退去であれこれ 5

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


ここまで話題にした


壁紙やルームクリーニングなどの価格って


かなりアバウトなんですね。


...



請求する壁紙が


10mだろうと12mだろうと


単価が1,000円だろうと1,200円だろうと


少々わからないんですよねー汗


...


そんなグレーな部分があるので


いくらでも調整できてしまうんですね。


払うほうにとっては怖い話です汗


...


業者からの見積が


壁紙 20m


単価900円


ルームクリーニング15,000円



のところを


壁紙 20m ⇒ 25m


単価900円 ⇒ 1,200円


ルームクリーニング15,000円 ⇒ 21,000円


なーんてことができちゃう訳なんです。


金額で言ったら


壁紙 18,000円 ⇒ 30,000円


ルームクリーニング 15,000円 ⇒ 21,000円


...


33,000円の請求が


簡単に51,000円に膨らみましたねーお金





つづく




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平成21年 2 自己紹介 その34

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。



前年の勢いのまま


1月 は 2位に大差をつけての


快勝でした。


ですが、いつもは下位の 駅前系の店舗 が


2位、3位 と徐々に上昇してきていました。


...


2月 もなんとか 1位 で


8連覇を達成しましたが、


その差はわずか 13万円困った


辛くも逃げきった感じでした汗


やはり 2位、3位は 駅前系 でした。


...


3月の売上げの指標として


月間1,000万円


というのがひとつのラインとしてありました。



最近でこそ珍しくなくなってきましたが、


当時は、岡山の不動産会社で


月間1,000万円を超えていたであろう


店舗は1〜2汗


我が社でも、過去に1度だけ到達した店舗があっただけでした。


...


1,000万超えは必須...


そのための準備はできている...


1,000万はおそらく届くだろう...


社内レコードを超えて、1,100万のラインまでいけば...




ここを乗り切れば


月間12連覇 の 完全優勝 も成せる...




つづく



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いよいよ明日です!

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


明日は待ちに待った ビアガーデン ですびっくり


天気も心配なさそうです笑顔




最終的に


mtanaさん

つーりさん

BLXさん

あつさん

りんごさん

ダイヤモンドさん

紫陽花さん

インテリアすずまさん

わたし



の 9名 になりました。
(万一漏れがあったらすみませんすいません指摘してください汗


...


場所 岡山高島屋

8月4日(土) 18時

ラストオーダー20時45分   ラスト21時



持ってくるもの

 ・大人3,300円

 ・深酒に耐えられる体



...



つーりさん

ダイヤモンドさん

紫陽花さん

インテリアすずまさん


は、私もお会いするのが初めてなので


目印になるものを持っておきます。





...










黄色いハンカチ が見当たりませんでしたので


黄色いファイルでご勘弁を(笑)




つづく



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ビアガーデンに行ってきました!

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


ついに ビアガーデン 行ってきましたびっくり


記念すべき参加者は


mtanaさん

つーりさん

BLXさん

あつさん

りんごさん

ダイヤモンドさん

紫陽花さん

インテリアすずまさん

わたし



の 9名 笑顔


...





黄色いハンカチ ならぬ


黄色いファイルが大活躍びっくり


初対面の方ともスムーズに合流することができました笑顔


...



現役大家(mtanaさん、BLXさん、わたし)


休憩中の元大家(紫陽花さん)


内装屋(インテリアすずまさん)


中古の戸建を検討中(つーりさん、ダイヤモンドさん、あつさん)


相続で建替え検討中(りんごさん)



と多種多様な集まりでした(笑)




あつさんの奥に紫陽花さん、BLXさんの奥にインテリアすずまさんが隠れています。



初対面でも 不動産 っていう


共通の話題があるんで


すぐに馴染んでねー
まる


物件持ってても持ってなくても全然関係ないですねー




あつさんなんか、緊張してるなんてコメントしてたくせに


かなり楽しそうで(笑)



仲間が増えるのは楽しいもんですバニー


...


また近々飲み会を企画しますので


麒麟さんやひろさんもスケジュールが合えば


きてくださいねージョッキ



これから買いたいって方が気軽に参加できるようにしたいもんです笑顔





みなさんお忙しい中、ありがとうございました。

これからもよろしくお願いしますねすいません




おしまい



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退去であれこれ 6

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。


ほんと修繕費って簡単に膨らませるんですよねーお金



他にも

畳・ふすま・床などでも膨らみます。


...


畳1枚表替えをすると4,000円ぐらいが一般的ですけど

4,500円ぐらいで出してみたり



フローリングやクッションフロアを

一部張替えで出してみたり



...



ズラズラと膨らませ方を書いてきましたけど、


なぜ膨らませる必要があるんでしょうはてな




精算内容を膨らませる



金額が上がる



敷金の戻りが少ない



入居者が嫌がる



大家に文句を言う



大家も譲らない



揉める



裁判はてな





膨らますと


儲かりそうだけど


めんどくさそうでしょはてな




つづく




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退去であれこれ 7

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



例えば


1Kの部屋で、退去後のリフォームの見積もりを取って


こんな感じであがってきたとします。


↓↓↓↓↓↓↓↓


見積もり

クロス 40m  32,000円

ルームクリーニング 一式  12,000円

クッションフロア 一部補修(1u) 2,500円 

鍵交換代 一式  6,300円



計 52,800円


...


きれいな形で次に貸そうとした時に


52,800円 を業者に支払わないといけないのか...




タバコこそ吸っていないものの


長く住んでいたからクロスも全部交換したいし...


でも、経年劣化もあるからなー


いまどき、全額入居者負担にするのも難しいしなー悲しい


...



昔は、みーんな無知でしたから


全額入居者負担なんかはへっちゃらで通ってたんですけど


いまどきは、その手の情報も簡単に手に入りますし


都会でのトラブルなんかが


よくマスコミに取り上げられますから


結構みなさん詳しくなってるんですよねー汗


本人は詳しくなくても、


親戚や友人で詳しい奴を引っ張り出してきたりとか


まぁ何かと面倒なことも多くなりましてねー


...


実はですね


儲けるためでなく


トラブルを避けるためには


金額を膨らませたほうがスムーズ
なんですよ。




よくわかりませんねはてな



つづく




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祝・融資通過!

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 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。



前回、しょーですさんの初買付を書きましたが、



なんと、融資が通ったんですびっくりびっくり



このブログの読者さんから


ついに、賃貸物件オーナーが誕生ですよー
バニー花火


...



担保価値が低かったりとか


その他諸問題があって


雲行きが怪しかった面もあったんですけど


ほんとーによかったです笑顔



しょーですさん、ここからが本番ですよー力こぶ



...



昨今流行りはてなのRCの大型物件でもありませんし、


融資金額も1,000万円弱と


大物大家さんからしたら


鼻で笑うような話しかもしれません。


...



でもですね、どんなに小さくても


このブログを通じて、


大家さんになる夢をお手伝いできたことを


とてもうれしく思うわけですよ。


...


...


...



あ〜、自分はこういう人の力になりたかったんだなー


ブログやっててよかったなー





なんか泣けてきた汗




おしまい




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退去であれこれ 8

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 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。



儲けるためでなく


トラブルを避けるためには


金額を膨らませたほうがスムーズ




と書きましたが、


詳しく見ていきましょう。


...



「見積もり」


クロス 40m  32,000円 (単価800円)

ルームクリーニング 一式  12,000円

クッションフロア 一部補修(1u) 2,500円 

鍵交換代 一式  6,300円



計 52,800円



できれば全て入居者負担に...


それは昨今では難しい...



...


その場合


クロス 40m  48,000円 (単価1200円)
 ・家主負担 50% 20m 24,000円
 ・借主負担 50% 20m 24,000円

ルームクリーニング 一式  25,000円
 ・家主負担 0%
 ・借主負担 100% 25,000円

クッションフロア 一部補修(1u) 3,800円 
 ・家主負担 0% 0円
 ・借主負担 100% 3,800円

鍵交換代 一式 12,600円
 ・家主負担 100% 12,600円
 ・借主負担 0% 0円

エアコンクリーニング 10,500円
 ・家主負担 100% 10,500円
 ・借主負担 0% 0円




家主負担計 47,100円


借主負担計 52,800円


...



預かり敷金 100,000円



返金 47,200円


...



1・借主さん全額負担してくださいびっくり



2・大家負担もそれなりにあるんですよーお金

  なるべく敷金も返金しますよー
まる



どっちが話しがつきやすいか

一目瞭然ですねまる



おしまい




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平成21年 3 自己紹介 その35

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運営中物件

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



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 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。



この頃の広島エリアは


広告料が高騰していました。


後には、岡山も高騰していく傾向になるのですが、


やはり都会の方が先に波がくるんですねー



わずか13万円で逃げ切った


2月の契約本数は


1位 85契約

2位 68契約 -13万円

3位 48契約 -80万円



17本も差をつけているのに

たった13万円差...


...


そんな状態で戦う中


最終的には


1000万円の壁も超え


レコードの壁も超え


目論見通り 1100万円も超えることができましたー力こぶ


...


契約本数は


123契約 と


2位 107契約に 大きく差をつけましたー力こぶ


...


しかし、


売上では


わずか30万円差


9連覇ならずと残念な結果に終わってしまいました悲しい


...



約3年前の話しですけど、


今は岡山にも広告料高騰の流れがきて


大家泣かせのマーケットになっていますねー汗




恐るべし広告料困った




つづく



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外壁ができてた!

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 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事は上棟の時で

7月31日でした。




朝から始めて昼過ぎにはここまで一気に進んで


早いなーって思ってました汗


...


8月6日には随分家っぽくなってねー




...


そして今日。8月10日




外壁や窓も設置されて


もう  になってますねーまる



わずか10日ほどですけど


早く建つ仕組みに驚きです汗





早く建つと職人さんの人件費も抑えられるし


スピード は


ローコスト住宅のひとつのポイントなんでしょうねー




つづく




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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