餅は餅屋? 7

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


ここ6〜7年ぐらいでしょうか。


管理を重要視するにつれて


どこの会社も管理部を作ったり


管理の人員を増やすようになって
きましたね。


なので、昔のような なんでもかんでも営業マンがやる


みたいなのはなくなったと思います。


それなりに組織がしっかりしてるとこは


かなり 仲介 と 管理 の 分業化 が進んだと思いますまる


...



しかし、実情は、管理の重要視というよりは


賃貸現場からの要請が強かったからかも
しれません。



賃貸現場からすると、


賃貸の売上数字は追わないといけないわ


管理の仕事もあるわで


ほんととんでもない状況でしたから汗




分業化、専業化を進めるのはひとつの正解だったとは思います。


それなりに管理の質も上がったはずですしねまる



その後の不動産会社を見ても


そこそこの規模の会社は 分業 していますもんね。


...



しかし、当時の社長はよくこんな趣旨のことを言ってぼやいてました。


「お前らどんどん仕事ができんようになるぞ。それがわからんかのー」




当時のわたくしにはさっぱりわかりませんでした。


なんせ、管理の仕事がなくなれば、賃貸仲介に注力できるとしか思っていませんでしたし


これで楽になるわぐらいの感じでしたから。



実際、管理も仲介も良くなったんですから。




でも今は、この時の意味がよくわかります。




つづく





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餅は餅屋? 8

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


管理部がしっかりしていくにつれて


賃貸営業に注力できるようになったのは


当時は単純にありがたかった
ですねー


...


社長の 「お前らどんどん仕事ができんようになるぞ。それがわからんかのー」


この言葉の意味に気づいたのは


次の会社に入ってからでした。


残念ながら、在籍中には気づくことができませんでした落ち込み




当時は、管理戸数が急激に増加中で


そのスピードに管理部のキャパが追いついていなくて


相当バタバタしていた状態でしたが


分業という意味では完全にはっきりしている会社でしたまる


...


賃貸現場で働いていると


いろいろと問題も勃発しますが


そういった問題をサクサク解決していくと


結構驚かれことが多くてですねー




そんなことが何度か続くと


いろいろ質問や相談を受けるようになっていった
んですけど


わたくしにとっては大した内容でないことがほとんどだったんです。


その時


「みんなしっかり申込は取ってくるけど、賃貸営業のことしか知らないんだなー」


って思いましてねー




それなりに大きくなって組織がきっちりしてくると


与えられる仕事の範囲がすごく狭くなって


できることが少なくなるんだなー





客付けのスペシャリストは何人かいましたけども


経験値がそこだけ突出しているというか


極端に言うと、もうそこにしか経験値がないぐらいの勢いでした。




「あー、当時社長が言ってたことはこういうことか」と...



なるほどなーと思いましたね。



賃貸業界に入って7年目のことでした。


遅っ(笑)



つづく





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岡山にゲストハウスが登場

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


先日、新聞にゲストハウスの記事が載っていました。



記事URL


このプロジェクトのきっかけになった、不動産会社の


有限会社バルプラン 石井社長


この方、わたくしの物件6号、7号の土地を世話してくださった方でしてねー


なかなか面白そうなことをされてますね笑顔




岡山では、ゲストハウスっていうのは


まだまだ認知度が低いですけど


今回のように、JR岡山駅に近い場所であれば


面白い存在になるかもしれないですねまる

ゲストハウス とりいくぐる



4月16日 はじめての近所へのごあいさつ。と、はじめての懇親会

6月9日 ゲストハウス『とりいくぐる』改修作業、本格始動

近所の方がいろいろお手伝いしてくださったみたいです笑顔



日本もまだまだ捨てたもんじゃないねまる




おしまい





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ジェームス・スキナーさんがやってくる。

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  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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おはようございます。岡山大家です。


7月6日(土)に ジェームス・スキナーさんが岡山にお越しになりまーすバニー

【講演会会場】
■日時:2013年7月06日(土)12:30〜17:00(受付開始:11:30)
■場所:岡山市民文化ホール
    〒700-0823 岡山県岡山市北区丸の内2丁目1番1号
■会費:¥8,000− (前売券)



書籍も読みましたし、セミナーのCDを買って毎朝のように聞いていましたまる


大きく影響を受けた方なので、お会いできるのが楽しみです笑顔



講演会に、読者のTAKEさんと一緒に行く予定なんですけど


同じく読者のあつさんも参加されるとのことバニー



講演会終了後には、懇親会もあるんですけど


スキナーさんはお越しにならないようで...悲しい



それなら、別で飲みに行きましょうかってことで


急遽、プチ飲み会の開催でーすジョッキ



講演会が17時に終わるので


18時頃から北区表町界隈でひっそりやりたいと思います(笑)


今のところ


TAKEさん、あつさん、わたくし ですが


もしご都合の合う方がいらっしゃったらご一緒にいかがですかはてな



まだお店は決めていませんが、前日にはブログでお知らせします。


ご希望の方は、ご連絡お待ちしてまーす笑顔



おしまい





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餅は餅屋? 9

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き



不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる



...


随分話しが長くなってますけども


分業化によって、スペシャリストが出来上がるんですが


その人間は それしかできない って感じになってしまうんです困った



賃貸営業なら


営業トークや、案内のテクニックがぐんぐん伸びて


申込をもらうプロ や


繁忙期にお客さんガンガンを回すプロ


は生まれるんですよ。


...



そこから先のスキルは


自分で勉強するしかない
んですけど


そもそも、大家さんになろうと思っていないですし


給料が入ればそれでいいというか


その現状に何の違和感も持っていないので


ひたすら同じことを繰り返すだけの毎日になっているんです汗



そうなると、もうただの マシーン なんで


そのうち、疲弊して去っていくんです悲しい


...



お客さんの求めているものはわかるけれど


トラブル対応などに自信がないとか、


平気でマイカーローンなんかを組むくせに


不動産購入のためにお金が借りられるとも思っていないとか...




要は、物件の選び方や買い方、運営方法、税金関係 なんかを


ほとんど知らない
から


参入できないってことなんですね。


そもそも参入自体が頭にない人がほとんどですけど...



異業種のサラリーマンの方は相当勉強してますからねー



学ぶことで自信もできますからねまる


多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がないんです悲しい



つづく





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明日の会場は...

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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こんばんは。岡山大家です。


明日の会場を決めましたーバニー


表町界隈で探していたんですけど


ビアガーデンは全滅で、その他もイマイチ...


で、結局岡山駅近くになりました。



もつ鍋天神 本町店

岡山県岡山市北区本町3−6 岡山ワシントンホテル1F





18時スタートです。


おひとり様 3000円 お願いします。


参加者は

TAKEさん

あつさん

麒麟さん

mtanaさん

A.Sさん

Tさん

わたくし

の7名になりました。

あとmtanaさんの知り合いが追加になるかもしれません。


人数が減っても人数分のお金がいるらしいので


ちゃんときてくださいねー(笑)



つづく





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餅は餅屋? 10

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 土地1,230万  建物本体 約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる


・多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がない


...


賃貸の営業マンってほんと特殊なんですよ。


賃貸に力を入れている会社って


スーモとかにそれなりに広告を打って
ますから


待ち の営業なんですね。


大手のフランチャイズに加盟してたりすると


それはもう、ほっといてもお客さんはくるんですよ。


なので、ほんとに案内マシーンのレベルで成り立つんです。


大概、入社して3ヶ月ぐらいでそれなりの形になります。


...


お客さんはと言うと、


基本的に、自分の探しているエリアの不動産屋にいくことが多いです。


お店の戦略として、意図的に遠隔地の物件を広告掲載して


遠くまで案内にいくこともありますけど


基本的には、そのお店の周辺がテリトリーになります。


...


なので、必然的にお客さんを案内に行く頻度が高いのは


自分のお店の周辺の物件が多くなりますし、


物件写真カメラを撮ってきたりするものも


自分のお店のテリトリーの物件になります車


...


その自分のテリトリーの物件を


案内とか写真撮りで


仮に、1日3件見たとして、月25日なら


3ヶ月で200件以上
になりますから


テリトリー内で営業する分には


問題ないレベルになる
んです。


実際、そのお店の範囲内で探す人がほとんどですからね。


...


月日が経っていくと


ロクに営業力もなく、自分の店舗の周辺のことしかわからない


使い勝手のいい 案内マシーン の出来上がりです
汗


...


多店舗展開している会社で何度か異動を経験しながら


それなりに目的を持って働いているとか


自分の得意エリアの物件を買えたとか


って感じじゃないと


ただ不動産会社に勤めているってだけでは難しいでしょうねダメ



つづく





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ジェームス・スキナーさんに会ってきましたー

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 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


あつさんとTAKEさんとで


ついにジェームスに会ってきましたーバニー






このジェームス・スキナーさん、


はっきり覚えていないですけど、将来についてモヤモヤしていたときに


この方の「成功研究会」っていうCDに出会いまして。


何かを変えたくてCDを買って毎日のように聞いていました。




実際、いろいろ気づきがあって


当時「今みたいな生き方じゃダメだなー」みたいな感じでしたねー汗


その後、書籍も読んでみました。



「お金の科学」はあつさんが何度も読み返したというオススメ本で


あつさんとの出会いのきっかけにもなった本です。

【CD-ROM付】お金の科学〜大金持ちになる唯一の方法〜

新品価格
¥1,995から
(2013/7/7 23:58時点)







「略奪大国」 は独特の視点で書かれていて


なるほどなーて思わされた本でした。

略奪大国~あなたの貯金が盗まれている!~

新品価格
¥1,470から
(2013/7/8 00:02時点)





お金の勉強をしてないと、ホントやばい世の中なんでねー悲しい



わざわざ買うのに抵抗がある方は


飲み会などでお会いした時に貸出します
ので


お気軽に声かけてください。



モヤモヤした何かを変えるきっかけになるかもしれませんからまる


...


その後、プチ飲み会に行ってきましたージョッキ


あつさん

TAKEさん

麒麟さん

mtanaさん

大黒天人さん

A.Sさん

Tさん

わたくし
 の8名でしたが


4時間があっという間でしたねー汗


2013年06月20日 ビアガーデンのお知らせ


でお知らせしましたが


次回は、7月21日(日)の予定ですので


その他の方にもお会いできたら楽しいですね笑顔


みなさんお疲れ様でしたー星



おしまい





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餅は餅屋? 11

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き


不動産業界に従事している方で、


実際に不動産投資をしている人はかなり少ない
理由は


・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない

・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める

・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる


・多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がない


...


先日、いいてんきさんのコメントにあったように


根本的な問題として、「不動産が好き(興味がある)かどうか?」

不動産に興味があったり、入社してから興味が出た人は、独立したり、自分で不動産投資を始めるのは、自然な流れだと思います。

おそらく「家主業」で一定の成功している方は、不動産が好きだと思います。
でないと勉強したり、色々なトラブルで、直ぐに嫌気がさしてしまうと思います。
成功している人は、とても良く、勉強・研究しています。

多分、今、不動産賃貸の現場で働いている方の多くが、
あまり不動産に興味が無いんだと思います・・・
業務として、最低限のことは勉強して扱うけど、それ以上ではない・・・
就職難の時代に、「営業職」でたまたま見つけた職種が不動産賃貸だっただのではないでしょうか。



これは確かにそんな気がしますねー悲しい


たまたま見つけた職種でなんとなく扱ってるのかもしれませんねー汗


...


賃貸現場はもちろん、管理現場にも同じようなことが言えて


管理戸数が多い会社はしょーもない電話も多くかかってきますし


ほんとトラブルが多く発生するもんですから


疲弊した人ってほんと多いんですよね...


日常的にストレスがかかってると


自分で物件を持とうなんて考えにはならないかもしれない
ですね困った


...


「餅は餅屋」 のように


「不動産は不動産屋」 ってことに一般的に思うでしょうけども


それぞれ得意分野(むしろそこしか知らない)があるんで


よく相手を選んで意見を求めないといけないってことなんですよね。




株を買ったことがない 証券会社の社員 みたいな感じでしょうか。



ウォーレン・バフェットも


床屋に行って『散髪したほうがいいかな』と聞くようなもの


って言ってますね。


...


自分で運営をしたことのない


例えば、賃貸営業マン、建築営業マン


などの話よりも、


実際に運営されている大家さんの話の方が


説得力がある
ってもんです。



あなたのブレインは


不動産を運営していますかはてな


それなりにうまくいってそうですかはてな


きちんと勉強をしていそうですかはてな




自分が成功するためには、見極めも必要ですよね。



おしまい





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新しいうちにガッツリ儲けよう作戦

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


相変わらず、新築が建っています家


名は グランマスト今 と申す。


岡山市北区今5丁目

岡山市内では 西の雄 といえる学区ですね。





A棟 1LDK 9戸  2LDK 3戸

B棟 1LDK 6戸  2LDK 6戸





B棟の間取りはこんな感じです。



1LDKは 42u  2LDKは62u 程なんで


それほど広い訳ではないです。




家賃は...



共益費4000円 駐車場1台込は 共通

1LDK は 68000円

2LDK は 88000円...




2LDK 62u で P2台 取ったら 


ほぼ10万円...




周辺相場的には MAX8万円後半あたりかと...


1万円程度は高い印象ですが汗


...


この 「グランマスト」シリーズ

グランマスト伊島

グランマスト高柳

グランマスト福浜


など、時々出現しますが


セキスイの自社物件なんですよ。


確か、土地は30年の借地だったかな。



セキスイの最優先物件ですね。


一般のサブリース物件ならもっと渋い査定のくせにー(笑)



ガッツリ儲けますなー



おしまい





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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