岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...



今日は、岡山市北区今のこちらの物件






平成５年築　鉄骨造３階建て


１K　２４戸　で見た目は悪くないです。


残念なところとしては


やはり３点ユニット...　面積も２０�u前後です。


建物の基礎が低くて、１階はほぼフラットな感じなので


女性はちょっと難しいかもしれません。


駐車場は５台ぐらいあって、今は空いていないのかな。


場所はいいので条件次第になるんじゃないでしょうか。


...


ここは、長いことある管理会社が管理していましたが


昨年１１月に、某FC系の管理会社に変わったようです。


昨年１１月の募集開始時には


１０１　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０２　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０３　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０５　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０７　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
２０１　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０５　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０７　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０８　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
３０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万
３０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万


の１１室空いていました。


駐車場なしはきつそうですが


２４室中　１１室　ですから、早くなんとかしたいですね。


...


...


１２月

１０１が一覧から消えたので決まったのかな？

インターネット無料を導入

１０２　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０３　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０５　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
１０７　家２．４万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．４万
２０１　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０５　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０７　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
２０８　家２．６万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．６万
３０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万
３０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼１　広告２．７万


残り１０室...


...


...


１月


変化なし...


...


...


２月

駐車場なしはきついので

とりあえず、近隣１台用意。月５０００円。

今のところ変化なし...


...


...


２月２０日

新たに、２０３が３末解約...

やばい...


フリーレント１．５ヶ月

礼金１　⇒　なし

広告料１ヶ月　⇒　２ヶ月


しかし、家賃１０００円アップ...

元々家賃が高いと思うのですが...


１０２　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０３　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０５　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０７　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０１　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０３　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万　３末解約
２０５　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０７　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万
３０８　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万


残り１１室


...


...


２月２７日

新たに３０６が３末退去...

なぜか３０６の家賃は１０００円ダウン。

駐車場をもう一台確保。５０００円。
　

１０２　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０３　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０５　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０７　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
２０１　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０３　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万　３末解約
２０５　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０６　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万　３末解約
３０７　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万
３０８　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万


...


...


３月３日

１０２、１０７に待望の申込が


残り１ヶ月。頑張れ


...


...


３月１３日

１０７キャンセル...


...


...


３月２０日

１０２は無事入居


...


...



４月２日

繁忙期終了...

１０３　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０５　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
１０７　家２．５万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５万
２０１　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０３　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０５　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０７　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
２０８　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０６　家２．７万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．４万
３０７　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万
３０８　家２．８万　共２千　Pなし　水２千　敷２　礼０　広告５．６万


残り１１室...


もう一度、繁忙期終了...


...


...


残念な結果に終わってしまいました


あとからならなんとでも言えますが


空室が多いので、最初から一気に仕掛けたほうがよかったかも。


幸い、学生エリアではないので、秋には改善されれば良いですね。



おしまい




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