割安、いつでも売れる、お金も残る、退去も少ない

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1>

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか!?

3月14日(土) 12時
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン 岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 みーちゃんさん(女性)
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 2>

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
1階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白いグッド(上向き矢印)

今回、岡山初登場ですひらめき
わたくしの物件10号土地にも建てようか?マジで考えています。

3月15日(日) 12時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょうレストラン

参加予定(13名)
 Y山さん
 F木さん
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 じゅんこさん(女性)
 K原さん
 I島さん
 しんさん
 しんさんJr.1
 しんさんJr.2
 HR田Yさん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 3>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(6名)
 ロッカーキャットさん
 じいじさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 わたくし

...


<見学会のお知らせ 4>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(7名)
 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)
 じゅんこさんJr
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

15日(日)西川
有機生活マーケットいち
http://setouchifinder.com/ja/detail/527

21日(土)ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


ある方からの質問で


基準としている物件の指標があれば教えて欲しいと聞かれまして。


基準ですね...


うーん。まず表面利回りは全く意識しないですね。


実際にいくらぐらい残るのか? ってことは気にします。


なので、中古RC表面10%フルローンなんて全く興味が湧きませんバッド(下向き矢印)


...


あとは、手間が極力かからないものですかね。


わたくし、リフォームや募集がイヤなんですよね...たらーっ(汗)


そんなこと言ってたら家賃が入らなくて困るんですけど(^_^;)


なので、なるべく退去しない物件がいいですね。



ちなみにわたくしの過去の運営では


・物件1号(売却済) 新築から8年半 退去3回

 1回目 掃除のみ。 こちら負担は0円

 2回目 掃除と壁1面だけクロス交換。 こちら負担は0円
 
 3回目 売却に伴い掃除だけ実施 31,000円


・物件2号 新築から5年半 退去1回

 1回目 掃除と壁1面だけクロス交換。 こちら負担は0円

 ※次の入居者の希望で、物干し台を買ってあげました。約6千円


・物件3号 購入3年半 退去なし
  ※入居時もリフォーム、清掃なし


・物件4号 購入3年半 退去1回
  ※入居時もリフォーム、清掃なし

 1回目 リフォームなし、掃除もなし  こちら負担は0円


・物件5号 購入3年半 退去なし
  ※入居時に掃除と電気工事を少々 約5万円負担


・物件6号 購入2年ちょい 退去なし


・物件7号 自宅


・物件8号 購入 1年 オーナチェンジ 退去なし


・物件9号 放置中


という感じで、ここまで10万円は使っていないですね。


逆に1号、2号の退去精算で20万円ぐらい儲かっているので


今のところ、退去する度にプラスになっています。




退去がないと


募集経費やリフォーム費用も要りませんし


それらにかける時間や労力もいりませんからねー
グッド(上向き矢印)



退去って精神的に良くないと思いません?


あっ!不動産屋から電話かかってきた(°°;)"((;°°)


なんだ?クレームか?退去か? みたいな(笑)



わたくしの物件で退去を受けたことは少ないですが


サラリーマン時代に、


入居が苦戦している管理物件の退去通知なんかがくると


「あーまた空いたよー(ーー;) 入れても入れても空くなー(>_<)」

「入る入る、出る出る出るやんけー(´Д` )」



なんてことはしょっちゅうでしたからふらふら



退去が出ると


あ〜、リフォームどれぐらいかかるかな〜。汚かったら困るな〜バッド(下向き矢印)


あ〜、また募集せんといけんな〜バッド(下向き矢印)


あ〜、家賃下げんといけんかな〜バッド(下向き矢印)


あー、広告料多めに出さんといけんかな〜バッド(下向き矢印)


あー、すんなり次が決まるかな〜バッド(下向き矢印)



って。


で、空室期間が長くなると


どんどん気分も落ちますしね...



退去っていろんな面でマイナスばっかりなんですよ...


まぁ今のところは退去で儲けてはいますが...


...


あとは、いつでも売れて、売っても損しなさそうなモノですかね。


そもそもかなり割安で買っておけば損しにくいですし


不動産の弱点は流動性(換金性)ですからねー


投資家以外に売れるものなら尚いいですね。


投資家相手だと叩かれちゃうからね(^_^;)




割安、いつでも売れる、お金も残る、退去も少ない


ってのを意識していますね。



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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