木造ビル

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔

12月8日(日)
 I島さん(初参加)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 わたくし


12月10日(火)
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(初登場)
 わたくし
 


わたくしの物件2号の見学会をやろうと思います。
12月3日(火)は15時から予定が入ったので、14時ぐらいまでならいつでもOKにします。
場所は岡山大学の裏のあたりの、津島東4丁目になります。
あまり参考にならないとは思いますが、ご希望の方はテキトーに連絡くださいまる
住所をお伝えするか、どこかまで迎えに行きます自転車

10時半 あつさん
13時 かこさん、みーこさん、TAKEさん、知人のTさんの会社の方
14時 mtanaさん、しょーですさん 

他の日でも、わたしの都合と合えばご案内します自転車



こんばんは。岡山大家です。


今日は、物件2号の見学会第一弾で、


麒麟さん、Fさん(ブログには初登場)、I島さん(初登場)がお越しになりましたまる


ちょっと変わった物件なんで、参考になったかどうか...


...



さて、YAHOOを見ていると 木造ビル なんて書いてあったので


面白そうだなと思いまして。




これ、木造なんですってービル

三井ホームが挑む、都心の「木造ビル」革命


建築基準法では、1時間の耐火性能を備えていれば


最上階から4層以内の木造建築が認められている
そうで


正確に言うと、1階がRCで、2〜4階が木造ツーバイフォーなんですって。


この建て方だと、足場もいらなくて


中心市街地の狭小地でもギリギリまで使えるそうですまる


街中には狭いところが多いですもんねー汗


調べていたら住友林業にも似たような商品があるんですねー


岡山の中心地は、建ぺい率80%、容積率400%のところが多いので


結構ニーズがあるかもしれないですねまる


富田町、野田屋町、奉還町なんかは間口の狭い家が多いですもんね。



スゥエーデンでは、木造34階建ての計画があるらしいですよ ( ゚Д゚) ス、スゲー!



おしまい



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リベール津島プレミアム

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔

12月8日(日)
 I島さん(初参加)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 わたくし


12月10日(火)
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(初登場)
 みーこさん
 わたくし
 


わたくしの物件2号の見学会をやろうと思います。
12月3日(火)は15時から予定が入ったので、14時ぐらいまでならいつでもOKにします。
場所は岡山大学の裏のあたりの、津島東4丁目になります。
あまり参考にならないとは思いますが、ご希望の方はテキトーに連絡くださいまる
住所をお伝えするか、どこかまで迎えに行きます自転車

10時半 あつさん、O崎さん、TAKEさん
13時 かこさん、みーこさん、知人のTさんの会社の方、T戸さん
14時 mtanaさん、しょーですさん、大黒天人さん 

他の日でも、わたしの都合と合えばご案内します自転車



こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のTAKEさんと


ひすいこたろうさんの講演会に行ってきましたよーバニー


この本を書いた方ですメモ

あした死ぬかもよ?

中古価格
¥686から
(2013/12/3 01:04時点)




いろいろ考えさせられますねー


...



さて、昼間、用事があって津島笹ヶ瀬のあたりを走っていたら


派手にマンション建設反対運動をやってましたねー(゚o゚;;






ここに、リベール津島プレミアムっていう


14階建てのマンションが建つんですビル


以前は、2階建てのアパートとかが建っていたんですけど


いきなり目の前に14階建てが建つってことになると


自分がその立場ならイヤですねー汗


わざわざホームページまで作ってますよ困った


...


こんなところに500坪の土地なんて出てこないですし


岡山屈指の人気学区の 京山中学校区 ですからねーバニー


事業者からしたらなんとか有効活用したいですわね。


結果、上へ伸ばすことになりますよねービル


...


道も狭いし、あまり便利とは言えない場所


学区以外の魅力は少なく


価格設定も高いよう
なので


すんなり完売とはいかないかもしれませんが...


...


売れようが売れなかろうが、周辺住民にとっては迷惑な話しで


事業者からしたら、法の範囲で事業をやっている訳なんでねー


いくら住民がわーわー言っても


どうもならんでしょうね悲しい



こんな騒動の中、購入して住むのも住みにくいよね汗(笑)



しかし、この住宅密集地に14階建てかー


法令上、理論上は可能だけど


近所の人は誰も想像してなかったろうなー困った



おしまい



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物件2号見学会に行ってきました。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる

 I島さん(初参加)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 わたくし



12月10日(火) 時間場所は検討中
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 わたくし
 


こんばんは。岡山大家です。


12月8日(日)の忘年会の時間と場所が決まっていますのでご確認ください。


読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる


10日(火)はまだ選定中です汗


...


さて、今日は、わたくしの物件2号の見学会でした家

10時半 あつさん、O崎さん、TAKEさん
13時 かこさん、みーこさん、Tさんご夫婦(初登場)、T戸さん、とーやさん
14時 mtanaさん、しょーですさん、大黒天人さん

12名の方にお越しいただきましたー笑顔



物件2号は自分で間取りを考えた物件なんですけど、


ちょっと変わった物件なんで参考になったかどうか汗



どうしても盛り込みたかったのが


・玄関横の土間収納

・和室

・ウォークインクローゼット

・洋室8帖



だったんですけど、限られたスペースに配置するのが大変でしたねー汗



・玄関横の土間収納

 ベビーカー、ゴルフバッグ、スノーボード、子供のおもちゃなどを

 収納できる空間を作りたかった。



・和室

 普通の賃貸物件に無い、モダンな空間を作りたかった。

 居酒屋の座敷のイメージで。



・ウォークインクローゼット

 大容量収納は受けが良い。


・洋室8帖

 若い方で、ダブルやキングサイズのベッドを買う方も少なくない。
 
 大型TVや女性のドレッサーなどを置くと6帖では狭いので
 
 ゆったりした寝室を作りたかった。



という感じで作りました家



若いカップルとか、小さいお子さんが1人ぐらいの方が入居するイメージ


・玄関アプローチにスロープ

・ダウンライトを多く配置

・防犯面に配慮して、シャッターを設置

・子供が外で遊ぶ裏庭のスペース

・自転車置き場

・来客用に駐車場3台(小さい車なら4台)

 (友人や両親が遊びにきたときなど)


なども作りましたまる



見学会にお越しになれなかった方も、


随時対応しますのでお気軽にどうぞ笑顔


...


その後、15時からしょーですさんと、某不動産会社の方と面会自転車


19時からは、初登場の7008(ナオ大家)さんとお会いしバニー


4時間のロングラン対談(笑)


不動産の話しをしていたら楽しいから


時間が経つのが早いですねー汗



みなさんお疲れ様でしたー笑顔




おしまい



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トイレがすごい

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる

一人4000円 飲み放題 ですジョッキ


 I島さん(初参加)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 68さん(元・馬○さん)
 大黒天人さん
 わたくし



12月10日(火) 19時半 から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


一人3500円 飲み放題 ですジョッキ
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 わたくし
 


こんばんは。岡山大家です。


12月10日(火)の忘年会の時間と場所が決まっていますのでご確認ください。


岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


になりましたまる


...


昨日は、見学会の午前中組の あつさん、O崎さん と


津島西坂へランチにでかけたんですけども


そこのお店が素敵な感じでしてねーまる



ブランコがあったり、


この棚もおしゃれな感じでしょはてな


...


実は、この棚


トイレの入口ドアなんですびっくり



面白いことやってますよねー拍手


その他の写真はこちらカメラ



トイレなのに大空間を使って


赤ちゃんのおむつを交換できる台もあったりと


女性的な目線が素敵な感じでしたね笑顔



普通の賃貸物件だと勝負できる領域が限られるんで


オンリーワンで長く勝負できる物件を作ってみたいですねバニー



頭の中にはいろいろ構想はあるんですけどねー汗


あとはお金か...



おしまい



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1、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる

一人4000円 飲み放題 ですジョッキ


 I島さん(初参加)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 68さん(元・馬○さん)
 大黒天人さん
 okamoさん(初登場)
 わたくし



12月10日(火) 19時半 から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


一人3500円 飲み放題 ですジョッキ
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 わたくし
 

初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ(笑)




こんばんは。岡山大家です。


某読者の方が、お子さんの進学のための部屋探しで大阪へ行くそうです新幹線


そこで、部屋借りる時の費用について書いておこうと思います。


・敷金


 家賃の滞納などがあった際に充当される預り金です。
 
 一般的には家賃の2〜3ヶ月の設定が多いです。

 滞納などがなければ退去時には返金されます。
 
 慣習的には、原状回復費用と相殺されることが多いです。
 
 最近は、敷金ゼロの物件も多いです。

 もし、気に入った物件がある場合は

 交渉すれば減額される可能性が高い
です。

 昔はほとんど返金されませんでしたが、

 近頃は厳しくなってきて、返金しなければ揉めるので

 預かっておく意味合いが薄れてきているからです。

 敷金を減額する程度で、入居してくれれば儲けもんですから。



・礼金


 大家さんへのお礼の名目です。
 
 大概、家賃の1ヶ月ですが、優良物件では2ヶ月もあります。 

 これが、不動産屋へ広告料として渡ることが多いです。
 
 これもゼロの物件が増えました。

 これは、広告料の原資なので、下げる交渉はしにくいです。

 入居に困っている物件なら、元々ゼロ設定ですね。

 

・前家賃・共益費・駐車場代など


 家賃などは前払いになるので、1月分は12月末までに払うことになります。
 
 最近は家賃交渉も当たり前になっています。



・日割り家賃など


 月の途中からの契約開始の場合、日割りにしてくれます。
 
 退去時は日割りにならない場合が多いです。
 
 入居時には、前家賃と日割り家賃をまとめて払うことが多いです。

 日割り家賃をサービスしてくれるケースも増えています。



・仲介手数料


 不動産屋の儲けです。これがないと食っていけません。
 
 家賃の1ヶ月分+消費税です。

 法律では細かいことが決まっていますがここでは省きます。
 
 競争が激しいエリアでは、値下げ合戦が繰り広げられています。

 大手フランチャイズの○ニ○ニは 半額 をアピールしています。

 ここは基本的に交渉できないと思った方が良いです。

 
 あまり突っ込むお客さんだと面倒なので

 部屋探しをお断りされるかもしれませんが

 月末で売上に困っていて、広告料の多い物件で

 当月中に契約金を入金できるなら成立するかもしれません
まる

 即入金してくれるお客さんは、不動産屋としてはありがたいですから。



・火災保険料


 厳密には 住宅総合保険 といい、
 
 火災などの際には、入居者の家財道具や部屋内の損害額を払ってくれます。
 
 どこの不動産屋でも加入させられます。
 
 費用は、2年満期のもので1.5〜2万円が多いです。

 1年満期の商品もあります。7000円ぐらいです。


 満期の前に退去すると返戻金がある場合がありますが

 部屋の解約はしても、保険の解約を忘れる場合が多いです。

 不動産会社は加入時は厳しくしますが、

 解約時のことは教えてくれません。

 
 
 ちなみにわたくしは部屋を解約される方にはちゃんと教えてあげてましたよOK

 まぁ当たり前ですけど汗
 
 
 保険代理店などの知り合いがいればそこでの加入も認めてもらえると思います。
 
 その場合は、保険証券のコピーを提出します。
 
 不動産会社の収入源になるので、

 強制されるかもしれませんが

 
 大手法人は自社でかけることも多いですし、
 
 保険会社にお勤めの方などは自分の勤め先でかけることもあります。

 実家が保険代理店で... とか言ってみれば良いです。


 1年か2年の更新タイプが多く、満期時には更新のハガキが届きますが

 そのまま更新をしない(し忘れる)ケースが多いので

 届いたらきちんと更新することをオススメします。

 万一の場合、全て自己負担になりますので汗

 多くの管理会社は、保険の更新までは管理できていないケースが多く

 更新のハガキは出しますが、その後までは追いかけていません
困った


 事が起こってから発覚するので、大変なことになります汗



長くなったのでまた明日ーバニー



つづく



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2、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

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になりましたまる

一人4000円 飲み放題 ですジョッキ


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 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 68さん(元・馬○さん)
 大黒天人さん
 okamoさん(初登場)
 Nさん(初登場)
 わたくし



12月10日(火) 19時半 から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


一人3500円 飲み放題 ですジョッキ
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 INDYさん
 わたくし
 

初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ(笑)




こんばんは。岡山大家です。


今日は大阪で忘年会ジョッキ



もうお腹がパンパン(笑)


...


さて、今日は昨日の続きで。

2013年12月05日 部屋を借りるときの費用


・保証会社の費用


 家賃の滞納があった場合、保証会社が督促を行うシステムで

 管理会社的には、外部に督促処理を委託できるので大助かりまる

 督促ってほんと大変なんだよね〜困った

 
 滞納があっても、条件を満たせば保証会社が建て替えしてくれます。

 訴訟費用や残置物撤去費用を負担する会社もあります。

  
 岡山では7〜8年前から徐々に浸透。

 管理会社に管理を任せている物件は、100%加入させられます。

 大家さんからしても、管理会社に任せることでどこかの保証会社の保証が付くので
  
 それを目当てに管理を委託する面もあります。

 
 大家さん も 安心

 管理会社 も 業務が楽になる

 保証会社 も 手数料が入る


 入居者 は 強制的に費用が発生


 優良な入居者にとっては、何のメリットもありません(笑)


 滞納率なんて、全体の数パーセントしかないので


 ほとんどの入居者が費用だけ負担させられるという状況です。


 入居の審査の条件となってしまっているので逃れられません汗


 拒否したら、単に入居させてもらえないだけの話しですダメ


 もしかしたら、抱き合わせ販売という違法の判断が下されるかもしれませんが


 そのあたりはよくわかりません。




 世の中には数十社の保証会社がありますが、条件はマチマチです。


 A社の場合

  初回保証料 (賃料総額+手数料315円)×50%
  更新料 10000円/1年
  家賃の振替手数料 315円


 B社の場合

  初回保証料 賃料総額の50%(最低保証料20000円)
  更新料 賃料総額の25%/2年
  家賃の振替手数料 金融機関毎に異なる

 
 C社の場合

  初回保証料 賃料総額の50%(最低保証料20000円)
  更新料 5000円/1年
  家賃の振替手数料 引落し賃料総額の1%(毎月)


 D社の場合(信販系)

  初回保証料 なし
  更新料 なし
  家賃の振替手数料 引落し賃料総額の1%(毎月)


 E社の場合(信販系)

  初回保証料 賃料総額の50%
  更新料 なし
  家賃の振替手数料 引落し賃料総額の1%(毎月)
  カード年会費 1312円/1年(カード不要の場合は無料)


 F社の場合

  保証人あり  初回保証料 賃料総額の50%(最低保証料20000円)
  保証人なし  初回保証料 賃料総額の70%(最低保証料30000円)
  更新料 10000円/1年
  引落し手数料 入居者が振込


 G社の場合

  初回保証料 賃料総額の60%
  更新料 10000円/1年
  家賃の振替手数料 なし
  ※敷金は1ヶ月に減額


 H社の場合

  初回保証料 賃料総額の50%
  更新料 10000円/1年
  家賃の振替手数料 なし
  

 I社の場合

  初回保証料 賃料総額の50%(最低保証料20000円)
  更新料 10000円/1年
  家賃の振替手数料 525円


 
まだまだ他にもあります汗




基本的に上場クラスの法人契約では使いませんが


中小企業の法人契約の場合には使うこともあって


法人が怒ることがあります。


そりゃ、滞納の可能性ありって言われているのと一緒ですからね汗


こっちも 「えー、この会社で保証会社いるのー?」 って感じですけど


管理会社は  なので、逆らったら入居できません落ち込み


なので、この話しは流れることに...


なんてケースもありますね悲しい



管理会社に任せているっていうのは


大家さんの意向も聞かずに杓子定規に処理されている可能性もある


ってことをお忘れなく。



そんなレベルなんで、一個人なんて当然のように付けられます悲しい


公務員でも、士業でも、中小企業の社長でもあまり関係ありませんねー


入居者はかなりの費用負担を強いられています汗



つづく



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3、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会を12月8日(日)と12月10日(火)2日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ笑顔


12月8日(日) 19時 から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店


になりましたまる

一人4000円 飲み放題 ですジョッキ


 I島さん(初登場)
 Pさん
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 68さん(元・馬○さん)
 大黒天人さん
 okamoさん(初登場)
 Nさん(初登場)
 S村さん
 わたくし

 現在13名


12月10日(火) 19時半 から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


一人3500円 飲み放題 ですジョッキ
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 INDYさん
 トナカイさん
 わたくし
 
現在14名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ(笑)




こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も忘年会なので早めの更新ですまる



今日も昨日の続きで。

2013年12月06日 大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用 2



さて、保証会社に入らないで済む物件 もありましてね。


それは、大家さんが自主管理をされている物件


ちなみにわたくしの場合は、自主管理になる訳ですが


物件1号 中小企業の法人契約 で 保証会社なし


物件2号 大手法人契約 で 保証会社なし

 ⇒ その後個人契約に変更も 保証会社なし で延長


物件3号 個人契約 で 保証会社あり


物件4号 個人契約 で 保証会社あり

 
物件5号 個人契約 で 保証会社あり



物件6号 大手法人契約 で 保証会社なし



といった感じで、


優良そうな入居者の場合には付けていませんまる


そこは、自主管理大家の判断ひとつですし


年配の大家さんは、保証会社の存在自体を知らないケースもあります。


...


営業マンからしたら、


保証会社によって説明内容も違うし


手続き処理も増えるし、


費用負担のお願いもしないといけない
ので


はっきり言って 面倒 なんです汗



なので、優良企業にお勤めだけど個人契約の方とか


保証人がガチガチの職業
だったりすると


大家さんにお伺いを立てた上で


保証会社に加入しないこともあるんですまる



保証会社に加入したくない方は


一般の自主管理大家さんの物件をお探しくださいまる


もしかしたら、余分な費用が省けるかもしれませんお金




しかし、自主管理なので、管理の精度は大家さんによって差はありますが...


そういう点では、どこかの管理会社に任せてある物件に入居するほうが


安心感はあるかもしれません。


でも、管理会社もグダグダなところが少なくないので


一概には言えませんけどね汗



基本的に、大手ハウスメーカーの管理は精度が高いイメージ

※一部良くないところもありますが...


地場の中小管理会社は人員の問題が露呈することが


多いイメージですねー汗



ちなみにわたしのよく知っている管理会社はどちらもグダグダでしたねー(笑)


急激に規模が大きくなるほど中身が追いつかない感じですね汗



むしろ、しっかりした大家さんが隣に住んでいるほうが


よっぽど安心感があるかもしれませんまる



そういう視点からは、


自主管理大家さんがちょっと遠くに住んでいるとなると


その物件は避けたほうが無難かもしれないですね。



でも、そんなの普通の部屋探しの人は気にもしないですもんねー汗


なので、気に入った物件の

・管理会社の評判

・自主管理をされているなら、どのあたりにお住まいなのか



ぐらいは聞いてみたほうがよいかと思いますよまる



口うるさい大家さんが近くに住んでいて


何かと問題になることも時々ありますけどね(笑)



つづく



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4、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会平日組 12月10日(火) 19時半 から

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 Y田さん(初登場)
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 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 INDYさん
 トナカイさん
 N島さん
 BLXさん
 わたくし
 
現在16名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ(笑)




こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は休日組の忘年会でしたーまる

 I島さん(初登場)
 N島さん(初登場)
 あつさん
 mtanaさん
 ジムさん
 7008(ナオ大家)さん(初登場)
 68さん(元・馬○さん)
 大黒天人さん
 okamoさん(初登場)
 S村さん
 わたくし

 の11名で盛り上がってきましたジョッキ

 Pさんは病気、Nさんはお子さんの病気で欠席でした汗 お大事に汗


 初登場の方が4名もいらっしゃいましたが


 不動産という共通項があるので話しがしやすいですねーまる


 不動産をまだお持ちでない方もいらっしゃいますけど


 どんどん仲間が増えたら楽しいですね笑顔


 みなさんお疲れ様でしたー拍手 


 んはてなはい、そうです。


 写真を撮り忘れてしまいました汗

...


さて、今日も昨日の続きで。

2013年12月07日 大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用 2


ここまで

・敷金
・礼金
・家賃など(前家賃、共益費、駐車場代など)
・火災保険(住宅総合保険)
・保証会社


を書いてきました。


ここまでは多くの大家さんもほぼご存知でしょうし、


大概の不動産屋の見積もりには入ってくるものです。


...


実は、これ以外にもいくつかあるんです。


まずは、


・抗菌施工(或いは消毒費とか言います)

  聞いたことのある大家さんもいるかもしれませんが

  入居者サービス(有料)のひとつとして行います。

  新しく入居する部屋は基本的に専門の清掃業者が入って

  綺麗にされていますが、

  それとは別に 抗菌作用 を謳っています。

  よく分かっていない営業マンが

  ゴキブリとか虫が死ぬ とかいうことがありますが

  あくまで 抗菌 なので、ゴキブリは死にませんでした汗

  時々、

  「掃除に入っているのになぜ必要なんですか?」 とか

  「抗菌代を払ったのに、すぐにゴキブリが出た!」 とか

  退去したあと

  「入居時に清掃費(抗菌施工代)を払ったのに、なぜ敷金から引かれるのか?」

  とか言われます汗

  これは、清掃費と抗菌施工代の区別が説明できていないんですね困った

  
  ...


  具体的にはこういう感じのものを部屋内で噴射します。

  抗菌ジェット

  部屋の中央に置いて、噴射してドアの外で数分待ちます...

  手に持って噴射し、部屋内をグルグル歩き回ったりもします...


  似たような商品をご存知じゃありませんかはてな


  そう、バルサンびっくり

  全く同じではないと思いますが、気づいたお客さんは自分でバルサン焚くって言います(笑)汗


  ...


  確か、1缶1000円しなかったと思いますお金


  繁忙期の夜中に、入居前日に噴射しに行ったりしていました(笑)

  火災報知器に反応してしまうので

  真夜中の何もない部屋で、懐中電灯片手にやります困った 

  結構、不審者です(笑)

  施工の結果が目に見えないので、

  施工済 みたいな紙を下駄箱の上に置いたりしてねー(笑)


  営業現場では手が回らなくて

  抗菌施工の受注の管理ができていない会社では

  お金はもらったけど.. .みたいなこともあったとかなかったとか...

  あわわ(°°;)"((;°°)


  ...


  手が回らないんで、外注に出している会社もあるでしょうが

  価格的には 15000〜28000円ぐらい取りますお金

  会社によって違いますが、

  某緑色のFCでは1Kで28000円ぐらいだったと思います汗

  
  えっはてな気づきましたはてな

  そう。利益率が半端ないんですお金


  めちゃ儲かるんで、売上至上主義だと

  ロクな説明もせずに、契約に 必須 になってたりします困った

  しれーっと見積書に入ってたりして(笑)
  
  安い物件の広告料1ヶ月分ぐらいになるんですからねー ( ゚Д゚) ス、スゲー!

  ちょっとシューってやるだけで(笑)

  社員に歩合が付いたりする会社もあるようで。

...


営業マン

  「大家さん、最近は収入の低い人や貯金の少ない方が多くて、

  敷金・礼金は入居者の負担が重くいんですよー汗

  「早く決めるなら、敷金0、礼金0にしたほうがいいですねまる」 


大家さん

  「そうですかー。じゃあもう敷金・礼金0でいいです悲しい

営業マン

  「ありがとうございます笑顔お客さんも喜びますOK

  でも、抗菌施工は儲かるから半強制的につけちゃうけどね。てへっドキドキ小



...


  今日のお話しは フィクション ですびっくり

  全てわたくしの 想像 でございますびっくり

  いかなる苦情も受け付けませんのでよろしくお願いします。

  
  わたくしの 想像 をさらに聞きたい方は、お会いした時の

  
  お・た・の・し・み キラキラ by滝○クリ○テル



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 次はどうしようかなーはてな



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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忘年会平日組 12月10日(火) 19時半 から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家 岡山本町店


一人3500円 飲み放題 ですジョッキ
 
 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 INDYさん
 トナカイさん
 N島さん
 BLXさん
 わたくし
 
現在16名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ(笑)




こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のロッカーキャットさんのお願いして


某社のN社長、デザイナーHさん、リフォームのAさんの5名で


リノベ企画に参加してきましたーバニー


南区妹尾の集合住宅のリノベなんですけど


実際に動き出したらブログでも取り上げたいと思います。


劇的に変わりそうですまる


...


さて、岡山NO1学区といえば


伊島小・京山中学区


以前取り上げた、読者のBLXさんの戸建賃貸物件が


2012年08月26日 祝・引き渡し!


こんな羨ましすぎるエリアにあるんですけど


直ぐ近くにライバル物件が出現していまして汗


ネタに使おうと思って、近くを通った時に


外観写真だけは撮っていたんですけどようやく日の目を見ることができました(笑)


書きたいことが多すぎて、なかなか順番が回ってこない(笑)






狭い敷地に、3棟パンパンに詰め込んでましてねー


随分窮屈な感じですけども


ここならなんとか3棟詰め込みたくもなりますわね家


そこそこ交通量のある道路に面していたりと


単に住環境だけを考えたらちょっと微妙ではありますが...


80uの3LDK P2台込みで


家賃は14万円 と 共益費3000円



12月19日から入居開始ということで


中途半端な時期にも関わらず、2棟は比較的あっさり決定


そして最後の1棟も、完成前に概ね決定のようで


こんな時期に、この家賃であっさり決まるのは


人気エリアならではでしょうねー
まる


...


BLXさんのところは、70uちょいで138,000円で


こちらは80u 143,000円になりますが


この家賃差を補う秘策が盛り込まれています


外観写真をご覧いただければわかりますが


太陽光パネルが載っていますね


見た感じ、12枚かな?


仮に240wが12枚なら 2.88kw


ここは南向きで日当たりが良いので


1kwあたりの売電価格が、月4,000円ぐらいとしたら


4,000円 × 2.88kw で 月11,520円 ぐらいですかね。


この利益を 入居者が享受できる んですバニー


オール電化で入居者が売電できるので


電気代は概ね タダ ぐらいになりそうです


人気エリアにも関わらず


こういった差別化をやってこられると


人気エリアでなかったらどうなることやら困った


...


ハウスメーカーで建てて


太陽光だけでも、1kw36万円で設置したとして


約100万円の投資...


建物は1200万ぐらいかなーはてな


土地持ちはうらやましい汗



おしまい



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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、平日組の忘年会でしたーバニー

 麒麟さん
 Sさん
 Y田さん(初登場)
 太陽Tさん
 ダイヤモンドさん
 O崎さん(初登場)
 I上さん(初登場)
 I上さん奥様(女性、初登場)
 みーこさん(女性)
 とーやさん
 大黒天人さん
 INDYさん
 トナカイさん
 N島さん
 BLXさん
 Mr.Xさん
 わたくし
 
総勢17名で盛り上がってきましたよー



(ΦωΦ)フフフ…


今日は写真があるんだよー ( ´ ▽ ` )


でもね、O崎さんに言われるまで撮るの忘れてました汗


O崎さん、ありがとー(笑)



しかし、あっという間の3時間半でしたねー汗


みなさん楽しんでいただけたようでよかったです笑顔



不動産が好きな人同士なんで話しやすいんですけど


最初は緊張するでしょうから


もっともっと気軽に参加できるようにできたらいいんですけどねー


..


さて、以前取り上げた

2013年11月29日 貸家 新設住宅着工戸数

北区大供エリア


市役所、イトーヨーカドー、山陽新聞本社など


会社がたくさんあるエリアですけども


このあたりにたくさん物件が出現していて


なかなか決まっていないということを書きましたが


もう一つ参戦している模様



ダイワの新築で、ここは3階建ての鉄骨ですビル


最近の新築というと1LDKがほとんど


時々、1Kもありますが


ここは、珍しくワンルームタイプ汗



ワンルームタイプといえば、居室とキッチンの境目がないタイプ


古い物件では多く見られます


人気が無く、1Kタイプに移行していった訳です。


しかし、それも10年以上前のお話し。


その後、1LDKが主流になり、早5年以上経ちますが...


ここで、新築ワンルームとは...


...


実はわたくし、


1LDKは増えすぎているし、家賃も高額になりすぎるので


逆に今の時代、中心地での狭小部屋で低価格路線(4万台)


の企画ができないかと考えていたことがあります。


でも、元々が狭くて安い設定だと、


古くなったらもっと下がっちゃうよなー落ち込み


でも、そんなの建てる人もなかなかいないよなーはてな


かなり低価格で建築できたら面白くならんかなー
はてな


なんてね。


...


そんなところに、中心地のワンルームの新築ビル


おっびっくりはてな


面白いことやる人がいるなー と思ったのも束の間


家賃6.0〜6.1万 共益費3500円 を見て


あー悲しい って感じに汗


...


ワンルームタイプ 鉄骨 25u


日当たり取れないダメ


ベランダ無く室内物干し
ダメ


一応、ペット可ではありますが...


...


イトーヨーカドー横のこれが築5年ぐらいですけど



1K 30uぐらいのペット可の部屋があって


家賃、共益費、水道代で6.5万円前後なんでね...



「新築」 っていうことがメリットの中心の場合


「新築」 が剥がれたあとは... 汗



ここは、剥がれる前からヤバイかもしれないですが...



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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