岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


先日の非公開情報ですが、追加情報が入りました。

2014年05月30日　また非公開情報が入りました。


敷金　⇒　各戸２ヶ月預かり中

水道代は家賃に込み　⇒　手取り家賃が減ります

指値　⇒　不可


とのことで、現状ではなかなか厳しいのかなと...


また探しましょう


...


さて、以前、元同僚で読者のSさんから


「岡山大家さん、賃貸から離れたら家賃相場とかわからなくなりません？」

「ちょっと離れただけで全然わからなくなりましたわ」


と言われました。


このSさん、今は売買ばかりですけれど、


以前は賃貸の現場にいたのできちんと把握していたはずなんです。


でもね、確かに、数ヶ月離れただけで全然わからなくなるんですよー



以前の記事でも書いたかもしれませんが


数年前に、部署異動になって現場から離れた途端に、


たった２〜３ヶ月でわからなくなってしまったことがあったんで


その感覚がよくわかります


なので、今は二度とそんなことにならないように、


頻繁に情報をチェックしています


...


最近は、新築マンションの監修依頼などを受けることもあり


家賃相場や入居動向などを把握していないと、


まともな提案もできません



ちなみに、これ現在監修中新築マンションの書類。




平面図、立面図などたくさんあります




今回の物件は、当初、何の変哲もない企画で上がってきていたんですけど


これじゃ将来困るということで


容積率を有効に使いながら


建築費を抑えつつ、


最大限家賃をもらえる間取り案を提案し


それが概ね採用されたという、なかなか満足のいく一品


恐らく、見学会などがあると思いますのでお楽しみに


...


そんなこんなで、自分の中では「相場的にどうかなー？」という物件を発見。


アルファスマート西川緑道公園






６月完成で　１５階建て　の　１３階


２LDK　７０．０８�u


家賃　１８万円...


うーん。ちょっとどうかなー(ｰｰ;)


...


どうやら、以前ブログで取り上げていたみたいで。

2013年10月18日　アルファスマート西川緑道公園

2013年10月19日　アルファスマート西川緑道公園　その２

2013年10月20日　アルファスマート西川緑道公園　その３


当時は、１６万円で募集していたのをUPしたんですねー　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


イオン特需　を期待してでしょうか。


...


率直なところ、他にもたくさん分譲賃貸は募集中ですし


幸町には高級賃貸物件の新築未入居も残っていますから


７０�u程度でこの家賃というといかにも厳しそうなんですが...


...


ただ、イオン特需に乗って、すんなりこの家賃で決まるようだと


中心市街地の家賃相場UPに繋がる事例になるでしょうねー



こんな事例が出てくれれば、


わたくしの物件１号についても、


賃貸、売却両面で有利に働いてくれるので


注目しておきたい一戦です。




おしまい




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