5 スーモに掲載するか?しないのか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6KS原さん(初登場)
 7F原Kさん
 868さん
 9わたくし
※1日目は締め切ります。


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5rikouさん
 6じいじさん
 7倉敷大家さん
 8SB田さん
 9SB田さん奥さん(女性)
 10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目

 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


新年会 3連発 のお知らせですよーひらめき


<新年会 第一弾>

必殺新年会&ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきますグッド(上向き矢印)

1月23日(土) 17時〜22時


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。



<新年会 第二弾>

昼しか参加できない方向けに昼の部を開催しますグッド(上向き矢印)

1月26日(火) 11時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山


ちょっとリッチなランチでもいかがですか?
詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー



<新年会 第三弾>

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思いますひらめき

1月30日(土) 18時か19時か

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。
ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー

...


今日は、朝から近くの不動産屋を呼んで一緒に


ロバートS田さんの○○○万円戸建家

関連記事
2015年11月11日 最後は「ロバートS田さん○○○万円戸建」
2015年11月21日 まだまだ控えているんですよ(^^;)
2016年01月07日 勉強になることが必ずありますねー


わたくしの感覚では、○万円〜○.○万円なんですけど


いくらで客付けできるかな〜?


気になるところですねひらめき

...


昼からは、見学会5連発 3日目


A木さん70万円戸建見学2日目でした。


関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?


じいじさん
こももさん(女性)
O幡さん
I島さん
よーすけさん
摂津屋さん
K原さん
A藤さん
ロバートS田さん
わたくし

DSC_5175.JPG


相変わらず怪しさ満点の集団ですが、


定員いっぱいの10名で出発〜車(セダン)


現地に付くと、オーナーのA木さんご夫妻&お子ちゃまも登場るんるん

DSC_5178.JPG


人口密度高すぎ〜(笑)



その後のランチは北区西崎の中華園へ連日登場(^^;

DSC_5180.JPG


人数が多いとランチ場所を決めるのも大変なんですけど


こういう席があるのはありがたい(^-^)

...


さて、今日も続きで。


関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月05日 2 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?


「呼びさえすれば、

半分以上はどこかで決める」
んですよ。

これはどういうことかというと...


で終わりましたけども(^_^;)



営業マンのひとつの目安として


応対したお客さんを成約までもっていく確率(決定率)は


50%ぐらいあればまぁまぁなんです。


どんなお客さんを応対するかで、


運に左右される部分も無いことはないですが


そこそこエリアの物件知識があって


そこそこトークができる営業マンなら


少々不運や不調が重なっても、


50%を下回ることはほぼ無いもんなんですよ。


そういう営業マンは


普段から60〜70%ぐらいで推移させてるんでね。


50%にすら到達しない営業マンは


まだまだ物件知識やトークが足りていない
んですよ。



「呼びさえすれば半分以上は」 っていのはそういうこと。


...


大事なのは、残りの 「どこかで決める」 って部分。


そう。「どこかで決める」んです。


半分以上は。



これ、正確には、「どこかで決めさせる」が正しい。


部屋探しのお客さんってね、大概の人が迷うんですよ。


バチっとはまることのほうが圧倒的に少ないんです。


そんな時に、誰に意見を求めると思いますか?


お父さん?お母さん?


或いは、知人?不動産に詳しい人?


一旦家に帰って相談してくるケースももちろん多いですが


その担当している営業マンの意見も当然含まれますよね。



A物件、B物件、C物件の3つを見に行った...


三者三様、一長一短...


どうしたもんか...



担当営業マンはその人の要望を汲み取りながら


いろいろな思惑を描きつつ


どこかに収束させていく訳です。



これが、「どこかで決めさせる」ってことです。



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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