単なるひがみ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 南区某所 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
  7月 17日(日)12時半〜 
  参加予定(定員9名)
  1よーすけさん
  2摂津屋さん
  3むーさん(女性)
  4むーさんご主人さん
  5みっちゃん(女性)
  6mayumiさん(女性、初登場)
  7yasuさん
  8
  9わたくし

  14時半〜 北区七日市 トレジャーハンター8


<食事会・飲み会のお知らせ>
 岡山花火大会&食事会&飲み会
 8月 6日(土) 食事会19時〜 定員52名
 7/14 3:16時点 41名
  ・座席確定者(先着順) 大人31名、小学生8名、幼児2名、(3歳以下7名)
   Yさん一家、K高さん、Sさん一家、T本さん一家、OCさん
   mtanaさん一家、摂津屋さん、あつおさん、O幡さん
   あつさん一家、みっちゃん、ryokoさん、aiさん、K本さん一家
   minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家、よーすけさん
   
  ・以降は定員オーバーのため抽選対象 残り11名
   

  飲み会 21時〜 詳細未定
  

<イベント一覧>
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行
 7月 8日(金)12時〜 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土)12時半〜yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目

 7月 17日(日)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 7月 22日(金) 予定
 7月 24日(日) 予定

 8月 6日(土)19時〜 岡山花火大会&食事会&飲み会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、南区某所のF原Hさん戸建見学会&ランチ1日目 でした。

HR田さん
じいじさん
GOGOさん
こももさん(女性)
Mさん
OCさん
かこちゃま(女性)
ayakoさん(女性)
わたくし

の9名で出発...と思いきや


出発直前にayakoさんの携帯が鳴り


保育園のお子さんの体調不良により急遽リタイア(-_-;)


残念でした... お大事にm(__)m


そんなこんなで8名で突撃〜

1.jpeg

2.jpeg


二日目があるので画像は控えめに(^^;


まだ工事の真っ最中ですが


アフターがいまから楽しみです(^^♪


F原Hさん、ぜひお願いします(≧▽≦)


...


今日のランチは、南区藤田の ののさま*あん

ののさま*あん ブログ


はぁ〜、こんなところにお店がΣ(・□・;)


って感じの田園地帯の普通の家(^^;

3.jpeg


DIYの店内
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押入れの見せ方がいいですね〜
5.jpeg

こんな細かいところもいい感じです♪
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わざわざ座席もくっつけてくれて
7.jpeg


かこちゃまと新郎新婦(古郎古婦?)気取りでございます(^^;


...


しかし、こんなお店を見るといつも思いますが


商売は集客とライバル関係ですね〜


多くの人は、「こんな場所で飲食店??」なんて思うでしょうが


全然ライバルもいないし、


特殊性を活かして集客さえできればそれでOKですよ。



先日見学会をした、大正築の古民家なんか正にそう。

関連記事
2016年07月09日 古民家見学


そんな建物ないもん。周囲に商業施設もないし。


この特殊性を活かして何かできると思うんだけどね〜(-_-;)


そんな特殊性を自ら放棄してメーカーのごく普通の新築建てるとかあり得ん選択肢だわ。


...


ネットにこんなニュース出てたけど

msnニュース
弁護士の給料半減! 年収200万〜300万も当たり前の悲惨な現実


これも似たような話しよ(=_=)


要は、ライバルが多すぎるのよ。


需給関係なんかおかまいなしでね。


弁護士って仕事自体には特殊性があっても


たくさんいると弁護士ってだけじゃ差別化できんわね。


○○専門弁護士とか、なんか専門性をアピールせんと。



ライバルが多いいうことは


消費者からしたら選択肢も多くて、競争原理も働かせられるから


すごくありがたいんよね〜(^^;



スーパーのチラシを見比べたり


電器屋さんとか車屋さんとかをはしごしたりするわね。


あれは販売側からしたらめちゃイヤよね〜(;´Д`)



賃貸経営も一緒なんだけどな〜


そんな単純なことが理解できない人ってほんと多いよね〜( 一一)



なんで消費者に比較選択される側に立とうとするかね(-_-;)


どこにでもある何の変哲もない新築アパート・マンションやったり


ババと化したワンルーム築古RCやったり


大借金抱えて苦しんでみたい単なるドMかね?



せっかくこれから大家始めるんなら


消費者を比較選択する側に立てばいいのに。


そんなの購入検討の時点である程度選べるのにな〜



まぁ、ライバル溢れる中でも勝っていける大物大家さんには全然関係ないけどね(^^;


大してスキルもなけりゃ、資金力も高属性もないわたくしなんぞは


お客を選びながら地味〜に、そしてひっそりと裏街道を進むしか


選択肢がないとも言えますが(^^;



単なる、地主や高属性の方へのひがみですわ(笑)



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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