岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定


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＜イベントのお知らせ＞

６月
☆横井上100万円平屋見学会２日目
　　5日（火）16時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２OCさん
　　３てっぺいさん
　　４こももさん（女性）
　　５Y口さん→拾
　　６DDMさん→拾
　　７じゅんこさん（女性）
　　８こーへーさん
　　９摂津屋さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）

☆単なる飲み会
　　5日（火）18時〜
　　参加予定（とりあえず定員１６名）
　　１taimanさん
　　２しっしーさん
　　３あつさん
　　４ＤＤＭさん
　　５そうさん
　　６なおとさん
　　７ロバートＳ田さん
　　８たろぽんさん
　　９Ｙ口さん
　　10りょういちさん
　　11よーすけさん
　　12u-kiさん
　　13Ｊ子さん（女性）
　　14Ｍ本さん
　　15麒麟さん
　　16わたくし
　　※満席になりました。

☆長船町Ｋさん３号戸建アフター見学＆ランチ
　　9日（土）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Ｋさん
　　２ＨＴさん
　　３よーすけさん
　　４Ｍさん
　　５Ｊ子さん（女性）
　　６わたくし
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）


＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　21時〜　　飲み会
3日（日）17時〜　　横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半〜　東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
5日（火）16時〜　　横井上100万円平屋見学会２日目
　　　　　18時〜　　単なる飲み会
9日（土）12時半〜　長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
　　　　　　　　　　＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、夕方から高速で和気郡和気町へ。


岡山インターからなら３０分ぐらいかな。


わたくしの住む中区から


岡山インターだと逆方向なので


高速使うなら山陽インターからかな〜


下道なら軽く１時間超えコース(◎_◎;)


測ってみたら半径３０ｋｍぐらいでした...






そんな遠くへ何しに行ったかというと


ここで登場した物件の決済。


関連記事
2018年05月18日　人助け



流れとしては


売主がいまの家を処分しないといけない事情に
↓
近所に使っていない旧宅を保有も、それも早期処分に
↓
住むところがなくなる
↓
できれば旧宅に住みたい
↓
誰かに買ってもらって、その後貸してもらいたい
↓
貸してもらうにしても
３年半ほど放置でいろいろ荒れている...
さらに、車椅子なのでバリアフリーなど
その他リフォームをしてもらいたい
↓
でも家賃は高くは払えない
↓
そしてできれば近い将来買い戻したい



こんな話しが、大手不動産屋さんからきたのが始まり。




わたくしにとっては絶望的に遠い和気の方でも


アグレッシブなチャレンジャーはきっといるでしょう。


３年半放置の末の木々ボーボーや


残置物の処分なんかはなんとも思わない


変態認定されそうな人もたくさんいますからね(^^;







ただ、いくつか問題点が

・早期売却で現金決済。

・大手の仲介なので
　いつものような途中で買主チェンジは不可。

・ある程度要望に沿ったリフォーム対応のため
　現時点で費用は不明。

・賃料ベースは３万円も
　リフォーム費用次第で増減する可能性があり
　現時点では確定できない。

・買戻しを希望なので第三者への譲渡は不可。

・数年以内の短期買戻しの可能性もあり。（短期譲渡）
　しかし買戻しできない可能性もあり。

・貸すにあたって保証人なし。

・自力で保証会社を段取する必要あり。

・挙句、借りてくれない可能性も否定できず。




話しを詰めていけばいくほど


不透明なところがでてきて


その時点で見学会をするのも難しい...


そんな中、わずかな時間で


これらをクリアできる人を絞るのはなかなかね...


大手の仲介だと融通が利かんのが痛いし


なんせ、売主さんに会うのは今日が初めて。


時間無いから、契約決済同時なんでね...




売主さんも不安いっぱい。


このままトントン言われるがまま


ハンコ押していっていいのか...


どんな人が買おうとしているのか...


買った後、ちゃんと住ませてくれるのか...


ちゃんと買戻しをしてくれるのか...




「不動産関係の買主さんがくるってきいて
　年配の怖い感じの人がくるのかな...
　ってすごく心配でした（汗）」


って言ってました(^^;




お互い顔を合わせて話さないとね。


そりゃこっちも


どんな人がでてくるか不安ですもん^^;



それでも１００なら


飲み込んであげようと思ってね。




売主さんも不動産屋さんも安心してくれましたよ(^^;




まずは木々の伐採の見積りから。


その後残置物の撤去へ


そしてようやく内装の打ち合わせ...


６月中にはなんとかしてあげたいですな。





また遠くの物件が増えたのがストレスですが(-_-;)



西は水島・総社、東は和気...


※青い円は半径３０km。赤円５km、緑円１０km。



東西６０ｋｍ...


ちょっと広すぎですな(-_-;)



赤磐や植松がマシに感じます(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました