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なぜ平屋だったのか?2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。



市場価格の半値以下、固定資産評価額をも大幅に下回る

約50坪を 500万 という低価格で買うためには

一つ条件がありました。



この土地は「建築条件付き」だったんです。

必ず、Sハウスで建築することが条件でした。

Sハウスはアパートメーカーですから、

麒麟さんのおっしゃるような、

2階建てで 1階1LDK、2階2LDK の提案を最初にされました。


それは、土地500万、建物1800万  計2300万円 ほどのものでした。


1階が 6.2〜6.4万 程度で P1台込
2階が 7.0〜7.2万 程度で P2台込

MAX 13.6万 ÷ 2300万 = 表面利回り6%

ぐらいの感じですかね。

...



わたくし、出口重視なんですね。

なので、集合住宅にはあまり興味がありません。

基本的に 戸建 か 平屋 が狙いです。



・集合住宅に比べて売りやすい
 ⇒相手が一般の人なので買い手が多い

・圧倒的に供給量が少ない
 ⇒競争に巻き込まれにくい

・一度入ったら入居期間が長い
 ⇒リフォーム回数が減る。再募集時の報奨金が不要。

・庭先などは自分で管理してくれる
 ⇒大家として楽チン


などなど。



わたくし、その中でも、特に平屋に注視しています。



築30年以上の平屋を、

平気で5万程度で借りていく人がたくさんいます。

逆に言うと、5万程度しか出せない層が多いということかなと。


基本的に、安くて広めのものを求めますし、

アパートの騒音問題を嫌がる人も多い
ですからね。



アパートでP込5万というと 2DK が主流になりますが、

平屋でP込5万というと 3DK が主流ですので、

供給の少なさも手伝って、条件がマッチしやすいんですね。



2階建てに比べて、リフォームする面積が少ないのも魅力です。

リフォーム箇所をうまく絞れればよいですが、

2階建ては意外と金額がかさみます。




基本的に 平屋志向 なんですね。



もうしばらく続きます。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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