岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会＆食事会のお知らせ１＞

じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは

９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1

に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。

参加予定
　1.じいじさん
　2.こももさん
　3.Shunさん（初登場）
　4.春棚さん（元ハルタナさん）
　5.６８さん
　6.HR田さん
　7.あつさん（未定）
　8.わたくし


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＜見学会＆食事会のお知らせ２＞

戸建オンリーで着々と進めてきた
戸建大好きあつさんがついにアパートへ進出です！
現在工事中ですが、興味のある方は

８月２８日（金）１８時
岡山ジョイポリス前
岡山市北区下石井２丁目１０−１

イトーヨーカドーとの間の横断歩道付近へ
集合でお願いします。
そのまま、柳町〜幸町近辺での食事の予定です。

参加予定
　1.あつさん
　2.Sさん
　3.Hさん
　4.HR田さん
　5.mtanaさん
　6.わたくし

※イトーヨーカドーの地下と建物上駐車場は２１時で閉まるので、
　平面（２３時）か、ジョイポリス側（２４時間）が良いですよ。

...


＜見学会＆食事会のお知らせ３＞

F原さんが購入されたガレージ付き戸建ての見学です。
現在、にこまる◎本舗がリフォーム中（笑）

進行中の様子
８月１２日　次のミッション。
８月１３日　気がついたらトリプルワーク。
８月１６日　輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日　クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日　クロス糊まぜまぜ。
８月２１日　初めての柄入りクロス貼り。

８月３０日（日）１２時
ディスカウントドラッグコスモス/大福店
岡山市南区大福19-2

に集合でお願いします。
※集合場所がサークルKから変わっています。
その後、近所でランチの予定です。

参加予定
　1.じいじさん
　2.O幡さん
　3.T尾さん
　4.S山さん
　5.わたくし



※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。


...


こんばんは。岡山大家です。


９月２日（水）の見学会に物件追加です


あつさんが購入された近所の物件も


一緒に見学させていただけることになりました


あつさん、ありがとうございます


...


さて、これしばらく前から売りに出ていますね




北区田町の一棟マンション。




場所は繁華街のど真ん中。


まぁ好立地といえば好立地なのかな。


１９７３年築というと、築４２年ですか...


ここで買った人が最後まで持つかな...


築５０年ぐらいになって買う人もなかなかね〜(^^;


がっつりメンテナンスしてくれてたら別かもしれんけど


そもそも融資が通らんのじゃないかな〜


今の時点でも厳しそうだもんね...


今なら１０年はいけるかもしれんけど


築５０年ってどうなんだろうね〜


それともそこそこの値段で現金で買うかな〜？


どっちにしても売却は難しそうな気がするな...


まぁめちゃ安かったら売れると思うけどね(^^;


...


RC５階建てですか...


きっとエレベーターもあるんでしょうね...


これが７２００万円か...


１階日本料理店、２〜５階共同住宅で


現在満室。表面利回り１０．１％だって。


ということは年７２７万円入ってるんだね。


月６０．６万円...



融資が通ったとして１０年かな。


７２００万円　２％　１０年なら


月の支払は...


６６万円！？


ありゃ〜持ち出しじゃん　(＞＜)



ほんなら、自己資金入れて


５０００万円　２％　１０年ならどうよ？


ほ〜、月４６万円の支払か〜


月１４万円、年１６８万円ぐらい残るな...
　


そうそう、自分じゃ管理できんから任せんといけんかな。


賃料総額７２７万円の５％で　３６万円　払わんとな...


１６８万円ー３６万円　＝　１３２万円


固定資産税、都市計画税はいくらぐらいかな〜


街中でRCだから、結構評価が高そうよね(＞＜)


１００万円ぐらいは見といたほうがいいのかな...


そうなると　１３２万円ー１００万円　＝　３２万円


えっ！？月２．６万円（ﾟдﾟlll）


これ満室でよな！？



自己資金２０００万円＋諸費用も入れてるのに！？


諸費用も５００万円ぐらいはいるがな...


まだ所得税も払わんといけんし


もちろん退去も出るだろうし


その度にリフォームと募集費用が発生（ﾟдﾟ）


もし水道関係やエレベーターでトラぶったら


めちゃやべ〜な〜(ｰｰ;)



ヤバくなって売ろうとしても


築５０年近いRCを誰か買ってくれるかな...(＞＜)


或いは壊して更地にするか...


RCでアスベストたっぷりっぽいマンションをぶっ壊すか...


解体費が恐ろしいわ(ﾟoﾟ;;


...


自己資金２０００万円＋諸費用５００万円　投入

築４２年RC　５２００万円　２％　１０年　借入

次の売却は難しい。解体するにも大金が必要。



これだけリスク取って、満室で月２．６万円残るかどうか...



これなら諸費用の５００万円を使って、戸建を現金で買ったほうがよくね？


４〜５万円は充分残せるよ？



でもみんなRCが大好きなんだよね〜（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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