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大幅リノベ予定。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<アパート見学会&ランチ1>

岡山市中区にある、猫専用アパートの見学会です。
 
 2日目 5月8日(日)12時〜
 参加予定(定員10名)
  1よーすけさん
  2よーすけさん奥さん(女性)
  3HTさん
  4倉敷大家さん
  5じゅんこさん(女性)
  6むーさん(女性)
  7むーさん娘さん(女性)
  8YK田さん(今治から初登場)
  9Y田さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<平屋見学会&ランチ2>

 倉敷市某所のかこちゃまが100万円で獲得した平屋見学会&ランチです。

 1日目 5月7日(土)12時〜
  参加予定(定員14名)
   1よーすけさん
   2OCさん
   3OCさん奥さん(女性)
   4OCさん母(女性)
   5J子さん(女性)
   6minakoさん
   7O幡さん
   8 I島さん
   9としさん(初登場)
   10G地さん
   11F森さん
   12
   13かこちゃま
   14わたくし
   ※周りに家が少ないところなので増枠しました。

 2日目 5月12日(木)12時〜
  参加予定(定員14名)
   1HR田さん
   2ロバートS田さん
   3sachikaさん
   4しゅんさん
   5摂津屋さん
   6norikoさん
   7mtanaさん
   8麒麟さん
   9K本さん
   10HTさん
   11こももさん
   12倉敷大家さん
   13Y田さん
   14わたくし
   ※満席になりました。

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<イベント一覧> 
 5月 1日(日)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 1日目
 5月 2日(月)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 2日目

 5月 7日(土)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 8日(日)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会 2日目
 5月 12日(木)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 2日目
 5月 14日(土)、15日(日) 必殺三朝温泉旅行
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、第23回あみだくじが開催されました。


対象となったのは何度か登場した


倉敷市某所の130万円の平屋

関連記事
2015年11月17日 もはや小旅行
2016年04月08日 松煙墨+黒弁柄+焼酎=?
2016年04月09日 旅行積み立てが熱い!


問題もいろいろあって


200万円→130万円の指値交渉が通ったんですが


いろいろあります(-_-;)


・古い。(築年数不詳)
・竹藪が隣にある
・日当たり良くない
・湿気が多そう
・屋根が傷んでいる
・外壁に大きなクラックが複数
・駐車場がない
・和式トイレ
・風呂が小さくボロ
・少々雨漏りの可能性が



うーん...建物自体はしかたないとしても


駐車場が無いのは痛いね...



良さそうな点

・JRが近い
・平屋で小さい(47.89u)
・木造
・解体後もなんとかなりそう
・隣地も買い取れるかも



まぁそもそも130万円なんで


いつものパターンで何もせずにそのまま安く貸すか...


とも思ったんですが


ここは駐車場が無いのが痛い( 一一)


基本的に駐車場1台は最低でも欲しいからな〜(-_-;)


2台以上あればそのままでも充分貸せるんだけどね...


そうなると、生活保護の方か、学生さんになるのかな...


生活保護の方だと多少は直さんといけんか...


うーん...


建物が小さいから


思い切って200万円ぐらいかけて内外装を今風にして


若い子を狙ってみるかな〜


なんて思ってわたくしも参戦(^^;


参戦したのは

K只さん
T畠さん
N原さん
M本さん
A木さん
わたくし

の6名

K只さん、T畠さん、N原さん、M本さんは1号物件取得を目指して


A木さんといえば先日大家デビューを果たした強運の持ち主( ゚Д゚)

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年10月04日 水回りはポイント高い
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月09日 5 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月16日 君に必要のないものでも世界のどこかで必要とされる物がある。


そんなメンバーで開催された第23回の当選者は

1.jpg


T畠さんとなりました〜(*´▽`*)


大幅にリノベをされる方向だそうなので


どのように変身するのかが楽しみですね(^^)/


...


さて、先日見に行った、外壁が一部崩落した某市の戸建て。

10.jpeg

関連記事
2016年04月30日 八方塞がり


○○万円で話しがまとまりそうです(^^;


さて、どう料理したもんか...



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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