岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も空振りシリーズで。


毎度毎度ですが、該当物件の大家さん、


勝手に参考にさせてもらってごめんなさいm( __ __ )m


...


南区にある、芳泉（ほうせん）学区といえば


幼稚園、小学校、中学校、高校が同じ場所にあって


南区では人気のあるところなんですよ


芳泉学区指定で部屋探しする方も多くいますしね。


...


今日はこの物件なんですけどね。


南区福富西３丁目というところで


芳泉学区なんですね。


同じ敷地内に４棟もあるんです。




まぁ見た感じ悪くもないです。


でも、流石に築１６年ほど経っているので


間取りや設備なんかはちょっと時代からズレてきていますね




６２�uありますけど、３DKっていうのは最近だとちょっとね...


真ん中階段で、隣と接するところに水回りがあるので


左右の音は気になりにくいんですけどね。


...


昔は結構すぐ入ってたんですけど、


最近はちょっと難しくなってきましてね



２４年１２月の段階で

A２０１　家賃６．５万　共益費２千　P３千
B２０１　家賃６．５万　共益費２千　P３千

が空いていて

繁忙期に向けて家賃を下げた状態でした。

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあります。



２５年１月...

２月...

３月...

４月...

５月...

６月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり


そうなんです...


繁忙期に空振りしました。


気づきました？これ、一昨年（２４年）の年末からの話です。


ここで家賃５０００円下げました。


...


７月には

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千　申込

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり


やったー　値下げの効果があったのかな？


８月...


９月...



１０月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
D１０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千　１０末解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり


うー、満室一歩手前だったのに...




１１月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
D１０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千　申込
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　１２月末退去

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

一進一退...




そして、２６年繁忙期に突入

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり



２月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　３末解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

あー...




３月

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　３末解約
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　４末解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり

あわわ...




３月２２日

A２０１　家賃６．０万　共益費２千　P３千
A２０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　３末解約
B１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　４末解約
A１０２　家賃６．０万　共益費２千　P３千　４上旬解約

敷金２、礼金１、広告料１　２台目Pもあり


歯止めがかからん...


...


...


...



ところで、気づきました？


A２０１はずーっと空いています




ちょっと舵取りを誤ると


人気の芳泉学区のファミリー物件でさえ...


こわい世の中です




おしまい



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