入口はどこだ?? 9

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き





結局ね、どんな素晴らしい計画があったとしても


鉄の意志


がないと無理でしょはてな


...



計画通りにできる 鉄の意志 があれば



あとは 決断 じゃないですかね。




このままスタートする 決断 も良しびっくり


やっぱりやめる 決断 をするのも良しびっくり


...



今現在っていうのは


過去の膨大な決断の結果
ですからね



ある時は右へ...


ある時は左へ...


ある時は立ち止まって...


そんな感じの


無数の 決断 の結果


今のわたくしですから。



もしかしたらプロ野球選手になってたかも(笑)



...




逆にいうと


今のひとつひとつの 決断 の結果が未来を創る
訳ですね。



ならば、未来から逆算すればいいじゃないですか。


「〇年後はこうありたい」と。



そして、今の行動が


自分が目指す未来に向かうために必要な行動なのか
はてな


を考えたら見えてくるでしょ。





目の前の誘惑は


自分が目指す未来に向かうために必要なことですかはてな




時間は限られてますよ。


そんなことやってていいんですかはてな



収入も限られてますよ。


そんなことにお金使ってもいいんですかはてな





ここらぐらいまでをクリアできれば


かならず大家さんになれるはずですけどねーまる





次からはもう少し具体的に掘り下げていきましょうかね。




つづく



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場所の威力

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。



地場の建築会社さんが、


戸建賃貸に参入されたようで、


さっそく物件写真を入手しましたカメラ





3棟もいっぺんに建ててうらやましい限りで汗



間取はこんな感じ




3LDK 78.67u

家賃105,000円 P2台込




ちょっと狭い感じもありますけど、


まぁ新築なんできれいですね。


...



ところで、


場所は南区大福...





家賃や間取り的に、


地元の人向けではないですね...


立地や学区の優位性も特に...


誰を狙ってるんでしょうか...


現在1つだけ決まってます...




うーん...


ターゲットがよくわからないんですよねー落ち込み


なんでこんなんプロデュースするんでしょうはてな



...



その一方


JR大元駅近くのこの物件は

北区上中野











2011年築

4LDK 99.47u

家賃132,000円 共益費4,000円 P2台込

敷金2ヵ月 礼金2ヵ月




こんなん、空き予定の段階であっさり決まりますわねーまる




おしまい



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日は前回の続き


不動産投資をする決意を固めたびっくり


コツコツ貯金しているびっくり



でも、どんなん買ったらいいんでしょうはてな



...




岡山市北区京町





現在賃貸中


オーナーチェンジ


岡大鹿田キャンパス徒歩9分


表面利回り14.4%






おー、300万かー


ちょっとがんばったら買えるがなー


利回り14.4%っていいんじゃないのーはてな


しかも今賃貸中じゃろーはてな








大学病院の近くじゃがー病院



市役所とかイトーヨーカドーとかも近いし


病院関係の人とか街中に勤めている人が


入居するじゃろーまる


...



300万じゃろーはてな


いきなり高い物件は怖いから


これぐらいから始めてみるかーバニー





つづく



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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今日も前回の続き


岡山市北区京町


現在 35,000円 で賃貸中


年間420,000円 で


表面利回り14%



...



岡山市中心部で、


大学病院なども近くて、


結構いけそうな感じしますはてな


...



購入時の諸費用が約10%ぐらいとして 30万円 ぐらいですかねー




管理費5,000円 修繕積立金2,000円 なので


7,000円×12ヶ月 = 84,000円




購入時に 330万円 かかって


毎月は 33.6万円


利回りは 10.1%...


固定資産税や所得税を考えると


確実に10%切りますね悲しい



...



まぁそれでも入居中はオッケーとしましょうか。




もし退去したらどうしましょうはてな




築20年超のUBですよはてな


次が簡単に決まりますかねー汗




家賃はこのままでいいかなーはてな


広告料は1ヶ月はてな



どんどんヤバくなっていきそうな予感が...





つづく



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引渡しがありました!

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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こんばんは。岡山大家です。


今日も猛烈に暑かったですねー(´Д` )


そんな中、子供の運動会に行ってきましたよー





日焼けして体中が熱くて寝られません汗


...


運動会が終わって夕方から待望の


引渡しがありましたー花火


いやーついに完成しましたよーバニー















ほんといろいろ大変でしたよー困った


融資のところから


ここに至るまで...


長かったなー



せっかくなんで、


苦労したところとか


こだわったところとか


少しづつ書いていくことにしますね。



つづく



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運営中物件

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


岡山市北区京町


現在 35,000円 で賃貸中


年間420,000円 で


表面利回り14%



...



この物件は、〇なぶきが建てたんで


管理・募集もそのまま〇なぶきがやってます。


たまにオーナーが個人で動いている時もありますけど、


8〜9割は〇なぶき絡みで募集しています。




で、〇なぶきはどうやって募集をかけるかというと


「空室一覧」というものを


協力業者にメールやFAX
で送って


うちのを決めてくださいよーってお知らせするんです。




なので、我々はどの建物がどの程度空きがあるかなんて


いつでも分かる訳です。



ちなみに、このマンションの〇なぶきから募集中の部屋は




7部屋もあります困った


ちなみに一番右の欄の  は


広告料のことです。


300%っていうのは、家賃3ヶ月分のことですね。


...



縦一列はたぶん同じ間取りでしょうから、


203、303、403は同じかな。


内装・設備が全て同じだとすれば


この中だと403が決まりやすいかなー


一番上層で、広告料300%ですからね


203 < 303 < 403




206、306、506、706 も間取りは同じでしょうね。


内装・設備が同じなら


206 一番高い。一番下層。広告料100%


306 広告料300%でも、506と同じ条件なら負ける


506 広告料300%。706より1000円安いからまだ見込み有り


706 広告料300%。最上層。一番有利。



って感じでしょうかはてな



つづく



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入口はどこだ?? 12

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日も前回の続き


岡山市北区京町


現在 35,000円 で賃貸中


年間420,000円 で


表面利回り14%



...






同じ建物の中にこんなにライバルがいるんですよねー汗


区分マンションはこんなことが普通に起こります。



206、306、506、706 が同じ部屋だとすれば


206なんか決まりませんよね汗



一番家賃が高い...


一番階層が低い...


一番広告料が低い...



...



たぶん、206のオーナーは


この事実を知らない
んだと思うんですね。


知ってたらこんな条件で募集しないでしょうから悲しい




空室一覧に大幅にリフォームしたという情報もありませんから、


仲介業者は


広告を打つこともないですし、


そもそも店頭で紹介すらされません悲しい




買ったものの


ずーっと問い合わせも案内もなく


悶々とした日々が過ぎていく...


...



こうならないために


しっかり リサーチ しておくことも


入口 でしておかないといけませんね。



つづく



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住所が決まるまで

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


先日、ここへ行ってきましたー車




市役所の7階にある岡山市民局区政推進課


ここは 住所 を決めるところなんです。


正確には 住居表示 といいます。


...


普段、日常的に使っている住居表示。


当然、新築には 住居表示 がないですよね困った


なので、


「〇〇さん、今、建物を建築されていますよねー?


住居表示を決めたいので届出をしてくださいねー」
って。




こんな感じで連絡がきます。






で、いろいろ書類を揃えて郵送か持参すると


岡山市民局区政推進課の方が


住居表示 を決めてくれる


という仕組みです


...


通常、1週間程度かかりますけど、


急いでいる場合は3日程度でやってくれます。



これをやらないと


住民票の異動先がないですし、


電気、ガス、水道の開栓も困ります
汗




なので、早く入居者さんに知らせてあげないと走る




でも、建築確認済証などがいるんで


結構ギリギリでないと住所は決まらないんです。


新築に住もうとしている方は


意外と盲点になりますね。


...



物を買い揃えるものの、


配送してもらう先がない
ってね困った



おしまい



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オープンハウスに行ってきました。

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 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


先日、オープンハウスに行ってきましたー車




実は、6号、7号の敷地は


4区画の分譲地の一角にありまして


他の区画でももちろん建築が進んでるんです。


で、たまたま先日の引渡しの日に


オープンハウスをしていたので


参考までに覗いてきたんですバニー


...



リビング





2階洋室





ロフト





洗面台






新築って感じがしますねー汗


...


60坪ほどの土地に


駐車場2台にカーポート...


ウッドデッキ...


自転車置き場にも屋根...


外溝にもかなりお金使ってる感じです。


...



営業マンに聞いたところ


建物だけで 1,800万程度とのこと


土地、外溝を含めると


3,500万円程度にはなるのかなー




ずごく広くて、収納系もたっぷりまる





こんだけお金かけて、


自分の家族だけで使うなんて


なんだかもったいないよねー
汗




おしまい



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食事でもいかがですか?3

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

***************************************************************************

おはようございます。岡山大家です。


お待たせしましたびっくり


以前お知らせした、食事会の詳細が決まりましたバニー


会場は ピュアリティまきび

9月22日(土、秋分の日)

18時スタート 1階レストラン



地図はこちら

駐車場もあります。



北海道バイキング&全国うまいものフェアー







持ってくるもの

 ・大人 2,100円お金

 ・元気な身体バニー

 ・不動産投資にかける熱い心ドキドキ大



参加予定者は、今のところ

前々回参加の

ひろさん

麒麟さん

BLXさん




前回参加の

mtanaさん

ダイヤモンドさん

インテリアすずまさん

あつさん

りんごさん



初参加の

lostmanさん

シロツメさん

はじめさん



と わたくしの 12名 となっております笑顔


万一、漏れがあったら教えてくださいすいません

追加もOKですまる




初参加の

lostmanさん

シロツメさん

H.Tさん


は、わたしも初めてお会いするので


前回同様 黄色いハンカチ ならぬ


黄色いファイル を目印にお願いします(笑)




おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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