岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状で3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜探しています。＞

倉庫物件　藤田〜灘崎方面　３万円以内　水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


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＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？

６月２８日（日）　１１時集合
岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店


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TAKEさんがまたお店を出すそうですよ

有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園　野殿橋周辺
6/21（日）10：00-16：00

オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/

https://www.facebook.com/ichi.japan

グーグルマップ

お時間の合う方はぜひ(^^)


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こんばんは。岡山大家です。


元大関の貴ノ浪さんがお亡くなりになりましたね...


４３歳ですって...　わたくし、同い年です...


こういうニュースを見るといろいろ考えさせられます。


いつ終わるかわからない人生ですから


元気なうちにやりたいことをやっておきたいですね。


...


さて、今日はシークレット見学会の２日目。


今日の探検家は、O幡さんと麒麟さん。


非公開戸建てを見たあと、例の利回り４００％物件へ。

関連記事
2015年06月19日　利回り４００％？




いろんな意味で刺激的だったようで(^_^;)


taimanさん、連日ありがとうございましたm(__)m


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話は変わって、わたくしが市内の西のほうの賃貸店舗の店長をしていた


２００８年に建ったマンションがありまして


ハローワークのすぐ近くで、１４階建ての８３戸。


７５�uぐらいの２LDK、３LDKで構成されていて


当時、このエリアに新築・築浅の賃貸ファミリーマンションは皆無だったので、


高額賃料、戸数もかなり多い、西向き、駅も微妙な距離


という状況を払い除けて


割と決まっていきました（ﾟдﾟ）


戸数が多いので、さすがに竣工までにということにはなりませんでしたが


それでも極端に苦戦はしていませんでしたね。


...


それから８年目を迎えた最近の状況はこんな感じ。





うーん、結構空いています(｡-_-｡)


このエリアには相変わらず、


築浅ファミリーRCマンションは少ないんですけど


分譲マンションやアパートの新しいやつは随分増えましたし


少し古くなってきて、


賃料とのバランスが合わなくなってきた感じでしょうか...



元々、それほどハイクオリティーでもなく


新築・築浅パワーで押し切ってきましたから


そろそろ魔法が解けてきたんですね。



まだギリギリ築浅と呼べるかもしれませんが


改善策としては


設備の入れ替え、賃料値下げ、広告料UPぐらいのもんでしょう...


このクラスに入る方たちに、初期費用減額は効果が薄いでしょうし...


審査を緩めにして、夜系の方も迎え入れるとかもしないと


今後は法人のハイクラス狙いというわけにはなかなかね...


そうなると、既存入居者の退去に拍車がかかるかもしれませんが。


...


新築時のシミュレーションって


入居率は高め、家賃下落は小さい　ってパターンが多いですけど


現実的には外部要因などで急激に悪化することが多いです。



この世界は後出しじゃんけんですから、後発組が圧倒的に強い。


先行者利益もないことはないですが、期間は短い。


そしてほとんどの場所で、後発組は現れます。


後発組が現れた時のオプションを用意しておくか


後発組が現れにくい場所でやるか。



そういうことを考えておかないと


魔法が解けたら大変ですよ(ｰｰ;)


建てさせる側は建ててもらったら


それでおしまいですからね...



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました