「転換期」なんですな。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」K本さん高松市戸建アフター
 &ランチ&ウインズ高松で競馬&晩御飯ツアー
 10日(土)11時

 参加予定(定員10名)
 1K本さん
 2わたくし
 3しいたけさん
 4A藤さん
 5りんしょ〜さん
 6よーすけさん
 7タクさん
 8バナナさん



7月一覧
2日(金)12時「視察」益野戸建&ランチ
6日(火)12時「視察」宇野5丁目11万円?戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」すえちゃんコンテナ加工&ランチ
8日(木)16時半「視察」茶屋町100万円以下?戸建&お茶

10日(土)11時「見学会」K本さん高松市戸建アフター
 &ランチ&ウインズ高松で競馬&晩御飯ツアー
13日(火)11時半「視察」総社市戸建
14日(水)12時 「見学会」
 Kさん矢坂本町平屋アフター&ランチ
16日(金)12時「視察」東区河本町戸建&ランチ
19日(月)11時「視察」東古松戸建&ランチ
27日(火)10時「強制執行」
 赤磐平屋強制執行現場&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日こそはじゅんこさんの大安寺の話しで。


関連記事
2021年07月04日 「大野小学校区」はほんま困ったんよな〜
2021年07月05日 絶対勝つってのも、つまらんかもね...
2021年07月06日 つまらん枯れかたするでな...




大野小学校区いうのはいいですなー


ここで安い戸建なんて滅多に売ってないしね。




でも、ここは普通にネットに載ってました(^^;




わたくしもネットで見てたので


たくさんの人が見てたんじゃないですかねー




ただ、掲載価格だとそんなに安くもない


土地も24坪ほどだったんで


個人的には興味薄(^^;




ただ、それぞれの目指す方向とか立ち位置で変わると思いますけど。





そこで実際のやり取りはこんな感じ。


無許可で勝手に載せますがww



岡「じゅんこさんが今後どうしたいか?ですよねー」
 「〇〇〇万円(指値後)で買ったとしても」
 「なんやかんやで×××万円ぐらいすぐいくじゃないですか。」
 「それだけ現金投入できるなら」
 「もうちょっと大きい物件の自己資金にもできるし」
 「×××万円なら他の場所なら2戸は仕上がるでしょ?(^^;」

 「土地が狭いから未来投資としても弱いし...」

 「損はしないと思うけど...」

 「ここが欲しい理由ってなんですか??」



じ「確かにそうですねー、」
 「もう少し戸建を増やしたいなぁと思っていて戸建が楽しくて」
 「岡山大家さんのガレージハウスも楽しそうだなぁとか」
 「新築もやってみたいです。」

 「田舎はちょっともういいかなと思っていて笑」
 「となるとそんなに安い価格は見込めないですよね、」

 「ここは大安寺駅からも近くて」
 「これからもっと発展するだろうなぁと思いました。」
 「でも23坪ですもんね、、、」

 「確かに×××万円あれば戸建2戸いけるなぁー。」
 「アパートの自己資金2割にもなりますよねー」




岡「大安寺自体は賃貸戸建も少ないし」
 「いいところなんですけどねー」

 「じゅんこさんも数が増えてきたから」
 「あとは好みの問題とか」
 「たどり着きたい家賃収入とか」
 「だと思うんですよねー」

 「なんか目標あります??」

 「例えば、家賃が100万円ほしいなら」
 「戸建じゃ時間かかりますが。」
 「そうなると借入して中古APか新築か。」

 「それも手残り100なのかにもよるし。」
 「手残り100なら150とか200とか」
 「家賃収入がいるわけだし。」


 「そんなの関係なく、単に好きな戸建がほしいなら」
 「それはそれでもいいし。」

 「確かに、田舎はもういいでしょうね(^^;」
 「よっぽどお得なのがあれば買えばいいけど。」



じ「ずっと物件見るのもままならなくて」
 「今日久しぶりに内見行きました」
 「あー、私ボロ戸建好きだなぁと」
 「思って帰りました笑」





まぁそんな感じで


結局、指値が通って購入に。





じゅんこさんは田舎を中心に


もう戸建10戸ぐらいはあるからね...


これ以上、田舎にはいらんかなってのはわかる(^^;





そろそろ「転換期」を感じてるんですな。





順調に戸数を増やしていっていれば


いつか訪れます
わな。





わたくしもありました。


戸建を中心にとりあえず増やしてきて


9号牟佐戸建の次は


赤磐の土地3号4号、植松の土地5号


新築用地の確保をしましたねー





赤磐はお金払って自分が建てられるようになるまで


1年以上かかるというやや問題ありなのを


営業マン助けも含めてってのと


植松はみんなに流したけど誰も買わなかったってことで


誰もやらないなら自分でやってみるかー


って軽いノリだったのとで


具体的には何もプランはなかったんだけど


どっちも安いのは安いからってことでね(^^;





その頃、戸建系だと数が伸びないし、


ボロ、古いってのが悩みの種だから


ある程度まとまった戸数とか


新しいものをってことを考えたんですねー






次に買ったのが、広谷の10,11,12号のまとめ買い。




ここはネットに載ってて


TAKEさんが家の近くでチャレンジしたんだけど


玉砕したのでわたくしが話しを引き継いで買いまして。




ここは一気に3戸増えるってのがよかったですね。


そのうち2戸は入居中だし


すぐ近くに橋と道路が整備されるのが決まっていて


10年ぐらい経ったら随分変わるんじゃないかな〜?


すると土地値が上がるだろうな〜


って未来投資にもいいと思ったんですね。




平成28年に買ったんで、もう5年


役所との境界確定も終わって、工事はもう着工されてますね。





戸建系で一気に複数戸のまとめ売りなんて少ない


当時は融資もよかったんで


利回りは低いけど、いいチャンスを拾ったと思いますねー





よーすけさんが最近、戸建のまとめ売りを狙ってますよね。


実際に

金光で平屋2戸

関西町で2戸1の長屋2棟 計4戸


を買いましたし


先日も玉野市田井で平屋3戸が当たりましたね。





HTさんもですね。


洲崎で平屋4戸をまとめ買いしたり


妹尾で平屋3戸をまとめ買いしたりしてますね。





アパートのいいのがあれば欲しいけど

なかなかないしな...

できれば賃貸市場で客付けに有利な戸建がいい。

しかし、その数を増やすペースを上げるにはどうすれば?






そんな感じで


わたくしと同じようなイメージになったんじゃないでしょうか?





わたくしは広谷の後


植松の土地に

平屋  2戸
平屋  2戸1 1棟
テナント3戸1 1棟
  


の計、4棟7戸を新築しましたね。





数や家賃がすべてではないですけど


サラリーマン卒業をするなら


それなりに必要になりますからね...




まとまった土地に複数戸ある案件は


結構チャンス
だと思いますよ。




...


...



また話がそれてしまった(-_-;)





つづく





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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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