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500円ぐらいなら

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超

 2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ
 H26.12.5イオン岡山オープン。
 3度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
 
 H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
 家賃9万円(P3込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も8.5万円 H28年3月19日〜H30.3.21退去
 リフォーム無しの美装のみ(入居者負担)で入居

H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
    次はH27年7月16日から3.5万円で
    ノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
 表面42%あせあせ(飛び散る汗)

H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;

H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。
 6分の5が空きだけど...
 

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<イベントのお知らせ>

☆しっしーさん3号5万円戸建
 &目黒町110万円戸建見学&ランチ

  5月2日(水)12時〜
  参加予定(定員12名)
  1しっしーさん
  2りょういちさん
  3O幡さん
  4HTさん
  5J子さん(女性)
  6じゅんこさん(女性)
  7じゅんこさん娘さん(女性)
  8K本さん
  9S波さん
  10じいじさん
  11わたくし
  12

<イベント一覧>
4月
7日(土)中止   お花見(後楽園河川敷)
9日(月)12時〜 視察(水島)&ランチ
13日(金)12時〜 西古松新築見学&ランチ
14日(土)12時〜 西古松新築見学2
         &よーすけさん5号完成見学
         &ランチ
15日(日)16時半〜視察(原尾島アパート)
16日(月)13〜18時 北区相談日
17日(火)12時半〜よーすけさん5号完成見学
          2日目&ランチ
     14時半〜HTさん4号門田文化町戸建
         ビフォー見学
20日(金)19時15分 勉強会(メルパルク)
     21時   飲み会(イオン岡山)
21日(土)11時15分 勉強会(シティホテル厚生町)
     13時   ランチバイキング
     15時〜 あつおさん5号磨屋町ビフォー
     16時〜 HTさん4号門田文化町ビフォー見学2
22日(日)17時〜 「視察」当新田アパート
23日(月)12時半〜「視察」当新田アパート2


5月
2日(水)12時〜 しっしーさん3号5万円戸建
         &目黒町110万円戸建見学
         &ランチ
7日(月)12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学
         &ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、某アパートメーカー系の方に会いましたが


サブリース賃料の値下げをお願いしている物件が


ポロポロあるようです。


それはわたくしが不動産屋に居た頃もありましたけど


一気に下げると問題になるので


最近は500円とかかわいらしい金額で交渉するとか。


500円ぐらいなら


なんぞかんぞ理由を付けやすいし


了承してくれる大家も多いでしょう。



サブリースの闇


が表立って騒がれることもない
でしょうが


まぁ問題を先送りしているだけに見えますがね...




その裏では


入居者に500円値上げをお願いしているそうです...


500円ぐらいなら


なんぞかんぞ理由を付けやすいし


了承してくれる入居者も多いでしょう。




わずか500円...



とはいえ、数が数ですからね。


それなりの効果はあるでしょうね。


生き残りになりふり構ってられないですね。




まぁどこのメーカーも似たようなもんですわ(;´Д`)




自分とこを守るのが第一


そんなの当たり前よね。


自分とこが窮地に陥ってまで


お客(大家)は守れん
わ。



手のひらに乗せられて


建築費でがっぽりいかれ


新しいうちはサブリースで抜いて


修繕でがっぽりいかれ


厳しくなったら(。-ω-。)ノ ・゚゚・。ポイッ



そんなの目に見えとるが(;´Д`)



余程の好立地以外は、いつか厳しくなる日がくるんよ...






こことは別のアパートメーカーさん


新築即入居がズラリ...

1.jpg


北区門前
北区御舟入町
南区泉田
南区豊成
南区浜野
南区藤田
南区植松
南区西高崎
総社市井尻野




泉田や豊成でも決まらんか...


他はまぁそうなるわな...



1年以上空いとるとこもあるね...

2.jpg


もう新築とは呼べんがな...





中途半端なところに


新築アパートやっても決まらんのよね...


だって、アパートなんてなんぼでもあるもん...


いまも増え続けてるしね...




それでもこぞってアパートに行くんよな〜


不動産業界の経験が豊富な人間でさえ


ド田舎に新築アパートやるからな〜(;´Д`)



業界にいて何を学んできたんやら...


苦しい大家さんたくさん見てきたろうに...


自分もそっち側にいくか...



どっかで売り抜けるつもりなんかね...


そんなうまいこといくかな?





アパートいくなら断然中古でしょ。



できれば家賃が落ち切ったやつ


できれば好立地


できればなるべく新しいやつ


できれば入退去が少なそう


退去しても客付けの心配が少ないやつ




そして、それらを凌駕するほどの激安で




普通のサラリーマン


土地からメーカーで新築アパートやっても


いいようにやられるだけで。




おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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