岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...
　30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）11時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ１
16日（日）11時〜　見学会　こももさん４号萌え萌え完成＆ランチ２
18日（火）12時〜　見学会　むーさん３号70万円戸建完成＆
　　　　　　　　　　　　　Y口さんペット臭戸建？＆
　　　　　　　　　　　　　大井180万円戸建見学＆ランチ
19日（水）20時〜　忘年会第ニ弾　イオン岡山
20日（木）12時〜　忘年会第三弾　ホテルグランヴィア１９階
21日（金）11時〜　OCさん１万円長屋完成見学＆ランチ
24日（月）12〜17時　相談日（北区）
26日（水）20時〜　忘年会第四弾　イオン岡山
29日（土）12時〜　横井上しっしーさん＆
　　　　　　　　　Ｋ本さん戸建アフター見学＆ランチ
29日（土）18時〜　忘年会第五弾　イオン岡山

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は今年最後の見学会と忘年会。



の前に、しっしーさん５号物件の見学へ。




今度は９０万円で購入(^^;





１号　玉野１００万円
２号　南区２００万円
３号　中区　　５万円
４号　北区　４０万円
５号　中区　９０万円


と、普通のサラリーマンなのに


かなり安く買えてると思いますけど


どうも９０万円だと不満のようで(^^;



特に２号の２００万円は大失敗だったと嘆いております(;´Д｀)


ノーリフォームで１６％ぐらい出てるのにね〜(^^;




ここの見学会開催はまたね(^^;





さて、昼からは今年最後の見学会ということで


しっしーさんとＫ本さんの戸建へ


超寒い中

しっしーさん
わたくし
Ｍさん
なつさん（女性）
まっきーさん
摂津屋さん
ＯＣさん
むさしさん
けんさん（初）
よーすけさん
たかさん（初）
児島大家さん
Ｆ原Ｈさん

しっしーさんとこ


Ｋ本さんとこ




この様子はまた後日ね(^^;





夜は忘年会第五弾

taimanさん
わたくし
よーすけさん
りょういちさん
ＤＤＭさん
ＴＡＫＥさん
Ｍさん
Ｙ口さん
たかぱぱさん
なおとさん
ＧＭさん
たぐぼーさん（初）
こーへーさん
にっさん（初）
飛脚大家さん
namiさん（女性）
しっしーさん





この年末はここで３度目の開催なんで


これを３テーブル分、


サプライズでサービスしてくれました〜(*^▽^*)




新年会もまたお願いしようかな(^^)v




第一弾
まゆさん（女性）
Ｊ子さん（女性）
Ｏ幡さん
そうさん
ひろさん
倉敷大家さん
よーこさん（初、女性）
ＯＣさん
Ｔ本さん
Ｆ原Ｈさん
デンチさん
とっこさん（女性）
ryokoさん（女性）
ひろしさん（初）

第二弾
あつさん
じゅんこさん（女性）
yasuさん
たくみさん
Ｓ農さん
摂津屋さん
Ｍ本さん
じょーさん
しんさん
mtanaさん
たかさん（初）

第三弾
なおとさん
ＯＣさん
Ｓ波さん
麒麟さん
Ｎ村さん
Ｎ村さん奥さん（女性）
tomoeさん（女性）
こももさん（女性）
じいじさん

第四弾
namiさん（女性）
ＨＴさん
ロバートＳ田さん
Ｓ村さん
まっきーさん
よーこさん（女性）
Ｋ本さん


延べ５７名と楽しい時間を過ごせました(*^▽^*)



一度に数十人集めてもなかなか話ができないから


少々きつくてもこういうほうがいいと思うんで


新年会も何回かやりますよ( ｀ー´)ノ






さて、新年会中の話題で


拡大の方向性を悩んでいる方がいました。




不動産いうのはいろんなのがあるんでね...



新築アパート
中古アパート
新築マンション
中古マンション
新築戸建
中古戸建
新築単身区分
中古単身区分
新築ファミリー区分
中古ファミリー区分

他にも

テナント
倉庫
民泊
シェアハウス
コインパーキング
月極駐車場
コインランドリー

などなどね...




自分は何を買ったらいいんだろう...




そんな気持ちはわからんでもないですね。



ただ、ひとつ言えるのは


画一的なものはないということ。


その人の置かれた状況や資産背景によって違いますわね。





お金が有り余って、数億〜数十億円規模でやりたいなら


１００万円そこらの戸建なんかダメですし


未経験で自己資金が１００万円の方が


数億とかの案件は融資が通らんでしょう。




自分がどこを目指すかにもよりますね。


１年で家賃収入１００万円ほしいなら


戸建を買ってたんじゃ無理でしょう。


でも、１年で家賃収入１０万円なら


戸建でなんとかなるでしょう。





表面上の家賃収入がほしいのか


実質の手残りがほしいのか


というところでも変わるよね。





ＲＣ、１億円、８％とかなら


単純に満室で８００万円の家賃収入。


でも２０年１.８％フルローンなら


返済が約６００万円。


管理料が５％で４０万円。


固定資産税が１００万円としたら


残りは６０万円。


満室で、修繕も無しならね。




エレベータがあればメンテもいるし


ネット無料にしてればその費用もいる。


消防点検や、高架水槽の点検もある。



なんぼ残るんかね...


２０万円？３０万円？


これ、年間ね。しかも満室ね。



それで家賃年収８００万円言われても


なんか意味ある？


こういう表現、


キラキラ・共喰い大家系に多いと思うけど


自分もそうなりたい？


そこを目指すならどうぞどうぞ。





そんなだったら、


戸建を数戸持ってる方がいいんじゃないかと思うけどね...


購入時の諸費用も７００万円ぐらいは使うよね...


７００あれば戸建が何戸か買えるしねー






ＲＣ、１億円、８％

２０年１.８％フルローン


だからそんなことになる訳だから



じゃあ

ＲＣ、１億円、１４％

２０年０.８％フルローン


で買いなよー




でも、普通の人はそんなんに出会えないし


そんな条件では借りられない...





そういう現実があるんだから


人の手法は気にせず


自分に合ったやり方で


地道にコツコツやるしかないんです(-_-;)





わたくしは低属性サラリーマンだったし


教えてもらえるところなんかなかったから


ある程度の規模になるまでに１０年ぐらいかかりましたけど


もっと早く増やせる人もたくさんいるし


逆に増やせない人もたくさんいるから


周りのこと気にしてもしかたない。


自分なりに頑張ってきただけだからね。





残された時間がどれぐらいあるかわからんし


早くサラリーマンを卒業したいのかもしれんけど


自分の置かれた状況でやるしかないわね...




だから、いろんな人のやり方を見ながら


自分に近いと思う人のマネをするのがいいんじゃない？


参考になる人もいれば


雲の上過ぎて全然参考にならん人もいるよ。




自分流を見つければいいと思いますけどね(^^;




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました