2015年03月22日
右へ倣え
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。
3月のイベント出店
28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、市北区東古松の新築マンションの見学会でした。
ロッカーキャットさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
じゅんこさん（女性）
じゅんこさんJr
ハルタナさん
Sさん
O田さん
O田さん奥さん（女性）
O田さんお子ちゃま
F木さん
Ｉ崎さん
MKさん
わたくし
の１５名（ﾟдﾟ）
これ元々、１LDKの企画で家賃査定などの
意見を求められたのがきっかけでしたが
・１LDKなんかここより街寄りに腐る程ある
・２LDKのRCは意外と少ない
・どうせなら変わったものを
ということで、わたくしが少々企画・監修を行い
以前からやってみたかったRCのメゾネットを採用することに。
メゾネットにすることで
ベランダや共用廊下、エレベーターを１つ飛ばしにできるので
コストも下がればなと思っていました。
駐車場は最低でも１戸１台以上。
しかし、土地が１１０坪程しかないので１階は全部駐車場に。
駐車場から逆算すると１２～１３台が取れそう。
となると、戸数は１２戸か...
建ぺい率、容積率から勘案すると
ワンフロア４室 の７階建て １２戸 か...
※１階は駐車場、２・３階、４・５階、６・７階
２・３階、４・５階は普通に２LDK取れるけど
７階は一部だけ部屋で残りはロフトにしないと
容積オーバーじゃな...
６・７階は１LDK＋ロフトにしかならんか...
１LDKだと家賃取れんなー
じゃあ最上階ってプレミアにプラスして
吹き抜けやルーフバルコニーも作って金持ち好みにしてみるかー
というような感じで作っていきました
...
下層はトイレや風呂とLDKに
階段があっても光が通るので圧迫感は少ないです。
...
見上げると吹き抜けになっています。
天井が高いので、この部屋はサッシも背の高いものを使っています
...
上層から見るとこんな感じ
...
こちらは、上層のロフト内部
奥には明かり取りのはめ殺しの窓が。
見下ろすとこんな感じです。
サッシが高いのがわかりますかね？
右に見えているのがエアコンなので
通常のエアコンを設置した高さと同じぐらいあります。
外に見えているのが通常のベランダで奥行１２０cmほど。
天井高があって窓も高いので開放感がありますねー
...
ここは最上階（７階、上層）ということで
６階（下層）の共用廊下の屋根も兼ねてルーフバルコニーに。
共用廊下の上だけだと、せいぜい１４０cm程度で
普通のベランダっぽくなりインパクトに欠けるので
柱の幅の範囲で部屋内に壁を寄せて少しでも広く見せようとしました。
部屋は少し狭くなってでも、バルコニーを広く見せたかったんですね。
これで小さいテーブルと椅子ぐらいなら充分置けます
ルーフバルコニーで一杯なんてね
...
他の階の上層はこんな感じ。
部屋が一つ増えて左側は廊下、
右側は、ウォークスルータイプの大容量の収納。
こういうのもウケますね。
...
これで２LDKは６６㎡ほどあるので
そこそこ家賃もいけると思っていましたが
１LDKは容積率の問題で徐々に階高が低くなり
途中からロフトに、その先が吹き抜けになるので
上層の表示面積が半分ほどになってしまいます
※現地の資料は５６㎡（ロフト込み）ぐらいでしたが、実際は４０㎡後半。
最上階とはいえ、単なる５０㎡足らずの１LDKに高額設定もなかなか難しいので
いろいろ工夫をしてみましたが
聞くところによると、見学に来た方々は
もう５千円～１万円は取れると絶賛されていたそうで(^_^;)
まぁ実物見たら、この１LDKは確かにもうちょっといけたような気もしますね
これでも結構上乗せしたつもりで
不動産屋からは、高すぎるって非難轟々だったんですけど
押し切ってよかったですねー（笑）
ここに任せてたらきっと普通の１LDKで普通の家賃設定になってたんでしょうね(^^;
病院が近く、確か１２室中、９室ぐらいがその関係らしいです。
地域性やターゲットに合わせて、
且つライバルがいないものを作れば
そこそこいけるもんです
どこ見ても、「右へ倣え」って物件ばかりだからねー(ｰｰ;)
「右へ倣え」 って言われると、左を向きたくなるへそ曲がりなんです（笑）
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。
3月のイベント出店
28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、市北区東古松の新築マンションの見学会でした。
ロッカーキャットさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
じゅんこさん（女性）
じゅんこさんJr
ハルタナさん
Sさん
O田さん
O田さん奥さん（女性）
O田さんお子ちゃま
F木さん
Ｉ崎さん
MKさん
わたくし
の１５名（ﾟдﾟ）
これ元々、１LDKの企画で家賃査定などの
意見を求められたのがきっかけでしたが
・１LDKなんかここより街寄りに腐る程ある
・２LDKのRCは意外と少ない
・どうせなら変わったものを
ということで、わたくしが少々企画・監修を行い
以前からやってみたかったRCのメゾネットを採用することに。
メゾネットにすることで
ベランダや共用廊下、エレベーターを１つ飛ばしにできるので
コストも下がればなと思っていました。
駐車場は最低でも１戸１台以上。
しかし、土地が１１０坪程しかないので１階は全部駐車場に。
駐車場から逆算すると１２～１３台が取れそう。
となると、戸数は１２戸か...
建ぺい率、容積率から勘案すると
ワンフロア４室 の７階建て １２戸 か...
※１階は駐車場、２・３階、４・５階、６・７階
２・３階、４・５階は普通に２LDK取れるけど
７階は一部だけ部屋で残りはロフトにしないと
容積オーバーじゃな...
６・７階は１LDK＋ロフトにしかならんか...
１LDKだと家賃取れんなー
じゃあ最上階ってプレミアにプラスして
吹き抜けやルーフバルコニーも作って金持ち好みにしてみるかー
というような感じで作っていきました
...
下層はトイレや風呂とLDKに
階段があっても光が通るので圧迫感は少ないです。
...
見上げると吹き抜けになっています。
天井が高いので、この部屋はサッシも背の高いものを使っています
...
上層から見るとこんな感じ
...
こちらは、上層のロフト内部
奥には明かり取りのはめ殺しの窓が。
見下ろすとこんな感じです。
サッシが高いのがわかりますかね？
右に見えているのがエアコンなので
通常のエアコンを設置した高さと同じぐらいあります。
外に見えているのが通常のベランダで奥行１２０cmほど。
天井高があって窓も高いので開放感がありますねー
...
ここは最上階（７階、上層）ということで
６階（下層）の共用廊下の屋根も兼ねてルーフバルコニーに。
共用廊下の上だけだと、せいぜい１４０cm程度で
普通のベランダっぽくなりインパクトに欠けるので
柱の幅の範囲で部屋内に壁を寄せて少しでも広く見せようとしました。
部屋は少し狭くなってでも、バルコニーを広く見せたかったんですね。
これで小さいテーブルと椅子ぐらいなら充分置けます
ルーフバルコニーで一杯なんてね
...
他の階の上層はこんな感じ。
部屋が一つ増えて左側は廊下、
右側は、ウォークスルータイプの大容量の収納。
こういうのもウケますね。
...
これで２LDKは６６㎡ほどあるので
そこそこ家賃もいけると思っていましたが
１LDKは容積率の問題で徐々に階高が低くなり
途中からロフトに、その先が吹き抜けになるので
上層の表示面積が半分ほどになってしまいます
※現地の資料は５６㎡（ロフト込み）ぐらいでしたが、実際は４０㎡後半。
最上階とはいえ、単なる５０㎡足らずの１LDKに高額設定もなかなか難しいので
いろいろ工夫をしてみましたが
聞くところによると、見学に来た方々は
もう５千円～１万円は取れると絶賛されていたそうで(^_^;)
まぁ実物見たら、この１LDKは確かにもうちょっといけたような気もしますね
これでも結構上乗せしたつもりで
不動産屋からは、高すぎるって非難轟々だったんですけど
押し切ってよかったですねー（笑）
ここに任せてたらきっと普通の１LDKで普通の家賃設定になってたんでしょうね(^^;
病院が近く、確か１２室中、９室ぐらいがその関係らしいです。
地域性やターゲットに合わせて、
且つライバルがいないものを作れば
そこそこいけるもんです
どこ見ても、「右へ倣え」って物件ばかりだからねー(ｰｰ;)
「右へ倣え」 って言われると、左を向きたくなるへそ曲がりなんです（笑）
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
「ふつー」の状態で上位に進出できるんだよね。
