相談を受けました。

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、11月9日に決済・引渡し予定で


大家デビューを目前に控える方から相談を受けましたまる


30歳の普通のサラリーマンの方ですけども


1K 4戸  2DK 2戸 を 約1000万円で契約なさったそうで。


築34年 1K 3戸 空き  駐車場なし...


駐車場がないとかなり厳しい場所ではありますが...


しかも、トイレは和式...


...


トイレは様式に変えるそうですが


家賃は2万円前半といったところでしょうか。


業界内にいる人は恐らく手を出さないと思われますが


異業種の方だからこそでしょうねー汗


...


業界の人がなかなか収益物件に手を出さないのは


表も裏もを知りすぎてしまうから
というのもあるでしょうね。


逆に、知らない人のほうが積極的にチャレンジしますもんねー


石橋を叩くのも大切ですけど


それなりに覚悟を決めて購入しないと


なかなか前に進めない環境
ですもんね。


そんな中、突っ込んでいける人ってある意味凄いなーと思います拍手


...


この方の場合、800万円程の10年の借入で


現状でも支払いは足りていますし、


サラリーマンの収入もありますから


破綻はしないでしょう。



入居が決まらない限り、しんどい状況は続くでしょうけど


机上の空論をあーだこーだ言うだけで


全く前に進もうとしない人より



経験値は格段に上がるでしょうねーまる


...


いくつかアドバイスをさせていただきましたけども


私が関わった方には、ぜひ上手くいってほしいものですまる



おしまい



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フリーレント最大3か月

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


明日は、先日亡くなった妻の祖母のの四十九日ということで


三連休を利用して蒜山にきております自転車


こちらはかなり寒いですねー(@_@;)


...


さて、フリーレントといえば


簡単に言えば、ある一定期間は家賃はいらないよー


ってサービスですまる


例えば、ある部屋に


11月2日に申込みがあったとして


入居日が11月10日だったとしたら


当然、11月分の家賃として


10日からの21日分の家賃が発生
する訳です。


家賃は前払いなんで、


12月分は11月末までに支払ってもらいます。


で、この場合、


10日から入居してもらいながらも


11月分の家賃はサービスするわー


なので、11月末に払ってもらう12月分からでいいよー



って大家さんが言うと


30日 − 9日 の


21日分をフリーレントしたことになる訳ですまる




一般的には、フリーレントしてあげる期間は


1か月以内ぐらいが多いですね。


そこは大家さんの自由ですから


広告料を2か月も3か月も払って


管理会社や仲介店を太らせる
より


ダイレクトに入居者に還元


するって判断もありでしょう。


...


で、タイトルの フリーレント最大3か月 ですが


追跡シリーズで取り上げている


こちらの物件で実施中のようです汗




すでに新築とは呼べなくなっています


106 と108 が空いているようです悲しい


家賃は 18万円 と 18.5万円 ですが


13.9万円 までは、値下げOKというのは従来通り落ち込み



そんな大盤振る舞いからさらに


来年の1月31日 まで


フリーレント(要は家賃はいらない)を実施
しているようで拍手



まぁ放っておいても来年の繁忙期まで動きはないでしょうから


空けておくよりはこうやってアピールしておいたほうがいいでしょうねまる



残り2部屋なんで、来年の繁忙期で決まればいいですねー


建築を受注した担当の方も胃が痛いでしょうに汗



おしまい



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フリーレントの使い方

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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こんばんは。岡山大家です。


ついに楽天がやりましたねーバニー


昨日、まーくんで一気に決めにいったのが失敗して


よしのぶ選手とかロペス選手の不振組に当たりがでたので


流れは巨人かと思いましたが、実にしぶとい戦いぶりでしたねー拍手


本当に信頼できるピッチャーがまーくんと則本投手しかいないので


苦肉の策かもわかりませんが


昨日160球を投げたまーくんを抑えで投入するなど


一貫してぶれない用兵でしたねーまる


まーくん、則本投手を投入して負けたらしかたないって


意志が伝わりますもんね。


落合監督のストッパー岩瀬投手に対してもそうでしたけど


ぶれないっていうのは大切なことなんでしょうねーまる


一歩間違うと単なる頑固になりかねないですけど汗


...


さて、昨日、フリーレントのことを少し書いたので


ちょっとだけ続きを。


いわゆる繁忙期っていう


来年の1月〜3月が随分近くなってきましたけども


実は、そろそろ動きは始まっている頃なんですよ。


学生の推薦組で進学が決まっている子がポロポロいましてね。


そんな子たちは、年内には部屋を決めてしまっているんです。


とはいっても、入居は来年の3月末なんでけど...


...


そんな時に、フリーレントが活躍します。


例えば、


申込みを 11月3日 にもらったとして


学生なんで 実質の入居は3月末だった場合


入居日を12月1日とかに設定


フリーレントを 12月、1月、2月、3月 の 4か月 にして


家賃の発生を4月1日からにしたりします。



長期のフリーレントに難色を示す大家さんも少なくないんですけど


この方法は結構効果があるもんなんですまる



つづく




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フリーレントの使い方 2

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日の続きで。


推薦組の子供たちは、年内にはほとんど部屋を決めているんですけど


繁忙期に入ったら、大変な争奪戦になりますから


早めに決めておきたいって心理も働きますしね。


...


一般的に学生物件っていうのは


3月末から4月の入居を逃したら


丸々1年空室になる
ことが多いんです困った


3月、4月に引越ししたばかりの部屋で問題が発生して


夏休みに再度引越しなんてパターンもありますけど


大概1年空きます汗


...


そんな物件は


そもそも物件に問題がある場合もありますけど


たまたまタイミングが悪かったり


不動産屋に予約を入れっぱなしにされて


ギリギリでキャンセルされたり



不動産屋や管理会社の仲介力に問題があったり と


物件以外の要因で決まらない場合もあります。


...


学生物件で3月、4月の入居を逃して


11月まで空きっぱなしということは


来年の新入生に期待する以外はほぼ可能性がありません汗


どうせ3月末まで家賃が入らないんなら


フリーレントで早めに学生の入居者を確保
しておいたほうが得策かと。


...


4月から11月までの8か月も空けておいて


「もしかしたら12月や1月の家賃発生で決まるかもしれないから」


低すぎる可能性にかけて損切りできない大家さんもたくさんいますけど


そんなタイプの大家さんは、ひたすら 待ちの一手 って


いうパターンが多いですけどね汗


...


こういうやり方は、キャンセルが怖いですから


11月に申込みなら、12月1日ぐらいから契約開始にして


契約も決済も2週間以内ぐらいには終わらせて


12月1日には鍵も渡してしまうんですよまる



鍵を渡して契約が始まっていても


実際の引越しなんてまだまだ先
ですから


フリーレントで家賃だけが4月1日からってことにしておけば


早めに決めておきたい 入居者心理 と


早めに確保しておきたい 大家心理 が


合致できるんですけどねー拍手



社会人が狙えない物件に


普段任せている不動産屋さんからそんな提案がきたら


受けたほうがよろしいかと思いますよまる



おしまい




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岡山市北区一宮 7

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、7号物件に引っ越してからちょうど1年なんですよねー


その間に次女も生まれましたし、時が経つのは早いですねー汗




話は変わりますが、午後から、読者のロッカーキャットさん


水彩画展に行ってきましたよーバニー




ロッカーキャットさんって、大家さんもやってますけど


本職は 画家 なんですまる


自分の好きなことが職業って楽しいですよねーバニー


気になる作品はこちら

こちらもどうぞ


一般の方はもちろん、分譲マンションのモデルルームから


引き合いがあったりするそうですよ笑顔


...


さて、追跡シリーズでおなじみの 北区一宮の新築RC


2013年09月03日 岡山市北区一宮 6


前回は、元々空いていた 1K 5部屋 にプラスして


2LDKの1室が、半年ほどで空いてしまったところでした汗





その後、希少なRCの2LDKはあっさり決まったんですけど


1K 5部屋 は数日前の段階


変化なし困った


...



いくつも所有されているオーナーなんで


5部屋分 約30万円 そこらがなくても


どーってことないのかもしれませんけど...


わたくし 8か月 で 240万円 入ってこなかったら


毎日イライラして、恐らく発狂してますね(笑)



こりゃ繁忙期までは動きもなさそうです困った


360万円か...




しかし、嫌味でもなんでもなく、良い意味で


いつかは月30万円がなくてもビクともしない大家さんになりたいものです。



おしまい




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専門分野 3

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 土地1,230万  建物本体 約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、大阪である勉強会に参加してきましたーメモ





そして、その流れで高速バスに乗って、


東のほうに旅立ってきまーすバス



ただ今、バスを待っているところでございます(笑)


...


さて、今日は


2013年10月29日 専門分野 2 の続きで


わたくし、今はサラリーマン休憩中ですけども


現場を離れると現場感がなくなってくるのを


経験
していましたので


今回、休憩中の間はちゃんと対策を打っておきましたまる


...


現場感を失くさないためには


継続的なウォッチングが欠かせない
ので


今も、複数ある知り合いの業者にちょこちょこ顔を出しては


情報収集をしていますまる


現場にいた頃よりはちょっと遅れはしますけど


継続的に見ておかないと訳がわからなくなるので


この作業は欠かせないんですよねーまる


長年やってきて


業界の知り合いはたくさんいるので、本当に助かっています汗


みなさん、ありがとうございますすいません





そろそろバスがきたので


また明日ーダッシュ




つづく




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古民家

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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こんばんは。岡山大家です。


田舎にくるとネット環境が貧弱なので


ブログ更新だけでも一苦労です(笑)


...


東北某所の街並みを保存した地域にきました。


江戸時代は宿場町だったそうです家



きれいな茅葺き屋根まる




いわゆるリビング




お風呂




トイレ




屋根に木が生えてます(笑)





最近、古民家再生とかで


おしゃれなカフェに大改造みたいなパターンもありますけど


なかなか古民家もないですよねー


...


築40〜50年程度だと


単なるボロが多い
ですけど


ここまで古くなると別格ですわねー拍手



茅葺きでは何かと大変でしょうけど


古民家を手に入れていじってみたら楽しそうですねーバニー



おしまい




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岡山っていいですね。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


現在、高速バスで戻っておりますが


wi-fiが不安定で困ってます(笑)


しかし、北のほうに行くと紅葉がきれいですねーまる




こんな自然に恵まれているように見えても


地元の人はあの事故以来不安が尽きないそうです汗


観光地にはこれが設置してありました。




線量計っていうのかなはてな


汚染濃度を測る機械だそうです悲しい


...



わたくしのソフトバンク携帯は線量を測る機能がついているんですけど


岡山で使っても全く反応しないので


ちゃんと機能してるのかなはてな


って思ってましたけど


東北で測ると、バリバリ反応するので


結構ビビりましたね
落ち込み


...


岡山は近くの原発といっても


島根か松山ぐらいですから


万一があってもそれほど心配もないです。


四国山地と中国山地に挟まれてて


台風の直撃もほとんどないですし


地震もなく


晴れの日も多い太陽


県南は雪もないですからね。


...


太陽光にも適しているし


土地の価格に対して家賃も高くもらえる場所なんで


不動産を運営するには素晴らしい場所だと痛感しますねー



真偽を確認したわけではないですが


戦後からかなはてな岡山市は人口が減少したことがないそうですまる



地方都市の中では


将来性がある地域なんじゃないでしょうかねーバニー




おしまい




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高速バス

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

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こんばんは。岡山大家です。


ようやく今朝、弾丸ツアーから帰ってきましたよーバニー


高速バスってしんどいですねー汗


狭いし、揺れるし、乾燥するしで、すごく寝にくいです(笑)


でも、20人ぐらい乗ってました(驚)


夜中に移動できて、費用も安めってことですかね。


一定の需要はあるようですまる


...


片道1万円 の 区間だとしたら、20万円の売り上げですからねー


運転手さんは2人でしたけど、人件費はどれぐらいなんでしょうはてな


片道で15,000円ぐらいでしょうかはてな


往復30,000円 で 20日勤務 で 60万ぐらいはてな


そんなにもらってないかはてな(笑)


じゃあとりあえず、往復で25,000円ってことにして


2人で 往復50,000円ってことで。



高速代は 20,000円ぐらいはてな 往復40,000円ってことで。



走行距離が800kmで燃費がリットル4kmとして


200リットルで26,000円ぐらいはてな 往復50,000円ってことで。



ネットで調べたら、バスの維持費がが年間300万円ぐらいらしいので


月25万円、稼働1日あたり1万円

...


往復の売り上げが 30〜40万円


人件費 ―5万円

高速代 ―4万円

燃料代 ―5万円

維持費 ―1万円



単純に、1日 15〜25万円ぐらい


月20日運行して 300〜500万ぐらい残りますか
お金



そこから、非生産部門の人件費や事務所費、広告宣伝費、車両のローンなどが


出ていく感じですかねーはてな



1台あたり 月100万円ぐらいは残る気はしますけども...


年1000万円ぐらい残りませんかねはてな


バスって1台3000万円ぐらいですかねはてな



3000万円の投資を3年で回収できるんならいいんじゃないですかねーまる


10年ぐらいは使うでしょうし...


実際は、そんな単純なもんでもないでしょうけど(笑)



全然不動産には関係ないですけど


初めて高速バスに乗ってこんなこと考えてました(笑)



「高速バスに乗って思ったこと」


儲けたいなら運転手より、バスの運営側に回るべしまる



バスに投資して、事故などのリスクを取った人に


リターンが大きくなる可能性があるのは当たり前ですねまる



おしまい




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戸建て賃貸建築中

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のAさん


北区某所に建築中の、


読者の麒麟さんの物件を見に行ってきましたー車


といっても、1月下旬頃の完成予定なので


まだ基礎ぐらいしかありませんが汗




2階建ての 70u を予定していて


駐車場は3〜4台いけますまる


...


実はこのAさん


マイホームを検討中にいろいろ勉強する中


自宅を建てるだけならお金が出ていくだけなので


賃貸併用住宅か戸建賃貸に考えが変わっていったという方です拍手


...


しかし、初めて取り組む方にはなかなかハードルが高く


土地の場所や広さ、実際に貸せる間取りや賃料などなど


全てがわからないということで以前から相談を受けていたんです。


いろいろ勉強することで、なんとなくはわかるけれど


実務がないので自分のジャッジの正当性がわからないと...



なるほど。不動産業界でいうと、宅建に合格しただけって状態ですねー


確かにわからないだろうなーってことでの


助っ人参上です(笑)


...


そんなこんなで、


実際の建築現場で、全体のサイズの感覚を見てもらいました。


土地を見ただけで、建物がこんな感じで建つなって感覚を掴んでもらおうと思いましてまる



その後、


別の戸建賃貸で内見できるものがあったので


ついでに見てきました笑顔



実際に見るって勉強になりますからねーまる



土地探しからで先は長いですけど


少しでもお力になれればいいですね笑顔



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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