岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ １

セキスイハウスの新築見学会が、北区西之町で
１１月１５日（土）、１６日（日）にあります。



ご都合の合う方は一緒にいかがですか？

１６（日）　１０時
　しょーですさん
　Ｉ島さん
　O幡さん
　わたくし

西之町４−１２０の東隣です。
現地集合でお願いします。

...


忘年会のお知らせです。

１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。

７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で

８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　６名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　わたくし

８日（月）　１９名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


おかやま資産活用勉強会
１１月１６日（日）　１３時〜１６時
岡山市北区今５−１６　岸本建設



税理士さんが税金対策のお話をしてくださいます。
ご都合の合う方は一緒にいかがですか？

トナカイさん
HM田さん
とーやさん
わたくし

※駐車場は建物の南側にあります。
※参加費が１０００円いるみたいです(^_^;)

...


ハウジングダイアリー　を　１１月１７日（月）　に注文します。

2014年11月09日　結局、価格なんですよね。

詳しくはこちらをご覧下さい。

住宅ローンアドバイザー　２０１５ハウジングダイアリー

注文者
　ネイビー
　　Ｍ原さん（初登場）

　ホワイト
　　Ｉ 本さん（初登場）
　　TAKEさん
　　tomoeさん（初登場）
　　とーやさん
　　かこさん
　　N瀬さん（初登場）
　　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は招待されて夜の街に出ておりますが


イオン岡山がそびえ立っております




この壁面のネオン看板、毎月いくらぐらい払うんでしょうねー？


普段は車で素通りですけど、


改めて見るとかなり巨大ですねー


そして、ふぐ料理をご馳走になってきました




ごちそうさまでした


...


今年は、早くから岡山駅近辺の居酒屋などに予約が入っているそうで。


どうやら、イオンに入ったテナントの関係の忘年会などらしいです。


これだけの巨艦店ですから


各方面に影響力が伝わっていくんでしょうね。


...


しかし、表があれば裏もありますわね...


時々使う、天満屋方面やイトーヨーカドーなんかは


どうなっちゃうんでしょう？


イトーヨーカドーなんかスカスカになるんじゃなかろうか...


個人的には好きなんですが...


閉店しちゃ、ダメよーダメダメっ（笑）


...


かつて栄華を誇った　青江のジャスコ...


そしてイトーヨーカドーも...


時代とともに市場は変化していくもんです。


それは賃貸市場も同様。


新しいものができれば、古いものは大概あおりを受けます。


しかも今回は、新しい方に上流（岡山駅寄り）を取られましたからね...


もはや致命的とも言えるかもしれません。


どうやって戦っていくのか？


不動産賃貸にも通ずるところを感じます。


方向性って概ね限られるんじゃないでしょうか。


まずは、自身の中身を見直す？

　改装リニューアル　→　リフォーム？

　既存テナントや商品ラインナップのチェンジ　→　これもリフォーム？

　商品価格の見直し　→　家賃値下げ？

　イベントの開催　→　広告宣伝？

　人員や経費の削減　→　そのまま同じ？

　などなど...


他には、

　業態の変更　→　２DKを１LDKとか？テナントを住居へとか？

　事業売却　→　そのまま同じ？


そんなもんなんじゃないでしょうかね。


今のままのものを使って


時代の流れに抗うのはなかなか難しそう


１０年、２０年と安泰な商売もそんなに多くもないでしょう。


事業を起こす段階で、撤退・事業売却も視野に入れて


おくことも大切ではないかと思いますがね。


或いは、そうなる前に早期回収の目処が立つものにしておくかですかね。



不動産賃貸って　事業　なんですよ。


　お金を借りられるから

　多少貯金があるから

　本を読んでなんとなくできそうだから


そんな考えで飲食店や物販のお店を開いたりする人もいないと思うんですけど...


不勉強なド素人がガンガン開業する不動産賃貸業は特異な世界です。



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました