眠い...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
  6月 17日(金)14時〜

   参加予定(定員10名)
   1TAKEさん
   2sachikaさん(女性)
   3ryokoさん(女性・初登場)
   4HR田さん
   5わたくし
   
<見学会のお知らせ2>
 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
  6月 18日(土)12時半〜

   参加予定(定員10名)
   1よーすけさん
   2りょういちさん(初登場)
   3O幡さん
   4むーさん(女性)
   5むーさん娘さん(女性)
   6F原Hさん
   7わたくし
   

<イベント一覧>
 6月 3日(金)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ1日目
 6月 3日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会1日目
 6月 4日(土)11時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会&ランチ2日目
 6月 4日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会2日目
 6月 10日(金)11時〜 東区某所 motoさん5号&100万円古民家見学会&ランチ1日目
 6月 10日(金)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会3日目
 6月 11日(土)11時〜 北区某所 よーすけさん2号戸建ビフォー見学会
 6月 11日(土)13時半〜赤磐某所 シークレット20万円戸建見学会4日目

 6月 17日(金)14時〜 北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&お茶1日目
 6月 18日(土)12時半〜北区某所 HR田さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日もいろいろ行ってきました。


まずは、よーすけさん2号戸建ビフォー見学会

こももさん(女性)
OCさん
OCさん奥さん(女性)
摂津屋さん
J子さん(女性)
むーさん
rikouさん
よーすけさん
あつおさん
わたくし

の10名。

1.jpeg

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矢継ぎ早によーすけさんへ質問が飛び交っております(^^;


結構長いことネットに掲載(550万円?)されていたのを


値交渉して購入されました。


室内はこんな感じ。


キッチン
3.jpeg

風呂
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脱衣所
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トイレ
6.jpeg

広いリビング
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広い家で、駐車場も4台取れそうです(^^)v


郊外の家は駐車場複数台は必須ですからね〜


4台取れるというだけで結構な差別化になります(^^)


...


ただ、いろいろ問題点も...

雨漏り
10.jpeg

まぁ雨漏りの程度は知れていますけど


大量の残置物...
8.jpeg

9.jpeg

大物ばかり(-_-;)


この写真以外にもまだありますからね〜...


駐車場を4台取ろうと思ったら


この庭石が邪魔...
11.jpeg



あとは、ところどころにある破損箇所の修理


トイレの洋式化...


風呂とキッチンをどうするかな...


リビングの造り付けの棚もな...


家が大きいから本格リフォームするとなると結構なもんです...


...


駐車場の整備だけして、


リフォームはほぼ無しで安く貸す手もあるけど


そっちいくと収支が合わんわね...


諸費用、リフォーム込みで目標の500万円は超えちゃいそうですね(>_<)


どこまで直すか悩ましい案件です(-_-;)


---


その後のランチは


木、金、土しか営業していないという幻のカフェ

岡山市中区賞田 316-1
カフェ アマンディア (cafe amandya)


1.jpeg

2.jpeg

3.jpeg

4.jpeg


古民家を改装したカフェです(^^)


雰囲気えぇですな〜


しかし、こんな場所でも(失礼)成り立つんですから


商売っちゅうのはほんま集客ですな。


集客さえできれば場所はそんなに問題じゃないですね。


もちろん場所の力による集客方法もありですけど


そんな場所は価格も高くてライバルも多いもの。


賃貸物件でも同じだと思うんですけどね〜


競争原理も理解せず、


需給関係を無視してガンガン突っ込む人が多い
よね〜(-_-;)



そんなに競争したいかね?

競争になったらお互い疲弊するのがわからんかね?

競争の結果一番得をするのは消費者(入居者)だってのがわからんかね?

消費者の立場として考えたら

食品でも家電でもなんでも競争して価格下げてほしいでしょ?

賃貸物件も一緒よ?

そんな環境にわざわざ突っ込んでいきたいの?

ライバル(類似品)が多いってことは相手の選択肢が多いから

自分の商品が選ばれにくくなると思わん?

選んでもらわないといけない立場って弱いと思わん?




欲にまみれたらそんな単純なことも見えなくなるようでね(-。-)y-゜゜゜


...


その後は、シークレット20万円戸建見学会4日目

G地さん
児島大家さん
児島大家さん奥さん
わたくし

の4名で。

1.jpeg

2.jpeg


さすがに4日目ともなると少ないな(^^;


近々エントリー開始しましょうか。


何人ぐらい手を挙げることやら(;´Д`)


...


その後帰り道に物件10号土地へ少し寄り道。


いいてんきさんにお願いしている土入れが完了寸前です(*´▽`*)

3.jpeg

4.jpeg


いいてんきさん、ありがとうございます(^^)/


しかし、完了したらしたで、ここをどうするかが悩ましい(-_-;)


...


そして、近所の有名パン屋さん

赤磐市河本1010
石窯パン工房 麦のひげ


で子供たちへお土産を購入。

5.jpeg


相変わらず大混雑でした(;''∀'')


...


お次は15時から瀬戸町で待ち合わせ。


わざわざ大阪からお越しの方で


瀬戸町にある物件をどうするかでお悩みの様子(-_-;)

6.jpeg

7.jpeg

8.jpeg


古くて雨漏りもひどいけど素敵な古民家でしたわ〜


場所もいいし、充分再生できそうなんですけどね〜


これをどう持っていくか...


楽しみな素材です(^。^)y-.。o○


...


そして市内へとんぼ返り。


今日は、幼稚園のお父さんの集まりでね〜(^^;


幼稚園の行事をいろいろ決めないといけないそうで


お父さんばかり60名ぐらい集まっていましたΣ(・□・;)

9.jpeg


幼稚園、小学校、中学校と12年も一緒になりますから


いろいろ協力していかんといけませんね(^^;

10.jpeg



眠い...



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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