右へ倣え

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

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読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、市北区東古松の新築マンションの見学会でした。

 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)

 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 Sさん
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)

 O田さんお子ちゃま
 F木さん
 I崎さん
 MKさん
 わたくし

の15名(゚д゚)



これ元々、1LDKの企画で家賃査定などの


意見を求められたのがきっかけでしたが

・1LDKなんかここより街寄りに腐る程ある
・2LDKのRCは意外と少ない
・どうせなら変わったものを



ということで、わたくしが少々企画・監修を行い


以前からやってみたかったRCのメゾネットを採用することに。


メゾネットにすることで


ベランダや共用廊下、エレベーターを1つ飛ばしにできるので


コストも下がればなと思っていました。



駐車場は最低でも1戸1台以上。


しかし、土地が110坪程しかないので1階は全部駐車場に。


駐車場から逆算すると12〜13台が取れそう。


となると、戸数は12戸か...


建ぺい率、容積率から勘案すると


ワンフロア4室 の7階建て 12戸 か...
※1階は駐車場、2・3階、4・5階、6・7階


2・3階、4・5階は普通に2LDK取れるけど


7階は一部だけ部屋で残りはロフトにしないと


容積オーバーじゃな...


6・7階は1LDK+ロフトにしかならんか...


1LDKだと家賃取れんなー


じゃあ最上階ってプレミアにプラスして


吹き抜けやルーフバルコニーも作って金持ち好みにしてみるかーグッド(上向き矢印)


というような感じで作っていきましたビル


...


下層はトイレや風呂とLDKに

0.JPG

1.JPG

階段があっても光が通るので圧迫感は少ないです。


...


見上げると吹き抜けになっています。

3.JPG


天井が高いので、この部屋はサッシも背の高いものを使っています手(チョキ)


...


上層から見るとこんな感じ

2.JPG


...


こちらは、上層のロフト内部

4.JPG


奥には明かり取りのはめ殺しの窓が。


見下ろすとこんな感じです。

5.JPG


サッシが高いのがわかりますかね?


右に見えているのがエアコンなので


通常のエアコンを設置した高さと同じぐらいあります。


外に見えているのが通常のベランダで奥行120cmほど。


天井高があって窓も高いので開放感がありますねーグッド(上向き矢印)


...


ここは最上階(7階、上層)ということで


6階(下層)の共用廊下の屋根も兼ねてルーフバルコニーに。

6.JPG


共用廊下の上だけだと、せいぜい140cm程度で


普通のベランダっぽくなりインパクトに欠けるので


柱の幅の範囲で部屋内に壁を寄せて少しでも広く見せようとしました。

7.JPG


部屋は少し狭くなってでも、バルコニーを広く見せたかったんですね。


これで小さいテーブルと椅子ぐらいなら充分置けますひらめき


ルーフバルコニーで一杯なんてねバー


...


他の階の上層はこんな感じ。

8.JPG


部屋が一つ増えて左側は廊下、


右側は、ウォークスルータイプの大容量の収納

9.JPG


こういうのもウケますね。


...


これで2LDKは66uほどあるので


そこそこ家賃もいけると思っていましたが


1LDKは容積率の問題で徐々に階高が低くなり


途中からロフトに、その先が吹き抜けになるので


上層の表示面積が半分ほどになってしまいますたらーっ(汗)
※現地の資料は56u(ロフト込み)ぐらいでしたが、実際は40u後半。


最上階とはいえ、単なる50u足らずの1LDKに高額設定もなかなか難しいので


いろいろ工夫をしてみましたが


聞くところによると、見学に来た方々は


もう5千円〜1万円は取れると絶賛されていたそうで(^_^;)


まぁ実物見たら、この1LDKは確かにもうちょっといけたような気もしますねあせあせ(飛び散る汗)



これでも結構上乗せしたつもりで


不動産屋からは、高すぎるって非難轟々だったんですけど


押し切ってよかったですねー(笑)


ここに任せてたらきっと普通の1LDKで普通の家賃設定になってたんでしょうね(^^;



病院が近く、確か12室中、9室ぐらいがその関係らしいです。


地域性やターゲットに合わせて、


且つライバルがいないもの
を作れば


そこそこいけるもんです手(チョキ)



どこ見ても、「右へ倣え」って物件ばかりだからねー(ーー;)



「右へ倣え」 って言われると、左を向きたくなるへそ曲がりなんです(笑)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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