2021年11月24日
「岡山ザ・タワー」入居開始。
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円
誰も買わないんで買いました(^^;
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2(20)年10月8日 北区京山
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
まゆさん津島平屋アフター＆お茶
25日（木）12時半
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２まゆさん（女性）
３わたくし
４ぺっぺちゃん（女性）
５こまっちゃん
６ひろしさん
７Ｎ村さん奥さん（女性）
８タマさん
９オタさん
10かりんさん（女性）
※満席になりました。
☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
26日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１DDM.jrさん
２わたくし
１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
22日（月）15時半「視察」中区門田文化町平屋＆お茶（延期）
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
まゆさん津島平屋アフター
26日（金）12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
29日（月）15時「視察」玉島中央店舗兼住居＆お茶
１２月一覧
1日（水）12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
3日（金）12時半「見学会」りんしょ～さん赤穂４号,10号＆ランチ
6日（月）12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
8日（水）12時半「視察」長船戸建＆ランチ
9日（木）12時半「視察」北区門前古民家＆ランチ
15日（水）12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後＆ランチ
16日（木）午前中「視察・買い物」矢掛古民家＆福山PayPay還元＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
いやぁ～、やらかしましたわ(>_<)
先日案内がきていた宅建士の５年ごとの更新の講習...
関連記事
2021年11月04日 手間のかからない売上
書類見て、講習日（１２月７日）はさっさと予定押さえたんだけど
書類の提出日（１１月１９日）を忘れてて(-_-;)
慌てて電話したんだけど、
もうこの日は受けられないんだって(-_-;)
で、まぁ受けないからといって資格自体が失効するわけじゃなくて
いわゆる「重説」ができなくなるってことなんだけど
そもそもどこの不動産屋にも属していないので
重説する機会なんかないんだけどね(^^;
ちなみにわたくしは
岡山県宅地建物取引業協会
に登録しているので、そこからの案内でした。
聞いたことありますかね？
不動産屋さんの店頭でハトのマーク見たことないです？
このマークを貼ってる不動産屋さんは
岡山県宅地建物取引業協会に
いろいろお金を払って開業してるんですね。
開業するのにまぁまぁお金かかるんで
参考までに見てみたらいいですよ(^^;
宅建協会入会時の費用について
で、実はもうひとつ団体があってですね。
岡山県不動産協会
こちらはウサギマーク。
同じカラーだから気付いたことないかもだけど
実は、似たようなマークがふたつあるんです(^^;
確か、こっちのほうが少し入会費用が安いんじゃなかったかな？
入会費用
どっちに入会して開業してもいいんだけど
推薦人が必要だとか多少違いもあって
最近の若い人が開業するときは
こっちのほうが多いんじゃないかな～？
でね、わたくしの宅建士免許の有効期間が
来年２月２０日まであるってことで
この岡山県不動産協会の
来年２月１８日の講習を受ける段取りになりました(^^;
ギリギリセーフ...
年明けに書類が届くから、それを提出せんといけんけどね(^^;
とまぁそんなしょーもない話しはどうでもいいんですけども
今日は、岡山で一番高層マンションが入居開始だそうで。
岡山最高層！高さ１３４ｍマンション完成
３６３戸が入居 シアタールームも
イトーヨーカドー跡地にできた
「岡山ザ・タワー」
高さ１３４ｍいうことでナンバーワンに躍り出ましたね。
ちなみに、いままではグレースタワーでしたね。
そして、価格もナンバーワン。
最上階は３億円超え？なんて話も聞きましたけども。
しかし、ここだけで３６３戸ですかー
すごい数ですね(^^;
分譲が３４５戸で、最初から賃貸が１８戸だそうな。
背の低いほうの建物の８～１０階は
岡山放送（OHK）が区分所有してるんだって。
しかし、これだけ戸数があると
引越しのエレベーターが大変そう(^^;
でも、こういうのは最初から管理会社が
引越し屋も指定して段取りよくやるんです(^^;
それでも全戸完了まではそれなりの日数を要しそうです(^^;
それにしても、どんな人が住むんでしょうね～？？
外国人が結構買ってるような話も聞きましたけどねー
まぁ、わたくしのような庶民には全く縁がないですけども(;'∀')
それでも、万が一でも可能性があるとしたら賃貸の部屋ですかね(^^;
最初から賃貸の部屋が１８戸あるそうですけど
他にも賃貸目的で買った部屋とか
関連業者さんが付き合いで買わされて
しかたなく当面は賃貸でー
みたいなのもあると思いますけども
両備のサイトをみたら２４部屋ありました(^^;
※クリックで大きくなります。
杜の街グレース 岡山ザ・タワーの空室情報
一番狭い部屋で ６１.１平米 １LDK、２LDK
一番広い部屋で ８４.８９平米 ２LDK
家賃は１４～２０.９万円
いい家賃しますね～(^^;
まぁ購入価格からいうと
利回りはめちゃめちゃ低いと思いますけども(^^;
でも値下がりはしにくいでしょうし
むしろ値上がりを期待？(^^;
それならそれでもいいんでしょうけど
わたくしなんかじゃとても投資対象になりませんね(^^;
話しは変わりますけども
わたくしの周りのボロ戸建ユーザーの仲間たちのみなさん、
普段、自分のライバル物件について
そこまで深く考えることないと思います。
だって、家賃設定も似たようなことになるし
そもそもライバル戸建自体がほとんどないし
駐車場が無いとか
変な設定をしていない限りは
そんなに苦戦はしていないと思います。
昔、岡山市内の空室の多さについて勉強会したことあるんで
参加した人は多少は感じたと思いますけども
この「岡山ザ・タワー」内も
なかなかのライバル関係ですよ？(^^;
同じ場所で似たようなのがたくさん(^^;
賃貸市場の縮図みたいな感じですな。
普段あまり気にしていないでしょうけど
岡山市内の賃貸市場いうのはこんなイメージですよ。
似たようなのが、似たような場所に
腐るほどあるんですな...
一般の人が知らんだけ。
現場の人間は痛感してるよ...
同じ棟でこれだけあったら
どこから決まっていくんだろうね？
やっぱり上層階がいい？？
やっぱり広いほうがいい？？
やっぱり家賃安いほうがいい？？
不動産屋目線だと、広告料が多い部屋？
ボロ戸建市場だとここまで過酷じゃないけど
それでも、百花繚乱、戦国乱世、群雄割拠の舞台に
ド素人の「足軽」のあなたたちが
無防備に飛びこもうとしているいうことだからね。
せめて鎧ぐらい着よう。
せめて槍と盾ぐらい持とう。
一緒に戦える仲間を作ろう。
三国志の五虎大将軍 関羽、張飛、趙雲、黄忠、馬超？
或いは、戦国の五大老
徳川家康・毛利輝元・上杉景勝・前田利家・宇喜多秀家？
馬がいたらもっといいな。
呂布の赤兎馬？
曹操の絶影？
軍師もほしい。
諸葛亮孔明？
黒田官兵衛？
戦場の地形や天候も大事だな。
兵糧の補給は問題ないか？
歴史いうのはいろいろ教えてくれるね。
いつの時代も、どんな戦いも
勝つためにやることは大して変わらんよねー
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
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H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円
誰も買わないんで買いました(^^;
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
R2(20)年10月8日 北区京山
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
まゆさん津島平屋アフター＆お茶
25日（木）12時半
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２まゆさん（女性）
３わたくし
４ぺっぺちゃん（女性）
５こまっちゃん
６ひろしさん
７Ｎ村さん奥さん（女性）
８タマさん
９オタさん
10かりんさん（女性）
※満席になりました。
☆「見学会」 DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
26日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１DDM.jrさん
２わたくし
１１月一覧
1日（月）13時「視察」玉柏戸建&ランチ
3日（水,祝）12時半「見学会」fujiさん山崎戸建ビフォー＆ランチ
4日（木）12時半「視察」牛窓町古民家＆ランチ
5日（金）12時半「視察」北区富原土地＆ランチ
9日（火）12時半「視察」東区藤井平屋＆ランチ
10日（水）12時半「視察」南区浜野戸建＆ランチ
11日（木）19時「食事」そんちょう大家さんと晩御飯
16日（火）12時半「視察」宇野３丁目戸建＆ランチ
19日（金）15時半「視察」古都宿戸建＆お茶
20日（土）12時半「見学会」よーすけさん倉敷市林アフター＆ランチ
＆かりらさん水島アフター
22日（月）12時半「視察」しんやさん松浜町ガレージハウス？アフター＆ランチ
22日（月）15時半「視察」中区門田文化町平屋＆お茶（延期）
23日（火,祝）12時「見学会・視察」
ひろた＠さん呼松戸建＆乙島戸建ビフォー＆
乙島タダ？の土地＆ランチ
24日（水）12時半「見学会」タマさん瀬戸戸建アフター＆ランチ
25日（木）12時半「見学会」じゅんこさん大安寺アフター＆ランチ
まゆさん津島平屋アフター
26日（金）12時半「見学会」DDM.jrさん津島笹が瀬アフター＆ランチ
29日（月）15時「視察」玉島中央店舗兼住居＆お茶
１２月一覧
1日（水）12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
3日（金）12時半「見学会」りんしょ～さん赤穂４号,10号＆ランチ
6日（月）12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
8日（水）12時半「視察」長船戸建＆ランチ
9日（木）12時半「視察」北区門前古民家＆ランチ
15日（水）12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後＆ランチ
16日（木）午前中「視察・買い物」矢掛古民家＆福山PayPay還元＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
いやぁ～、やらかしましたわ(>_<)
先日案内がきていた宅建士の５年ごとの更新の講習...
関連記事
2021年11月04日 手間のかからない売上
書類見て、講習日（１２月７日）はさっさと予定押さえたんだけど
書類の提出日（１１月１９日）を忘れてて(-_-;)
慌てて電話したんだけど、
もうこの日は受けられないんだって(-_-;)
で、まぁ受けないからといって資格自体が失効するわけじゃなくて
いわゆる「重説」ができなくなるってことなんだけど
そもそもどこの不動産屋にも属していないので
重説する機会なんかないんだけどね(^^;
ちなみにわたくしは
岡山県宅地建物取引業協会
に登録しているので、そこからの案内でした。
聞いたことありますかね？
不動産屋さんの店頭でハトのマーク見たことないです？
このマークを貼ってる不動産屋さんは
岡山県宅地建物取引業協会に
いろいろお金を払って開業してるんですね。
開業するのにまぁまぁお金かかるんで
参考までに見てみたらいいですよ(^^;
宅建協会入会時の費用について
で、実はもうひとつ団体があってですね。
岡山県不動産協会
こちらはウサギマーク。
同じカラーだから気付いたことないかもだけど
実は、似たようなマークがふたつあるんです(^^;
確か、こっちのほうが少し入会費用が安いんじゃなかったかな？
入会費用
どっちに入会して開業してもいいんだけど
推薦人が必要だとか多少違いもあって
最近の若い人が開業するときは
こっちのほうが多いんじゃないかな～？
でね、わたくしの宅建士免許の有効期間が
来年２月２０日まであるってことで
この岡山県不動産協会の
来年２月１８日の講習を受ける段取りになりました(^^;
ギリギリセーフ...
年明けに書類が届くから、それを提出せんといけんけどね(^^;
とまぁそんなしょーもない話しはどうでもいいんですけども
今日は、岡山で一番高層マンションが入居開始だそうで。
岡山最高層！高さ１３４ｍマンション完成
３６３戸が入居 シアタールームも
イトーヨーカドー跡地にできた
「岡山ザ・タワー」
高さ１３４ｍいうことでナンバーワンに躍り出ましたね。
ちなみに、いままではグレースタワーでしたね。
そして、価格もナンバーワン。
最上階は３億円超え？なんて話も聞きましたけども。
しかし、ここだけで３６３戸ですかー
すごい数ですね(^^;
分譲が３４５戸で、最初から賃貸が１８戸だそうな。
背の低いほうの建物の８～１０階は
岡山放送（OHK）が区分所有してるんだって。
しかし、これだけ戸数があると
引越しのエレベーターが大変そう(^^;
でも、こういうのは最初から管理会社が
引越し屋も指定して段取りよくやるんです(^^;
それでも全戸完了まではそれなりの日数を要しそうです(^^;
それにしても、どんな人が住むんでしょうね～？？
外国人が結構買ってるような話も聞きましたけどねー
まぁ、わたくしのような庶民には全く縁がないですけども(;'∀')
それでも、万が一でも可能性があるとしたら賃貸の部屋ですかね(^^;
最初から賃貸の部屋が１８戸あるそうですけど
他にも賃貸目的で買った部屋とか
関連業者さんが付き合いで買わされて
しかたなく当面は賃貸でー
みたいなのもあると思いますけども
両備のサイトをみたら２４部屋ありました(^^;
※クリックで大きくなります。
杜の街グレース 岡山ザ・タワーの空室情報
一番狭い部屋で ６１.１平米 １LDK、２LDK
一番広い部屋で ８４.８９平米 ２LDK
家賃は１４～２０.９万円
いい家賃しますね～(^^;
まぁ購入価格からいうと
利回りはめちゃめちゃ低いと思いますけども(^^;
でも値下がりはしにくいでしょうし
むしろ値上がりを期待？(^^;
それならそれでもいいんでしょうけど
わたくしなんかじゃとても投資対象になりませんね(^^;
話しは変わりますけども
わたくしの周りのボロ戸建ユーザーの仲間たちのみなさん、
普段、自分のライバル物件について
そこまで深く考えることないと思います。
だって、家賃設定も似たようなことになるし
そもそもライバル戸建自体がほとんどないし
駐車場が無いとか
変な設定をしていない限りは
そんなに苦戦はしていないと思います。
昔、岡山市内の空室の多さについて勉強会したことあるんで
参加した人は多少は感じたと思いますけども
この「岡山ザ・タワー」内も
なかなかのライバル関係ですよ？(^^;
同じ場所で似たようなのがたくさん(^^;
賃貸市場の縮図みたいな感じですな。
普段あまり気にしていないでしょうけど
岡山市内の賃貸市場いうのはこんなイメージですよ。
似たようなのが、似たような場所に
腐るほどあるんですな...
一般の人が知らんだけ。
現場の人間は痛感してるよ...
同じ棟でこれだけあったら
どこから決まっていくんだろうね？
やっぱり上層階がいい？？
やっぱり広いほうがいい？？
やっぱり家賃安いほうがいい？？
不動産屋目線だと、広告料が多い部屋？
ボロ戸建市場だとここまで過酷じゃないけど
それでも、百花繚乱、戦国乱世、群雄割拠の舞台に
ド素人の「足軽」のあなたたちが
無防備に飛びこもうとしているいうことだからね。
せめて鎧ぐらい着よう。
せめて槍と盾ぐらい持とう。
一緒に戦える仲間を作ろう。
三国志の五虎大将軍 関羽、張飛、趙雲、黄忠、馬超？
或いは、戦国の五大老
徳川家康・毛利輝元・上杉景勝・前田利家・宇喜多秀家？
馬がいたらもっといいな。
呂布の赤兎馬？
曹操の絶影？
軍師もほしい。
諸葛亮孔明？
黒田官兵衛？
戦場の地形や天候も大事だな。
兵糧の補給は問題ないか？
歴史いうのはいろいろ教えてくれるね。
いつの時代も、どんな戦いも
勝つためにやることは大して変わらんよねー
おしまい
タマさんの古民家を使った番組の動画です。
第2チャンネルRSK
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