岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。

最初からならこちら


ところで、土地に対してパンパンに建てられるかというとそうではなくて、

建物を建てられる範囲は　法律で制限　されます。


「建蔽率（けんぺいりつ）」　　と

「容積率」　

によってです。

どちらも割合ですので　％　で示されます。



住宅地では、日照の問題や火災の類焼の問題などから、

建物間にある程度余裕のある街づくりを進めます。


そこで「建蔽率」が登場です。

例えば　その土地が100�uで　建蔽率　60％　なら、

建てられる1フロアの面積は　60�u以内　ということになります。


さらに「容積率」が絡んできます。

この例で、容積率　200％　ならば、土地100�uの200％

つまり　200�u　までの床面積ならＯＫということです。

1フロアあたりの建てられる面積は　60�u　ですから　60�u×3階建て＝180�u　は大丈夫と。


他にもいろいろ規制があるので、それほど単純ではないですが、概ねこういうことです。

参考ＵＲＬ　
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/60.jsp



で、せっかく手に入れた土地ですから、

ふつうは　「建蔽率」「容積率」をフルに活用しようとします。

すると、一般的に2階建てになりますね。


そりゃ、2階も作ることができる空間があるなら使わないともったいないですもんね

使える空間は無駄なく使いたいですよ



それに、平屋単体を作るよりも2階建ての方が割安です。

アイスクリームも1段よりも2段のほうが割安でしょ(笑)

コーンがいらないし、手間も省けますもんね。



2階建てにしたら家賃が2軒分入りますよ〜

一つ空いても、もう一つがあるからリスクも分散できますよ〜



そんな感じで、必然的に2階建てのプランニングが多くなりますわね。




2階建ての戸建というプランも可能ですが、

もう少し西なら　津島小学校、京山中学校　の黄金エリアなのに

ここは　御野小学校、岡北中学校区　なんですね


本格的な戸建なら、家賃12万程度は狙えると思うのですが、

ターゲットはバリバリのファミリーオンリーになってしまいます。


すると学区のパンチが弱いんですね〜




ですから、わたくし

あえて「容積率」で損して、他で利益を取りに行ったんです


これには賛否両論あろうかと思いますが



詳しくはまた明日。



つづく



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