2022年02月18日
毎回テーマを決めて建てています。
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体）
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円 ※電柱１
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」玉野市和田平家×２＆宇野AP＆お茶
19日（土）13時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２みしばさん
３しっしーさん
４ＲＹさん
５ゆういちさん
６よーすけさん
７Ｔ田さん
８u-kiさん
９タマさん
10あらさん
※満席になりました。
☆「見学会」りんしょ～さん赤穂10号戸建アフター＆ランチ＆
yazinさん備前平屋アフター
21日（月）12時
参加予定（定員１０名）
１りんしょ～さん
２わたくし
３ぐっちーさん
☆「見学会」ヒミツキチ入居前の片付け＆ランチ＆
（仮称）kakurega2 建築現場視察＆お茶
23日（水,祝）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２タマさん
３ゆういちさん
４りんしょ～さん
５ワンママさん（女性）
６ぺえさん（女性・初）
２月一覧
1日（火）13時「視察」牛窓町保養所？見学＆ランチ
3日（木）12時半「見学会」OCさん元ショッピングセンター大改造＆ランチ
3日（木）15時半「視察」玉野市田井平屋＆お茶
5日（土）11時「見学会」賃貸併用新築戸建完成見学＆ランチ
9日（水）10時「見学会＆買い物」TAKEさん高梁市戸建＆ランチ
＆高梁市25%QR狩り
10日（木）12時半「視察」東中島戸建＆ランチ
11日（金,祝）12時「視察」玉野市田井戸建＆ランチ
よーすけさん田井平屋３戸アフター＆
HTさん息子さん宇野平屋アフター＆お茶
14日（月）12時半「視察」南区北浦戸建＆ランチ
15日（火）12時「視察」矢掛町戸建×２＆ランチ
17日（木）12時半「視察」東区古都南方戸建＆ランチ
19日（土）13時「視察」玉野市和田平家×２＆宇野AP＆お茶
21日（月）12時「見学会」りんしょ～さん赤穂10号戸建アフター＆ランチ＆
yazinさん備前平屋アフター
23日（水,祝）12時半「見学会」ヒミツキチ入居前の片付け＆ランチ＆
（仮称）kakurega2 建築現場視察＆お茶
26日（土）12時「トレジャー」いなせさん井原市戸建＆ランチ
３月一覧
12日（土）12時半「トレジャー」わっきーさん水島１号戸建＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
「ヒミツキチ」が昨年完成して
いまは宿本町で別の新築をしていますが
わたくし、毎回それぞれにテーマを持ってやっています。
最初の新築の津島東の平屋は
平成２１年に建てましたが
賃貸市場に希少な「平屋」をやりたかったんです。
当時もいまも、「戸建」ってだけでも希少なのに
「平屋」となるとさらに希少ですからね。
比較的地盤も良くて、
平屋だと地盤改良が不要だったのも後押ししました。
建築条件付きの中、
住宅メーカーは２階建てのアパート提案してきましたが
かたくなに拒否(^^;
お隣の土地は、その時にアパートになりました(^^;
「駐車場３台」も必須にしたかったんですよ。
戸建系に限らず、ファミリーの賃貸物件で
駐車場１～２台いうのは普通。
いまのところは２台でなんとかなっても
この先、きっと３台目のスペースのニーズは増えるだろうと...
実際、３台以上止められる物件は極端に減るし
大きな武器になるだろうと考えました。
希少な「戸建」、さらに希少な「平屋」、そして「駐車場３台」。
「駐車場３台」から逆算すると建物は５０～６０平米程度に。
２LDKにはちょうどいい。
場所も悪くないし、これだけ揃えば長く戦えると。
何度か入れ替わりこそあるものの
１３年後のいまも９.１万円。
ちなみに新築時は９万円でした。
次の新築は平成２４年。
門田本町の６,７号ですね。
ここは中区で一番の人気学区。
三勲小学校区＆岡山大学付属幼稚園、小学校、中学校区。
人気にもかかわらず、
街並みが古くて、まとまった土地が少ない...
そして土地も安くないから
利回りが低くなるファミリー賃貸が極めて少ないんです。
昔の街並みを残す、伊島京山学区も同様ですね。
新たな開発がされにくい。
されてもマイホーム用地になって、賃貸物件が増えにくい。
賃貸物件が建っても利回り的に小さな部屋を数多くに。
特に広いファミリー物件は増えにくいんですね。
こぞって様々なタイプの住宅が増えていく
郊外の新興住宅地とは性質が全く違いますわ。
なので、ここは３LDK８０平米以上、駐車場３台以上の
ファミリー物件と決めていました。
運良く新築から１０年近くも
法人契約で住み続けてくれていて
家賃は当初の１２.５万円を維持。
駐車場も４～５台可能なので
次回以降も家賃は維持はできるだろうと思っています。
次の新築は平成２８年の植松。
ここでも平屋が有効と考えていました。
周りはアパートが多い。
アパートを避けて
ファミリー用の２階建ての戸建にしても家賃が伸びない...
ここでも希少な「平屋」で一風変わったものにすれば
近隣のアパートより賃料も高く、長く戦えると思いました。
大きな県道沿いなので
併せて、ロードサイドのテナント系物件もいいと思いました。
テナント系は利回りがいいんですよね。
住宅と違って安く建つ割に、賃料は高く取れるから。
新築平屋の弱点は、利回りが低いところですけど
ここはテナント系と太陽光が補ってくれています。
もう築５年経ってますけど、
たまに空いても賃料を上げられていますねー
次は平成２９年の赤磐。
ここも平屋が有効と思いました。
ＩＰＵ（環太平洋が医学）向けの１K６戸も可能だったけど
大学のみに依存するのも危険だし
大学が寮を建設していたんでね...
それでここも平屋に。
建築費を下げるために壁のくっついた２戸１に。
面積は１LDKの４５平米。Ｐは２台ずつ。
２人でも住める想定にしました。
将来は壁を抜いて９０平米の平屋にする構想も。
２戸１で壁がくっついたことで５０～６０万円削減できました。
さらにコスト削減で
「建具を減らす」ことにチャレンジ。
建具いうのは普通の部屋でも数枚ありますわね。
玄関から各部屋へのドア
各部屋同士をつなぐドア
収納部のドア
トイレのドア
とかで４～６枚程度はどこもありますね。
開き戸
引き戸
引き違い戸
折れ戸
いろんなドアがありますけど
建具本体とドア枠で数万円はします...
なので、ドアが無くても成り立つ間取りを考えて
トイレのドアだけにしましたね。
１枚５万円が５枚削減できれば、２戸で５０万円。
それでも、解放感のある部屋として成り立ちましたね。
次の新築が令和２年のkakurega。
ここは６,７号と同じ人気学区なんだけど、
道の細さが最大のネック...
１.９ｍしかない...
さらに周りは山で、木々がうっそうと茂る...
高額ファミリー向けだと車も大きいので絶望的な幅...
それでも５ナンバーや軽四は通る...
狙いはそういう層になるわな。
ミキサー車が入らないので
なるべくコンクリート（基礎）の少ない間取りに。
山だから地盤は固いしね。
ここも平屋だな。
山というロケーションを利用して、
小さめの山小屋風の建物に。
建築費を下げるには建物は小さいほうがいい。
３６平米ほどの２ＤＫに。
夜はただ恐いだけの空間をライトアップ。
ロケーションに合わせてすぐに満室。
二回転目は大きく家賃アップに成功。
で、次が昨年のヒミツキチ。
ここは街中で、２つの大病院の間に立地。
角地で、どちらも道路幅が６ｍ以上。
周りは学生向けのアパートマンションが乱立...
そんなのと競合したくない。
ここ、広い割に交通量が少ないから
一目見たときにガレージハウスと思ったね。
お金持ち単身、テナント使用、どちらも狙えるようにね。
ガレージハウスもまだまだ希少だしね。
で、今回の宿本町だ。
ここも、kakuregaほどじゃないけど道が狭い...
でも土地のサイズ的に、
「ヒミツキチ」と同じものがピッタリ入る。
ロケーション的には「kakurega」のほうがピッタリなんだけど
土地の形的にうまくはまらないんよね...
土地の形的にはやっぱりガレージハウスだろうな...
すでにあるもののほうが、金融機関へのプレゼンもしやすいし...
それで金融機関の審査は通ったんだけど...
待てよ...
ここなら別に２階建てのガレージじゃなくてもいいんじゃないか？
「ヒミツキチ」は土地のサイズ的にしかたないけど
ガレージってのは
別に電動シャッターがなくてもガレージだし
全部が壁でなくてもガレージには違いないよな...
土地は広いんだから
家を平屋にして、建物ももっと小さくして
駐車場を建物の前面にくっつけたらどうだろう？
それでもガレージハウスと呼べるんじゃなかろうか？？
面積ももっと小さく...
H２１ 津島東 ５７平米（２LDK）
H２４ 門田 ８４平米（３LDK）
H２８ 植松 ４３平米（２DK）
H２９ 赤磐 ４５平米（１LDK）
R２ kakurega ３６平米（２DK）
R３ ヒミツキチ ２６.５平米（１K）＋ガレージ２６.５平米
門田の３LDKと
ヒミツキチもガレージ部分があるから例外としても
kakuregaなんて３６平米でも
家賃が結構取れてるんよね...
建築費を下げるなら小さく...
ただ、小さくても貸しにくくなる...
どこまで小さくできるだろうか...？
小さくしてもそこそこ家賃取れる大きさって...？
ってことで、今回のテーマは
・ガレージを平面的にくっつけてみる
・建物は極力小さく
・風呂の充実
簡易的だけどどうにかガレージと呼べるものにして
建物自体は１９.８７平米に。
昔の６帖の１Kぐらいの広さ。
かなり小さい。
「ヒミツキチ」の２階の４分の３ですね。
そして、浴槽を削ってまで部屋を広くした「ヒミツキチ」に対して
今度は、この狭さで風呂を充実。
サイズは１６１６。
門田の３LDKで使いましたけど
ファミリー戸建で使うようなサイズですね。
グレードもアップしました。
小さな単身用の部屋に、大きなファミリー用の風呂。
この狭さ、アンバランスさのテーマがどう評価されるか...？
なんでもやってみんとわからんから
とりあえず挑戦ですわ(^^;
たぶん、３戸ぐらいだったら埋まるでしょ(^^;
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体）
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円 ※電柱１
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
----------
R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」玉野市和田平家×２＆宇野AP＆お茶
19日（土）13時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２みしばさん
３しっしーさん
４ＲＹさん
５ゆういちさん
６よーすけさん
７Ｔ田さん
８u-kiさん
９タマさん
10あらさん
※満席になりました。
☆「見学会」りんしょ～さん赤穂10号戸建アフター＆ランチ＆
yazinさん備前平屋アフター
21日（月）12時
参加予定（定員１０名）
１りんしょ～さん
２わたくし
３ぐっちーさん
☆「見学会」ヒミツキチ入居前の片付け＆ランチ＆
（仮称）kakurega2 建築現場視察＆お茶
23日（水,祝）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２タマさん
３ゆういちさん
４りんしょ～さん
５ワンママさん（女性）
６ぺえさん（女性・初）
２月一覧
1日（火）13時「視察」牛窓町保養所？見学＆ランチ
3日（木）12時半「見学会」OCさん元ショッピングセンター大改造＆ランチ
3日（木）15時半「視察」玉野市田井平屋＆お茶
5日（土）11時「見学会」賃貸併用新築戸建完成見学＆ランチ
9日（水）10時「見学会＆買い物」TAKEさん高梁市戸建＆ランチ
＆高梁市25%QR狩り
10日（木）12時半「視察」東中島戸建＆ランチ
11日（金,祝）12時「視察」玉野市田井戸建＆ランチ
よーすけさん田井平屋３戸アフター＆
HTさん息子さん宇野平屋アフター＆お茶
14日（月）12時半「視察」南区北浦戸建＆ランチ
15日（火）12時「視察」矢掛町戸建×２＆ランチ
17日（木）12時半「視察」東区古都南方戸建＆ランチ
19日（土）13時「視察」玉野市和田平家×２＆宇野AP＆お茶
21日（月）12時「見学会」りんしょ～さん赤穂10号戸建アフター＆ランチ＆
yazinさん備前平屋アフター
23日（水,祝）12時半「見学会」ヒミツキチ入居前の片付け＆ランチ＆
（仮称）kakurega2 建築現場視察＆お茶
26日（土）12時「トレジャー」いなせさん井原市戸建＆ランチ
３月一覧
12日（土）12時半「トレジャー」わっきーさん水島１号戸建＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
「ヒミツキチ」が昨年完成して
いまは宿本町で別の新築をしていますが
わたくし、毎回それぞれにテーマを持ってやっています。
最初の新築の津島東の平屋は
平成２１年に建てましたが
賃貸市場に希少な「平屋」をやりたかったんです。
当時もいまも、「戸建」ってだけでも希少なのに
「平屋」となるとさらに希少ですからね。
比較的地盤も良くて、
平屋だと地盤改良が不要だったのも後押ししました。
建築条件付きの中、
住宅メーカーは２階建てのアパート提案してきましたが
かたくなに拒否(^^;
お隣の土地は、その時にアパートになりました(^^;
「駐車場３台」も必須にしたかったんですよ。
戸建系に限らず、ファミリーの賃貸物件で
駐車場１～２台いうのは普通。
いまのところは２台でなんとかなっても
この先、きっと３台目のスペースのニーズは増えるだろうと...
実際、３台以上止められる物件は極端に減るし
大きな武器になるだろうと考えました。
希少な「戸建」、さらに希少な「平屋」、そして「駐車場３台」。
「駐車場３台」から逆算すると建物は５０～６０平米程度に。
２LDKにはちょうどいい。
場所も悪くないし、これだけ揃えば長く戦えると。
何度か入れ替わりこそあるものの
１３年後のいまも９.１万円。
ちなみに新築時は９万円でした。
次の新築は平成２４年。
門田本町の６,７号ですね。
ここは中区で一番の人気学区。
三勲小学校区＆岡山大学付属幼稚園、小学校、中学校区。
人気にもかかわらず、
街並みが古くて、まとまった土地が少ない...
そして土地も安くないから
利回りが低くなるファミリー賃貸が極めて少ないんです。
昔の街並みを残す、伊島京山学区も同様ですね。
新たな開発がされにくい。
されてもマイホーム用地になって、賃貸物件が増えにくい。
賃貸物件が建っても利回り的に小さな部屋を数多くに。
特に広いファミリー物件は増えにくいんですね。
こぞって様々なタイプの住宅が増えていく
郊外の新興住宅地とは性質が全く違いますわ。
なので、ここは３LDK８０平米以上、駐車場３台以上の
ファミリー物件と決めていました。
運良く新築から１０年近くも
法人契約で住み続けてくれていて
家賃は当初の１２.５万円を維持。
駐車場も４～５台可能なので
次回以降も家賃は維持はできるだろうと思っています。
次の新築は平成２８年の植松。
ここでも平屋が有効と考えていました。
周りはアパートが多い。
アパートを避けて
ファミリー用の２階建ての戸建にしても家賃が伸びない...
ここでも希少な「平屋」で一風変わったものにすれば
近隣のアパートより賃料も高く、長く戦えると思いました。
大きな県道沿いなので
併せて、ロードサイドのテナント系物件もいいと思いました。
テナント系は利回りがいいんですよね。
住宅と違って安く建つ割に、賃料は高く取れるから。
新築平屋の弱点は、利回りが低いところですけど
ここはテナント系と太陽光が補ってくれています。
もう築５年経ってますけど、
たまに空いても賃料を上げられていますねー
次は平成２９年の赤磐。
ここも平屋が有効と思いました。
ＩＰＵ（環太平洋が医学）向けの１K６戸も可能だったけど
大学のみに依存するのも危険だし
大学が寮を建設していたんでね...
それでここも平屋に。
建築費を下げるために壁のくっついた２戸１に。
面積は１LDKの４５平米。Ｐは２台ずつ。
２人でも住める想定にしました。
将来は壁を抜いて９０平米の平屋にする構想も。
２戸１で壁がくっついたことで５０～６０万円削減できました。
さらにコスト削減で
「建具を減らす」ことにチャレンジ。
建具いうのは普通の部屋でも数枚ありますわね。
玄関から各部屋へのドア
各部屋同士をつなぐドア
収納部のドア
トイレのドア
とかで４～６枚程度はどこもありますね。
開き戸
引き戸
引き違い戸
折れ戸
いろんなドアがありますけど
建具本体とドア枠で数万円はします...
なので、ドアが無くても成り立つ間取りを考えて
トイレのドアだけにしましたね。
１枚５万円が５枚削減できれば、２戸で５０万円。
それでも、解放感のある部屋として成り立ちましたね。
次の新築が令和２年のkakurega。
ここは６,７号と同じ人気学区なんだけど、
道の細さが最大のネック...
１.９ｍしかない...
さらに周りは山で、木々がうっそうと茂る...
高額ファミリー向けだと車も大きいので絶望的な幅...
それでも５ナンバーや軽四は通る...
狙いはそういう層になるわな。
ミキサー車が入らないので
なるべくコンクリート（基礎）の少ない間取りに。
山だから地盤は固いしね。
ここも平屋だな。
山というロケーションを利用して、
小さめの山小屋風の建物に。
建築費を下げるには建物は小さいほうがいい。
３６平米ほどの２ＤＫに。
夜はただ恐いだけの空間をライトアップ。
ロケーションに合わせてすぐに満室。
二回転目は大きく家賃アップに成功。
で、次が昨年のヒミツキチ。
ここは街中で、２つの大病院の間に立地。
角地で、どちらも道路幅が６ｍ以上。
周りは学生向けのアパートマンションが乱立...
そんなのと競合したくない。
ここ、広い割に交通量が少ないから
一目見たときにガレージハウスと思ったね。
お金持ち単身、テナント使用、どちらも狙えるようにね。
ガレージハウスもまだまだ希少だしね。
で、今回の宿本町だ。
ここも、kakuregaほどじゃないけど道が狭い...
でも土地のサイズ的に、
「ヒミツキチ」と同じものがピッタリ入る。
ロケーション的には「kakurega」のほうがピッタリなんだけど
土地の形的にうまくはまらないんよね...
土地の形的にはやっぱりガレージハウスだろうな...
すでにあるもののほうが、金融機関へのプレゼンもしやすいし...
それで金融機関の審査は通ったんだけど...
待てよ...
ここなら別に２階建てのガレージじゃなくてもいいんじゃないか？
「ヒミツキチ」は土地のサイズ的にしかたないけど
ガレージってのは
別に電動シャッターがなくてもガレージだし
全部が壁でなくてもガレージには違いないよな...
土地は広いんだから
家を平屋にして、建物ももっと小さくして
駐車場を建物の前面にくっつけたらどうだろう？
それでもガレージハウスと呼べるんじゃなかろうか？？
面積ももっと小さく...
H２１ 津島東 ５７平米（２LDK）
H２４ 門田 ８４平米（３LDK）
H２８ 植松 ４３平米（２DK）
H２９ 赤磐 ４５平米（１LDK）
R２ kakurega ３６平米（２DK）
R３ ヒミツキチ ２６.５平米（１K）＋ガレージ２６.５平米
門田の３LDKと
ヒミツキチもガレージ部分があるから例外としても
kakuregaなんて３６平米でも
家賃が結構取れてるんよね...
建築費を下げるなら小さく...
ただ、小さくても貸しにくくなる...
どこまで小さくできるだろうか...？
小さくしてもそこそこ家賃取れる大きさって...？
ってことで、今回のテーマは
・ガレージを平面的にくっつけてみる
・建物は極力小さく
・風呂の充実
簡易的だけどどうにかガレージと呼べるものにして
建物自体は１９.８７平米に。
昔の６帖の１Kぐらいの広さ。
かなり小さい。
「ヒミツキチ」の２階の４分の３ですね。
そして、浴槽を削ってまで部屋を広くした「ヒミツキチ」に対して
今度は、この狭さで風呂を充実。
サイズは１６１６。
門田の３LDKで使いましたけど
ファミリー戸建で使うようなサイズですね。
グレードもアップしました。
小さな単身用の部屋に、大きなファミリー用の風呂。
この狭さ、アンバランスさのテーマがどう評価されるか...？
なんでもやってみんとわからんから
とりあえず挑戦ですわ(^^;
たぶん、３戸ぐらいだったら埋まるでしょ(^^;
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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