岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区某所
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に１〇〇万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;


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＜イベントのお知らせ＞

☆摂津屋さん新築完成見学＆ランチ１日目
　3月15日（金）12時半〜
　参加予定（定員１１名）
　１摂津屋さん
　２わたくし
　３そうさん
　４ゆたかさん
　５なおとさん
　６mtanaさん
　７かおりんさんご主人
　８じいじさん
　９麒麟さん
　10ＯＣさん
　11ひろしさん
　12こももさん（女性）直

☆摂津屋さん新築完成見学＆ランチ２日目
　3月16日（土）12時半〜
　参加予定（定員１１名）
　１摂津屋さん
　２わたくし
　３たかぱぱさん
　４Ａ藤さん
　５飛脚大家さん
　６なつさん（女性）
　７児島大家さん
　８よーこさん（女性）
　９Ｋ本さん
　10
　11


３月
1日（金）12時半〜
　「見学会」たかさん１号戸建見学＆ランチ
4日（月）12時半〜
　「視察」児島の戸建100万円台になるか？＆ランチ
5日（火）12時半〜
　「視察」一宮全空きマンション＆ランチ＆建部戸建へ
9日（土）兵庫県南物件見学ツアー１日目
10日（日）兵庫県南物件見学ツアー２日目
15日（金）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ１日目
16日（土）摂津屋さん新築完成見学＆ランチ２日目
20日（水）見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は申込から入居までの流れを書きましたが

関連記事
2019年03月13日　申込から入居まで




時期的に退去に関する質問も多いので


今日は退去の流れを書きましようか(^^;





住居用賃貸物件では


大概、借主は１か月前までには解約予告をするよう


契約書に記載されています。


契約書によっては３０日前までにとか


稀に２か月前までにってこともあります。


店舗物件なんかでは


３か月前までとか６か月前までとかがあるから


ちゃんと契約書を確認しましょう(^^;


岡山市内でのことを書いていますが


たぶん全国的に似たり寄ったりなんじゃないかと思います。





さて、その解約予告。


一番多いパターンの１か月前までの場合だと


例えば、３月に退去するなら


２月末までに予告をということになりますが


３月１日に退去しようが


３月３１日に退去しようが同じです。




というのも、これも契約書によりますが


岡山市内の場合、解約月の賃料は日割りしない


と書いている場合がほとんどで


３月のどこで退去しようが


３月賃料は２月末に丸々もらっているので


１か月前の予告は満たされているんですね。



ということなので


入居者も３月１日に次のところへ引っ越したとしても


３月３１日までの賃料は支払い済なので


そこまでは使ってもいいんです。



まぁ通常はさっさとカギを返却して


次へ移っていくんですけども。



カギの返却があった時点で


残り日数の権利の放棄をしたことになるんで


大家としては一日でも早くカギを返してもらいたいですね(^^;



たまに、とっくに引っ越しているのに


末日にカギを返してくる人がいますが


そこは文句の言えないところなんです(-_-;)



でも、特に３月退去だと


大家としてはできるだけ早く次の募集に入りたい。


３１日ギリギリまで権利を行使されると


リフォームを考えると次の受け入れが難しい...



というのも


実家から賃貸へはいいとして


賃貸から賃貸の場合


いまの部屋の明け渡しが３月３１日として


普通は、引っ越し先の入居も３月３１日...


よっぽど遠方でない限り


引っ越しは同日に行われますわね...


１日だけ引っ越し屋に荷物を預けるケースも


あるにはあるけれど


特に３月末なんいうとべらぼうな料金に(;´Д｀)



入居者としても


いまのところと新居の家賃のダブりは少なくしたいから


どうしてもそういう選択になりがち...



ということで、ギリギリまで行使されると


住み替えの方の受け入れはできないんですね...



その点をクリアするために


３月の解約についてのみ日割りを認めるとか


リフォーム日数を想定して


３月の解約の場合は３月２０日までに退去することとか


特約が盛られていることもあります。



なんせこの時期は職人さんもなかなか確保できないんでね...



ＤＩＹできる人はこの点では有利なんだけど


それもせいぜい同時期に２部屋３部屋までじゃないかな...


５部屋も１０部屋も空室が出たらそうはいかんけど


普段から職人さんと付き合いしていないから


優先的にやってもらえんわね...


自分でするのもいいけど


普段から職人さんに儲けてもらうのも大事よ。



いつもいいとこ取りで、


たまに頼んでも値切りばかりして


自分の利益が最優先の人は


いざという時に助けてもらえんわね。




話しが脱線しましたが


通常はそんな特約の記載はないので


臨機応変に交渉してみればいいでしょう。







時々、１か月前の予告が満たされないときがあります。


例えば、


３月３１日に退去するのに、予告が３月２５日にあるとか。


これは完全に予告違反。


これも契約書によりますが


通常は、賃料１か月分の違約金が発生します。


１か月分払って、３月３１日に出て行ってもらいます。



この場合の考え方としては


違約金１か月を払って３月末に退去するのか

４月分賃料を払って４月のどこかで退去するのか


ということなので


どちらにしても１か月分は発生します。



ただ、違約金の内容が


家賃の１か月分　か　
賃料の１か月分　かで


少し扱いが違いますわね。


家賃５万円、共益費３千円、Ｐ５千円なら

家賃の１か月分　なら　５万円
賃料の１か月分　なら　５.８万円


ですから。



予告違反も１日や２日程度なら大目にみてあげますけど


そこは臨機応変に。


不良入居者なら容赦しないでしょうし


優良入居者なら大目にみてあげたくもなりますわね。


ここも人間関係ですな。




で、違約金は敷金で相殺するのが一般的。


最近は敷金のない物件が多いんで


取りっぱぐれるケースもあるかもしれないですけど...


そこもカバーしてくれる保証会社ならいいですな(^。^)y-.。o○




さて、そんな解約予告。


通常は、不動産屋が作った契約書の一番最後に


くっつけられていますので


それに必要事項を記載してもらって


不動産屋か大家に直に提出されます。


必要事項は

・物件住所、号室
・借主名、連絡先
・敷金があれば返金先口座
・転居先が決まっていればその住所
・決まっていれば退去予定日時

ぐらいですかね。


この時点では、


大概、引っ越し屋の都合がまだ決まっていないんで


決まり次第連絡をもらいましょう。




で、これらのやり取りは


書面でも口頭でもどちらでもＯＫ。


ただ、言った言わないになったら困るので


一応、書面でというのが一般的ですね。


書式も特に決まりはありませんので


普通の便箋でもＯＫです。




で、書面なら、郵送でもＦＡＸでもメールでもＯＫ。


要は、お互いの確認ができればいいです。




到着期限は前月末日ですけど、


少々過ぎても、


事前に電話連絡があったとか


不動産屋に前月末日には着いていたけど


不動産屋からの連絡が翌日になったとか


いろんなケースがあるんで、そこは臨機応変に。


...


...


...



ここまで書いて思ったけど


今日の内容、お金もらえるんじゃね？



続きは有料ブログのほうで！



そんなのないけど(;´Д｀)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました