2 トラブルの続き

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日もう○こトラブルの続きで。

関連記事
2015年03月28日 ※食事中の方は要注意
2015年03月29日 トラブルの続き


まずは詰まりの箇所を特定せねば...


このアパート、元々浄化槽でのちに下水に繋いでいるようで


共用部を掘って埋めた跡が一直線に伸びています。

DSC_3513.JPG


それぞれの部屋の前に、枡もありますグッド(上向き矢印)


kotaさんのコメントにもあったように

101,102,201,202の田の字4戸アパートで、102が溢れちゃいました。
幸い入居者様から即連絡が入ったので量的には僅かな溢れで済みました。
原因は102と202の合流した後の101,201との合流部の枡にて、
側の植栽の根が隙間から入り込み
茂って、
その根にトイレットペーパーなどが絡んで堆積し、逆流したものでした。
以後年に1〜2回は枡の蓋を開けて、伸びてきた根を切ることが欠かせません。
ウチは幸い枡と排水管の接続部でしたので、
蓋を開ければ対処できました
が、
地中のつなぎ目や屋内部だと難儀しますよね。。。
早期の解決をお祈りします。


枡付近で解決すればありがたい...


...


さて、ちょっと浄化槽のお話し。


浄化槽には2種類ありまして。

参考URL 浄化槽の種類


ひとつは、単独浄化槽

1.gif


これは、いわゆる糞尿のみを処理するもの。


平成13年4月以降は設置できなくなっていますバッド(下向き矢印)



もうひとつは、合併浄化槽

2.gif


こちらは、台所や風呂の排水も一緒に処理するもの。



ちなみに、以前下水道のことを書いたのでそちらもどうぞ。

関連記事
2013年09月10日 下水道の日



今回の物件は築30年程度なので、


もちろん前者の 単独浄化槽


この掘り返した跡は

DSC_3513.JPG


台所と風呂の排水を下水に繋いだ際のものなんですね...


なので、せっかく枡があるのに関係なしバッド(下向き矢印)


...


じゃあトイレの排水はというと


浄化槽から下水につないでいます(;_;)

DSC_3514.JPG


こんな感じ。

3.jpg


なので、途中に枡がないんです( ;∀;)


これではどこで詰まっているのか


床を剥ぐってみないとわからない...


という訳で、溢れかえった汚物を片付け、便器を外し

DSC_3515.JPG


まずはトイレの床を剥がします。

DSC_3516.JPG
※これは塞いだあと


どうやらこの付近ではなく、もっと先のようです...


圧力をかけて押し込んでも


この先3部屋分のどこかで止まってしまうと困る...バッド(下向き矢印)


2号室は流れているのでそこまでの間のどこか...


配管はダイニングの下を横切っていたので


恐らくこの辺りではないかと...

詰まり箇所.jpg


ということで、ダイニングの床も剥がすことにあせあせ(飛び散る汗)

DSC_3517.JPG
※これは塞いだあと


...


ありました。2号室との合流の手前に。


相当固く詰まっていたようで...


いろいろ出てきたらしいんですけど


なんだかんだ今までの堆積でしたふらふら


...


あとは内装を直すだけですグッド(上向き矢印)



今日から入居予定の方は事情を理解していただき


幸いにもリフォームも済んで募集中の202号に


ひとまず荷物を入れてもらえました(^^;



この202号は一応申込中ですが入居はまだ先でしたし


もし配管が共用部のコンクリートの下とかだったら


もっと大変だったでしょうしあせあせ(飛び散る汗)


トイレも框(かまち)があったのでそれ以上の被害はありませんでしたし


入居前で誰も住んでいなかったのもよかったですし


たまたま発見が早かったのもよかったですし


不幸中の幸いがいろいろありましたね。



保険が、トイレ内の床、壁ぐらいしか適用されないそうなので


修理代は結構な額の自己負担が出るでしょうけど


古い建物を持つことの宿命でしょうね...



まぁ比較的早く復旧できてよかったです。


疲れましたね(^^;)



しかし、年度末のいよいよ末のこのくそ忙しい時期に


多くの方が動いてくださって本当に助かりました。


みなさんありがとうございましたm(__)m



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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