平成21年 4 自己紹介 その36

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


正月は業者も休みで情報も動かないですから


久々に昔話を書いてみましょうかね。

2012年08月09日 平成21年 3 自己紹介 その35

もう随分と放置していましたが(笑)


平成21年当時、某FCの岡山市の西のほうのお店の店長をしていたときのことでしたね。


社内で10店舗ぐらいあったかなはてな


20年の7月から着任して、21年2月まで


店舗売上1位 を 8連覇 しましたが


21年3月は僅差で2位になってしまったんですねー悲しい


その後、5月だったか際どい勝負になったこともありましたが


12ヶ月で11度の1位を獲得することができました拍手



ほんと素晴らしい仲間に恵まれましたねまる


この時のメンバーで現役で残っているのは一人もいません汗


何人かとは退職した今でも時々会ったり、いろいろ相談されたりもします。


ありがたいことですね笑顔


...


ここの会社は結構異動が多くて、早ければ決算期毎に店を移ります汗


このことが後にすごく役に立つ訳ですが


次に移ったのは、岡山駅の西口方面のお店でした。



業界に入った当時、岡山駅の東口方面のお店に勤務していたので


東口方面は熟知していましたが


当時から感じてはいましたけども


岡山駅の東口 と 西口 ではマーケットが全然違うんですよね汗



岡山駅の場合、東口が正面になるので


市役所筋や桃太郎大通り沿いには大手法人の事務所なども多いですし


やっぱり駅前ってことで人通りも割と多いんですよね。


県外組の方も基本的には東口に出てきて不動産屋に入ることが多かったですね。


で、大概、東口側の会社に勤めているパターンが多いので


部屋探しも東口側になりがちなんですよね。



というのが、岡山駅と線路が邪魔をして


西口側とのアクセスが悪いというのが大きな原因としてあるんです。


徒歩の場合は駅を横切ればいいんですけど、


自転車の場合


・駅の北と南にある地下道


迂回しないといけないんです自転車




これが、駅からいうと若干距離もありますし


地下道だけあって、閉塞感もあるしなんだか薄暗い汗


女の子は大概嫌がるんですよねーダメ


...


ちなみに、繁忙期は大学生の来店もあるんですけど


そっち系は、津島方面や学南町、南方、北方など


連れて行くことが多いです。



なので、東口側の店舗にいても


意外と西口近辺へ連れて行くことって多くない
んですよ汗


そんなもんだから


岡山駅の東口側に勤務していても


すぐ反対側の物件とか道とか知らんのです汗



「今日の格言」


岡山駅東口にしか勤務したことがない人は 西口側が


岡山駅西口にしか勤務したことがない人は 東口側が


案外盲点です。




岡山駅を挟んですぐ近くなんですけどねー汗



最近は、西口側にも大型賃貸マンションも増えましたし


東口側のほうが家賃が高い傾向にあるので


西口側を選ぶ方も増えてはきましたけど


根本的には別のマーケットですねー


...


ちなみに、郊外の店舗にしか勤務したことがない人


中心部の物件はもちろん


住所さえまともに知らないレベルの人って多い
んですよ(笑)



これはちょっと意外じゃないですかねーはてな


不動産屋だからって岡山全体を知っている訳ではないので


聞き込みに行く店舗や人はよく選ばないといけないんですよーOK


...


実は、わたくし、その昔、運転代行のアルバイトをやっていたこともあってですね


その頃は、

「地名や道を覚えておいたら何かの役に立つかもしれないなー」

「車も好きだし一石二鳥だー」

ぐらいに思っていましたが


今では、東口西口も勤務できて、道路の一方通行までバッチリですまる



得したことは、


渋滞を回避して目的地に早く辿り着けるぐらい
しかありませんけども(笑)



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

平成21年 5 自己紹介 その37

,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


正月企画で、今日も 昔話 の続きで。

2014年01月01日 平成21年 4 自己紹介 その36



さて、岡山市の西の方のお店で一定の成功を収めることができた訳ですが


今度は、平成21年の7月から岡山駅の西口付近のお店に


またまた店長として赴任することになりましてん泳ぐ



当時、このお店は、売上がかなり低迷していたので


再生を託された意味合いもあったようです。


...


同じ会社とはいえ、普段は忙しくて


店舗間を行き来することなんかほとんどありませんから


内情はよく知らなかったんですけど


メンバー的には


男性店長
  (当時30代後半、不動産歴3年ぐらいだったかなはてな

女性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴2〜3年ぐらいはてな

男性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴1年ぐらいはてな

女性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴数ヶ月はてな


と、そこそこ揃っているのに、なぜか結果は出ていないようでした落ち込み



で、いざ着任してみるといくつか改善すべき点が見つかりました電球


...


ひとつ目


お客様が入りやすい店舗にすることでした。


ロードサイド1階のガラス張りの店舗なのに


ガラス面のほとんどに物件資料を貼り出していて


店内の様子が全く見えない状態になっていたんです悲しい



店内が見えにくいと、特に女性は入りにくいだろうなーと思って


一旦全て撤去して、室内が見えるように付け直しましたまる


両面テープでガチガチにくっついていたので


数日かけて地道に剥がしていきました汗


...


ふたつめ


駐車場をアピールすることでした自動車


岡山駅近くの店舗は、隣接した駐車場を確保するのはほぼ無理


ここのお店は少し離れた自走式の駐車場を使っていました。


この駐車場の回数券を買っておき利用者に渡していました


イマイチ活用できていませんでした悲しい



西口の筋を車で走ると、何社も不動産屋が軒を連ねていますが


どこの不動産屋も、店頭にはお客様用駐車場の有無には触れていないので


お客様用駐車場があるということを大きく表示しておけば


車でお越しの方にアピールできる
と思いましたまる


...


まぁ他にも細々あるんですけど


実際にこれらの施策は一定の効果はあったと思いますまる



しかし、実は 売上を成すための根本的な部分 で、


最も大きな問題を抱えていました〓



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

平成21年 6 自己紹介 その38

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


昨日から県北の蒜山にきておりますが


田んぼは真っ白です雪



寒いと関節や古傷が痛む年頃です汗


...


今日も正月企画で、 昔話 の続きで。

2014年01月02日 平成21年 5 自己紹介 その37



さて、 売上を成すための根本的な部分 の


最も大きな問題 ですが


気になりますはてな


これは、簡単に言うと マーケットの問題 でした。


ここの前に赴任していた 岡山市の西の方の店舗 は


郊外の新興住宅地的な場所にあったので


概ね、通年で動きがありましたまる


なので、年間で11度の1位も可能であった訳ですが。


...


また、岡山駅東口の店舗では


駅前のメイン通りという立地上、多方面からのお客様がお越しになり


結果、そのまま多方面での部屋探しになることが多かったので


東西南北、浅く広く探すことになり


こちらも概ね通年動きがありましたまる


東は 西大寺邑久長船など

西は 倉敷早島など

北は 津高一宮備中高松門前など

南は 藤田灘崎茶屋町など...


市内全域、万遍なくお越しになるので


当時のわたくしは、浅く広くしか知識がなかったですねー悲しい


東口側のレベルが 10 としたら

大学周辺が 7 ぐらい

その他は、東西南北のどこも 2〜4 程度のもんだったと思います汗


駅前(東口)しか勤務したことがないとこんな感じになりますね。


...



これが、岡山駅西口の店舗では


岡山大学、岡山理科大学、ノートルダム清心女子大学、岡山商科大学など


学生向けの需要が強く


1〜3月に極端に売上が伸びており


概ね、一番少ない月の 3〜4倍程度 になっていました。 


なので、閑散月は散々な結果になっていることがほとんどで


目標達成した月も、詰めて詰めてギリギリということが多かったようです困った


...


7月に着任し、いろいろ過去のデータを見ていると


集客 も 成約 も 客単価 もとても低く


「これじゃあなかなか目標達成せんわなー悲しい と眺めていました。


特に、前月の6月は契約の8割ぐらいがアジアからの留学生の方でした。


そんな状況では売上が伸びるはずもなく...



7月には、その留学生十数名を一度に集めて


重要事項説明(日本語のわかる代表の方に)をしました汗


時間もかかるし、結構大変でしたねー困った


...


アジアから日本に留学してくる家庭の方は


恐らく、現地では富裕層の部類に入るのでしょうが


当時は(今もはてな)まだまだ経済力には大きな差があり


ほとんどの留学生は


家賃2万円程度の初期費用の安い物件を探していました。



費用の問題や言葉の問題、文化の問題もあったりで


成約しても売上単価が低い


せっかく申込になってもキャンセルになることが多い


入居しても騒音などのモラルクレームになることが多い...



...


今でこそ、留学生専門でやっている大家さんもいますが


当時の岡山は、外国人の入居希望者に対してまだまだ理解がありませんでしたから


物件探しもなかなか大変でした汗




日本人相手よりも労力もかかって、挙句徒労に終わることもしばしば...


売上が伸びないから評価もされない...




一般的に、営業会社というものは売上で評価する部分が大きいと思いますが


実際に数字が出ていなかったですから


店全体も営業マン個人も評価が高くなく


仕事が空回りして疲弊し、モチベーションも下がっているように見えました悲しい



この構造を変えない限り、業績の改善は難しいと思っていました。



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

平成21年 7 自己紹介 その39

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


そろそろ飽きたかもしれませんが


今日も正月企画で、 昔話 の続きで(笑)

2014年01月03日 平成21年 6 自己紹介 その38


この店舗は、何かと 負のスパイラル に陥っていました。



前任者は、店長1年目ということもあり


いろいろ悩んでいたようですし


売上も低迷していたので上司から厳しい指導を度々受けていました汗


月に1度は会議で顔を合わせてはいましたが


疲弊していくのが手に取るように分かりました。



上司からのプレッシャー...


契約を取らないといけない焦り...


まぁ、営業会社なので当たり前と言えば当たり前ですが...


...


売上が低迷

上司が特にその店舗をマークして徹底指導

萎縮して自分の意見は言えなくなる

上司からの指示をそのまま部下に落とす

部下は何かと反発する

それでも契約を取らないといけない焦り

少ない来店を取りこぼせない

強引になる...


...


もっと来店を増やせないか

上司と近隣ライバル店舗を分析

他社の賃貸情報誌(当時はスーモ)やネットには激安物件が網羅

実際にお客さんも来ているようだ

ネームバリュー、取扱い物件、営業力では負けていないはず

追随して全部とっていこう




概ね、こんなスパイラルだったように見えました落ち込み


...


わたくし、ある程度、来店客の層はコントロールできると思っています。


例に出して申し訳ないですがすいません


牛丼屋 や ファミレス にお金持ちは滅多にこないでしょう。


百貨店 や 高級ブランド店 に低所得の方は滅多にこないでしょう。 


ちなみに、わたくしは 牛丼屋 や ファミレス をよく使います(笑)


そして、百貨店 や 高級ブランド店 には滅多に行きません汗



今風に言うと ブランディング でしょうか。


...


賛否両論あると思いますが


わたくしは、雑誌、ネット共に、低家賃の物件の掲載をほとんど止めました。


周辺のライバル店舗との取り合いに参加するつもりがありませんでしたから。


低家賃は全部くれてやる。その代わり高家賃を徹底的に取っていくと。


...


物件の情報収集には特に気を使いました。


誰よりも早く出社して、


夜中にきた空室情報FAX や 空室情報専用サイト や メール に目を通し


どこよりも早くネットに掲載しましたまる


他社が掲載していない、


マイナーな業者や一般大家さんの隠れた優良物件もたくさん掲載しました。



写真もドンドン撮りに行ってもらいましたカメラ



それと同時に、発見した優良物件情報はすぐに社員に共有しました。


来店して決まらなかったお客様の希望条件は


毎日終礼でまとめて書き留めていますし


概ね頭にも入っていますから


すぐに担当者に追客をしてもらいました
まる


...


着任してすぐの、7月8月こそギリギリの目標達成でしたが


徐々に、ネットからの高家賃層の集客が増え


低家賃層の来店はなくなりました。


同時に、契約単価、申込率も改善していきました拍手



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

平成21年 8 自己紹介 その40

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者の みーこさん と ロッカーキャットさん とで


みーこさん宅のリフォームの打ち合わせをしてきましたよー自動車


みーこさん宅でミーティング

広瀬町のリサイクルショップ視察

学南町のリサイクルショップ視察

わたくしの物件2号見学

2013年12月04日 トイレがすごい の店で 昼食

わたくしの物件3,4,5号の外観のみ視察

西長瀬の雑貨屋を視察

西長瀬の照明器具屋を視察(残念ながfら休み汗



と、なかなか充実の1日でございました笑顔


不動産好きの方と一緒にいると楽しいですねーバニー


...


さて、一応、正月休みというと今日ぐらいまでですかねはてな


今日で一旦、正月企画の 昔話 は中断してと。


意外や意外、 面白い という意見がポロポロあったので


次は、ゴールデンウィークあたりに復活させましょうか(笑)

2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39


...


さて、客層を変えていく過程で


個人的に取り組んだことがありました。


...


今まで


1、岡山駅東口の店舗
  
  岡山駅東口〜中区西部の知識 プラス

  浅く広く岡山市全域を


2、青江・新保方面の店舗

  バイパスの周辺〜南部の知識を


3、野田・今方面の店舗

  大元駅西〜下中野、今方面の知識を


4、大元駅近くの店舗

  大元駅東〜岡大医学部周辺エリアの知識を


5、西バイパス近くの店舗

  西バイパス周辺〜笹ヶ瀬川西、陵南学区、大福、妹尾エリアの知識を


養ってきましたが、


自分の知識の中で、北区でポッカリ穴の空いたエリア


この 岡山駅西口方面 でした。


ここで1年勉強できたことはとてもラッキーでしたねーまる


これまで、ほとんど縁がなかったですから


大枠では分かっていても、


ピンポイントではわからない
んですよねー困った


...


ですが、この店舗のメンバーは


女性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴2〜3年ぐらい)

男性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴1年ぐらい)

女性営業マン
  (当時20代前半、不動産歴数ヶ月)


で、みんな、わたくしより若くて


岡山駅西口方面の物件知識に関しては詳しい訳ですよー困った


店長がその店で一番エリアの物件を知らん


ってありえんでしょー (ーー;)



なので、物件写真の撮影を兼ねて


天気の良い日の午前中はほぼ毎日


自転車で出撃しました自転車


涼しい格好に着替えて行くんですけど、


7月、8月はもう汗だらだらですよー汗


タオルもTシャツもビショビショで着替え持参は必須でしたねーまる



とにかく、エリアの物件は全部知っておかないといけないので


大げさでなく、全ての路地を網羅しましたね自転車


・駅元町
・奉還町1〜4
・寿町
・昭和町
・富町1〜2
・下伊福1〜2
・島田本町1〜2
・国体町
・清新町
・絵図町
・伊福町1〜4
・南方5
・学南町1〜2



あたりは漏れがないですねOK


まぁ、これぐらいやれば、


その店では物件博士になれますねバニー




あっ、今、物件博士って書いて思い出しましたびっくりはてな


そういえば、不動産業界に入った当時


岡山一の物件博士になってやろうと思ってました(笑)



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

不動産屋の日常

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


今日は、ある大家さんと3年ぶりぐらいにお会いしましたが、


「顔色が全然違うびっくりって驚かれてました(笑)


当時、どんだけ病んだ顔してたんでしょうか...汗


...


さて、正月企画で 昔話 を書いていて思ったんですけど


もしかしたら 不動産屋の日常 って気になったりするかなと。


今日は、そんな話しを書いてみます。


...


いわゆる大手の、○イワ とか ○キワ なんかは


定休日もありますし、休みも多いイメージで


実際、○イワは休日出勤なんかすると怒られるそうです ( ゚Д゚) ス、スゲー!



わたくしは中小企業にしか勤めたことがないので


残業や休日出勤は当たり前でしたが...


朝は7時過ぎぐらいから夜は23時24時は結構普通で


シフト上では一応、月に6日休みはありますけど


完全休養日はほとんどなかったですねー汗


お盆や正月も問い合わせメールの返信やお店のブログを書いていましたからメモ


...


街に溢れる不動産屋には、


○パマ○ショップ、○イブ○、○ンチュ○ー21、○ニミ○、○ームメ○トなんかがありますが


これらは、いわゆる フランチャイズ と言う形態で


パッと見、大手の看板に見えますが


実は、地元の中小不動産会社が


本部にお金を払って看板やシステムを借りています。


中には本部直営の店舗もありますが


ほとんどが地元企業が参加している形ですね。


一般の方は、同じ看板だから全部同じ会社だと思っている方が多いです。


コンビニや弁当屋、マ○ドナルドもそうですね。


同じ看板でも会社が違うので、別々に訪問しないといけません走る


...


さて、このフランチャイズの店舗の場合、4人体制ぐらいが多く


従業員の休みはほぼ平日で、月6日ぐらいが多いです。


土日は来店が多いので仕方ないですね落ち込み



平日で全員の休みを回していこうと思うと


大概、誰か一人は休みになります。


平日は、2〜3人で回すことになるので、意外とバタバタします。


時には、2人の日もあったりしますから、


そんな日はほんの数組の来店でもかなり大変です汗


3人体制の店舗だと、定休日を設けている場合が多いですが


案外、平日の昼間の訪問はビミョーなんですよねーダメ




土日は、大概全員出勤していますから


全員と顔を合わせるなら土日のほうがいいんですよまる



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

2、不動産屋の日常

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


今日はロッカーキャットさんと


造作家具の設計施工をできるKさんと一緒に


みーこさん宅のリフォームの打ち合わせをしてきましたーバニー


造作家具照明器具でいろいろ工夫する予定なので


仕上がりが楽しみです笑顔


...


さて、今日は昨日の続きで

2014年01月06日 不動産屋の日常


不動産屋の営業マンってなんだかんだすることが多いんですよー汗


よっぱど暇なお店は置いといて


基本的に、土日は接客(部屋探しと案内)が中心なので


その他の業務はあまり進みませんダメ


例えば、

・契約書類などの作成

・募集看板やのぼりの設置

・ネット広告の掲載

・抗菌施工


なんかは閉店後にできますが


どうしても日中にしないといけないのが


不動産屋、管理会社、一般大家さんへ

・契約書などの書類提出

・入居者に渡す鍵の手配

・案内予定物件の空室の確認 や 鍵の手配



他にも

・物件の写真撮影

・(店舗によっては)銀行の入出金

・物調(物件調達)

 ※新たに取り扱える物件を増やすこと
 

などがあります。


契約が多ければ多いほど、来店が多ければ多いほど


当然に業務が増える仕組みですし


契約の有無に関わらず


集客・募集に関する業務
もありますからねー困った


...


その日中にしないといけないこと


土日祝以外にこなす訳です。


つまり、休みの社員が多く人員の少ない、平日の昼間にです悲しい


だから、平日の昼間に不動産会社を訪問しても


留守番の営業マンか事務員ぐらいにしか会えないことが多い
と思いますよ。


もし、平日の昼間に訪問した際に人員が豊富なら


・誰かが休日出勤している

・タイミング的にたまたま人数が揃っていた

・急ぎの契約書類の作成がある


・ただ単に暇(お客さんがこない)

・業務に関する意識が低い



といったことが考えられます。


...


・ただ単に暇

・業務に関する意識が低い



という店舗は、集客力や決定力が低く


社員のモチベーションも低い恐れがある
ので


大家さんとして、本気で付き合う店舗ではないかもしれませんよダメ


みなさんの訪問先はどんな感じですかはてな


仕事は自分で作ればいくらでもありますからね。



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

3、不動産屋の日常

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで

2014年01月07日 2、不動産屋の日常


ただでさえ業務が多い中


平日は人員も少なくバタバタしがちなので


訪問するには向いていない
と。


では、土日で良いのかというとそうでもないんですダメ


やはり土日は来店・案内が多くなるので


なかなかまともに時間が割けません困った


特に繁忙期だとどうにもならない悲しい



じゃあ不動産屋に訪問できないじゃないかーびっくり(笑)


そう。訪問してはいけませーんダメ



おしまい


...


...


というのは冗談で(笑)


やはり平日よりは土日が向いています。


一般的に、9時〜10時ぐらいにオープンする不動産屋が多いですかね。


9時半にオープンであれば、


普通の社員は9時頃出社してきます。


そこから、簡単に掃除を済ませ


15分程度で朝礼をし、オープンに備えます。


繁忙期以外は、土日でも朝一番に部屋探しに来店することは多くないです。


来店がある場合は、入居キーを受け取る程度の短時間のものが多いです。


よほど忙しい店舗なら


朝礼に参加せずに出社と同時に業者周りに出ることもありますが


まず、狙うならそこですねまる


でも、繁忙期はダメですよダメ



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

もうちょっといけそうですが..

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区南中央町の枝川沿い


アルファ枝川という単身用の区分マンションがありまして。


1988年築 RC 7階建て 68戸

オートロック エレベーター あり

管理費 4500円、修繕積立金2000円、水道代2000円



間取りはこんな感じで



3点ユニットですが、24.85uあります。


...


一応、オートロック、エレベーターもあるし中心地にも近いので


リフォームのやりようによっては


水道込で2万後半〜3万円ぐらいまではなんとかなるかなーと思うんですけど


7階建ての6階が、現在21000円(水道込)で貸しているようで...


...


これが、タイトルの 「もうちょっといけそうですが..」


ってことになるんですが、


なんでそんな話かというと


これが 160万円 でレインズに出ていましてねビル


今のオーナーは月1万円ちょっとしか手残りがないんですね困った


こんなんじゃちょっとトラブったら吹き飛びますねー悲しい


空室なら空室でしんどいですし


入居していても1万ちょいじゃしんどいですわね汗


そんなのに嫌気がさして売るんでしょうかはてな


叩き売りしてくれるんなら


お試しで買ってみてもいいかもしれませんよ(笑)


買った人は、次の募集ではもう少し家賃を高めにしたいところですねーお金


でも単身用は長く住んでくれないと厳しいでしょうね。



おしまい



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2

完成見学会のお知らせ 北区久米

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 年明けからリフォームの手配をしようと思いますまる

 次はいくらで募集しようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 
へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


ブログで何度か取り上げている


読者の麒麟さんの北区久米の戸建賃貸ですが


完成見学会の日程が決まりましたーバニー


1月25日(土)、26日(日) 10時〜16時


一応、両日共、10時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116


集合して行こうと思いますので、ご希望の方はご連絡くださいまる


両日共、10時〜お昼頃までは私も現地にいますまる


10時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、


住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。



ちなみに、駐車場は6台ぐらいはいけます車


ご都合の合う方はお昼ご飯でも一緒にいきましょう料理


...


その後、25日(土)はこんなセミナーに行ってみる予定ですメモ


興味のある方はどうぞまる


...


そして、26日(日)は13時30分から

日本エコシステム(太陽光販売会社)さんが主催の無料セミナーに

ブログランキングでお馴染みの

人気ブログランキングへ

必殺さんがお越しになるそうなので会いに行ってみたいと思います(笑)

■岡山会場 1月26日(日)
13:00 受付開始
13:30〜15:00「必殺大家人の非日常的賃貸管理と滞納・債権回収・明渡訴訟」
15:10〜16:30 太陽光発電セミナー
16:30〜16:40 アンケート記入
16:40〜17:00 抽選会
会場:メルパルク岡山 3階「錦」
住所:岡山県岡山市北区桑田町1-13
TEL:086-223-8100
交通:JR「岡山駅」徒歩7分
アクセス:http://www.mielparque.jp/okayama/access/
▼1/26(日)「岡山セミナー」へのお申し込みはコチラから▼
https://ssl.formman.com/form/pc/iEE0VcgKRDvcqpTQ/


太陽光のことは特にいいですが、必殺さんの話しを聞いてみたいバニー


お時間のある方はよかったら一緒にいかがですかはてな


...


さらに、2月1日(土)に高松でもセミナーをなさるのでこちらもエントリー済です(笑)


必殺セミナーin高松

開催日時:平成26年2月1日(土)13:00〜17:00
会  場:高松駅近く
料  金:5000円
応募はコチラまで
定員になり次第締め切ります。(あと残り僅かです)
セミナー内容
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける方法
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法
7、受講者が持っている債権の回収レクチャー
  (ご自分の不良債権資料一式をご持参ください)
等々考えています。
参加資格は特にありません。
※セミナーのあとは懇親会も予定しています。


こちらもお時間のある方はよかったら一緒にいかがですかはてな


おもしろそーバニー



おしまい



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(><)
 復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう!
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




web拍手 by FC2
    >>次へ
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
リンク集
最新記事
最新コメント
岡山大家
迷探偵? (10/15)
岡山大家
高級車買う前にまずは戸建を買いなされ。 (10/15)
バーダック
迷探偵? (10/14)
バーダック
高級車買う前にまずは戸建を買いなされ。 (10/07)
岡山大家
神様、見捨てませんでした。 (10/04)
岡山大家
神様、見捨てませんでした。 (10/04)
岡山大家
カギを無くしたそうで... (10/04)
yasu
神様、見捨てませんでした。 (10/03)
バーダック
神様、見捨てませんでした。 (10/03)
IW本
カギを無くしたそうで... (10/01)
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2014年01月 >>
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ

ここまで明かしたくなかった節税強化書