結構ビクビクしながら突撃

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。12/1から家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪を1円で... 年22万円 表面2200万%も上物4棟あり...

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<イベントのお知らせ>

8月

8月
1日(木)
 11時〜「見学会」HTさん10万円11号戸建見学&ランチ
3日(土)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ1日目
 15時〜「見学会」赤坂台戸建2戸70万円&ランチ2日目
 15時半〜「見学会」平井豪邸&AP
6日(火)
 12時〜「見学会」Y口さん真備町富原水没古民家その後&
         ゆーいちさん真備町岡田水没1号戸建ビフォー&ランチ
7日(水)
 11時〜「見学会」ayakoさん邑久3号完成&長船7号&ランチ2日目
9日(金)DX@母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日(水)
 17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地&晩御飯

19日(月)
 11時〜 「視察」玉野市槌ケ原戸建&ランチ
 13時半〜「見学会」玉野市アパート&他2つ戸建
22日(木)
 16時〜「見学会」足守戸建&お茶
23日(金)
 13時〜「見学会」玉野市番田戸建&ランチ

9月
5日(木)賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日(土)ポールさん&ふんどし王子さん岡山セミナー&懇親会

11月
22日(金)ぺんたさんと物件見学ツアー&夜は飲み会
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


珍しく岡山に台風がきてそれなりに被害があったようで(-_-;)


台風10号で宇野港の浮桟橋破損
岡山県内で12人重軽傷




市内では南区で6000戸ぐらいが停電したそうです...





そんな中、わたくしは前日に回収した植松の入居キーを持って


関連記事
2019年08月14日 お盆中の暇な人を道連れに...



駅前の不動産屋へ(;'∀')




さすがに駅前の通りはがらーん(^^;
1.JPG



台風被害らしいものは特になし。


人もいないし、ほとんどの店も閉まってるのに


不動産屋さんはよく頑張りますな(^^;



カギを渡して、契約書にハンコ押して終了。
2.JPG





その後、中区役所に用事があっていきましたけど


いつも数十人待ちを目の当たりにし


毎度毎度断念しこれが3回目でしたが


今日は待ちが0人(*´▽`*)


人がいない時を狙った作戦勝ちですな(^^)v







さて、昨日の見学会後の晩御飯時にも


少し報告を受けていたんですけども


第92回あみだでよーすけさんが当たった


関西町2戸1×2棟の件。



関連記事
2019年05月25日 ほど良い感じのボロ





希望は500万円だったのを400以下に下げてもらって


それだけでもお得な話しなのに


もうちょっと得したそうで(^^)






ここ、4戸のうち1戸しか入っていなかったんですよね...


売主さんが地主系の方で


もうどうでもいいんでしょうねー(;'∀')




結構テキトーな感じで


家賃はたぶん3万円くらい
電話がかかってきたら家賃取りに行ってた
たぶん今年に入ってからは家賃もらってない




...


...



地主系大家ならでは ( ̄[] ̄;)!ホエー!!


3万円なんかどうでもえぇんですな〜





で家賃自体は、専用の封筒を渡していて


家賃もらったらその封筒にハンコを押してたとか...


封筒は入居者が持ってるはずと...





まずは、封筒の存在と家賃額の確認からでした(^^;





ということで、


以下はよーすけさんからの報告メールを引用(^^;



-----



ちゃんと引き継いでる感出しながらヒアリングできるよう、
色々台本を考えて実際にお宅訪問してみました。


〜以下、やりとり〜

簡単な自己紹介と世間話からの・・・




ところで家賃の封筒持ってきてもらえますか?

→「あーあれね、これです」
※ここで家賃が今年の1月までしか払ってないことを確認




家賃は確かさんまん・・・

→「3万円です」
※ここで正確な家賃を確認




家賃振込みにできない?

→「足が悪いからムリ」




未払いの家賃も私が引き継いだので、また次来た時にでも・・・

→「わかった。ここに5ヶ月分あるから今すぐ払う」Σ(゚Д゚)早っ




次来たときに賃貸借契約書持ってくるんで結んでほしいなー

→「わかった。」




心の声
 家賃手渡しはまーしょうがないとして、
 契約書交わせるのと、滞納家賃もらえたのは大きい、
 今日の交渉は一旦ここまでにして、
 ついでに近隣空き地の持ち主知ってるかもしれないから
 念のために聞いてみよう





○○さん、ところで僕駐車場探してるんだけど、
あそこの空き地の持ち主知らない?


→「あれは私の土地」Σ(゚Д゚)オプションゲット




ということでまとめると

・家賃はたまに回収に行く
・契約書は結ぶ
・滞納家賃はとりあえず5ヶ月分(15万円)回収
 (これで6月まで支払い完了、今後は定期的に取りに行く)
・駐車場用土地確保




素晴らしい!(*´▽`*)





よーすけさん曰く


今回、結構ビクビクしながら突撃したんですが、
家の中もキレイだし、物件の草抜きも自発的にしてくれてるみたいで、
ちょっとクセはありますが、とてもきちんとした人だったので、
仲良くしていこうと思います(笑)

突撃にあたっては、HTさんから関西町2の武勇伝聞いてて、
それもかなり心構えの参考になったので、
HTさんにもお礼を言いました。

やっぱりいろんな人の話を聞くのは大事ですねー、感謝です(^^)






初めてのことやるときは


不安もあるしドキドキもするもんだけど


所詮相手は人間だし、しかも日本語が通じるんだから


やってみたら案外どーってことないことも(^^;






ちょろっと訪問して15万円獲得


ちゃんと封筒にサイン(赤い部分)してね(^^)
関西町封筒.jpg





こうして大家として成長していくんですなー( ´ー`)y-~~





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃11万円
 久米戸建 南棟 家賃9万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 百間川コーポ102号 家賃4.2万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 中島戸建 家賃4.3万円
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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