号外。待望の姫が!

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


読者のあつさんにお子さんが産まれたそうで笑顔




これからもっとショップも物件も増やさんとね力こぶ


おめでとー花火花火花火




おしまい





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想定外の満室...

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


2012年11月16日 枝と根

2012年11月16日 枝と根 2


に登場した 物件5号


超オンボロ


再生するには相当お金がかかることが


誰でも予想できるレベルの建物なんですが...


なんと、入居が決まってしまったんです汗


...


購入時に一度だけ室内に上がったことがありますが


あまりにもボロなので


一瞬見ただけで減価償却用にと即決したほどです汗



なので、契約金の入金があるまで半信半疑で...



現場からの連絡にも何度も聞き返したりして(笑)


...


担当者 「岡山大家さん、まだ○○町の戸建て空いてますかはてな

わたし 「はいはい。そりゃー空いてますよー。一番南側が。」

担当者 「案内行きたいんですけど」

わたし 「またーはてなどうせ決まらんのだから他の物件に振られーや。そのための物件なんだからー」

担当者 「でも本人が見たいって言ってるんで」

わたし 「そうなんはてなまぁ構わんけど...でも絶対直さんよはてな

担当者 「ええ知ってます。それも言ってるんですけど...」

わたし 「ふーん。どんな人はてな

担当者 「○○○○大学の学生さんです」

わたし 「まじでーはてな家賃ナンボはてな
 ※そもそも家賃は、現場に反響が入る金額でテキトーにしてと言ってたので汗

担当者 「19000円です。」

わたし 「ふーん。どっか他に振ればいいのにー。時間の無駄よー。まぁいってらっしゃい。」



...


担当者 「岡山大家さん、本人が決めたいっていってるんですけど」

わたし 「はぁーはてなあんなボロをはてな

担当者 「はい。相当ボロいですよって何度も言ってたんですけど、本人がそうでもなかったって」

わたし 「あまりにもボロボロ言いすぎて逆に効果的じゃったんかなー(笑)」

担当者 「そうかもしれないですねー」

わたし 「いや、しかし住めるレベルじゃなかろーはてな

担当者 「僕もそう思います。僕なら絶対住まないですびっくり

わたし 「じゃろーはてなほんまに直さんよはてな

担当者 「ええ。ちゃんと言ってます。ただ、掃除だけはいれて欲しいって。あと窓に隙間があるんですけどそこを埋めて欲しいって」

わたし 「うーん、家賃19000円で、掃除代だけでなんぼするんよーはてな3万か4万はするじゃろーはてな家賃2ヶ月飛ぶがーなんかあほらしいなー」

担当者 「でも本人が入りたいっていってるんで」

わたし 「ふーん。学生で契約はてな保証人ははてな

担当者 「親が税理士なんですよ」

わたし 「まじでーはてなそんなとこがほんまに住むんはてな

担当者 「はい。親もいいって言ってるんで」

わたし 「ほんまかなーはてなまぁ保証会社が通ればええかなー。ほんまにーはてな

担当者 「はい」

わたし 「じゃあとりあえず保証会社通してみてよ」

担当者 「はい」



...


担当者 「保証会社通ったんで進めていいですかーはてな

わたし 「まじかー困ったこれで目玉物件がなくなるがー悲しい じゃあ掃除とガスの切り替えせんといけんなー...キャンセルになったらあほらしいから決済金が入ってからにするよはてな

担当者 「はい」

わたし 「ところで敷金と礼金ははてな

担当者 「敷金1、礼金2です」

わたし 「礼金2かびっくりはてなまじかー。ほんなら(報奨金)2ヶ月あげるわ。
 ※これも現場任せでテキトーだったもんで汗

担当者 「ありがとうございますびっくり

わたし 「言うても38000円じゃからなんか申し訳ないわ汗じゃあ決済金入ったら教えて」

担当者 「はい」



...


どうせ直す気もなく、そもそも貸す気もなっかったので


家賃とか条件は、反響が入る金額に現場にテキトーに決めさせてまして汗


まさか決まるとは...


まぁ、3DKの平屋が19000円ですから、反響はたくさんあったんですが...


まさか...


最後の最後まで疑ってましたけど...




その後、別の店舗からも


別の担当者 「岡山大家さん、○○町の戸建て空いてますかーはてな

わたし 「それが決まっちゃったんよー汗

別の担当者 「えーびっくりはてなまじですかー、あんなんでも決まるんですねー汗

わたし 「ほんまねー。ビックリですわ」

別の担当者 「家賃ナンボですかはてな

わたし 「19000円」

別の担当者 「やっぱり安いわなー。そんなの他にないですもんねー」

わたし 「まぁねー」



...


世の中、いろんな価値観の方がいるもんです。


売買では、売れない物件はないなんてよく言いますけど


賃貸でも、決まらない物件なんてないのかもしれませんねー



おしまい





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岡山市で区分投資はどうか? 8

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続き


読者の ぱぱさん からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


...


実際に法人契約で多い家賃帯


10〜12万円ぐらいが多いです。


岡山駅徒歩圏で築浅で3LDK10万円なんて


全くトンチンカンなことをいう方も時々います汗


家賃補助が10万円までで、あとは自己負担ってパターンが多いので


なるべく自己負担なしでって考えるんでしょうかね。


なので、家賃10〜12万円ぐらいだったら


実はそれほど苦労することなく客付けできます
まる


ですが、ライバルも結構な数がいますから


やっぱり、

1、岡山駅に近くて、(若しくは学区がよい)

2、広くて、

3、上層階で、

4、新しいほう
 が 有利 ですね。


全部兼ね備えていたらバッチリなんですけど


そんなのは高いのでどうにもなりません悲しい


...


一番やっちゃいけないのは


4、新しい っていうのが一番にきて


中途半端な場所に買ってしまうことです。


新しいっていうメリットはどんどん薄くなっていきますからね。


最近の物件で言うと、柳町の○吹の新築みたいなやつです。


新しくて比較的安いからつい買いたくもなるでしょうが、


こんなのは客付けも困ってくるし


家賃の値下がりも早いですから。


...


2、広くて は、ターゲットに合った広さであればいいので


いたずらに広い必要はないです。


ここは予算の範囲内で調整できます。


...


3、上層階で は、


これもターゲットと場所によっては上層階でなくてもOKです。


10〜12万円程度の転勤者ファミリーだったら


上層階でなくても全く問題ないですからね。


ここも予算と相談できます。


...


結局ね、1、岡山駅に近くて、(若しくは学区がよい)


ここなんですよ。


不動産は場所が命ですから。


場所でリードして


次は、ターゲットに合った 広さ と 階層。


新しいものはいつか古くなるんですから


新しさだけでは戦えなくなってきます。



つづく





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岡山市中区 新築1000万円台

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市中区


最高1700万円という分譲マンション


価格表を入手しましたーバニー




安いですよねー


最上階中部屋で1525万円。


...


間取りはこんな感じ。





パンフレットの表紙です。



なんだかちょっと古臭いような...


...


建物パースです。





もうバレましたはてな(笑)


市内在住の方なら見たことがある人も多いと思いますが


1976年築 の ファミール岡山 でしたー(笑)




中区役所とか中央警察署の近くで


岡山市中区では一等地ですねー



10階も2階もほとんど同じ価格だなんて


ざっくり決めすぎだろーって感じですが(笑)



当時としては最先端だったんでしょうけど


40年近く前で 1500〜1700万 ですから


マンションライフは高嶺の花だったんでしょうねーチューリップ


ちなみに1976年(昭和51年)はこんなことがあったらしいです。


わたくし4歳です。


物価上昇率はこんな感じなんですって

昭和27年(1952年)=5.0%
昭和28年(1953年)=6.5%
昭和29年(1954年)=6.5%
昭和30年(1955年)=−1.1%
昭和31年(1956年)=0.3%
昭和32年(1957年)=3.1%
昭和33年(1958年)=−0.4%
昭和34年(1959年)=1.0%
昭和35年(1960年)=3.6%
昭和36年(1961年)=5.3%
昭和37年(1962年)=6.8%
昭和38年(1963年)=7.6%
昭和39年(1964年)=3.9%
昭和40年(1965年)=6.6%
昭和41年(1966年)=5.1%
昭和42年(1967年)=4.0%
昭和43年(1968年)=5.3%
昭和44年(1969年)=5.2%
昭和45年(1970年)=7.7%
昭和46年(1971年)=6.3%
昭和47年(1972年)=4.9%
昭和48年(1973年)=11.7%
昭和49年(1974年)=23.2%
昭和50年(1975年)=11.7%
昭和51年(1976年)=9.4%
昭和52年(1977年)=8.1%

昭和53年(1978年)=4.2%
昭和54年(1979年)=3.7%
昭和55年(1980年)=7.7%
昭和56年(1981年)=4.9%
昭和57年(1982年)=2.8%
昭和58年(1983年)=1.9%
昭和59年(1984年)=2.3%
昭和60年(1985年)=2.0%
昭和61年(1986年)=0.6%
昭和62年(1987年)=0.1%
昭和63年(1988年)=0.7%
平成元年(1989年)=2.3%
平成2年(1990年)=3.1%
平成3年(1991年)=3.3%
平成4年(1992年)=1.6%
平成5年(1993年)=1.3%
平成6年(1994年)=0.7%
平成7年(1995年)=−0.1%
平成8年(1996年)=0.1%
平成9年(1997年)=1.8%
平成10年(1998年)=0.6%
平成11年(1999年)=−0.3%
平成12年(2000年)=−0.7%
平成13年(2001年)=−0.7%
平成14年(2002年)=−0.9%
平成15年(2003年)=−0.3%
平成16年(2004年)=0.0%
平成17年(2005年)=−0.3%
平成18年(2006年)=0.2%


年20%も上がったら大混乱だったでしょうねー汗


バブル期なんか物価はそんなに上がっていないのに


不動産価格だけが極端に上がった異常事態だったんですね。


...



現代のマンションは2000万程度でありますから


なんだかお得な感じがしますねお金



しかし、このオーナーさん


よくこんなの保管してたなーってちょっと驚きです(笑)



おしまい





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岡山市で区分投資はどうか? 9

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続き


読者の ぱぱさん からご質問

「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか?」


...



ここまで、長々と書いてきましたが


素人というか、初心者には


岡山市のワンルームは結構厳しくて


ファミリーのほうが比較的厳しくない


ということで、回答とさせていただきます。


...


ワンルームの方は、200〜300万円と割と少額で


比較的参入しやすい
ので(入口が広い)


ついつい罠にハマってしまう人も少なくありませんけど


何のノウハウも持たない人が参入して勝てるほど


熟練された投資家さん達は甘くない
ので...




不動産投資本を数十冊か数百冊か読んだ程度でちょっとできる気になって


虎の子の自己資金数百万円を


岡山市のワンルームなんかに注ぎ込まないでくださいよー
ダメ


...


岡山市の区分マンションで参入するなら


絶対ファミリーのほうがオススメですが


こちらは少々お高くなりますからねー汗


そこがネックですけど


資金面をクリアできるなら区分ファミリーが


入居者の質も良くて(法人契約とか)


家賃もお高めで(10万円は最低ライン)


ヤバくなっても一般ユーザーに売れるので


出口も取れて無難です。


大ゴケはないですねーまる




次回は、具体的にどのマンションならいいのか書いてみましょう。




つづく





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値下がりしますよねー

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


これ、岡山市のお隣の倉敷市にある


平成3年築の元レオパレス物件ですけど、



当時としては比較的時代の先端はてなをいく


セパレート物件です。


...


こちら、現在の家賃表。



104号 家賃39,700円 共益費4,500円

201号 家賃41,800円 共益費5,500円



いつから入居しているかわかりませんけど


この間取りで結構いい家賃をもらってますよねー汗


10年近く入居してるんじゃないですかねーはてな


今ではこの家賃は無理でしょ...落ち込み


...


で、他の部屋はというと




101,102,103号なんかは 27,000円...


このあたりは4〜5年前ぐらいかなはてな


203号の 18、000円 が一番最近でしょうねー汗 


...


今は空き部屋が1つで


家賃合計 321,500円 入ってますけど


駐車場3台しかありませんし


今後は空きも増えてくるでしょねー汗



全室 18,000円 になってしまったら


216,000円 で 10万円以上下がってしまいます
落ち込み




表面利回りしか見ていない人って時々いますからねー汗




おしまい





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岡山市で区分投資はどうか? 10

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続き


岡山駅半径500〜600mぐらいだったら


東口側

〇ア本町

〇ミノ平和町

〇ローレンス本町グランドシティ

〇ヤルガーデン岡山駅前壱番館・弐番館

〇ヤルガーデン西川緑道公園




西口側

〇ォーラムシティビル

〇レスターガーデンシティ清心

〇ビンコートスタイル昭和町

〇ベール岡山駅WEST

〇ルファステイツ岡山駅西

〇ビンコートプライム奉還町



これらだったら、楽勝ーで入居が決まります力こぶ


...


〇ア本町

 もう築10年になりますかー

 岡山駅東口では一番岡山駅に近い区分マンションですね。

 新築当時、下層階の1LDK50uで10万ちょいで貸してましたねー

 上層階の広い部屋なら、まだ18万とかいけると思いますよ。

 滅多に売りに出ないのと、売値が高いのでなかなか買えないですし

 基本的に富裕層の自己居住用ですね。

 高層階の眺めは素晴らしかったですバニー

 


〇ミノ平和町

 1階に銀行が入ってるやつですね。

 確か、兵庫が地盤の岡山にも支店のある○和住宅がやったかな?

 ここはね、個人的にはちょっと残念物件でしたね落ち込み

 あくまで個人的に思っただけなのであまり突っ込まないでください汗

 上層階が〇骨造でちょっとスカスカな感じが...

 でも、広い部屋が賃貸に出れば15万は軽くオーバーですね。

 ここも眺めはよかったですが、中古は滅多に出ないです...出ても高い...

 スカスカでも岡山駅に近いとなにかと有利ですまる




〇ローレンス本町グランドシティ

 ここも出てこないですねー

 今は亡き○栄不動産がやりました。

 やはり広い部屋なら15万は軽くオーバーです。

 ここも、○ア本町も1〜2階は夜向けの飲食店が入ってますから

 そのあたりを嫌う方もいますね。

 北区本町っていうと、基本的に居酒屋とかの飲食店が多いですから

 基本的に居住エリアって感じではないですからね。

 中古もでないし、出ても高いので...

 敢えてチャレンジしなくてもいいと思います。




〇イヤルガーデン岡山駅前壱番館・弐番館

 ここはまだ築2年ぐらいですか。

 桃太郎大通りより北側は駅前にも関わらずやや不人気エリアです。

 詳しくは書かないでおきますが...

 でも、岡山で○イヤルガーデンシリーズはかなり人気が高いですからすぐに完売でした。

 比較的リーズナブルだったので、新築時からいくつか賃貸にも出てました。

 多少不人気の場所を考慮してか13万前後の値付けだったような記憶がありますね。

 最近の新築で、売り出し価格もそれほど高くなかったですから

 ここの中古が出たら、価格によっては投資を検討してもいいかもしれませんまる




〇イヤルガーデン西川緑道公園

 ここも10年ぐらいなりますかー

 西川緑道公園沿いで、街中なのに緑が溢れてて雰囲気はいいんですよね。

 ここは北区幸町で、ブティックとか美容院とかの商業系が多いですから、

 北区本町ほど賑かしくはないです。

 でも、たまたま南隣はお酒を飲むお店ですけど...

 夜中にお店を出て路上で騒いでいる人がたまにいますね(笑)

 数年前、上層階の100u超の部屋が家賃20万円でした。

 ここも中古も出ませんし、出ても高いです。

 投資としては成り立たないでしょう。


...



しかし、岡山市在住の人以外にはさっぱりわからんでしょうねー汗


岡山人以外は読んでもらえないだろうなー


と思いつつ果敢にチャレンジしてみました(笑)




つづく





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国際自由人

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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、密かに 海外移住 に興味がありまして。


普段から、たまーにそんな話しをしていたら


1ヶ月ぐらい前に、読者のBLXさんがこの本を貸してくださいましたーバニー

あなたの人生が100倍楽しくなる「国際自由人」という生き方 (角川フォレスタ)

新品価格
¥1,500から
(2013/6/8 23:27時点)




わざわざ持ってきていたいて...


BLXさん、ありがとうございますすいません


とても読みやすくてスラスラ読んでしまいましたまる


こんなのを読むと移住の夢が膨らんできますねー笑顔



そしてその際に、


6月8日に 著者の 藤村正憲さん が岡山でセミナーをするとのこと。


じゃあ一緒にいってみましょー走る


ということで今日行ってきましたーまる




事前に本を読んでおいたのである程度予備知識がありましたが


なかなか興味深いお話でした。


...


かいつまんで言うと、アジアが有望で、


フィリピンなんかは9000万人の人口のうち約半分が20歳以下 だとか


成長している国は金利も高く


賃料の上昇よりも、物件価格の上昇のほうが早いので


基本的にインカムの利回りは出ない
 だとか


マレーシアの更新可能な10年間の滞在ビザを取るのに


50歳未満の人なら、日本円で約1500万円の資産条件がある
 とか


いろいろ勉強しないといけないなーと痛感しましたねー汗


教育施設も整っているので、移住先として有力候補になるのかなーと思いましたまる


...


で、この方、現地でマンション開発を手がけていて


3LDKが2000万円程度から買えて


転売でキャピタルが狙える
ってことでしたお金


セミナー後に


「出口のターゲットは誰になるのですかはてな海外の投資家ですかはてな


と質問したところ


「地元の富裕層が買いますよ」 ってことだったんですが


地元の富裕層だったら、転売される以前に


要は新築時に買ってしまえばいいんじゃないだろうかはてな


地元の富裕層は買えないルールかなんかがあるんですかねはてな


ちょっとよくわからなかったですけども...


...


もう一つ質問で


「転売というと、保有サイクルは短くなるケースもあると思いますが、日本のように短期譲渡所得みたいなところで税金が多くなったりしますかはてな


この点については


「5年で境があります。税率は5%、いや10%だったと思います。いずれにしても大して高くないです」


ということでした。


初期の開発ばかり手がけていて、あまり転売のことは詳しくないんじゃなかろうか...


日本の投資家なら、短期・長期譲渡所得の税率ぐらい大概知っていると思うのですが...




転売でのキャピタルについては疑問符がつきましたが


移住に関することは大いに勉強になりました笑顔



海外不動産投資は、わたくしにはちょっと違うかなーって感触でしたねー


要は、小心者なんで知らないものに手を出せないだけなんですけどね(笑)




おしまい





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これは苦戦しないと思います。

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区学南町2丁目に、またもや新築が登場です。


場所はこのあたり



このあたりは、

2013年05月29日 消化試合 や

追跡シリーズの

2013年04月08日 ライバル物件 その後

で登場した、ダイワの3LDK2棟が春に建ちましたね。


76.29u 126、000円 と


戸建としてはやや小さめの割に家賃も安くなく


学区に威力もなかったので、入居はやや苦戦しました
汗


...


今回は、セキスイでこんな感じです。





2LDK、3LDKの複合で、駐車場も結構あります。



条件はこんな感じ




少し高いですけど、新築プレミアということですね。


このレベルなら、いわゆるDINKS(ダブルインカムノーキッズ)


という夫婦共働きの世帯で払えます
から


狙いは合っていると思いますまる


なんなら、全戸2LDKでもよかったと思いますが


3LDKも混ぜて家賃を少しでも上げたいといったところですかね。


3LDKニーズの強いところではないですが


これぐらいの家賃なら入ると思いますまる


...



数年前までなら、このエリアの新築といえば


学生向けの単身用しかありませんでしたけど


ハウスメーカーも流石にもう難しいということがわかってきたんでしょう。


となると、今後はこのエリアにファミリー物件が急増するかもしれませんねー汗



おしまい





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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続き


岡山駅半径600〜1000mぐらいだったら


東口で

〇レースタワー T・U

〇ルファステイツ桃太郎大通り

〇イヤルガーデン桃太郎大通り

〇ーバンビュー城下

〇イオンズタワー岡山表町

〇イパークス岡山

〇ローレンス柳川筋グランドアーク

〇ローレンス中山下グランドアーク

〇ファスマート西川緑道公園

〇・ウェル大供

〇イアパレス東島田

〇ティマンション桑田

桑田町パークマンション




西口で




今日もマイナーネタ爆進中


つづく





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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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