○○パレスと大○建託 3

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



物件のラインナップもそうですけど、


でも、現場で一番感じるのは


・募集力 とか

・広告料予算



ですかねー


これは業界内でないと全くわからないと思いますけど


○○パレスの管理物件は


適正家賃の新築級はまだマシですが、ほんとに客付けしにくい汗


いろいろ原因はあるんですけど
※全て岡山でのケースです。


・そもそも1Kは余っている

・音が筒抜けっていう悪評をみなさんがご存知

・退去時にぼったくられると思っている方が多い

・郊外なのに駐車場が取れない物件が多い

・管理費(共益費)が高いので、トータルが高くなりすぎる
 ※パッと見の家賃は極端には高くない

・広告料が1ヶ月なので、売上単価が低い

・付帯商品をつけられないので単価があがらない

・人員削減で○○パレスの営業マンが少ないので営業にくる回数が少ない

・営業にきても賃貸システムが特殊で、コロコロ変わるので我々が理解しにくい



とりあえず思いつくことを書いてみましたが...


保証人が取れない とか 短期入居 とか


限られたお客さんにしか使わないんですよねー




多くの仲介店(不動産会社)が自社の管理物件をそこそこ持ってますから


○○パレス管理物件なんて


家賃も安くないし、売上単価は低いしで


最終手段でしか使わないんですよー悲しい


...



自社管理以外でも、一般の大家さんの安い単身物件でしたら


広告料2ヶ月以上だったり、家賃交渉ができたりしますから


単価も10万円超えてきて、


なにかと融通が利くんで


不動産屋の営業マンからすると


何かと決めやすいんですよ。


普段から顔見知りだと、


なんとか決めてあげないとって思いますしねーまる



つづく




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○○パレスと大○建託 4

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も、昨日の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



ちょっと率直な現場感を書きすぎてますかね(汗)


関係者の方がいたらすみませんすいません


...



大○建託、大○ハウス


・ファミリー物件が中心

・家賃交渉、フリーレント、エアコン設置などの交渉ができるときもある
 ※家賃交渉は大○建託は難しい。大○ハウス物件はできるときがあります。

・営業マンが頻繁に訪れたり差し入れしてくれたりするので、決めてあげないとなーって気持ちになる

・広告料を増やして仲介店向けのキャンペーンをやってくれる
 ※特に繁忙期は熱心



など...


...



大○建託の方は


入居成績が営業マンの給料に反映されるので


とにかく熱心な方が多いですねーまる


決め物の空きがでればすぐにFAXを送ってくるし


普段から頻繁に空室一覧を送ってきます。



申込になればその日に、


遅くても次の日には契約書を持ってきます
走る


これは素晴らしい事なんですよーまる




契約書が早いってどんな効果があると思いますはてな




つづく




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○○パレスと大○建託 5

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

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 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんにちは。岡山大家です。


もう春先なんですねー


わたくし、猛烈な花粉症に悩まされております悲しい


鼻水ダラダラ、目はショボショボ、頭は痛い...


ほんと困りますね落ち込み


そんな中、今日は中区役所に出生届けを出してきましたーまる


引越しの時期だからか人が多くて随分待ったんですけど




お祝いはてなにこんなものを貰いましたーバニー




岡山市指定のゴミ袋です。

20リットル10枚入り 200円 を

30袋びっくり


紙おむつの廃棄が増えるからかなーはてな


それにしても6,000円分も頂けてありがたいことですバニー


...


そんなこんなで、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



ちょっと脱線気味ですが、


契約書が早いってどんな効果があると思いますはてな


わかりやすいところでは


多少なりともキャンセル防止に繋がりますまる


申し込みを入れたはいいが、やっぱり少し悩んでいる...


みたいな方には踏ん切りをつけさせるというか


ここまで進んでるんならもう戻れないなみたいな効果はありますね。


...



これはこれで大事なんですけど、


仲介屋にとってのメリットがもう一つあります。


それは、決済(売上回収)を早くできることです。


営業マンは月毎に売上目標を負わされています。


達成によって給料が変わってくる会社もあるでしょうお金


月単位ですから、月末最終日までになんとか決済金を入れてもらいたいんです。


売り上げに余裕があるときはいいですけど


足りていないときは、なんとかして当月決済をしたがるもんなんです。


その為には、契約を完了させる必要があるということで


契約書がないと話にならない訳です。


例えば、


3月28日 午前 ⇒ 申込、審査通過

同日 午後 ⇒ 契約書到着

なんてことになれば


当月決済も無理ではありませんからねまる


営業マンは、そうやって毎月の数字を組み立てていっています。


...



なので、早く決済まで持ち込める物件


好まれるといいますか、


紹介の頻度や営業マンの押しが強くなるので


必然的に決まりやすくなります力こぶ




つづく




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○○パレスと大○建託 6

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

これって、○○パレスはバッサリ切り捨てるけど、
大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



さて、仲介屋のスタッフは


毎月毎月厳しい目標に追われている訳ですが、


大○建託の営業マンも同じように


毎月の目標に追われています。


さらに、大○建託の店舗としても目標に追われておるようです。


月末に厳しくなると


「今月厳しいんです〜(>_<) なんとか今月決済入れてください〜」
「広告料2ヶ月出しますから〜」



って、29日とか30日に言ってくるんです...


いやいや...


もう日にちないし...



...



しかーし


切羽詰った仲介屋の営業マンは


そんなんでもねじ込んじゃうんですねーOK


...


なんといいますか、大○建託の営業マンは


給料に直結するからなのかはてな


上司が怖いからなのかはてな


よくわかりませんが


とにかく目標達成意識は高いと思いますねーまる


...



それに対して○○パレスの営業マンは


上司のプレッシャーこそ厳しいものの


入居が決まっても決まらなくても


給料は変わらない
そうなので...


...


人は減らされる汗


給料も減らされる汗汗


おまけに社員持ち株でコツコツ積み立てたものの


株価は大暴落汗汗汗




しょっちゅう愚痴を聞いてあげてましたねー(笑)



今は仕組みが変わったかもしれませんが


社員さんの意識がそれほど高くないのは今も変わっていないんじゃないでしょうかねー



つづく




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○○パレスと大○建託 7

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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今日も、前回の続きで。


「○○パレスと大○建託のサブリースについてですが…

以前から、大○建託も埋まらなくなってくると大規模リフォームや、
サブリースの値下げを要求するので、施主とトラブルが
多いと耳にしていました。

しかし、実際○○パレスは中古の収益物件に時々出ていますが、
大○建託はあまり見かけません。

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大○建託は施主と価格交渉して、サブリースを継続中
なのでしょうか?」



...



さて、かなり前置きが長くなりましたけど


○○パレス

・ほとんど1K・1Rでライバルが多すぎる

・1Kなのでリフォームの幅が狭い

・駐車場が取れないものが多い

・仲介屋からするとシステムが面倒くさい

・広告料が1ヶ月

・古い物件は家賃が安いので売上が低い

・付帯商品をつけにくい

・仲介屋からすると○○パレス物件の紹介順位が低い

・ほとんどが自社付け




大○建託

・ほとんどがファミリー物件

・2DKを1LDKにリフォームしたりする

・ファミリー物件でも単身入居OK

・キャンペーンなどで広告料が増える時がある 

・他社からの客付けもかなり多い

・契約書が早く届くので決済金の回収が早くできる

・営業マンが積極的




ということで


○○パレスは、サブリース中から


客付けに問題がある
んですね。


古くなる前から問題がある訳ですから


古くなってくると面倒を見きれないってことになるでしょうね...


サブリース解約は、思惑通りの既定路線でしょう悲しい


...



大○建託は


まだ客付けの余地が残っているので


どうにかこうにか回っているんじゃないかと。


大○建託物件も一般管理会社に流れてくる時がありますが


ファミリー物件なら家賃4万ぐらいで下げ止まりますし


なんとか客付けできますから


儲かりはしないでしょうけど...


手出しをしても、まだ耐えられるレベルなんでしょう。




しかし、県北は郡部での空室は


凄まじいものがありますから


将来、市場に出てくる可能性もかなりあると思います。




おしまい




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完成見学会

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


りんごさんの家が姿を現しましたーバニー


こちらは3階建て



南側に2階建てのアパートがありますけど、


3階は日あたりもよさそうですねー太陽




こちらは2階建て



1階正面だけ色を変えたんですねー


アクセントになってていい感じですねまる


...



3月16日(土)、17日(日)


完成見学会が開かれます家


という訳で、


ご希望の方にはメールなどでチラシをお送りしますので


よかったらご連絡くださーいまる



おしまい




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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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こんばんは。岡山大家です。


先日、南区大福にあるモデルハウスを見てきましたー家


3000万円以上する建売住宅なんですけど


さすがに賃貸とはグレードが違いますねーバニー




賃貸でもこんな天井を採用できないですかねー


...


キッチン横の収納もよかったですねー



こんなんも採用してみたいなー


...


トイレもいい感じなんですよねー



床と壁ぐらいはなんとかパクれるかなーまる


...



一番採用したいのがこれなんですよーキラキラ



日本人なら畳でしょーOK


わたしの物件2号に小ぶりな和室を採用しましたけど


やっぱりモダンな和室はかっこいいーキラキラ


畳の床下も収納になってますし


吊り下げ式の収納や光の取り方が素敵ですねーまる


戸建て賃貸に採用してみたいんですけど


コスト的に難しいよなー落ち込み



おしまい




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ガレージハウス

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


このブログでもいくつか登場していますけど


最近は戸建賃貸が増えましてねー汗


ミサワのカシーヤがかなりを占めますけど


ダイワも積水もポロポロ建ってますねー家


大東にもありますし、その他の地場メーカーや


フランチャイズの戸建賃貸もありますからねー悲しい


実際、中途半端な場所に建てちゃうとなかなか決まらない汗


郊外の戸建賃貸は少しずつ淘汰されていくんでしょうね...


...



わたくし、次回も戸建を建てたいと思っているんですけど


普通の戸建ではダメだと思っているんです。


何か特色を持たせないと...


...



2年ほど前に、ミサワが面白いものを建てたんです。


あっという間に決まってしまったんですけど、


今回、退去がでました。


それが、こちらの物件
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





これは、メゾネットタイプに2戸つながったタイプなんですけど


岡山ではとても珍しい


ガレージハウスなんです車




結構広く取ってます。




車を置くとこんな感じ。
}


間口は6mぐらいでしょかね。


車が2台はなんとか入りそうですまる


...



間取りはこんな感じです。




奥行は8〜9mぐらいでしょうか。


なかなか興味深い電球




こんな感じの戸建があったら喜ばれると思うんですけどねー


次回建築時には、ぜひ参考にしたいと思いますまる



おしまい




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入居率0% ⇒ 8.3%

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日ブログで取り上げた 入居率0% の


元○○パレス物件。




ついに動きがありましたーまる





とりあえず、1件申込があってよかったですねー


...


はてな


よーく見てみると


家賃が下がってるーお金


1階が 28、000円 ⇒ 25、000円 の


3、000円ダウン


2階は 30、000円 ⇒ 26、000円 の


4、000円ダウン


...



ようやく落としてきましたねー汗


やっと世間の相場に気づいたのか?


それとも心が折れたのか?


は知りませんけども


なんとか勝負できそうな水準まで落としてきましたねー


101の人はそのままみたいですけども汗


...



1階28、000×6室 + 2階30、000×6室 + 共益費2、000×12室 の


月37.2万円  年446.4万円


入るつもりだったものが


1階25、000×5室+28,000円 + 2階26、000×6室 + 共益費2、000×12室 の


月33.3万円  年399.6万円


で10.5%ダウンですからねー悲しい


しかし、これでもギリギリの勝負ラインだと思いますがねー


個人的には、共益費2、000円分が邪魔だなーと思います。


25、000円を切ってきたら決まりやすいと思うんですが...


場所は悪くないだけに


この繁忙期でサクッといっておきたいところです。



おしまい




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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


某ハウスメーカーから


広告料が増えたオススメ物件があるよーって


メールがきましたメール




で、中身を詳しくみてみると


広告料2ヶ月、3ヶ月物件がポロポロありましたお金


...


97年築2LDKで 3ヶ月




まだそんなに古い部類じゃないんですけどねー汗


ちなみに場所は、南区万倍。


...



01年築3LDKで 2ヶ月




この物件も昔は普通に客付けできてたんですけどねー落ち込み


場所は南区大福。


家賃67、000円 共益費2、000円 P2台5、000円 だから


築年数からいうと少し高いんでしょうけどねー悲しい


...


06年築2LDKで 2ヶ月




06年築でなかなか決まらないなんて


かなり厳しいですよねー汗


ここは、南区新保なんですけど


外壁がタイルでまだまだいけそうな物件なんですけど


これだともう高いんですよねー困った


...


07年築1LDKで 2ヶ月





まだまだ新しいんですけど


場所が北区横井上。


国立病院の関係者を狙ってるのかなーはてな


この時期に決めておきたいとはいえ


07年築で広告料2ヶ月出さないといけないってのは


きついですねー悲しい




おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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