主導権

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(14名)

 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 O幡さん奥さん(女性)

 I島さん
 こももさん(女性)
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)
 O田さんお子ちゃま

 M本さん(初登場、女性)
 HM田さん
 I崎さん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(14名)

 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)

 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 Sさん
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)

 O田さんお子ちゃま
 F木さん
 I崎さん
 わたくし



各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日の新聞にこんな記事が載っていました。


再生エネ負担額倍増

※クリックで大きくなります。


再生可能エネルギー普及のために電気料金に上乗せされている
「賦課金」が5月検針分の料金から、
一般的な家庭でいまの2倍超の月474円に増える。

※記事から抜粋

...


どういうことかというと


電力会社が買い取る再生エネルギーとして発電された


太陽光や風力などの買取価格は


我々が普段電力会社から買う価格よりも高い
んですね。


簡単に言うと、


電力会社が再生エネを1.5円とかで2円で仕入れたのに


お客には1円で売っているような状態で


買い取れば買い取るほど逆ざやになるので


みなさんの電気料金に上乗せさせてもらっていますよー


ってことです。


今回の記事は、それ(賦課金)を値上げしますよー


って話し。


わたくしのように再生エネ(わたくしは太陽光)設備を稼働させて


それなりに享受できている人はともかく


再生エネで売電をしていない人にとっては迷惑な話し(ーー;)


みんなから取った「賦課金」の一部が


わたくしにも流れてきているということですからね(゚o゚;;



売電している側からすると


この「賦課金」自らを払って、売電で回収している感じ...


「賦課金」が上がれば上がるほど


実質の売電金額は減る
わけですね...



個人的には、こういう価格決定権のない事業は


基本的に儲かりにくい
のではないかと考えています。


...


昨日の新聞にはこんな記事も載っていました。


USJ 客も納得の値上げとは

※クリックで大きくなります。


USJは1日券を値上げしていた。
大人は税込みで6980円から7200円になった。
値上げは6年連続8回目だ。
開業後初めて値上げする直前の2006年は5500円だった。
この9年余りで3割上げたことになる。

※記事から抜粋


こんなに上がってたんだー(@_@;)



値上げしても、この4年は来園者が増え続けた。
「値上げしても来園者を増やせたのは消費者に受け入れられたから」
「逆に値下げしていたら結果は違っていたはず」


USJも値下げをした時期がある。
01年に開業した後で不祥事が続いたころだ。
1年間何度でも入れる券を大きく値下げして、一旦は来年者が増えた。
だが、また減っていった。

「値下げは一時的に客が増える麻薬でしかなく、長続きしない」

「値上げしても、来たいと思うような場所にすることだ」

※記事から抜粋


こちらは、価格決定権のある事業だと思いますね。




そもそも麻薬に頼るような事業はするべきではないと思いますがね。


麻薬に頼るなら、それに耐え切れるだけの体力がないと


麻薬を使いこなせませんよね。



これ、賃貸経営でも同じですね。


でも多くの人が麻薬に頼らないといけない物件を買いますがね。


...


要は、主導権を誰が握るのか?


前者は電力会社。売電事業者は単なるぶら下がり。


後者はUSJ。


どちらが良いと思うかは人それぞれですが。


...


話しは変わって、わたくしの100万円で購入した物件9号

関連記事
2014年12月29日 架空のお話ではございません。


忙しくてずーっと放置していたんですが


とりあえず、売却と賃貸の両方で募集してみたところ


安さに釣られて賃貸の案内は結構な数がありました(^_^;)


でもちょっとやりたいことがあったので


倉庫にして自分で使おうかなー なんて思っていると


先日、家賃3.5万円で申込が入り、保証会社の審査も通過しまして(゚o゚;;


もちろんリフォーム負担は一切なし


あなたの好きにしてくださいってことで。



所詮100万円なんで、


入居なんてあってもなくてもどっちでもいいです。


直す気なんてさらさらありません。


なんなら自分で倉庫にしようと思っていた訳ですから。



これ、主導権はわたくしが握っています


このままキャンセルにならなかったらラッキーですね手(チョキ)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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