勉強会2日目 融資関係その2

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置予定


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<イベントのお知らせ>

6月

☆横井上100万円平屋見学会1日目
  3日(日)17時〜

  参加予定(定員10名)
  1namiさん(女性)
  2HTさん
  3いなせさん
  4まっきーさん
  5ryokoさん(女性)
  6mihoさん(女性)
  7たろぽんさん
  8Kすけさん
  9まこりんさん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学&ランチ
  4日(月)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1norikoさん(女性)
  2なおとさん
  3まゆさん(女性)
  4摂津屋さん
  5しんやさん
  6Kすけさん
  7わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆横井上100万円平屋見学会2日目
  5日(火)16時〜

  参加予定(定員10名)
  1じいじさん
  2OCさん
  3てっぺいさん
  4こももさん(女性)
  5Y口さん→拾?
  6DMMさん→拾
  7じゅんこさん(女性)
  8こーへーさん
  9摂津屋さん
  10わたくし
  ※満席になりました。
  ※飲み会参加の方は岡山駅とか経路上で拾います(^^;
   各自ご連絡ください。(定員4名)

  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)


☆単なる飲み会
  5日(火)18時〜

  参加予定(とりあえず定員16名)
  1taimanさん
  2しっしーさん
  3あつさん
  4DMMさん
  5そうさん
  6なおとさん
  7ロバートS田さん
  8たろぽんさん
  9Y口さん
  10りょういちさん
  11よーすけさん
  12u-kiさん
  13J子さん(女性)
  14M本さん
  15麒麟さん
  16わたくし
  早々に満席になったので増枠しました(^^;
  17
  18
  19
  20

☆長船町Kさん3号戸建アフター見学&ランチ
  9日(土)12時半〜

  参加予定(定員10名)
  1Kさん
  2HTさん
  3よーすけさん
  4Mさん
  5J子さん(女性)
  6わたくし
  ※きれいめなスリッパ持参で(^^;
   忘れた人はー10P(うそ)



<イベント一覧>
6月
2日(土)19時15分〜勉強会2日目 融資関係その2
          (シティホテル桑田町)
     21時〜  飲み会

3日(日)17時〜  横井上100万円平屋見学会1日目
4日(月)12時半〜 東古松norikoさん2号戸建ビフォー見学
          &ランチ
5日(火)16時〜  横井上100万円平屋見学会2日目
     18時〜  単なる飲み会
9日(土)12時半〜 長船町Kさん3号戸建アフター見学
          &ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、勉強会2日目 融資関係その2でした。

むーさん(女性)
ひろさん
O幡さん
namiさん(女性)
こーへーさん
しっしーさん
たかぱぱさん
てつさん
A木さん
BLXさん
じゅんこさん(女性)
Bさん
S農さん
じょーさん
いなせさん
かこちゃん(女性)
あつおさん
Kすけさん
rikouさん
わたくし

総勢20名


1日目と合わせると45名

関連記事
2018年05月25日 時間割いた人の特権



みなさん興味のあるところですわね。


やっぱり自己資金だけだとなかなかね...





内容的には


いろいろ細かい説明や質問であっという間の1時間半。



いくつか条件があってそれにはまればってことなんで


該当する人も多そうな感じです。




簡単に主要なところをまとめると



・満20歳以上満70歳以下(完済時満81歳以下)

 若い人ほど有利ですね〜
 ほんと始めるなら早い方がいい
 歳取るとこういうところでも不利。
 若いってことだけで大きな武器だよね(-_-;)




・安定継続した年収が300万円以上の方
 (配偶者など合算可)

 サラリーマンなら直近1年の源泉徴収票が必須。

 自営業者なら直近3期分の確定申告が必須。
  ここで言う300万円は
  年収では無くて、いわゆる「所得」
  「青色申告特別控除」「減価償却」の合計。
  ということで、3期と青色申告は必須
 
 外国人でも可(永住権必須)


 
 収入要件が低めなので、使える人は多いでしょうねー




・融資金額は300万円以上1億円以内

 物件本体の価格(契約書に記載の金額)が上限
 登記費用などいわゆる諸費用は自己資金で。

 リフォームの見積りがあればそれも加えて審査は可能。



 諸費用は見てくれないけど
 リフォーム代は見てくれるとのことなんで
 審査が通るかどうかは置いといて
 実質オーバーローン可みたいなもんですね(^^;

 ただ、1億円MAX借りようと思ったら
 当然それなりの年収は必要で
 年収300万円ぐらいだと
 2000万円ぐらいが実際の貸し出し実績みたいです。

 諸費用で100万円ぐらいいるとして
 預貯金がそれ以上にあって、収入要件も満たせば
 小規模な1棟ものも夢ではないということですね。




・融資期間は1年以上35年以内

 基本的には法定耐用年数の残存期間ということで
 例えば木造なら22年。
 築30年の木造を買おうと思ったら
 すでに8年超過しているのでNG
...

 あとはオフレコのお話しでした(^^;




・団体信用生命保険加入が必須

 なので、健康上問題のある方はNG...
 健康でないとダメってことですよ(^^;
 保険料は銀行が負担だそうです。




・火災保険加入が必須

 これは言われるまでも無く入りますよね(^^;
 融資期間中は必ず掛けておくこと。
 金額に決まりはないそうです。
 質権の設定も不要とのこと。




・保証会社必須

 ということは、期間分の保証料が発生しますね。
 借入額、期間で変わります。
 繰上げ返済すれば、保証が不要になるので
 残り期間分の保証料は戻ってきます。




・その他

 保証会社の事務調査手数料
 銀行の融資取扱手数料





いろいろ条件はありますが


カチッとはまれば融資審査自体は楽そうです(^^;





仮に2000万円借りたら

・保証会社事務調査手数料
・銀行融資取扱手数料
・保証料
・登記関係費用(所有権移転、抵当権設定など)



ざっと100万円ぐらいですかねー

 

あとは

・不動産屋へ仲介手数料
・火災保険料
・固定資産税日割分
・不動産取得税


とかも発生しますから


諸々で1割ぐらいは自己資金を吐き出す覚悟が必要ですね。



ここまで書いてあることが


もし理解できないようなら


物件を買うのは少し早いかも
しれませんよ(^^;





サラリーマンで門前払いを喰らっている人には


使い勝手が良さそうですけどねー




あとはオフレコの話しも結構ありました(^^;


普段聞けないような話しこそ


ほんとに旨味があるところですね(^^;





かぼちゃみたいに


借りたがために不幸になるケースもあるけど


安くてちゃんと運営できる物件なら


全然問題ないと思いますね。




なかなか物件も出てこないですけど


この出会いを機会に


うまく拡大できればいいですね(^^)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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