読者のNさんにお会いしましたー

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

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こんばんは。岡山大家です。


たまーにですね、


公開しているメールアドレスに直接ご連絡をくださる方がいてですね、


実は最近も数名の方からメールを頂いていたりする


今日この頃ですバニー


...


岡山市で大家さんをされている Oさん とお会いし、


現在所有の物件についてご相談に乗らせていただいたり、


東京にお住まいで、札幌にいくつか物件をお持ちの Yさん や


同じく東京にお住まいで、この度岡山で収益物件を落札された Nさん や


岡山市在住で店舗付き住居をお探しの こちらも Nさん など


密かにやりとりをしています笑顔


...



その中の、岡山で競売物件を落札なさった Nさん が


わざわざお越しくださいましたーバニー



普段は比較的フリーなわたくしですが、


たまたま数件のミーティングが重なった日で
(サラリーマンのつらいところですね汗


あまり時間が取れなかったんですが、


近所のファミレスでランチをご一緒しました料理


...


なんと、このNさん


来年、マレーシアへ海外移住なさるとかびっくりはてな



わたくしも個人的な海外脱出のシナリオの中に


マレーシアを上位候補に考えていることや


年齢が近いということもあり


小一時間ではありましたが、


とても楽しい時間を過ごすことができましたーバニー



マレーシア移住の先輩がいると心強い力こぶ


Nさんが移住されたのちには、


ひとまず遊びにおじゃましてみたいです笑顔


...



月に1回程度岡山にお越しになるそうで、


今度お越しなる際は、他の読者のみなさんを呼んで盛り上がりましょうびっくり


ってことになりましたので、その際はみなさんにも声掛けしますね笑顔




遠くからお越しいただいた上に、お昼までごちそうになって


ありがとうございましたすいません




おしまい




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お客さんの動きも変わってきました。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

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こんばんは。岡山大家です。


朝晩は随分寒くなってきましたねー悲しい


すっかり秋な感じですけども、


賃貸のお客さんの動きも徐々に変わってきているんですよ。


...


毎日毎日たくさんの方が部屋探しにお越しになりますが


最初にいろいろヒアリングをします。


「いらっしゃいませー。お部屋探しですかーはてな


みたいなところから入り


アンケート用紙に記入していただくんです。


・現住所
・お名前
・年齢
・連絡先
・予定入居構成
・予定保証人
・現在の雇用形態
・勤務先、学校名
・勤続年数
・勤務先、学校の所在地
・業種
・通勤手段


など、個人情報をいただきます。


その後、希望の条件をお聞きします。


・間取り
・場所
・家賃
・駐車場の有無
・入居時期



などなど。


...


で、お客さんの何が変わってきたのかといいますと、


・勤務先、学校名 の欄に


学校を書く方が増えてきたんです。



普段の時期は、ここに勤務先が書かれますから


若い方が学校名を書くってことは当然学生な訳ですけども、


要は、学生が動く時期になってきたということなんですね。


岡山大学や、岡山理科大学がポロポロ出てきました。


早い方はこの時期ぐらいから動き始めるんですよ。


部屋探しの理由としては


来年の新入学 はもちろんですけど


福山や高松などの遠隔地からの通学者が

1年ほど通ったけどやっぱりしんどい...


とか、


岡山大学の津島キャンパスから鹿田キャンパスにメインが移るから


とか、


仲良くなった友達と一緒に住みたいバニー


とか


2月〜3月にあわてて決めたけど、

住んでみると音がうるさい



とか


まぁ理由はいろいろあるんですけど、


みなさん考えは概ね同じで、


年が明けると


新入生たちとの取り合いが待っていることを知っているんですねー困った


先日も、北海道にお住まいの方が、「来春の岡大入学が決まってましてー」

なんて問い合わせも入りましたしね。


もう戦いは始まってるんです炎



おしまい




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もしかすると学生の街なのかな?

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、他県のことは全くわかりませんけども


岡山って地方都市の割に大学が多いんですかねーはてな


・岡山大学

・ノートルダム清心女子大学

・岡山理科大学

・就実大学

・岡山商科大学

・山陽学園大学

・中国学園大学





岡山市近郊にこれだけあると


他県の方からすると、結構多いなーって感覚なんでしょうかはてなはてな




特に、地図右上の部分は


旭川を挟んで 5校 が集中 していますからねー






これだけ集中してるエリアなんだから


学生物件を買ったら簡単に入居付くだろー
 ってバニー



実際、繁忙期にはすごい数の学生が動きますからねー汗





さーて、手始めに学生向け物件でも買ってみよーかー力こぶ




つづく




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☆物件2号  H21年11月 新築建築

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、ずっと岡山市中区に住んでいるもんで


大学が多いイメージを持っていなかったんですけど、


・岡山大学

・ノートルダム清心女子大学

・岡山理科大学

・就実大学

・岡山商科大学

・山陽学園大学

・中国学園大学



これだけ集中していると、多い感じは受けるでしょうねー


...


となると、地図の右上あたりに学生物件を持ってると


それほど入居に心配がない
ように感じるんじゃないでしょうかはてな





...


ところがどっこいびっくり


最近の学生は贅沢言いますよー困った


就実大学は、川を挟んでいるので


ちょっと事情は変わりますけども


岡山大学の子を中心に


このあたり(青い枠の中)が良いと声を合わせて言います。





かなり限定です困った




理由は、


アルバイトをしたり

帰省したり

親が訪問しやすかったり



で、 岡山駅 と 大学 の間 がよいと...




まぁわからんでもないですが...




しかも、このエリアで


新しいものがよくて、でも家賃は出せない と...




うーん。どうしたもんか悲しい




つづく




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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


最近の岡大生に人気のエリアはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




学南町1丁目、2丁目が特に人気です。


岡山駅と大学の中間でピッタリなんですね。


その次が


学南町3丁目、津島新野ですね。


このあたりは、


「とにかく学校に近いところがいいびっくり


勉強熱心はてな か 単なる横着はてな


かは知りませんけども
(笑)


...



もうねー


津島本町、津島南なんかでも難しいんですよー汗


大学の裏の 津島福居 や


西の外れの 津島西坂 津島笹ヶ瀬 なんかだと


話しになりませーん困った


4〜5年前だったら


伊島でもへっちゃらだったんですけどねー落ち込み


伊島だと 「遠いー」 ってゴネられます汗



つづく




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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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こんばんは。岡山大家です。


もうほんとにねー


岡大の裏のあたりはかなりやばいんですよー困った





津島福居、津島東、津島本町といったあたりですけども


いくつも空きがあります汗




場所柄、学生を意識しているので、


駐車場がないものが多いんです。


基本的に大学の近くで、学生が狙いなら


自転車かバイク置き場があればいいですもんね自転車


なので、敷地パンパンに小さめの部屋を多く作りたがる汗


...


残念なことに、駐車場がないと、社会人がターゲットになりにくい悲しい


仮に駐車場がいらない社会人の方でも、


勤めが中心地の方だと自転車では遠い汗


わざわざ岡大の裏に住まなくても


もっと近くにありますからね。



周りが大学生ばかりだと、


時間関係なく騒がれたりする心配もしますしね困った


...



学生は減っている...


学生のニーズとは違う場所にある...


社会人は狙えない...


家賃も落としたくない...




当然、入居が付きにくい状況になります。


学生相手なもんですから


新入生を逃すと、


恐ろしいことが待っています。






なんと


そこを逃すと、ほぼ 1年 空きます悲しい




つづく




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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


学生って基本的に3月末で動きが止まるので、


そこを逃すと、リアルに1年空くんです困った


...


例えば

津島本町 2003年築 24.6u 1K

家賃44,000円 共益費2,000円



これの 4戸中 1戸 が 


今年の4月 に空いてから今も 空室...


こんな程度ならかなりマシです。


...



津島福居 2004年築 31.84u 1R

家賃52,000円 共益費2,000円



10戸あるんですけど、


1階の1部屋が 今年の4月に空いてそのまま...



きついですねー汗


でもね、


さらにもう一つ1階の部屋


去年の8月 から空き困った



うわー困ったほんまどうしましょうかねー悲しい


...



でもね、


さらにさらに 2階の一部屋


去年の6月 から空き困った


おまけでもう一つ


2階の別の部屋も


去年の6月 から空き困った


...



築10年以内でもこんな目に合うんですよ落ち込み


たまに大家さんに電話入れても


来春まで諦めモードです落ち込み




この調子だと来春もどうなることやら...




つづく




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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


裕福な家庭のお子さんたちはこんな物件に住みます。



学南町2丁目





2005年築 34.67u 1DK

家賃58,000円 共益費3,000円


岡大正門まで 徒歩3分びっくり


...



学南町1丁目





2010年築 30.45u 1LDK

家賃58,500円 共益費5,000円


岡大正門まで 自転車5分びっくり


...



国体町



2008年築 31.62u 1LDK

家賃60,500円 共益費6,000円


岡山駅まで 徒歩7分びっくり



など...



基本的に、

・新しい
・設備充実
・広い
・RC


を好みますね。


防犯面でオートロック必須な感じです。


...



お金はあるところにはあるんですお金




つづく




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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きなんですが、


読者のBLXさんから質問をいただきましたのでお答えしたいと思います笑顔


...


「ところで、もしかすると学生の街なのかな? 5で紹介されていた物件も

家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、

空室が多いんですよね!?


特長をもたせた高級物件路線で行けば、

家賃値下げ競争に巻き込まれないですむかと思いましたが、

このような高価格帯の物件でも〜1LDK程度の広さのものは

供給過多になっているということでしょうか?」



...





さて、最近、世の中では 「格差」 が問題になることも多いですが、


学生の物件探しにも、この 「格差」 が現れているんです。



そもそも、学生のスポンサーは 「親」 ですから、


当たり前と言えば当たり前ですけども、


「親」 の経済力がモロに直撃しています悲しい


...



それが具体的に、賃貸市場でどういう影響があるかというと


少しでも家賃を下げたい という  親が増えたということでした。



5〜6年前でしたら


・とにかく家賃を安く 20%

・家賃は相場程度で 60%

・セキュリティーなど高級志向で 20%



ぐらいの感覚でしたが


近年は


・とにかく家賃を安く 50%

・なるべく家賃を安く 30%

・家賃は相場程度で 0%

・セキュリティーなど高級志向で 20%



少し極端かもしれませんが、


これぐらいの感覚になりました。


...



家賃額に置き換えてみると


・とにかく家賃を安く 50%

 ⇒ 2〜3万円前半


・なるべく家賃を安く 30%

 ⇒ 3.5〜4万円前半


・家賃は相場程度で 0%

 ⇒ 4.5〜5万円前半


・セキュリティーなど高級志向で 20%

 ⇒ 5.5万〜




といった具合です。



どうなるか想像できますねはてな



つづく




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もしかすると学生の街なのかな? 8

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  家族で住みまーすまる

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続き


というわけで、ご質問の前半部分の


「ところで、もしかすると学生の街なのかな? 5で紹介されていた物件も

家賃5万円台と結構高めの設定のものがあったかと思いますが、

空室が多いんですよね!?



については



5万円前後の家賃帯で探している方が激減したので


空室が多い
 ということだと思われます。


...


イメージ的には、築10年前後のものが多いでしょうか。


築5年以内ぐらいだったら


少々場所が悪かろうが


少々間取りが悪かろうが


少々家賃が高かろうが


まぁなんとか入居は付くもんです
まる


...


それが、築10年ぐらいになると


設備関係も古臭く感じるようになり


周囲に新しい賃貸物件も増え


しかも、それら新築級とこちらの家賃はほとんど変わらない


ときたら...


どうやって勝ちますかはてな


...


そもそも30年とかある程度長いスパンで計画しているのに


築10年程度で家賃を大幅に下げたりできますはてな


大幅なリノベーションができますはてな


報奨金を2ヶ月も3ヶ月も出せますはてな


そうやって迷っている間


どんどん時間だけが過ぎ


ストレスが溜まり続け


持ち出しが増え続ける


という仕組みです。


...



基本的に


家賃を下げて満室にして、持ち出し被害を最小限にとどめつつ延命


損切り(売却)


だと思うんですけど、


市場のことがわからないから


特に対策を打つわけでもなく


ついつい一年に一度の大イベント(学生シーズン)


に期待を寄せるだけになってしまうんでしょうねー




つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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