん、やはり大家さんはX社を通して欲しいと」
      「X社はわたしがいろいろ関係していて信頼してくれているんですよ」

Nさん  「X社と関係のあるMr.Xさんって、もしかして岡山大家さんですか?」
      「以前○○のセミナーでお会いした、昔D社にいたNです」
      「あの時、Sさんとか、D社のYさんとかと一緒にお会いした」


わたくし 「あー、あのNさんでしたか」
      「今はそちらにいらっしゃるんですねー」
      「これからそちらにお伺いしてもいいですか?」

Nさん  「はい。大丈夫です」


... Nさんの会社へ出向く


わたくし 「あーどうも。今はこちらにいらっしゃるんですね」
      「最近オープンしたんですね」

Nさん  「そうなんですよ」
      「X社を通さずになんとかなりませんか?」


わたくし 「とりあえず申込書を見せてもらえません?」

Nさん  「どうぞ。わたしの身内で保証人も医師なんですよ」
      「で、仲介手数料を半額にするんでX社を通すのは...」

      
わたくし 「確かにX社を通すと厳しいですね」
      「全然知らない輩みたいな会社だと話しになりませんけど、Nさんだったら話してみますよ」

Nさん  「あと、礼金2ヶ月を1ヶ月にしてもらえませんか?」
      「身内なんでできるだけ安くしたいのです...」


わたくし 「最近ライバルも増えてきてるんで、新しいうちはできるだけ強気でいきたいんですよねー」
      「1ヶ月にした場合、広告料は出せませんよ?」

Nさん   「それは大丈夫です」

わたくし 「それならまだ話しはできると思います」
      「ですが、キャンセルが嫌なので、今週中に決済金を入れてもらえますか?」

Nさん  「はい。それは大丈夫です。すぐにでも」

わたくし 「わかりました。相談してまた連絡します」


... BLXさんへ電話 ⇒ 留守電 ⇒ 夕方折り返しあり


わたくし 「このNさん、わたしの知ったNさんでした。もちろん変な人ではないです。」
      「様子を見たところ輩な会社でもないですし、申込内容自体は申し分ないですから
       早々に話しをまとめてもよいかと..何かあればわたしが動けますし..」
      「あと、身内なんで、できるだけ安くしたいとのことで、
       広告料はいらないから礼金を1ヶ月にして欲しいといっています。
       ただし、キャンセルが嫌なので今週中に決済金を入金するように話しています」
      「今の方が終業式に退去で、この方が4月1日からなんで充分間に合いますし、
       内容が良いのでまとめておいたほうが良いと思いますよ」

BLXさん 「岡山大家さんが知っているところならそれでいきましょう」



という訳で、さっさと契約書雛形を持って行って


今週末の決済で進めることになりました。



1月30日 3月末解約予告

 ⇒すぐに知った業者複数へ募集の依頼をかける

 ⇒当日中に各賃貸サイトに掲載される

2月2日 Nさんの業者がBLXさんに申込を入れる

2月3日 その業者に訪問、7日までに決済入金で話しがまとまる


大人気エリアの物件は強いですねー



最初は不審な点もありましたが


さっと調べて、キャンセルを防止しつつ


さっと話しがまとまるのが大家さんは一番安心
でしょうグッド(上向き矢印)


3月末解約がこの時点であっさりまとまりましたし、


築1年半とはいえ、ライバルも少し増えて2回転目にも関わらず


新築プレミア家賃の継続ができてよかったですぴかぴか(新しい)


最初の方が優良顧客ですから、リフォームもそれほどいらないでしょうし、


礼金1ヶ月も丸々手に入りますからね。



Nさんにも 「話した相手が岡山大家さんでよかった」 と言ってもらえましたしね。



これ、管理会社に任せていたらこんなにあっさりとはまとまってないですよ。


一般家主ならではのスピード感だと思いますね。




他にも頼まれている物件があるので


なんとしても3月末までにはまとめねばダッシュ(走り出すさま)




おしまい



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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
わーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納

2月8日(土) M井さん(倉敷の業者さん)、D井さん(女性)




こんばんは。岡山大家です。


今日は、久々登場のどんきーさんと巨大床下収納の見学に行ってきましたよー車(セダン)


午後からは、読者のokamoさんから相談を受けたり


昨日は昨日で、読者のT戸さんから相談を受けたり


読者のあつさんが社員旅行のお土産を持って来てくれたり


なんだかんだバタバタしていても


みなさんに何かと気を使っていただきながら


サラリーマン時代終盤では到底感じられなかった


充実した楽しい生活を送っておりますグッド(上向き矢印)


みなさんありがとうございますm(__)m


...


さて、前回の続きで

2014年02月02日 キャンセル


長期間放置された挙句のキャンセルを極力防ぐには...


ってとこで終わっていましたが


昨日、一昨日の記事を読んだ方はなんとなくわかったのではないですかね?


2014年02月03日 スピード感

2014年02月04日 2 スピード感


折角、スムーズに 申込 まで行っても


この時点では、あくまでも 申込 の状態です。


これをガッチリ固めるには


さっさと契約を完了させることが一番でしょうが


保証人が遠方にいたりすると時間がかかる場合もあります。


なので、決済金(敷金・礼金など全額)の回収を


できる限り早くすることが効果的
なんですパンチ


...


以前取り上げた、麒麟さんの物件は

2014年01月25日 麒麟さん戸建賃貸完成見学会 & 申込


1月25日(土) 申込で、翌週の31日(金)には麒麟さんに着金しています。


月末で、売上欲しさに賃貸現場が決済を急いだ面もありますが


これぐらいのスピード感があれば、キャンセルになる確率はほとんどないです手(チョキ)



昨日の記事のBLXさんの物件は

2014年02月04日 2 スピード感


2月3日申込 で 7日までに入金予定ですし



わたくしの物件2号は

2014年02月03日 スピード感

2月2日申込 で 12日ぐらいまでに入金をお願いしています。


早くて3〜4日以内、遅くても10日以内ぐらいまでに入金してもらいたいところです。


...


業者によっては、「お客さんの都合もあるし、早すぎる」


って言うところもあるかもしれませんが


部屋を本気で決めようとしている人なら


きちんと引越し資金ぐらい準備しています。




時々、次の給料が入ったら... とか ボーナスで... とか言う方もいますが


基本的には、引越し費用があって、その費用内で収まる物件を探していますからね。


そんな場合は臨機応変に対応したらよいかと思いますが


なんせ、長期間部屋止めされて一方的にキャンセルされたりしたら


困るのは大家さんなんですからね。


仲介会社は何の責任も取ってくれませんもうやだ〜(悲しい顔)


なので、なんだかんだで早期入金に難色を示す方は、


キャンセルの可能性を多少疑ってみるほうがよいかもしれませんバッド(下向き矢印)


...


きちんと引越し費用を用意してすぐに入金してくる方は


引越しの意思が固まっている方で、且つ計画性のある方です。


そういう方は、入居後も優良入居者でいてくれることでしょうわーい(嬉しい顔)


...


そして、さっさと契約まで持っていけば


その後のキャンセルは 解約 で扱うこともできますし


お金を握っている方が圧倒的に有利に話しを進められます。



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
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関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納

2月8日(土) M井さん(倉敷の業者さん)、D井さん(女性)




こんばんは。岡山大家です。


今日は、みーこさんの物件のリフォームがほぼ終わりかけということで

関連記事
2014年01月17日 みーこさん、リフォーム中

懇意にしている営業マンに見に来てもらいましたグッド(上向き矢印)


わかる人にはわかるでしょうが、これってとてつもなく大きいことなんですよ。


ちなみに、わたくしの想定家賃とほぼ同じだったので良かったですひらめき


...


さて、昨日の続きで

2014年02月05日 2 キャンセル


キャンセルを極力防ぐには、決済を早く早くってことを書きましたが


そういうことをきちんとしようと思えば


大家側からきちんと動かないといけませんパンチ


ここは大切なところで、契約書作成に必要な事項が埋まらないと先に進まないので


わたくしがその日のうちに急いで仲介会社に持っていった訳です車(セダン)


...


すでに大家さんをされている方なら経験があるかもしれませんが


仲介会社から申込が入ったあと


しばらく音沙汰がなかったりしたことがありませんか?



契約までの処理スピード は


担当者の能力や段取り によって大きく変わりますから


契約書作成に必要な事項を聞かれるまで待っていたのでは


キャンセルの確率が高まるだけ
です。


...


みんながみんなではないですけど、


実は、お客さんというのは、申込を入れたあとでも


ネットで引き続き探していたりするもん
なんです。


営業マンは信頼関係を築けてグリップしたつもりでいても


お客さんは何となくネットサーフィンをしてしまうもんですたらーっ(汗)


本当に信頼関係ができていれば


新たに見つけてしまった物件についても直接相談がきますが


そこまでの関係ができていないと浮気をされますもうやだ〜(悲しい顔)


昨今は、空いてもいない物件をオトリで載せている会社もありますから


いいのいいの言われて引っこ抜かれちゃいますバッド(下向き矢印)


時間があけばあくほどそんなリスクだけが高まるんでねーふらふら



でも、のんきな営業マンは申込をもらっただけで安心してしまって


詰めが甘い
んですふらふら


さっさと契約書と請求書を出して回収すればいいのに


後回しにしてクレームになったり、挙げ句の果てにキャンセル
になったりするんですがく〜(落胆した顔)


...


普通の大家さんはこんなことは知らないから


申込が入ったら一安心で、あとは全部営業マンにお任せみたいなことが多いですけど


大家側が主導権を持って積極的に動くことで


防げるキャンセルもありますよ
手(チョキ)


...


例えば、何かの条件付きでの(エアコンとか照明器具を付けるなど)申込なら


入居日との関係にもよりますが、さっさと回収してから手配すればいいんですパンチ


入金前に設置した挙句、キャンセルなんてことにならずに済みます。



どんな業種でもそうでしょうけど、商売の鉄則は 回収 でしょう。



直接会ったこともない、初取引の相手(入居希望者)に


信用取引をして売掛金が回収できなくなったってこと
ですもんね。



こんなこと誰も教えてくれないもんねー(ーー;)


少しでもキャンセルが減るといいですねー



おしまい



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2 激戦区の様子

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
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2013年12月23日 巨大床下収納

2月8日(土) 10時BLXさん、M谷さん(女性)、11時M井さん(倉敷の業者さん)




こんばんは。岡山大家です。


今日は車(セダン)で大阪日帰りだったので少々お疲れ気味です。


といっても運転もしていないくせに(笑)


...


さて、何度か取り上げた、北区春日町の新築物件。

MTEx.jpg

2013年10月27日 ほんと新築決まってないなー
2013年12月12日 激戦区の様子


RC8階建て 21戸 ですが、


ついに、残り1部屋となりましたーグッド(上向き矢印)


2013年7月の完成から半年以上...


周辺に新築物件が乱立し


それぞれが苦戦する中で


満室一番乗りを果たせそうなところまでやってきましたー手(チョキ)


...


その他のライバル物件の動向もおいおい取り上げますが


前回、12月7日時点で 10室 空いていたこちらの物件が


その後、約2ヶ月で9室が決まったのは


ある秘策を使ったからでした。


そのある秘策とは...


...


...


...


...


業者へ 広告料2ヶ月  プラス


入居者へ 家賃1ヶ月サービス


という、新築では考えにくい大盤振る舞いあせあせ(飛び散る汗)


えっ?秘策でもなんでもないって?


あはは(*゚∀゚*)



新築でさえここまでやらないと難しい状況なんですねーあせあせ(飛び散る汗)


新築にここまでやられたら周辺の物件は堪りませんが...


でも、ライバルが未だ苦戦する中、一抜けを果たせそうな訳ですから


この繁忙期になんとかしておかねばという強い意志を感じますねー



新築にも関わらずここまで仕掛ける判断力、決断力はある意味感心しますね。



立地も良くなくて、築もそこそこ経つにも関わらず


家賃に拘って全く値下げに応じない大家さんもたくさんいますからねーバッド(下向き矢印)


そういうのって地主系大家さんに多いんですがね...


基本的に入居があってこそのもんだと思うんですが


まぁそこは個人の自由ですけども。




おしまい



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苦戦中物件 続報

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は倉敷で見学会の予定だったんですけど


岡山では珍しい ”大雪雪” だったので中止にバッド(下向き矢印)

DSC_0921.JPG

12〜13センチは積もってましたけど


岡山人はこれぐらいでパニックですあせあせ(飛び散る汗)


我が家の前の短い坂に、近所の車が2台トライしましたが


敢え無くバックで戻ってきていましたふらふら


雪国の人からするとお笑いでしょうけど


ここまで積もるのは、記憶の範囲では15年ぶりぐらいですかねー


15年ぐらい前に東山峠がえらいことになってました (((゜Д゜;)))


そんな中、夜はセミナー仲間との飲み会に出席ビール

DSC_0925.JPG

意識の高い人たちと話しをするとモチベーションあがりますねーグッド(上向き矢印)


そういえば、まだ新年会をやっていないので、今月には企画しましょうかねー


...


さて、繁忙期も中盤に差し掛かって


苦戦中の物件がどうなっているのか気になる方もいると思うので


様子をお知らせしておきましょう。


まずは、追跡シリーズ1 でお馴染みの さくらみちガーデン

2013年12月27日 繁忙期にかける!


この時点で、106号、108号が空き(連棟のメゾネットタイプ)

共に家賃18万円、P1台込、2台目10,000円...


それが、2月入居限定

106号 150,000円 P1台込、2台目10,000円
108号 155,000円 P1台込、2台目10,000円

3月末までフリーレント

室内小型犬 か 猫 2匹までOK



となって、106号が申込中グッド(上向き矢印)


あと一つ。


5月で丸2年空きになるぞexclamation&question


がんばれexclamation


...


追跡シリーズ2 でお馴染みの 北区一宮の新築は

2013年12月28日 2、繁忙期にかける!

この時点で、307、404、407の3室(1K)が残り。


その後...


...


...


何の変化もなく...


条件も同じ、広告料も同じ...



こりゃ丸々1年(3月で)空くかもなーふらふら


...


追跡シリーズ3 でお馴染みの 中区古京の新築は

2013年12月29日 3、繁忙期にかける!


時点で、203号 47.97u(1LDK) 89,000円 が残り。


その後は...


...


...


こちらも変化なし...


3月で丸1年...


あとひとつなんだけどねーふらふら


...


新築後、1年かけても(さくらみちガーデンは2年近く)満室にらならいとはいえ


相場よりかなり高い家賃


満室に近い状態になっているというのは


新たな家賃相場を切り開くという面で


一定の成果を上げていると言えるのかもしれませんねーひらめき



満室にも関わらず、毎月持ち出しっていう大家さんもいますし


満室 = 成功 という訳でもないですから


こういう事例も、個人的にはある意味参考になりますけどね目



そうやって、日々、人の物件を利用(物件動向を観察)している悪い奴なんです(笑)



おしまい



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4 管理の選び方

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


まだまだ雪が残っていて、娘がひとりで頑張ってが雪だるまを作っていました雪

DSC_0926.JPG


...


さて、今日はしばらくぶりに前回の続きで

2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方
2014年01月31日 3 管理の選び方


管理戸数が多すぎると


埋もれてしまってあまり相手にしてもらえなかったり


単に全体の入居率が良いといっても


自分の物件に当てはまらないかもしれない ので、


管理会社選びで鵜呑みにできない部分


というようなことを書きました。


...


ところで、管理会社の場所 や グループの仲介店 や 大手FC加盟 っていうのは


重視したほうが良い面が多いと思います。


管理会社の場所は、できれば自分の物件から近いほうがよいですね。


まぁ当たり前ですけど、遠すぎると緊急事対応に不安を残しますし


余程の事情がない限り、わざわざ遠い会社をチョイスする必要はないと思いますね。


...


管理オンリーの会社は置いておいて


自社で仲介部門を持っている管理会社の場合


その客付け部門が、自分の物件の近くにあることは重要ですひらめき


基本的に、部屋探しの方は


自分が住む候補にしている近辺の仲介不動産屋に行きます。


県外組の方は土地勘がないので


新幹線で来て、そのまま岡山駅近くの店に行くことも多いですが、


例えば、岡山市中区に住みたいのに


倉敷市の仲介店になんて行かないです。


もし、倉敷市の仲介店に行ったとしても


そのお店では満足に物件情報を把握できていないですし


案内に行くとしてもかなり大変です。


倉敷市から岡山市中区っていのはちょっと極端かもしれませんが


不動産屋もそうですけど、そこの営業マンも


実は、自分の店の近くの情報しか知りませんがく〜(落胆した顔)


結構みなさんね、不動産屋(営業マン)って


市内ぐらいならどこでもよく知っている(情報を持っている)ように思っているんですけど


全然そんなことないですがく〜(落胆した顔)


だって、お客さんはその不動産屋の近辺で探していることがほとんどなんですから


わざわざ遠くまで詳しくなる必要があまりないんですたらーっ(汗)


それよりは、自分のお店の周辺情報をどんどん鍛えていったほうが有益なんですから。


自分の店から2〜3km離れたら、相当怪しんもんですよバッド(下向き矢印)


あまり遠いと、自社の管理物件なのに見たことがないとか


物件名だけ知っている程度
なんてことは


普通にありますからねーふらふら


遠くになればなるほど該当のお客さんも少なくなりますし


案内時間のロスも起こりますから営業マン的には回転が上がらなくて面倒なんです...


...


物件の少ない郊外や、最寄りに有力業者がない場合は仕方がないですが


ある程度の市街地で物件も多いようなエリアなら


お任せする管理会社の仲介部門はなるべく近くにあったほうがよいです。



まずは、そこの営業マンに物件を知ってもらわないとねー



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


先日の大雪で中止になった見学会を 2月15日(土) 10時〜18時 にするそうです。
興味のある方はご連絡くださいわーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納


...


さて、今日は昨日の続きで

2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方
2014年01月31日 3 管理の選び方
2014年02月09日 4 管理の選び方



管理会社の系列店の賃貸募集の店舗数とか


FC加盟の有無も関係なくはないです。


...


店舗数は多ければ多いほど窓口は広がる訳ですが


地域NO.1の店舗数を誇る会社でなくても


自分の物件の近くに 1店舗 と


できれば、もう1店舗が主要駅の近くにあると良いです。


岡山市の場合だと、


自分の物件の近くに 1店舗 と


岡山駅の近くに もう1店舗 あれば尚良いですね。


岡山駅は県外組も来店も多く


岡山駅を中心に広範囲で案内にいくことが多いので


そんな店舗を持っていれば更に良いということですね。


...


FC加盟の有無は、


地域によっては地場の有力業者が加盟していなかったりもするので


必須ではないですが


岡山市の場合は、青いところか、緑のところが力を持っていますね。



ちなみに、某FCのその市町村における店舗数の適正ラインは


10万人に1店舗の割合で出店を認めているそうで


岡山市では約70万人なので、7店舗前後、


倉敷市は約40万人なので、4店舗前後 までということで


それ以上は増えにくいです。


また、別のFCでは


既存のFC店舗から最低500mは離れていないと


出店許可を出さないそうですよ。


...


ここまでは、自社で客付けすることを考えての話しですが


他社からの客付けも大いにあるので


自分の物件との立地関係は意識したいですが


店舗数やFC加盟は、おまけ程度でよいかと思いますね。




つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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