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バランス合わんと思うけど...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


<見学会のお知らせ>

セルフリフォーム集団 にこまる◎本舗 が施工した
O幡さんのアパートの見学会をさせていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)

関連記事
2015年07月28日 よくできました◎

こももさんリフォーム奮闘記
1・『にこまる◎本舗』 初仕事!?。
2・リフォーム2日目 & プランCが浮上。
3・アパートのリフォーム3日目。
4・リフォーム4日目 オーナーさんも参加!?。
5・リフォーム5日目 スーパーマン匠大活躍(≧▽≦)。
6・リフォーム6日目 やって来たのはだ〜れだ?ヽ(^o^)丿。
7・お風呂で高圧洗浄機をぶっ放すの巻。
8・ピカピカ作戦だー(゚Д゚)ノ。
9・2号物件候補の内覧へ行ったよヽ(^o^)丿。
10・わたくし…見初められるの巻 (*ノωノ)。
11・ハピネスB号室ビフォーアフターヽ(^o^)丿。【音量注意】

みーちゃんさん奮闘記もよかったらどうぞ。
みーちゃんさんブログ

一緒に、この和の雰囲気を残した部屋も内見できますよ。

関連記事
2015年07月05日 和の雰囲気を残しつつ

その他関連記事
2014年08月12日 また大家さんの誕生です。
2014年09月17日 分けにくいんだよねー
2014年10月04日 水周りのリフォームが終わりました。
2014年10月21日 パズル好きですか?
2014年10月26日 地鎮祭
2014年12月10日 片っぽは満室になったねー
2014年12月13日 世の中狭いですね...


8月8日(土) 14時30分
8月10日(月) 12時


天満屋ハピータウン岡北店
岡山市北区中井町2丁目2番7号

屋上駐車場集合でお願いします。

・8日(土)14時30分 その後お茶でも
 1 しょーですさん
 2 I島さん
 3 S山さん
 4 じいじさん
 5 A藤さん
 6 わたくし

・10日(月)12時 その後ランチでも
 1 HTさん
 2 taimanさん
 3 わたくし


※すみませんが漏れがあったら教えてください(^^;


...


こんばんは。岡山大家です。


何度か記事にした アルファライフ門田屋敷

関連記事
2014年07月21日 アルファライフ門田屋敷
2014年08月04日 アルファライフ門田屋敷 見に行ったよー
2014年11月07日 アルファライフ門田屋敷 その後


やっぱり賃貸に出ていますね。

1.jpg


スーモ見る限りだと、2階の部屋がひとつだけですか。


もう少し出てくるかと思いましたけど。


やっぱり土地柄なのかな...


チャレンジャーはあまりいないみたいですね。


...


この部屋は 3LDK 70.4u なんで、西から3番目ですね。


2,120万円で売っていたようで


最近にしては安いですけど


それでも結構売れ残り気味だったんですね〜(゚д゚)

DSC_2469.JPG


最初の売り出し時は2,180万円になっていました。


この部屋は一番日当たりが悪かったんで、


60万円ほど下げたんでしょう(><)


...


これが、家賃13万円、共益費5千円、敷2、礼2ですか(゚д゚)


13.5万円×12ヶ月=162万円


表面7.64%ですか...


管理費、積立金が1.7万円になっているので


年141.6万円の実質6.67%ですね...


まぁ、この家賃で決まればですけども。


時間かければ決まるかもしれんけど


この家賃なら他にもあるしね...


この場所で、この広さで、このロケーションだと


せいぜい12万円ぐらいまでかと思うけどね...


どうなんかな...


その場合は、月10.3万円、年123.6万円の


実質5.83%か...


これやったら他の金融商品でもよさそうだけどね...


希望通りの家賃で早く決まるといいですね。


...


お金借りてやっとんでしょうか?


もし、フルの2120万円を借りて


2% 30年 なら


月々7.8万円の返済なんで


さっきの低い想定だと月2.5万円しか残らんですけどバッド(下向き矢印)


最高の想定で月4万円ですか...


それでも新築マンションで手残りが出るってーのは


上出来
かもしれんですけど。


なんせ、時々電話が掛かってくる


都会のワンルームマンションの営業によると


毎月数万円の持ち出しらしいですから(^^;


...


2120万円をブッ込んで


月2.5〜4万円の手残り
ですか...


まぁ人それぞれですからいらん世話ですけども。



諸費用だけで100万円以上出ていってますわな...


その100万円で戸建買って、


3.5万円で貸す方がいいんじゃないかな...



2000万円以上の借金と


月々のリターンのバランスが合わん
と思うけどねー



まぁ他の目的があったり、現金で買ってたりしたら話しは変わるしね。


ただ、投資目的のフルローンだとどうなんかなーってことでね。



何にしても、いらん世話ってことは間違いないかも(笑)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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